Будет ли облагаться налогом, дачный дом, если на него не свидетельства о государственной регистрации права?

Налог на недвижимость – украинский велосипед с «квадратными колесами»

Будет ли облагаться налогом, дачный дом, если на него не свидетельства о государственной регистрации права?

В Украине заработал налог на недвижимость. Кроме налоговиков, он прибавит работы госрегистраторам и нотариусам, а на стоимости жилья и аренды никак не отразится.

Эксперты практически единодушны во мнении, что налог на недвижимость нужен, а поступления должны быть направлены на ремонт домов и инженерных коммуникаций.

Но вместо того, чтобы облагать квартиры, исходя из их стоимости (нормативной или рыночной), как это делается в Европе, Украина решила изобрести велосипед с «квадратными колесами» и  «плясать» от метража.

Особое же недоумение вызывает то, что необлагаемыми остались владельцы коммерческой недвижимости, которая как раз и приносит неплохие дивиденды…

Почем налоговый квадрат

С 1 января в Украине стало одним налогом больше — вступила в силу ст. 265 Налогового кодекса, согласно которой физические, юридические лица и нерезиденты будут платить налог на жилую недвижимость. Введение налога, которое предполагалось сначала с 1 января 2012 года, а после — с 1 июля 2012 года, откладывали дважды. На днях ГНСУ разъяснила, кто и как будет платить «мзду»:

облагаются налогом жилые дома, пристройки к ним, жилые дома усадебного типа, квартиры, коттеджи и комнаты в многосемейных квартирах;

не облагаются: общежития, дачные или садовые дома, но не более одного на человека, жилье многодетных семей и семей с приемными детьми, но в расчете не более одного объекта недвижимости на семью.

Кодекс устанавливает льготу: не облагаются налогом для физлиц квартиры жилой площадью не более 120 кв. м и жилые дома площадью не более 250 кв. м.

Однако если человек владеет несколькими объектами жилой недвижимости, льгота распространяется только на один из них, а за остальные придется раскошелиться. Жилая площадь нескольких объектов  недвижимости не суммируется.

К примеру, даже если площадь двух квартир (или квартиры и дома) составляет до 120 кв. м, вторая облагается налогом.

Физлицо может платить налог на жилую недвижимость, в которой оно зарегистрировано, либо выбрать объект из ему принадлежащих по своему усмотрению.

«Если, к примеру, у него по месту проживания 30 кв. м, а там, где он не зарегистрирован, но имеет собственность, – 60 кв. м, он вправе, получив уведомление, уточнить метражи и определиться для себя, какую площадь он выбирает – большую или меньшую», – пояснил директор департамента налогообложения физических лиц Государственной налоговой службы Украины Вячеслав Бусарев.

Если в собственности физлица имеется квартира и садовый домик, то на него распространяется льгота по налогу. При этом если жилая площадь квартиры не превышает 120 кв. м, налог на квартиру платить не придется. Если у гражданина два садовых домика, второй облагается налогом.

Ставка налога за «квадрат» определена в размере 1% минимальной заработной платы (или 11,47 грн на 1 января 2013 года) для квартир жилой площадью не более 240 кв. м и жилых домов жилой площадью не более 500 кв. м и 2,7% минимальной зарплаты (или 30,79 грн) для квартир жилой площадью свыше 240 кв. м и домов жилой площадью более 500 кв. м.

Физлица платят налог один раз в год. С 15 апреля по 1 июля 2013 года граждане получат уведомления от налоговой с суммой налога по месту регистрации. Данные налоговая будет получать из Госреестра вещных прав на недвижимость, который формирует Укргосреестр.

Физлица должны уплатить налог на протяжении 60 дней с момента получения уведомления. При просрочке платежа на 30 дней предусмотрены штрафные санкции в размере 10% от суммы начисления, более 30 дней – 20% от суммы налога.

Вместе с тем, граждане с низкими доходами могут обращаться в налоговую с просьбой о рассрочке платежа, решение о предоставлении которой будет приниматься в индивидуальном порядке.

«Исходя из расчетов, которые есть на сегодняшний день, средняя сумма выплат – 300 грн в год за квартиру средней жилой площади и дом средней жилой площади – 800 грн в год. Мы рассматриваем вопрос обращения граждан, по которым мы будем принимать решения. Механизм (рассрочки – авт.), который будет оставаться, существует», – сказал директор департамента.

Как уточнил старший партнер адвокатской компании «Кравец и Партнеры» Ростислав Кравец, возможность предоставления рассрочки или отсрочки платежей предусмотрена в ст. 32 Налогового кодекса, и касается она как сборов, так и налогов, установленных налоговым законодательством Украины.

Министерство доходов и сборов рассчитывает в этом году получить около 75 млн грн от налога на недвижимость в местные бюджеты.

По мнению президента Союза специалистов по недвижимому имуществу Украины Александра Рубанова, администрирование этого налога будет стоить дороже, чем сборы, полученные от него. Ведь властьимущие «привели в порядок» свою недвижимость — у них для этого был целый год, на протяжении которого введение налога откладывалось.

Три законных способа не платить

Эксперты окрестили нововведение «налогом на вторую недвижимость». «Это фактически налог на вторую недвижимость в семье… Я думаю, больше половины семей в Украине имеют два объекта недвижимости», — считает генеральный директор агентства недвижимости «Планета «Оболонь» Виталий Котенко.

Участники рынка уже с середины января ожидают активизации сделок по переоформлению жилья на своих родственников. Ведь этот лежащий на поверхности способ может прилично сэкономить, если площадь квартиры или дома большая. К примеру, владелец дома жилой площадью 750 кв.м, разделив его на себя, жену и двоих детей, сможет уйти от налога и сохранить почти 6 тыс. грн семейного бюджета.

То же самое правило может сработать и для владельцев двух малометражек.

Не сложно предположить, что органы Укргосреестра, а также нотариусы, только начавшие регистрировать права на недвижимость по новой системе, будут крайне востребованы вплоть до апреля, когда налоговая начнет начислять суммы налога и отправлять уведомления.

«Очереди будут огромные в Укргосреестре. Конечно, люди оптимизируют то, что на них зарегистрировано», — считает Котенко. По его мнению, волна сделок по перерегистрации пройдет достаточно быстро — в течение полугода. Так что казна пополнится еще и от поступлений от регистрации недвижимости, предполагает эксперт.

По словам партнера юридической компании «Закон Победы» Юлии Божко, супруги, владеющие на праве общей совместной собственности квартирой жилой площадью 240 кв.м, имеют право уменьшить базу налогообложения по этой квартире на 120 кв.м каждый, и, соответственно, не платить налог на эту недвижимость.

Если супруги имеют две квартиры, каждая из которых имеет жилую площадь до 120 кв.м, то они могут избежать налогообложения, соответствующим образом распределив между собой обязанности по его уплате и применив предусмотренные законодательством льготы. В такой же способ они смогут не платить налог и за оба садовых (дачных) дома.

Казалось бы, вот он, выход, однако не все так просто. По мнению руководителя комитета по статистике и аналитике Лиги экспертов Украины Андрея Гусельникова, издержки на переоформление перекроют сумму налога, поэтому переписывать недвижимость на родственников будет не выгодно.

«Скорее всего, никто ничего не будет переоформлять только потому, что будет налог на недвижимость», — считает он.

К примеру, при оформлении дарственной на «гостинку» стоимостью 45 тыс. долл., придется заплатить 1% госпошлины (450 долл.), не менее 100 долл. нотариусу, около 400 грн. оценщику. В итоге переоформление обойдется в 600-650 долл. Раздел квартиры на доли между членами семьи также оформляется либо продажей, либо дарением, и, соответственно, предусматривает примерно те же затраты.

Один из вариантов — уменьшение до нужных параметров жилой площади, подсказывает Рубанов. В частных домах с этим проблем нет — за счет расширения подсобных помещений, в квартирах — нужно «договариваться».

Учитывая то, что данные о размерах жилплощади будущих налогоплательщиков ГНСУ  рассчитывает получить с 15 апреля из Государственного реестра прав на недвижимое имущество, для граждан открывается еще один способ остаться незамеченными. Ведь у экспертов вызывает сомнения сама возможность получать данные из реестра, поскольку он действует по заявочному принципу.

«Не платить налог на недвижимость смогут те собственники, информация о праве на недвижимость которых отсутствует в реестре, что просто не позволит налоговой службе определить базу налогообложения и начислить налог… Информация о недвижимости может годами, например, до момента ее продажи, так и отсутствовать в реестре. Это же касается и всех жилых «домов-самостроев», незаконных перепланировок в квартирах и домах, информации о которых по понятным причинам также не будет в реестре», — рассказала адвокат компании «Закон Победы».

По мнению старшего партнера адвокатской компании «Кравец и партнеры», проблемы с начислением налога могут возникнуть, когда объекты недвижимости находятся в разных областях, а также отсутствии индивидуального налогового номера у владельца недвижимости. В этой связи тяжело будет определить место уплаты налога, а также субъекта налогообложения, который будет иметь возможность, уклонится от уплаты данного налога.

«На мой взгляд, на сегодня введение данного налога абсолютно не актуально и ничем, кроме коррупционных схем по отмыванию дополнительного финансирования на приобретение программного и аппаратного обеспечения, не обосновано. Прогнозируемые поступления в бюджет в размере 75 млн. гривен ничто, по сравнению с затратами на его администрирование», — отметил Кравец.

Садовый и усадебный: найди отличия

Отсутствие четких критериев в определении необлагаемого садового (дачного) и облагаемого усадебного дома способны внести путаницу в налоговые дела, считают участники рынка.

К примеру, дачный дом определен в Налоговом кодексе как жилой дом для использования на протяжении года с целью загородного отдыха.

«Соответственно, в данном случае возникает вопрос, как подобный объект жилой недвижимости должен быть определен в правоустанавливающих документах и реестре, чтобы не подпадать под налогообложение согласно с кодексом.

У налогоплательщика в этом случае однозначно возникнут проблемы с доказыванием того, что принадлежащий ему дачный дом действительно является «дачным» в понимании ст. 265 Кодекса.

В этом случае, по нашему мнению, он будет вынужден отстаивать свои права, оспаривая соответствующие решение-уведомление налоговой службы о начислении налога на такой объект недвижимости в административном и/или судебном порядке», — считает Божко.

Подобная проблема будет актуальной и для зданий детских домов семейного типа.

Кравец пояснил, что все зависит от целевого назначения земельного участка, на котором находится строение, а также свидетельства о праве собственности на само строение, в котором и будет указано, какой именно это дом (жилой, дачный, садовый). Эти данные есть у органов регистрации прав на недвижимое имущество, добавил адвокат.

По словам Рубанова, усадебный дом предполагает возможность круглогодичного проживания. В то же время, переделка дачи под дом еще не означает, что в ней живут круглый год. Как и кто будет проверять все эти моменты, остается под вопросом.

Налог не скажется на аренде и стоимости жилья

Казалось бы, налог влетит в копеечку владельцам нескольких квартир, сдающих их в аренду. А те, в свою очередь, заложат издержки на арендаторов. Тем более, что на этот «теневой» сегмент рынка давно заглядываются налоговики.

В то же время участники рынка не считают этот фактор основным в вопросе подорожания аренды жилья.

«Аренда будет расти вместе с подорожанием продуктов питания и всего остального. В любом случае, это нагрузка на арендодателя. Кого-то она подтолкнет к каким-то действиям, а кого-то все устраивает», — отметил Котенко.

«То, что аренда будет медленно, но уверенно расти, в этом нет никаких сомнений. Этот фактор (налог — авт.) играет роль, но все-таки в меньшей степени. Основной фактор — люди просто не в состоянии покупать, а вынуждены арендовать», — добавил Рубанов.

По оценкам Гусельникова, украинцы, которые имеют в собственности несколько квартир и сдают их в аренду, как правило, оформлены частными предпринимателями и платят единый налог.

«Думаю, что люди, которые имеют две квартиры — в одной живут, другую — сдают, если они будут платить налог, будут в прибыли», — считает он.

По мнению Гусельникова, на стоимости жилья введение налога также никак не отразится, поскольку, по оценкам организации, он затронет не более 5% квартир в Киеве.

«На стоимость квартир, домов, земли это никак не повлияет, я в этом не сомневаюсь», — резюмировал он.

Не исключено, что введение налога внесет свою лепту в уменьшение габаритов квартир в строящихся домах, к чему и так пришли застройщики. В эконом-классе жилую площадь 120 кв.м могут иметь четырех- и пятикомнатные квартиры, которых не так много. В бизнес- и премиум-классах такой формат жилья есть, но спрос на такие квартиры уже в большей степени удовлетворен.

Эксперты практически единодушны во мнении, что налог на недвижимость нужен, а поступления должны быть направлены на ремонт домов и инженерных коммуникаций.

Но вместо того, чтобы облагать квартиры, исходя из их стоимости (нормативной или рыночной), как это делается в Европе, Украина решила изобрести велосипед с «квадратными колесами» и  «плясать» от метража.

Особое же недоумение вызывает то, что необлагаемыми остались владельцы коммерческой недвижимости, которая как раз приносит им неплохие дивиденды.

«Введение налога в такой форме — это первый шаг. Дальше мы увидим массу добавок и продвижение этого вопроса», — предполагает Котенко.

И он не одинок в своем прогнозе: Миндоходов не оставляет идею проработать вопрос обложения недвижимости, исходя из ее стоимости.

Татьяна Акимова (УНИАН)

Источник: https://knpartners.com.ua/nalog-na-nedvizhimost-ukrainskij-velosiped-s-kvadratnymi-kolesami/

Публикации

Будет ли облагаться налогом, дачный дом, если на него не свидетельства о государственной регистрации права?

23.04.2018

Комсомольская правда, 23 апреля 2018

Аракелян Елена

Что нужно и не нужно регистрировать на садовом участке

Наивные вопросы о том, что надо и что не надо регистрировать на садовом участке и за какие из этих построек придется платить налог.

ПРАВДА ЛИ, ЧТО ВВЕДЕН КАКОЙ-ТО НОВЫЙ ПОБОР ЗА САРАИ И БАНИ?

Такую инициативу упорно приписывают Минфину. Возмущению дачников не было предела – скоро и за заборы платить заставят!

Минфин нового налога не вводил. Было лишь письмо ведомства, где давались разъяснения, какие льготы по налогу на имущество есть у пенсионера, если у него на садовом участке несколько хозяйственных построек. Тут для некоторых граждан и оказалось сюрпризом, что за хозпостройки вообще надо платить.

Новшества здесь нет.

– Хозяйственные строения и сооружения на садовых и дачных участках действительно, согласно Налоговому кодексу, облагаются налогом на имущество физических лиц, – объясняет адвокат Светлана Жмурко. – Так же как жилые дома и строения, гаражи.

Но есть детали. Во-первых, не все такие постройки считаются недвижимостью, а стало быть, подлежат налогообложению. Во-вторых, есть льготы. В итоге получается, что за большую часть хозпостроек платить не надо, если знать и грамотно использовать российское законодательство.

ЗА ЧТО ВСЕ-ТАКИ НАДО ПЛАТИТЬ?

Первое и главное – налог начисляют только за те постройки, на которые оформлено право собственности. Оформлять же его необходимо не всегда.

Федеральная налоговая служба в очередных своих разъяснениях* приводит примеры таких строений, которые не регистрируются в Едином государственном реестре недвижимости и за которые налог не платится: теплицы, хозблоки, навесы, некапитальные строения, временные сезонные сооружения.

Из остального – опять же при условии, что вы законопослушный гражданин и все это добро зарегистрировали, – налог вам начислят на:

дом площадью более 50 кв. м (50 кв. м – полагающийся всем владельцам домов и дач налоговый вычет); т. е. если площадь дачи 60 кв. м, налог рассчитают на 10 кв. м, а если 45 кв. м – вы за нее вообще платить не будете; хозпостройки площадью более 50 кв. м (в этом случае вычет в 50 кв.

м не предоставляется) – правда, на шестисоточных участках такие подсобные хоромы обычно не встречаются, это больше касается коттеджных поселков; хозпостройки площадью до 50 кв. м, за вычетом одной.

На одну такую постройку всем собственникам полагается льгота – налог не платится; капитальный гараж (не навес).

ВАЖНО

У некоторых категорий граждан есть дополнительные льготы. Например, пенсионеры могут не платить налог за жилой дом/дачу и га- раж, если эта недвижимость у них в одном экземпляре. Если дач две, за одну налог платить придется.

Регионы вправе вводить дополнительные налоговые льготы – в том числе для садоводов и дачников. Часто на местах есть такие льготы для многодетных семей – справки можно навести в своей налоговой.

Очень важный момент: льготы по налогам у нас в большинстве случаев “по умолчанию” не предоставляются. Надо самим о себе позаботиться и принести в налоговую заявление и подтверждающие право на льготу документы.

 МОГУТ ЛИ НАЧИСЛИТЬ НАЛОГ НА НЕЗАРЕГИСТРИРОВАННЫЕ ПОСТРОЙКИ?

Федеральная налоговая служба неоднократно давала по этому поводу разъяснения. Ответ однозначный – нет.

– Если садовый дом или баня – постройки капитальные, но в собственность не оформлены, налог на них не начисляют, – поясняет Светлана Жмурко.

Тут в законах есть лазейка. Налог на имущество дому не пришьешь. Нет официальных данных о собственнике постройки – нет и налога.

https://www.youtube.com/watch?v=yOrfVdXu4mY

В некоторых регионах дачников запугивают: вот сфотографируют всю вашу незарегистрированную недвижимость с воздуха и передадут данные в налоговую. Передать могут.

Но и налоговики, и другие официальные лица вправе лишь порекомендовать гражданину оформить понастроенное подобру-поздорову. Регистрация прав собственности у нас носит заявительный характер.

Штрафных санкций против тех, кто этого делать не желает, законодательством не предусмотрено.

Исключение – земля под индивидуальное жилищное строительство. Если такой участок приобретен после 1 января 2005 г. и в собственности более 10 лет, а дом на нем так и не появился (или не зарегистрирован), то владельцу могут пришить нецелевое использование земли. Возможные штрафные санкции в этом случае – земельный налог начислят в двойном размере.

* Информация ФНС “О налоге на имущество физических лиц в отношении хозяйственных построек” (март 2018 г.).

КАК ЗАРЕГИСТРИРОВАТЬ САДОВЫЙ ДОМ ПО ДАЧНОЙ АМНИСТИИ

ВАРИАНТ 1

 Земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет, права на него зарегистрированы в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).

   Шаг 1. Заказать у кадастрового инженера технический план дома (примерная стоимость – от 10 тыс. руб., в зависимости от величины дома и расценок конкретного инженера).

Шаг 2. Оплатить госпошлину за регистрацию права собственности – 350 руб.

    Шаг 3. Подать в многофункциональный центр (МФЦ) заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

     К нему приложить:

   технический план в электронном виде

квитанцию об оплате госпошлины (если документ об уплате госпошлины не представлен заявителем, Росреестр запросит его самостоятельно). Документы на участок в этом случае не требуются, нужная информация уже есть в ЕГРН.

 Шаг 4. В течение 9 рабочих дней право собственности на дом будет зарегистрировано, сведения об этом внесут в ЕГРН.

ВАРИАНТ 2

 Земельный участок НЕ поставлен на государственный кадастровый учет и (или) права на него не зарегистрированы в ЕГРН. Если у вас на руках есть свидетельство о праве собственности на землю старого образца, но в ЕГРН сведений о вашем участке (правах на него) нет, то ваше право признается государством как ранее возникшее, а земельный участок – ранее учтенный.

               В этом случае одновременно с оформлением прав на дом необходимо внести в ЕГРН сведения об участке и зарегистрировать права на него.

Шаг 1. Заказать у кадастрового инженера технический план дома (примерная стоимость – от 10 тыс. руб., в зависимости от величины дома и расценок конкретного инженера).

Шаг 2. Оплатить госпошлину в этом случае придется дважды: за регистрацию прав на земельный участок и за регистрацию прав на дом – итого 700 руб.

Шаг 3. Подать в МФЦ сразу два комплекта документов.

На участок:

        заявление о внесении сведений об объекте недвижимости как о ранее учтенном (если земельный участок не стоит на кадастровом учете) заявление о государственной регистрации прав на земельный участок документ, устанавливающий или подтверждающий право на объект недвижимости (например, свидетельство о праве собственности на землю, государственный акт о праве пожизненного наследуемого владения земельными участками, праве постоянного (бессрочного) пользования земельными участками) квитанция об уплате госпошлины (если документ об уплате госпошлины не был представлен заявителем, Росреестр запросит его самостоятельно).

На дом:

        заявление о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество технический план в электронном виде квитанция об уплате госпошлины.

Шаг 4. В течение 9 рабочих дней право собственности на дом и землю будет зарегистрировано, сведения об этом внесут в ЕГРН.

ВАЖНО

Этот порядок действует для домов, которые построены на садовых и дачных участках, – дачная амнистия (упрощенный порядок оформления) для них действует бессрочно. По той же схеме оформляются и капитальные хозпостройки, если вдруг вы решите их тоже узаконить.

 Если дом возведен на участке под индивидуальное жилищное строительство или личное подсобное хозяйство, то его также можно оформить в собственность в упрощенном порядке, но это несколько сложнее.

Даже в рамках дачной амнистии в этом случае в соответствии с Градостроительным кодексом до начала строительства жилого дома вам необходимо получить разрешение на строительство в местной администрации. В противном случае дом будет являться самовольной постройкой. Этот документ также понадобится для оформления технического плана.

Для домов на участках под ИЖС и ЛПХ дачная амнистия действует до 1 марта 2020 года (после этого надо будет получать еще и разрешение на ввод дома в эксплуатацию).

https://www.kp.ru/daily/26822.5/3859494/

Источник: https://kadastr.ru/site/press/pub/detail.htm?id=134@fkpPublishing

Как законно продать дом, который построил сам?

Будет ли облагаться налогом, дачный дом, если на него не свидетельства о государственной регистрации права?

В случае, если дом построен недавно, налог при продаже платить придется. Можно уменьшить налогооблагаемое бремя, но в данной ситуации необходимо иметь пакет документов, доказывающий, что Вы потратили именно ту сумму, которую хотите получить к вычету. Для этого нужны документы, подтверждающие, что дом действительно был построен Вами, расчетные ведомости и акты.

Подходит ли мой дом под ипотеку?

Налог с продажи квартиры: правила и примеры

Отвечает управляющий партнер «Солнцев и партнеры» Станислав Солнцев:

Список документов для совершения сделки купли-продажи:

  • договор купли-продажи: нем должны быть указаны характеристики объекта (кадастровый номер, адрес на конкретном земельном участке с указанием его кадастрового номера или в составе иного объекта недвижимости, название (вид) недвижимого имущества, фактическая площадь, согласно документам, назначение, цена);
  • паспорта покупателей и продавцов;
  • нотариальная доверенность на покупку/продажу и их копии, если сделка совершается по доверенности;
  • нотариальное согласие супруги на продажу (если имущество было приобретено/зарегистрированное в Росреестре в период брака);
  • госпошлина для физлиц 2 тысячи рублей за регистрацию перехода права на один объект. Если в сделке два объекта (дом и участок), то пошлина равна 4 тысячам рублей.

Если земельный участок и дом на этом участке принадлежат одному лицу, то продажа проводится только вместе с земельным участком. Соответственно, договор должен содержать информацию о здании и участке. Сам договор не подлежит государственной регистрации.

Регистрация перехода права собственности. Документы необходимо предоставить через представителя или лично в Кадастровую палату Росреестра либо в Многофункциональный центр (МФЦ).

Срок госрегистрации считается с даты приема документов: семь рабочих дней, если обращаться непосредственно в Росреестр, и девять рабочих дней МФЦ.

При личном обращении прием документов подтверждается распиской.

Вопросы налогообложения. До 1 января 2016 года налогом не облагаются доходы от продажи недвижимости, срок владения которой составляет более трех лет. Иначе при продаже нужно заплатить налог 13% от дохода. Под доходом понимается разница между затратами на приобретение (в том числе строительство) объекта и его продажной ценой.

Если объект был приобретен безвозмездно (получен в дар или бесплатно приватизирован), то в этом случае расходов не будет, и доходом будет считаться вся сумма, полученная при продаже.

Также налог не нужно платить, если продажная цена равна не более 1 млн рублей. Закон дает возможность применить налоговый вычет в размере 1 млн рублей один раз в год.

Налог в этом случае рассчитывается по формуле: (сумма сделки – 1 млн руб.) Х 13%.

После 1 января 2016 года налогом не облагаются объекты, срок владения которыми составляет более пяти лет с момента регистрации права собственности. Для таких объектов налоговая база исчисляется в виде 13% от стоимости продажи, но не менее 70% кадастровой стоимости объекта. Налоговую базу можно уменьшить на сумму затрат на приобретение данного объекта.

Относительно затрат на приобретение объекта нужно сказать, что данные расходы должны быть документально подтверждены. Если дом и/или участок приобретался по договору купли-продажи, то должны быть документы, подтверждающие передачу денег продавцу. Если дом строился, то должен быть договор с подрядной организацией, смета и документ, подтверждающий оплату стоимости услуг.

При продаже дома и участка может возникнуть ситуация, когда право на участок возникло раньше, чем на дом, и тогда налог на объекты исчисляются по двум разным схемам.

Как проходит передача денег при покупке квартиры?

5 причин сдавать дом, пока вы ищете покупателя

Отвечает директор департамента юридического сопровождения сделок TEKTA GROUP Юлия Симановская:

Если право собственности на земельный участок и дом, построенный на нем, оформлены в Росреестре, оформить продажу не составит никакого труда.

Необходимо заключить договор купли-продажи с покупателем в трех экземплярах. Для регистрации права собственности от продавца к покупателю необходимо также приложить согласие супруги на продажу, если продавец состоит в зарегистрированном браке, или нотариально заверенное заявление о том, что продавец в браке не состоит. Покупатель должен оплатить госпошлину и приложить ее к документам.

В свидетельстве о праве собственности на недвижимое имущество также указаны документы-основания (разрешение на строительство и другие). Их копии и оригиналы также необходимо представить для регистрации перехода права.

Уплата НДФЛ зависит от срока владения недвижимостью. Если право собственности было оформлено до 2016 года, и недвижимость находится в собственности более трех лет, то налог платить не нужно вне зависимости от продажной цены. Недвижимость, приобретенная после 2016 года, освобождается от уплаты налога при владении ею более пяти лет.

Если недвижимость оформлена до 2016 года, но менее трех лет, то налог уплачивается от продажной стоимости имущества, превышающей 1 млн рублей. Если цена недвижимости равна 1 млн или ниже данной суммы, налог оплате не подлежит.

После 2016 года правила уплаты НДФЛ изменились и зависят от продажной и кадастровой стоимости имущества. Существует два метода расчета дохода, с которого необходимо заплатить налог:

  1. Договорная стоимость имущества (если выше его кадастровой стоимости), умноженная на понижающий коэффициент 0,7.
  2. Кадастровая стоимость имущества (если выше его к продажной стоимости), умноженная на коэффициент 0,7.

Таким образом, налогом облагается 70% кадастровой стоимости.

Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:

Если собственность на дом и участок оформлены до 2016 года, и с этого момента прошло три года, то при продаже дома не возникает обязательств платить налог на прибыль.

Когда собственность была зарегистрирована уже с 1 января 2016 года, то продавец освобождается от налога на прибыль только через пять лет с даты ее оформления.

Таким образом, если льготный период налогообложения не наступил, то владелец дома будет обязан заплатить 13% от суммы сделки.

К примеру, дом и участок были проданы за 5 млн рублей. С этой суммы необходимо заплатить 650 тысяч рублей. Однако есть способ снизить налог. Так, Вы можете предоставить в налоговый орган документы, подтверждающие траты на строительство дома.

Например, собственник доказал, что он потратил на стройматериалы и зарплату рабочим 2 млн рублей. Тогда налог будет считаться уже от суммы в 3 млн рублей (5 млн – 2 млн). Налог составит 390 тысяч рублей.

Причем занизить стоимость уже не удастся, поскольку рыночная цена продажи не может быть ниже 70% от кадастровой стоимости.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Вопросы, которые вы должны задать, покупая дом

Должен ли я платить налог на продажу доли ценой менее 1 млн?

Как узаконить гостевые дома под аренду?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_zakonno_prodat_dom_kotoryy_postroil_sam/6224

Уплати за дачку: полный гид по налогам на загородный дом

Будет ли облагаться налогом, дачный дом, если на него не свидетельства о государственной регистрации права?

С тех пор, как налоги стали существенной статьей расходов, собственники загородных домов пытаются разобраться, что и за что они должны платить, можно ли платить меньше и как не попасть на огромные штрафы и суды. Сайт “РИА Недвижимость” попросил экспертов ответить на самые распространенные вопросы о налогообложении загородной недвижимости.

1. Какие налоги я должен платить за свою дачу?

В большинстве случаев вам придется заплатить два налога. Налог на имущество физических лиц – за дом, и земельный налог – за участок, на котором он расположен. Налог на жилой дом составляет 0,1 процента от кадастровой стоимости этого дома.

Если точнее, то для исчисления налоговой базы (то есть суммы, с которой вы заплатите налог), нужно из кадастровой стоимости всего дома вычесть кадастровую стоимость 50 квадратных метров, и 0,1 процента от остатка составит ваш налог.

Аналогичным способом определяется налог на другие постройки, признанные недвижимостью и расположенные на вашем участке, однако для них налоговая база на 50 “квадратов” уже не уменьшается.

Что касается участков, предназначенных для ведения садоводства, ИЖС или личного подсобного хозяйства, то налог на него будет также исчисляться из его кадастровой стоимости и не может превышать 0,3 процента от нее.

Читать далее

2. Правда ли, что собственника оштрафуют, если он на участке не построит жилой дом?

Не совсем так. Госорганы стремятся заставить собственника построить на участке ИЖС жилой дом, но делают это не с помощью штрафов. Общий подход к налогообложению такой, что обязанность по уплате налога на имущество физических лиц возникает с момента государственной регистрации недвижимости.

Таким образом, налогообложение в настоящее время зависит от наличия государственной регистрации недвижимости.

В то же время не так давно появилась отрицательная для налогоплательщиков практика по налогу на имущество организаций, которая позволяет признавать недвижимостью и облагать налогом также не зарегистрированные в Росреестре объекты, которые, по мнению судов, обладают признаками недвижимого имущества.

Кроме того, налоговые органы бороться с уклонением от отказа в возведении и регистрации домов на участках ИЖС. Отдельные лица пытались не регистрировать возведенные дома в Росреестре в целях уклонения от уплаты налога на имущество физических лиц. Однако в таком случае появляется обязанность платить земельный налог в повышенном размере.

По закону в отношении участков ИЖС, если за 10 лет на них не построен жилой дом, то собственнику будет начислен повышенный налог. Исчисление суммы земельного налога в этом случае производится с учетом коэффициента 2 до тех пор, пока не будет зарегистрировано право на построенный объект недвижимости.

Читать далее

3. Что именно в загородном доме облагается налогом? Вырастет ли он, если я, например, пристрою новое крыльцо?

Размер налога не связан напрямую с площадью дома, поскольку налоговая база определяется исключительно через кадастровую стоимость. Необходимость согласовывать перепланировку, пристройки и прочее есть, но она связана со строительным законодательством, а не с налоговым.

4. Есть ли разница в налоге на садовый участок и участок ИЖС?

Будет или нет разница – зависит от региона. Дело в том, что Налоговый кодекс устанавливает не фиксированную, а предельную ставку земельного налога – не более 0,3 процента от кадастровой стоимости. Соответственно, местные законы каждого региона РФ могут устанавливать разные ставки для каждого вида разрешенного использования земель, но не более 0,3 процента.

5. А есть ли налоговые льготы для частных домов и дач? И кому они положены?

Да, такие льготы существуют, и перечень лиц, имеющих право на льготное налогообложение, достаточно широк. Это пенсионеры, а также лица, достигшие возраста 60 и 55 лет (соответственно мужчины и женщины), инвалиды, Герои СССР и РФ.

Полный список содержится в статье 407 Налогового кодекса РФ.При определении подлежащей уплате суммы налога льгота (освобождение) предоставляется в отношении одного объекта каждого вида по выбору налогоплательщика.

То есть если у льготника есть дом и квартира, то он вправе получать льготы на каждый вид недвижимости, а если два дома – то только на один из них.

Лица, имеющие право на льготу, представляют в налоговый орган заявление о предоставлении налоговой льготы.

Если этого не сделать, то налоговый орган самостоятельно выберет объект налогообложения каждого вида с максимальной исчисленной суммой налога.

Читать далее

6. Правда ли, что за участки в шесть соток налог платить не нужно?

Не совсем. Это одна из возможных налоговых льгот, на которую имеют право все те же пенсионеры и инвалиды, а также еще довольно большая группа лиц, перечисленных в пункте пятом статьи 391 Налогового кодекса. Причем этот список лишь частично совпадает с указанным выше перечнем льготников.

Для этих лиц база земельного налога уменьшается на кадастровую стоимость 600 квадратных метров земли – то есть тех самых шести соток. Таким образом, для владельцев участков в шесть соток и меньше земельный налог будет равен нулю, если они относятся к перечисленным в законе группам.

Читать далее

7. Нужно ли платить налог за каждый сарай на участке?

В целом да. По закону (п. 1 ст. 401 НК РФ) к объектам налога на имущество физических лиц относятся как жилые дома, так и иные здания, строения, сооружения, помещения.

При этом дома и жилые строения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства, приравниваются к жилым домам – то есть налог на них исчисляется точно так же.

Общий подход к налогообложению такой, что обязанность по уплате налога на имущество физических лиц возникает с момента государственной регистрации недвижимости. Налоговая инспекция (ИФНС) не имеет в штате техников и оценщиков, которые ходили бы буквально по всем дворам и оценивали дома и другие сооружения.

ИФНС получает сведения о недвижимом имуществе от Росреестра, органа, ставящего недвижимость на кадастровый учет и регистрирующего права на нее. Вся эта информация вносится в единый свод — ЕГРН.Инициировать же регистрацию может лишь собственник возведенного строения.

В связи с этим налоговые органы не могут самостоятельно зарегистрировать строение в Росреестре. При начислении налога на имущество физических лиц в отношении незарегистрированных объектов необходимо обжаловать соответствующий документ налогового органа (налоговое уведомление или требование об уплате налога).

Однако судебная практика меняется. Возможно, в будущем вопрос о налогообложении незарегистрированной недвижимости будет решаться в судебном порядке с учетом заключения судебной экспертизы относительно признаков недвижимого имущество у соответствующего объекта.Читать далее

8. Кто платит налог за земли СНТ – дороги и прочее?

В большинстве случаев налог за дороги, постройки и прочее недвижимое имущество СНТ платит само СНТ. Средства на это берутся в том числе из взносов, которые платят собственники участков, входящих в товарищество.Однако так происходит только тогда, когда СНТ и является владельцем всех объектов недвижимости.

Возможны и другие варианты, например, это имущество может находится в общей долевой собственности у участников товарищества. В таком случае платить налоги они будут уже сами собственники.

Важно отметить, что такой вариант возможен только в случае согласия всех собственников, а не большинства, то есть насильно и без вашего согласия вам никто имущество СНТ не навяжет.

Возможен и третий вариант – если собрание примет решение передать имущество, например, дороги, в госсобственность субъекта федерации, на территории которого расположено СНТ. Тогда никто никаких налогов платить не будет.

Читать далее

Материал подготовлен при участии старшего партнера, адвоката АК “Бородин и Партнеры” Алексея Пауля, партнёра, руководителя налоговой практики юридической фирмы Five Stones Consulting Екатерины Болдиновой, руководителя практики “Налоги” юридической фирмы “Интеллектуальный капитал” Сергея Колесникова и генерального директора “Лазарчук и Партнеры” Виталия Лазарчука.

Источник: https://realty.ria.ru/20190326/1552117042.html

Вопросы по закону
Добавить комментарий