ДДУ.Нарушение сроков выполнения договора застройщика перед участником

Нарушение сроков долевого строительства (ДДУ): Как взыскать неустойку с застройщика и другие компенсации

ДДУ.Нарушение сроков выполнения договора застройщика перед участником
✓ Рекомендуем скачать:
Претензия к застройщику о нарушении сроков сдачи дома (образец)

В настоящее время граждане очень часто заключают договоры участия в долевом строительстве (ДДУ), надеясь в скором (или не очень скором) будущем получить свою новостройку в собственность и устроить жизнь к лучшему.

Многие берут ипотеку, просто кредиты, трудятся изо всех сил, дополняют своими личными и заемными денежными средствами.

На первый взгляд это выгодно, так как на этапе строительства (то есть когда дом еще не построен или на месте него просто строительная яма) он стоит гораздо меньше денег, чем готовый. К тому же это будет не вторичное жилье, а совершенно новый дом, и соответственно, свежая квартира.

Но застройщики нередко нарушают сроки по договору. В причинах разбираться не будем. У каждой строительной компании – они свои. И гражданам строители постоянно предлагают заключить «дополнительное соглашение» о продлении (переносе) сроков.

ФЗ-214 – на страже интересов граждан

Правовые отношения с застройщиком регулируются специальным Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», который стоит на страже интересов, в первую очередь, граждан. Там все четко прописано и регламентировано.

Это обусловлено тем, что раньше, да и сейчас, возникают множество, мягко говоря, не очень законных схем, которые созданы для того, чтобы просто нажиться недобросовестным застройщикам за счет людей. Это, конечно, исключения, но встречаются такие «исключения» достаточно часто. Поэтому и суды завалены делами дольщиков с застройщиками.

Сейчас в России запрещено строительным компаниям привлекать денежные средства людей без заключения договора участия в долевом строительстве (ч. 2, 2.1 ст. 1 ФЗ-214).

Такая сделка может быть признана в судебном порядке недействительной. Но что интересно, обратиться в суд с таким иском дано право только гражданину. Строительной компании в таком иске будет отказано.

Но, как говорится, «было гладко на бумаге, да забыли про овраги». Поэтому вероятность обмана есть всегда.

Дополнительное соглашение: подписывать или нет?

Окончательный ответ на этот вопрос, конечно, остается за вами. Но, прежде чем подписывать какие-то юридически значимые документы хотя бы внимательно прочитайте то, что вы подписываете.

Удивительно, но у нас так сложилось, что люди просто часто верят на слово и могут подписать что-то не глядя. А потом начинают бегать по юристам и судам.

В идеальном варианте — возьмите проект этого дополнительного соглашения в бумажном или электронном виде и проконсультируйтесь с юристом — какие здесь могут быть нюансы и подводные камни.

Как правило, в дополнительном соглашении речь идет о переносе сроков передачи объекта долевого строительства. Наряду с этим может содержаться условие, что претензий по новому сроку вы не имеете.

Соответственно, если вы подпишите такое соглашение (даже при отсутствии условия о претензиях), то потеряете право требовать какие-либо неустойки со строительной компании.

Если не подпишите – это вовсе не значит, что застройщик освобождается от своих обязательств по строительству вашего жилья.  Здесь полностью вина застройщика. А он вам просто направил свое предложение в виде просьбы подписать дополнительное соглашение.

Вы имеете право писать ему мотивированные претензии, а также обращаться в суд, если ваша претензия не будет удовлетворена. Можете требовать неустойки и другие денежные санкции с застройщика. Но об этом дальше.

Как узнать, что застройщик нарушил срок строительства?

Во-первых: как было сказано выше, если вы уже подписали дополнительное соглашение о продлении срока, то вы не имеете права требовать денег за просрочку передачи квартиры (объекта долевого строительства). Потому что вы согласились уже с новыми условиями по срокам и поставили свою подпись, а это соглашение является неотъемлемой частью основного договора.

Во-вторых: внимательно читайте условия договора о сроках.

В договоре должен быть прописан «срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства» согласно п. 2 ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.

2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Часто срок прописан достаточно размыто или привязан, к примеру, к «получению разрешения на ввод объекта в эксплуатацию». Главное, чтобы можно было определить четкую календарную дату.

Например, если указано, что срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства – 3 квартал 2015 года, то первым днем нарушения передачи дольщику квартиры будет первый день 4 квартала, то есть 1 октября 2015 года. Именно с этого срока можно предъявлять какие-либо претензии к застройщику по срокам.

Сколько денег можно получить от застройщика за просрочку передачи объекта долевого строительства (квартиры)?

С застройщика можно требовать следующие суммы:

  1. Неустойку (проценты) за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства;
  2. Убытки, которые возникли у вас по вине застройщика;
  3. Штраф за несоблюдение в добровольном порядке требования потребителя;
  4. Компенсацию морального вреда;
  5. Судебные расходы (например, если пользовались услугами юриста).

В итоге сумма может получиться не маленькая. Теперь рассмотрим.

1. Неустойка (пени) за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства

Размер неустойки определен в ч. 2 ст. 6 ФЗ № 214 и составляет 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки. Эта ставка постоянно изменяется и ее актуальный размер можно посмотреть на сайте Центрального банка РФ. На момент написания статьи она составляет 8,25% годовых.

Тем не менее, бесконечно рассчитывать эту неустойку нельзя. В соответствии с абз. 4 ч. 5 ст. 28 Закона «О защите прав потребителей» сумма взысканной неустойки (пени) не может превышать цену отдельного вида выполнения работы (оказания услуги) или общую цену заказа, если цена выполнения отдельного вида работы (оказания услуги) не определена договором о выполнении работы (оказании услуги).

Иными словами, максимальная сумма неустойки ограничена стоимостью квартиры по договору.

На практике суды, как правило, снижают размер неустойки, установленный Законом. Они руководствуются ст.

333 Гражданского кодекса РФ, где сказано, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. С этим ничего не поделаешь, так как у суда имеется такое право.

Часто размер неустойки снижают сильно вплоть до 10% от рассчитанной суммы. Но последнее время суды склонны взыскивать суммы побольше.

Приведем примеры из нашей судебной практики:

Дело №1. В этом деле со строительной компанией наша сторона (на стороне истца — дольщика) требовала 995152 рублей неустойки. Нарушенный срок составил 1276 дней или почти 3,5 года. Суд посчитал разумным взыскать 500000 рублей. То есть снизил размер неустойки в 2 раза.

Текст судебного решения можно посмотреть по этой ссылке.

Дело №2. В этом деле с застройщиком наша сторона (на стороне истца — дольщика) требовала 115680 рублей неустойки. Нарушенный срок составил 250 дней. Суд посчитал разумным взыскать всю сумму, то есть 115680 рублей.

Текст судебного решения можно посмотреть по этой ссылке.

2. Возмещение убытков

Также от застройщика можно потребовать возмещение убытков, которые понес человек по вине застройщика.

В качестве примера убытков можно привести случай из нашей практики.

Так, по вине строительной компании, человек был вынужден долгое время снимать другое жилье, потому что его квартира была еще не построена.

Текст судебного решения можно посмотреть по этой ссылке.

Сумму убытков суд не может снизить (если все доказано) по своему усмотрению, как в случае с неустойкой, поскольку у суда нет на это права, предусмотренного законом. А сумма убытком может быть очень значительна.

При взыскании убытков за аренду другой квартиры или жилого дома по вине застройщика суд учитывает следующее:

  • площадь снимаемого жилья в сравнении с квартирой по ДДУ. Если квартира по ДДУ 40 кв.м., а площадь арендованного 150 к.в., то будет сложно доказать обоснованность понесенных убытков;
  • район снятого жилья в сопоставлении с квартирой по ДДУ. Если арендуемая недвижимость находится, к примеру в элитной районе, то могут возникнуть вопросы в обоснованности таких расходов;
  • является ли наймодатель действительно собственником жилого помещения.

3. Штраф за несоблюдение в добровольном порядке требования потребителя

Во-первых: этот штраф предусмотрен Законом о защите прав потребителей, поскольку на долевое участие этот закон распространяется.

Во-вторых: штраф будет взыскан тогда, когда дольщиком была написана письменная претензия. И на нее застройщик ответил отказом или не ответил вообще.

В-третьих: размер этого штрафа составляет 50% от суммы удовлетворенных требований.

Например, в данном судебном деле, где мы представляли интересы дольщика суд взыскал штраф на сумму 290000 рублей.

4. Моральный вред

Так как на отношения, связанные с участием гражданина и застройщика распространяется Закон о защите прав потребителей, то потребитель может воспользоваться компенсацией морального вреда. Моральный вред – это физические и нравственные страдания, которые понес гражданин в связи с невыполнением договора в срок.

Как правило, суды по таким делам присуждают небольшие компенсации. Часто суммы даже не выходят за пределы 10000-20000 рублей. Но в этом деле нам удалось доказать моральный вред на сумму 80000 рублей, что является достаточно приличной суммой.

Моральный вред определяется индивидуально в каждом деле и его сумма ничем не ограничена. Поэтому в суде можно настаивать на любой сумме, которую сочтете достойной.

5. Судебные расходы

Судебные расходы – это госпошлина и все издержки, которые вы понесли в связи с судебным процессом.

Например, если ваши интересы в суде представлял юрист по договору – то эти деньги также можно возместить с ответчика.

Кстати, если сумма ваших требований в иске не выходит за пределы 1000000 рублей – то вы освобождены от уплаты госпошлины. Если сумма выше – то госпошлина платится с суммы, которая превышает этот 1000000 рублей.

Претензия застройщику по срокам: писать или нет

Порядок такой: Если в договоре прописан «досудебный порядок урегулирования спора» или «все споры решаются путем переговоров» или «обязательный претензионный порядок» или какие-то подобные формулировки — то написание претензии обязательно. Иначе суд просто не будет рассматривать ваше исковое заявление.

Писать претензию или нет – решать, конечно, вам. Но часто бывает, что грамотно написанная претензия работает на благо дольщика. Добросовестный застройщик, как правило, идет на переговоры со своим клиентом и предлагает варианты решения, которые могут вас устроить.

Иногда – это возврат денег. Конечно, в меньшей сумме, что положено по закону. А иногда – это проведение дополнительных работ в квартире. Например, ремонт, чистовая качественная отделка или установка дополнительного оборудования в квартире.

И еще: если не будет претензии, то вы лишитесь права взыскать с застройщика  штраф за несоблюдение в добровольном порядке требования потребителя в размере 50% от удовлетворенных судом требований.

Обращаемся в суд на застройщика

Если претензия не возымела своего действия и застройщик ее попросту игнорирует, выход один – обращаться в суд.

Стоить помнить, что при цене иска менее 1000000 (одного миллиона) рублей государственная пошлина за рассмотрение искового заявления не платится, так как распространяется Закон о защите прав потребителя.

Если сумма иска более 1000000 (одного миллиона) рублей, госпошлина платится с превышающей суммы по общим правилам.

Также в суде можно будет взыскать расходы на оплату услуг юриста (представителя), как было указано выше.

Кормиться «завтраками» или начать действовать?

Конечно, строительство жилых домов – это сложный и трудоемкий процесс, связанный с многодневным оформлением разрешительной документации. И если срок задержки не большой – стоит подождать.

Главное, чтобы построили качественно. Если же вы видите, что застройщик вовсе не собирается сдавать объект строительства или прошел уже значительный срок – стоит обращаться в суд.

Напоследок желаем удачи вам при вложении средств и чтобы квартира была сдана в срок!

✓ Рекомендуем скачать:
Претензия к застройщику о нарушении сроков сдачи дома (образец)

Источник: https://yuristprav.ru/narushenie-srokov-dolevogo-stroitelstva-ddu-zastrojjshhikom

Нарушение сроков сдачи квартиры застройщиком

ДДУ.Нарушение сроков выполнения договора застройщика перед участником

В случае нарушения сроков сдачи квартиры, приобретенной по договору долевого строительства, у строительной компании возникает обязанность по уплате неустоек, размер которых зависит от срока просрочки.

Причины просрочки могут быть различного характера, например:

  • финансовые (нехватки денежных средств);
  • технические (связанные с подключением инженерных коммуникаций и др.);
  • связанные с подрядчиком (затягивание поставки материала, отделочных работ и т. д.);
  • затягивание процесса госструктурами (при сдаче дома комиссией обнаружены нарушения).

Перед тем как срок сдачи квартиры истечет, строительная компания обязана уведомить участника о невозможности исполнения обязательства в срок, предложив ему изменить условия договора.

Соглашаясь на него, участник теряет право на получение неустойки.

Отказавшись от изменения, получить неустойку и возмещение ущерба дольщик может двумя способами — путем направления застройщику претензии или в судебном порядке.

Нарушение сроков по ДДУ

Согласно п. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, договор долевого участия в строительстве (ДДУ), помимо прочих реквизитов должен содержать срок передачи объекта, возводимого застройщиком, участнику такого долевого строительства.

Так, застройщик, не позднее установленного ДДУ срока, который един для всех дольщиков, обязан передать им квартиры, предусмотренные заключенным с ними договором (п. 1 ст. 6 ФЗ № 214).

При определении количества дней просрочки дольщику необходимо обратить внимание на пункт договора, указывающий срок передачи квартиры, а не ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. Это связано с тем, что по требованиям законодательства не принятый комиссией местной администрации дом и жилые помещения в нем не подлежит передаче участникам долевого строительства.

В тех случаях, когда строительство не может быть завершено в оговоренные с участниками сроки, не позднее, чем за 2 месяца до их истечения застройщик обязан уведомить их о такой ситуации и предложить внести изменения в ранее заключенный договор (п. 3 ст. 6 ФЗ № 214).

В случаях игнорирования застройщиком данного требования или отказа дольщика от внесения изменений в договор, могут наступить следующие последствия:

  • Согласно п. 2 ст. 6 ФЗ № 214, нарушение исполнителем предусмотренного ДДУ срока сдачи объекта строительства, грозит ему наступлением финансовых санкций, в виде уплаты в пользу дольщика неустойки или пени. Такая неустойка либо уплачивается добровольно, либо взыскивается в судебном порядке.
  • В случае неисполнения обязательства по передаче квартиры с превышением предельного срока сдачи более чем на 2 месяца, участник вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке (пп. 1 п. 1 ст. 9 ФЗ № 214). В таком случае исполнитель обязан будет возвратить все уплаченные дольщиком средства, вместе с процентами за их использование в течение 20 рабочих дней.
  • При наличии обстоятельств, свидетельствующих об очевидном несоблюдении застройщиком сроков сдачи квартиры, участник вправе расторгнуть договор в судебном порядке (пп. 1 п. 1.1 ст. 9 ФЗ № 214). В таком случае возврат уплаченной цены и процентов осуществляется в течение 10 рабочих дней с момента расторжения.

Неустойка с застройщика

В случае нарушения застройщиком сроков сдачи квартиры, дольщик вправе требовать уплаты неустойки. Согласно п. 2 ст. 6 ФЗ № 214, ее размер составляет 1/300 установленной Центральным банком России ставки рефинансирования, действующей на день передачи квартиры, от цены договора за каждый из дней просрочки.

В случаях, когда дольщиком выступает физическое лицо, неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере.

При взыскании с застройщика указанной неустойки или пени, дольщику необходимо учитывать, что:

  • Дольщики, получившие объекты долевого строительства с нарушенными сроками их передачи не лишаются права на взыскание неустойки с исполнителя, даже несмотря на исполненное в их пользу обязательство. Более того, судебная практика подтверждает, что указание на отсутствие к застройщику претензий, содержащееся в подписанном передаточном акте также не является препятствием для взыскания пени.
  • Используя право, предусмотренное п. 9 ст. 4 ФЗ № 214, при взыскании неустойки в досудебном порядке, дольщик, руководствуясь п. 5 ст. 13 ФЗ «О защите прав потребителей», может рассчитывать на добровольное исполнение требования об уплате неустойки. При несоблюдении добровольного порядка уплаты, в суде участник вправе требовать взыскания с исполнителя штрафа в размере 50% от присужденной суммы сверх неустойки.
  • Согласно ст. 10 ФЗ № 214, помимо пени, участник также вправе требовать возмещения причиненных просрочкой убытков (например, оплата найма жилья).

Пример

Гражданин К. заключил с ООО «ХХУ» договор участия в долевом строительстве, по которому, по окончании строительства он должен был получить квартиру, за что он уплатил 2,5 млн р.

Передача квартиры К была осуществлена с существенными нарушениями сроков передачи, просрочка которых составила 200 дней. На основании этого, К. направил в ООО «ХХУ» претензию с требованием уплаты неустойки.

Размер неустойки был рассчитан К на основании п. 2 ст.

6 ФЗ № 214, исходя из ставки рефинансирования, которая составляет 8,25%. Расчет производился по формуле:

цена договора (2,5 млн) × срок просрочки (200 дней) × ставку рефинансирования (8,25%) ÷ 100 ÷ 300 = 137,5 тыс. р.

Ввиду того что К. являлся физ. лицом, пеня взыскивалась в двойном размере и составила 275 тыс. рублей.

Претензия застройщику о нарушении сроков сдачи дома

Претензия о нарушении сроков сдачи квартиры является документом, направленным на досудебное получение от застройщика суммы неустойки, пени, а также причиненных дольщику вследствие нарушения сроков убытков.

Претензия направляется по адресу регистрации организации исполнителя почтовым отправлением с уведомлением о получении или передается в канцелярию организации лично, с обязательным проставлением отметки о получении на втором экземпляре претензии.

Претензия может быть направлена застройщику как до, так и после подписания передаточного акта (передачи квартиры).

Однако, с целью избегания недопонимания и более продуктивного взыскания средств, целесообразно подавать ее после передачи застройщиком квартиры.

При ее составлении, дольщик должен учитывать, что такая претензия составляется в свободной форме, однако для положительного результата она должна содержать:

  • Описание всех обстоятельств ситуации, изложенное в хронологическом порядке начиная от момента подписания ДДУ и заканчивая моментом передачи квартиры.
  • Указание на полноценное исполнение возложенных на дольщика обязательств.
  • Расчет пропущенного срока сдачи квартиры, а также расчет неустойки, подлежащей уплате со стороны застройщика. Правовое обоснование обязанности застройщика уплатить неустойку в соответствии с п. 2 ст. 6 ФЗ № 214, в добровольном порядке, согласно ст. 13 ФЗ «О защите прав потребителей».
  • Требование дольщика об уплате неустойки, а также иные требования при их наличии (о возмещении ущерба, морального вреда и т.д.).
  • Указание на предельный срок ответа на претензию (например, 10 дней), а также указание на применение судебного порядка взыскания неустойки, в случае игнорирования требований, изложенных в претензии.

Исковое заявление о взыскании неустойки

При игнорировании застройщиком направленной ему претензии, а также отказа выполнения изложенных в ней требований, взыскание неустойки возможно исключительно в судебном порядке.

Для этого дольщику необходимо подать в суд общей юрисдикции по месту нахождения застройщика исковое заявление. В случае если сумма неустойки не превышает 50 тыс. рублей, заявление подается в мировой суд.

составленного дольщиком искового заявления должно соответствовать содержанию направленной ранее претензии, а также требованиям ст. 131 ГПК РФ.

При составлении и подачи искового заявления в суд истец имеет право требовать взыскание морального вреда и фактического ущерба, а также штрафа (п. 6 ст. 13 ФЗ «О защите прав потребителей»).

Кроме вышесказанного, необходимо учитывать, что:

  • Вместе с иском дольщику необходимо представить в суд документы, на которых он основывает свои требования. Среди них можно выделить:
    • копию паспорта;
    • копию договора участия в долевом строительстве;
    • документ, подтверждающий уплату цены договора;
    • претензию, направленную застройщику, уведомление о ее вручении, ответ на нее (при наличии);
    • расчет суммы неустойки.
  • В случае если взыскиваемая неустойка менее 1 млн рублей, согласно п. 3 ст. 17 ФЗ «О защите прав потребителей» и п. 3 ст. 333.36 Налогового кодекса РФ (НК РФ), дольщик освобождается от уплаты госпошлины. Если же выше 1 млн р., то госпошлина исчисляется в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ, с ее уменьшением на сумму госпошлины, подлежащей уплате при цене иска в 1 млн р.
  • По ходатайству застройщика размер неустойки может быть уменьшен судом, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения срока сдачи квартиры. При этом суд учитывает степень выполнения застройщиком его обязательств, размер причиненного ущерба и других заслуживающих внимания обстоятельств.

Дополнительное соглашение к договору долевого участия в строительстве

При невозможности завершения долевого строительства в срок, застройщик обязан направить дольщику предложение об изменении ранее заключенного ими договора в части сроков выполнения обязательств (п. 3 ст. 6 ФЗ № 214).

Такое изменение, согласно ст. 452 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), оформляется соглашением, совершаемым в той же форме, что и ДДУ, т.е. письменным документом, подлежащим госрегистрации.

Важно учитывать, что подписание подобного соглашения лишает дольщика права на получение от застройщика неустойки, а также права на односторонний отказ от исполнения договора в рамках продлеваемого периода.

Кроме того, дольщику необходимо помнить про то, что:

  • Застройщик не может изменить срок сдачи объекта в одностороннем порядке, а также обязать дольщика подписать указанное соглашение. Понуждение дольщика к его заключению может осуществить исключительно суд и только в случае существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении ДДУ (ст. 451 ГК РФ).
  • Предложение о заключении такого соглашения должно быть направлено не позднее, чем за 2 месяца до истечения предельного срока сдачи квартиры дольщику. Вместе с таким предложением застройщик должен направить дольщику документы, подтверждающие невозможность окончания строительства в срок. При несоблюдении этих требований, отказ дольщика от заключения соглашения будет более чем убедительным и обоснованным.

Заключение

Нарушение сроков сдачи квартиры, как неисполнение обязательств по договору, безусловно, является нарушением прав дольщиков, как участников долевого строительства и потребителей. При этом действующее законодательство предоставляет им массу различных инструментов для защиты и восстановления своих прав.

Вместе с тем правовая безграмотность дольщиков не позволяет им сполна воспользоваться предоставленными возможностями, что позволяет застройщикам в подавляющем большинстве случаев избежать ответственности.

Отказ в заключении соглашения застройщику

Могу ли я отказать застройщику в заключении соглашения об изменении сроков сдачи квартиры, если да, то по каким причинам?Правовая природа соглашения об изменении сроков сдачи квартиры предполагает волеизъявление обеих сторон, ввиду чего, обязать дольщика к его заключению нельзя.

Таким образом, Вы вправе отказать застройщику от заключения соглашения, без указания мотивов или сославшись на его обязанность по передаче квартиры, не позднее оговоренного договором срока (п. 3 ст. 8 ФЗ № 214).

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/dolevoe-stroitelstvo/prosrochka-po-ddu/

Чем грозит дольщику несвоевременная оплата по договору – ЮК

ДДУ.Нарушение сроков выполнения договора застройщика перед участником

Подписывая договор, граждане должны понимать, что не только застройщик берет на себя определенные обязательства, но также и они обязаны соблюдать условия ДДУ. Основной обязанностью дольщика является своевременная оплата по договору.

Чтобы это не стало непосильным бременем, необходимо заранее рассчитать свои силы и взвесить все положительные и отрицательные моменты участия в долевом проекте. В случае нарушения своих обязательств по внесению платежей, с дольщика взыскивается пеня за просрочку оплаты.

Если выплаты будут систематически задерживаться, застройщик может вообще прекратить все отношения с участником и расторгнуть договор по своей инициативе. Все эти моменты необходимо учесть перед подписанием ДДУ.

Какие обязательства стороны принимают на себя по ДДУ

Отношения между строительной фирмой и участником регулируются ДДУ, условия которого должны полностью соответствовать положениям 214 ФЗ.

В соответствии с законом в условиях договора четко прописываются обязательства, принимаемые на себя обеими сторонами.

Застройщик должен построить и в положенный срок передать дольщику квартиру, а участник обязан вовремя вносить необходимые платежи. За срыв сроков закон установил определенные штрафные санкции и для одной, и для другой стороны.

214 ФЗ направлен в первую очередь на защиту обычных граждан. По этой причине пеня, которую уплачивает дольщик, значительно меньше, чем взыскиваемые неустойки и штрафы, с юридических лиц, в данном случае с девелопера. Тем не менее пеня за просрочку оплаты существует, поэтому, чтобы избежать проблем с застройщиком, который вряд ли упустит шанс получить лишние деньги, участнику необходимо четко выполнять условия договора.

Способы оплаты по договору

Закон позволяет установить в договоре один из двух возможных вариантов оплаты строящегося жилья. Дольщик может либо внести всю сумму сразу, либо оплачивать по частям в соответствии с условиями ДДУ. В каждом конкретном случае стороны самостоятельно решают, какой способ будет для них самым оптимальным.

Цена договора должна обязательно присутствовать в условиях ДДУ. При отсутствии данного пункта договор считается недействительным. В документе также должен быть отражен способ оплаты.

Если предполагается единовременный платеж, в договоре указывается, до какой даты должна быть внесена требуемая сумма. Если стороны договорились о рассрочке, в документе прописывается график платежей.

Вне зависимости от принятого способа расчетов участнику грозит оплата пени за просрочку платежа по договору.

Следует учесть, что застройщик не имеет права требовать внесение платы до регистрации договора в установленном порядке в органах Росреестра. Подробнее об оплате по ДДУ можно прочитать в статье «Что нужно знать об оплате по ДДУ».

Чем грозит дольщику задержка платежа

Участник обязан вносить платежи до даты (включительно), установленной в договоре. Если дольщик просрочил единовременный платеж или нарушил график внесения очередной оплаты, то со следующего дня ему начинает начисляться пеня.

Застройщик может потребовать уплату пени в рамках исполнения контракта. При значительной просрочке закон позволяет ему в одностороннем порядке аннулировать договор с дольщиком и одновременно выставить счет на неустойку по договору долевого участия в строительстве.

Когда девелопер может по своей инициативе расторгнуть ДДУ:

  • просроченный платеж не выплачивается дольщиком два месяца и более;
  • участник более чем три раза за год нарушил график оплаты.

Однако закон и в этих случаях гуманно подходит к просрочке обязательств со стороны граждан и обязывает застройщика, прежде чем расторгнуть договор, направить участнику предупреждение о необходимости внесения оплаты. Если в течение месяца со стороны дольщика не последует никакой реакции, застройщик может отправить ему уведомление об аннулировании ДДУ с требованием о выплате неустойки.

Следует учесть, что договор считается расторгнутым с момента отправки письма. Через десять будних дней после этого девелопер обязан возвратить деньги дольщику. Однако закон не позволяет застройщику высчитывать неустойку с этой суммы.

Пеня законная и договорная, в чем разница?

ГК определяет неустойку как сумму, которую должна выплатить сторона, нарушившая свои обязательства по договору. Вместе с тем существует два вида пени: законная и договорная.

Первая предусмотрена в Федеральном законе и является обязательной для конкретного вида нарушений, ее размер определяется на законодательном уровне.

Вторая устанавливается по соглашению сторон, которые самостоятельно определяют ее размер и условия выплаты.

За нарушения условий ДДУ, допущенные как застройщиками, так и дольщиками, предусмотрена законная неустойка. Однако в договорах нередко можно найти пункты, в которых для расчета неустойки по ДДУ используются завышенные процентные ставки. Такие условия договора рассматриваются законодателем как ущемление прав граждан.

По сложившейся судебной практике, если виноват обычный гражданин, а неустойка в договоре прописана выше, чем в законе, применяется законная пеня. Поэтому независимо от того, какая неустойка предусмотрена в ДДУ, пеня будет рассчитываться исходя из формулы, приведенной в законе. 

Как производится расчет пени

В 214 ФЗ приведена формула, которая применяется для расчета неустойки. Для вычисления пени используется ключевая ставка Центробанка, действующая на момент исполнения обязательств. Сегодня она составляет 10%. За основу берется 1/300 ставки от суммы, которую задолжал дольщик, за один день. Как рассчитать пени за просрочку оплаты самостоятельно, можно посмотреть ниже.

Формула расчета:

Пеня = Сумма долга × 10%/300 × количество просроченных дней

Например, дольщик должен был внести очередной платеж по договору в сумме один миллион рублей до 10 февраля 2017 года. Но деньги были перечислены застройщику только 15 марта 2017. В результате просрочка составила 34 дня.

1 000 000 × 10%/300 (0,033) × 34 = 11 333,33

Таким образом, размер пени за просрочку составляет 11 333,33. Дольщик помимо основного долга в один миллион рублей, должен будет оплатить застройщику пеню за тридцать четыре дня. Если он и дальше будет оттягивать оплату, то каждый день к сумме долга будет прибавляться 333,33 рубля.

Возможно ли приостановить платежи или изменить график оплаты

За время пока строится дом, может произойти много событий. Вправе ли дольщик прекратить вносить платежи, если на то его вынуждают обстоятельства? Закон не позволяет участнику самостоятельно выйти из договора, если застройщик добросовестно исполняет свои обязательства.

Участник может обратиться к девелоперу и при его согласии подписать с ним соглашение об изменении графика платежей или о переносе оплаты. Нужно учесть, что любое соглашение к ДДУ требует регистрации в Росреестре.

Подробнее об этом можно узнать в статье «Все нюансы заключения дополнительного соглашения с застройщиком».

Приостановить оплату по договору дольщик может в случае одностороннего отказа от исполнения договора, если на то имеются веские основания, приведенные в 9 статье 214 ФЗ, или по судебному решению.

Во всех остальных случаях дольщик обязан до конца соблюдать условия подписанного договора и не прекращать производить оплату за строящееся жилье.

Участник может также переуступить свои права на квартиру другому лицу, подписав с ним договор цессии.

Однако до проведения сделки он должен погасить все свои долги по оплате. Правовые основы данной сделки и процесс ее проведения подробно описаны в статье.

К заключению ДДУ нужно подходить очень серьезно. Дольщик берет на себя обязательства, которые необходимо исполнять вовремя. Просрочка оплаты влечет за собой применение к нему штрафных санкций, а если нарушения носят систематический характер, застройщик может односторонне расторгнуть договор.

Конечно, до этого лучше не доводить, но в жизни случаются различные ситуации. При возникновении проблем с застройщиком, обращайтесь в Общество защиты прав дольщика. Опытные юристы нашей организации окажут вам помощь в любых ситуациях. Чтобы с нами связаться, перейдите в раздел «Контакты».

Источник: https://help-ddu.ru/neustojka/penya-za-prosrochku-oplaty-kak-rasschitat-neustojku-po-ddu

Вопросы по закону
Добавить комментарий