Деятельность управляющих компаний кто должен контролировать?

На ТСЖ нашлась Мосжилинспекция

Деятельность управляющих компаний кто должен контролировать?

Контролировать деятельность товариществ собственников жилья (ТСЖ) и компаний, управляющих многоквартирными домами в Москве, вскоре будет Государственная жилищная инспекция (Мосжилинспекция). Об этом сообщил на оперативном совещании правительства столицы в пятницу мэр города Сергей Собянин.

«Поручаю подготовить соответствующий проект постановления правительства Москвы о закреплении функций контроля за управляющими компаниями за Мосжилинспекцией», — заявил мэр, отметив, что документ должен быть принят до 1 августа.

По его словам, к этому времени следует подготовить необходимые нормативные акты, составить штатное расписание и изменить структуру Мосжилинспекции.

Напомним, существующая в городе 20 лет Мосжилинспекция следит за соблюдением нормативных требований, касающихся технической эксплуатации жилых домов и инженерного оборудования и обеспечивающих их сохранность. Кроме того, ведомство занимается контролем выполнения жилищно-коммунальных услуг для населения и выдает разрешения на перепланировку.

Теперь сотрудники ведомства будут еще и проверять обоснованность создания товариществ, законность их уставов и избрания руководителей.

В самой инспекции воздерживаются от комментариев по поводу своих новых функций до выхода распорядительного документа мэрии.

Как объяснил «Газете.

Ru» зампред комиссии Мосгордумы по городскому хозяйству Валерий Скобинов, принятыми недавно поправками в Жилищный кодекс контроль за деятельностью по управлению многоквартирными домами возложен на органы местного самоуправления.

Согласно поправкам, власти обязаны содействовать гражданам в выборе способа управления домом, следить за деятельностью ТСЖ и УК и призывать их к ответу. В столице бороться с липовыми ТСЖ и недобросовестными УК решено силами Мосжилинспекции.

По словам специалиста по жилищному законодательству, депутата Госдумы Галины Хованской, жилищные инспекции на сегодняшний день — единственные в стране органы власти, отвечающие за сохранность жилого фонда, вне зависимости от его формы собственности. Поэтому вполне логично было поручить им контроль за эксплуатирующими здания и коммуникации УК и ТСЖ.

«Мосжилинспекция получает очень широкие полномочия, вплоть до отмены решений общих собраний и ликвидации незаконных ТСЖ, — рассказала Хованская «Газете.Ru».

– По заявлению собственников инспекция будет обязана проверять соответствие действий ТСЖ уставу товарищества, правомочность выбранных УК, заключаемых ими договоров, вносимых в уставные документы изменений».

Кроме того, управляющие организации не должны препятствовать гражданам, желающим напрямую оплачивать предоставленные коммунальные услуги.

(Возможность прямых расчетов с поставщиками услуг также узаконена последними поправками в Жилищный кодекс).

Проверки по жалобам граждан на управляющие организации должны будут проводиться в срок до 15 дней.

Кроме того, в плановом порядке до 1 марта 2013 года жилинспекции предписывается проверить законность создания всех уже существующих ТСЖ и избрания управляющих компаний.

(Сейчас в Москве в управлении ТСЖ находится около 12 тысяч домов и выявляется множество нарушений, связанных как с их созданием, так и с дальнейшей деятельностью, например при сдаче в аренду нежилых помещений).

При обнаружении нарушений жилищная инспекция будет направлять управляющим организациям предписания по их устранению. А если спустя 6 месяцев ситуация не изменится, обращаться в суд, который и определит дальнейшую судьбу проштрафившейся УК или ТСЖ.

«До сих пор у собственников жилья, не желающих мириться с фальшивыми ТСЖ, был один путь – в прокуратуру, — рассказала «Газете.Ru» Хованская.

В московском управлении ФАС по Москве готовится пособие для граждан о том, как проверить работу управляющей компании и начисление счетов за услуги… →

– Суды были завалены огромным количеством жалоб, а граждане были вынуждены тратить на них свои время и деньги. Теперь же появляется возможность административного рассмотрения нарушений. Ну а в тяжелых случаях в суд станет обращаться уже сама жилинспекция».

Впрочем, по мнению уполномоченного по правам человека в Москве Александра Музыкантского, впервые поднявшего проблему липовых ТСЖ в столице, новая административная структура не решит всех проблем в сфере управления жилыми домами. «В создании новых контролирующих структур я вижу мало толку, — заявил омбудсмен «Газете.

Ru» – Эффект от них появится только при включении в их состав и наделении реальными полномочиями самих граждан».

А по мнению лидера партии «Яблоко» Сергея Митрохина, самой действенной мерой в наведении порядка стало бы расследование всех случаев создания фальшивых ТСЖ и увольнение со службы всех чиновников, виновных в фальсификациях.

Ряд экспертов вообще видит в нововведении опасность для добросовестных ТСЖ.

«Подмена контроля со стороны собственников жилья административной структурой может принести серьезный вред, — считает сопредседатель движения «Жилищная солидарность» Дмитрий Катаев. – С виду разумное нововведение может стать орудием против нормальных ТСЖ, которые не дают воровать, и независимых от управ и ГУИСов управляющих компаний.

По любой дурацкой придирке Мосжилинспекции будут ликвидироваться нормальные ТСЖ. Уже сейчас в Москве перегнули палку – стало практически невозможно организовать новое ТСЖ».

По мнению эксперта, готовые заниматься самоуправлением горожане должны получить не очередную бюрократическую контролирующую структуру, собственную деятельность которой никто не будет контролировать, а реальные возможности для управления жильем.

Источник: https://www.gazeta.ru/social/2011/07/08/3690289.shtml

Основные обязанности и права управляющей компании по содержанию общего имущества многоквартирного дома

Деятельность управляющих компаний кто должен контролировать?

11.10.2019

За нарушения правил содержания и ремонта МКД управляющая организация может быть оштрафована на сумму до 300 000 рублей согласно ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ. Читайте о том, какие обязательные услуги должна оказывать УО и какие работы проводить, чтобы надлежащим образом исполнять обязанности по управлению МКД.

Перечень обязательных работ и услуг по содержанию МКД

Минимальный перечень работ и услуг, которые выполняет и оказывает организация, получившая лицензию на управление многоквартирным домом, изложен в постановлении Правительства РФ от 03.04.2013 № 290.

Указанные в ПП РФ № 290 работы и услуги при их надлежащем исполнении позволяют управляющим организациям содержать общее имущество многоквартирного дома в соответствии с требованиями ч. 1.1 ст. 161 ЖК РФ. Они касаются соблюдения санитарно-эпидемиологических и технических норм, норм пожарной безопасности и требований к защите прав потребителей.

Обязательные работы, которые это обеспечивают, можно условно разделить на группы:

  1. Информационная работа.
  2. Взаимодействие с собственниками помещений в МКД по вопросам содержания и ремонта общего имущества, общих собраний собственников.
  3. Аварийно-диспетчерская работа.
  4. и ремонт конструктивных элементов МКД (фундамент, кровля, стены, окна, двери и т.д.).
  5. дымоотводов и вентиляции.
  6. Соблюдение норм пожарной безопасности.
  7. и ремонт газового оборудования.
  8. Предоставление коммунальных услуг и содержание внутридомовых инженерных систем для предоставления КУ надлежащего качества.
  9. Приборы учёта.
  10. мусоропроводов и контейнерных площадок, придомовой территории, входящей в общее имущество МКД.
  11. Техническое обслуживание внутридомовых инженерных систем.
  12. Иные работы по управлению МКД.

Поговорим подробнее о каждой из этих групп, чтобы понимать, какие работы УО следует выполнять для исполнения взятых на себя обязательство по управлению МКД.

Проверки управляющей компании и ответственность по ст. 7.22 КоАП РФ

Информационная работа управляющей организации

Услуги УО по хранению и предоставлению информации можно разделить на подгруппы:

  • сбор, актуализация и хранение информации о жителях МКД, хранение технической документации дома;
  • предоставление информации по запросам потребителей напрямую и путём размещения её на стендах в подъездах МКД согласно пп. «б» п. 31 разд. VIII ПП РФ № 416;
  • взаимодействие с органами государственной власти и раскрытие информации на сайте организации, в ГИС ЖКХ, в средствах массовой информации, на информационных стендах согласно ПП РФ № 731.

Компенсация морального вреда за ненадлежащее содержание ОИ в МКД

Взаимодействие УО с собственниками по вопросам содержания и ремонта МКД

Помимо ответов на запросы собственников, УО обязана взаимодействовать с ними по вопросам содержания и ремонта общего имущества дома:

  • готовить предложения по содержанию и текущему ремонту, разрабатывать перечни работ и услуг и рассчитывать финансовые потребности для их выполнения, вносить предложения по проведению капремонта и использованию общего имущества МКД третьими лицами на возмездной основе;
  • организовывать общие собрания собственников помещений в МКД и доводить до сведения собственников проекты документов, касающихся содержания и текущего ремонта общего имущества дома, контролировать исполнение решений ОСС.

Аварийно-диспетчерская служба управляющей организации

Управляющая домом организация должна организовать работу аварийно-диспетчерской службы для приёма и исполнения заявок от жителей МКД и обеспечить АДС громкоговорящей связью с МКД, причём эта связь должна быть двусторонней.

К этой группе можно отнести контроль состояния внутридомовых инженерных систем, уровня загазованности подполий и коллекторов и оперативное устранение аварий на внутридомовых инженерных системах с соблюдением сроков, установленных на проведение таких работ.

Работы и услуги по содержанию конструктивных элементов МКД

Сюда относится самый большой перечень работ и услуг, которые управляющая организация обязана выполнять в целях надлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома.

  1. К работам на фундаментах МКД относятся:
  • контроль за состоянием видимых частей фундамента дома, осмотр с помощью шурфов, составление плана мероприятий и проведение работ для восстановления фундамента в местах повреждений;
  • контроль за состоянием гидроизоляции фундамента, системы водоотведения и восстановление их работоспособности при обнаружении дефектов.
  • При осмотрах фундамента, независимо от его вида, УО необходимо обращать внимание на отсутствие коррозии арматуры, расслаивания, трещин, выпучивания, отклонения от вертикали.
  • 2. Для надлежащего содержания кровли, сводов, перекрытий и чердачных помещений под крышами управляющая организация должна:
  • проверять кровлю (крышу) на отсутствие протечек, контролировать состояние молниезащитных устройств, водоотводящих устройств, слуховых окон, выходов на крышу, пешеходных дорожек (при их наличии) на кровле;
  • контролировать состояние несущих кровельных конструкций, их креплений, температурных швов, внутренних водостоков, защитных бетонных плит, ограждений, дренирующего слоя, мест опирания железобетонных конструкций, окрасочного слоя металлических элементов антикоррозийными красками;
  • при обнаружении дефектов – планировать и проводить восстановительные и ремонтные работы;
  • проверять крыши на наличие мусора, грязи, снега, сосулек и наледи; при их обнаружении – проводить очистку;
  • проверять чердаки (при наличии): плотность закрытия дверей, состояние утеплителей, уровень температуры и влажности;
  • контролировать состояние перекрытий и проверять их на отсутствие трещин и коррозии, следить за состоянием их гидроизоляции, звукоизоляции, утеплителя.

3. При содержании фасадов, стен и перегородок в МКД УО отвечает за:

  • выявление любых дефектов и повреждений на стенах, перегородках и местах их соединения с другими конструктивными элементами;
  • проверку внешней отделки фасада, внутренней отделки стен и выявление нарушений условий эксплуатации, несанкционированных перепланировок и перестроек;
  • составление планов по обследованиям стен и перегородок, планов по проведению ремонтных работ по итогам осмотров и их проведение для их надлежащего содержания.
  1. Какие именно работы должны проводиться в доме, зависит от характеристик самого многоквартирного дома и материалов, из которых он построен, поскольку для МКД из железобетонных блоков и деревянного дома работы по контролю и содержанию стен и перекрытий будут различаться.
  2. При наличии в доме подвальных помещений УО обязана:
  • проверять состояние входов в подвалы и приямков, уровень температуры и влажности в подвалах, рабочее состояние дверей и запорных устройств на них, гидроизоляции и водоотводящих устройств, теплозащиты;
  • выявлять несанкционированные изменения в изначальной конструкции подвала, отклонения от проектных условий;
  • устранять причины нарушения температурно-влажностного режима, принимать меры, препятствующие захламлению подвалов, подтоплению и загрязнению;
  • устранять выявленные неисправности.

Если в многоквартирном доме установлен лифт, управляющей организации следует:

  • проводить техническое обслуживание лифта, в том числе аварийное, и ремонт;
  • организовывать освидетельствование лифта после его ремонта и замены отдельных элементов;
  • организовывать диспетчерский контроль и связь с кабиной лифта;
  • проводить сухую и влажную уборку полов и стен лифтовых кабин, лифтовых площадок и холлов.

Надлежащим образом должны содержаться двери, окна и лестницы в многоквартирном доме. УО должна проводить проверки этих элементов на отсутствие дефектов, поломок, нарушений целостности, сколов. При обнаружении таких проблем УО должна составить план и провести восстановительные работы. Также в обязанности УО входит уборка лестниц, мытьё окон, протирка дверей и перил.

Работы по поддержанию в рабочем состоянии противопожарной системы, вентиляции и дымоходов

Внутридомовые инженерные системы также входят в зону ответственности управляющей домом организации, поэтому УО следует принимать меры для надлежащего содержания систем вентиляции и дымоотведения:

  • проверять состояние всех элементов вентиляционной и дымоотводящих систем, в том числе на засоры, повреждение антикоррозийного слоя краски, на целостность конструкций;
  • следить за исправным состоянием систем автоматического дымоудаления, противодымной защиты;
  • проводить техническое обслуживание оборудования дымоудаления и системы вентиляции и осматривать их не реже трёх раз в год;
  • разрабатывать планы восстановительных работ при обнаружении дефектов, повреждений в системах вентиляции и дымоудаления.

Для обеспечения пожарной безопасности дома необходимо:

  • проводить осмотры состояния пожарной сигнализации, пожарных выходов, лестниц, лазов, проходов, систем аварийного освещения, систем пожаротушения и средств противопожарной защиты;
  • менять вышедшие из строя датчики, проводку и противопожарное оборудование, ремонтировать сигнализации, цепи заземления, очищать пожарные гидранты от мусора и наледи.

К этой группе также можно отнести работы и услуги, которые УО должна выполнять и оказывать для надлежащего содержания газового оборудования в доме:

  • проверять состояние внутридомового оборудования и устранять неисправности, которые могут привести к скоплению газа в доме;
  • проводить техобслуживание и ремонт систем контроля загазованности помещения;
  • принимать меры по обеспечению безопасности людей при ликвидации утечки газа.

Обязанности УО по предоставлению коммунальных услуг надлежащего качества

Независимо от того, является ли УО исполнителем коммунальных услуг по ГВС, ХВС, электроснабжению, отоплению и водоотведению, она отвечает за рабочее состояние инженерных систем, с помощью которых жители дома получают эти услуги. Поэтому для надлежащего содержания всех внутридомовых систем необходимо:

  • проверять исправность и проводить техобслуживание общедомовых ПУ, систем горячего и холодного водоснабжения, водоотведения (канализации), отопления (трубопроводов, измерительных комплексов, теплопунктов), энергоснабжения (в том числе изоляции проводов, устройств защитного отключения); контролировать параметры теплоносителя и воды, герметичность трубопроводов;
  • проводить гидравлические испытания, пробные топки, промывки центральных систем отопления, промывку водонапорных баков, прочистку ливневой канализации, ликвидировать засоры, удалять воздух из системы отопления;
  • планировать и проводить ремонт, устраняя дефекты, в том числе заменять неисправные контрольно-измерительные приборы, восстанавливать герметичность трубопроводов;
  • проводить техническое обслуживание всех внутридомовых инженерных систем;
  • являясь исполнителем КУ, предоставлять коммунальные услуги надлежащего качества, заключая договоры с РСО, производить расчёт и перерасчёт платы за предоставленные КУ;
  • принимать от жителей МКД жалобы на коммунальные услуги ненадлежащего качества, проверять заявленные факты, информировать потребителей о причинах предоставления услуг ненадлежащего качества.

Источник: https://erckzn.ru/privatizatsiya/osnovnye-obyazannosti-i-prava-upravlyayushhej-kompanii-po-soderzhaniyu-obshhego-imushhestva-mnogokvartirnogo-doma.html

Кто контролирует управляющие компании по закону и кого они боятся больше всего

Деятельность управляющих компаний кто должен контролировать?

18 Декабря 2017 5:00

Управлять общедомовым имуществом многоквартирного дома могут ТСЖ, управляющие компании или жильцы дома самостоятельно – решение по этому вопросу принимается на общем собрании жильцов.

Если собственники жилья решили доверить свои общие владения управляющей компании, им придется тщательно подойти к выбору таковой.

И все-таки многоквартирные дома нередко попадают в руки недобросовестных УК.

Давайте разберемся, кто контролирует управляющее компании на официальном уровне.

Какие документы регламентируют вопрос

Регламентирование деятельности управляющих компаний осуществляется в нашей стране на трех уровнях: федеральный, региональный и местный. Их функции тесно связаны между собой. И тот вопрос, который не под силу решить местным властям, обязательно будет решен на более высоком уровне.

Федеральный контроль

На федеральном уровне деятельность управляющих компаний контролируется при помощи издания нормативных актов и общих методических рекомендаций.

Эти документы обязательны к исполнению во всех субъектах РФ. За несоблюдение их управляющие компании и руководители привлекаются к мерам ответственности. Она в свою очередь тоже устанавливается федеральными властями.

Основными органами государственное власти, занимающимися контролем УП на федеральном уровне являются:

  • Министерство строительства РФ – определяет порядок предоставления коммунальных услуг, критерии качества работы организаций, которые поставляют их.
  • Министерство энергетики РФ – отвечает за нормативы и требования поставки теплоэнергии.
  • Антимонопольная служба – регулирует вопросы ценообразования и тарификацию на предоставление коммунальных услуг.

Выполнение нормативов и требований федерального законодательства в субъектах Российской Федерации осуществляют региональные органы власти.

Все вопросы, связанные с деятельностью управляющих компаний, решают жилищные инспекции. Они же осуществляют проверки, уполномочены привлекать нарушителей в сфере ЖКХ к административной ответственности.

Основные направления, которые регулируются Госжилинспекцией:

  • Соблюдение требований по содержанию МКД;
  • Процедуры перепланировок;
  • Контроль технического состояния помещений;
  • Проведение мониторинга за начислением коммунальных услуг;
  • Ход работы по капитальному ремонту.

Помимо этого, госжилинспекции проводят лицензионный контроль за управляющими организациями.

В полномочия этого органа входит и лицензирование в сфере предпринимательства по управлению многоквартирными домами.

При выявлениях нарушений требований законодательства в области ЖКХ, госжилинспекция является истцом в суде и в праве лишить УК лицензии на основании судебного решения.

Региональный комитет по тарифам или министерство энергетики отвечают за формирование тарифов на водоснабжение, газоснабжение, электроэнергию на основании Федеральных актов.

Роспотребнадзор в сфере ЖКХ и строительства следит за соблюдением требований, санитарных норм, минимумов и правил безопасности при оказании управляющими компаниями услуг по обслуживанию МКД.

Местные органы

Исполнителями контролирующим мероприятий на местах являются муниципальные органы власти.

Их деятельность регулируется Федеральными и законодательными актами.

В большинстве муниципальных образований при Администрациях существуют отделы ЖКХ.

К их полномочиям относятся:

  • Контроль за соблюдением норм содержания МКД;
  • Проверка выполнения норм при поставке коммунальных услуг и контроль за внесением платы;
  • Мониторинг состояния жилых зданий на закрепленной территории.

Представителями муниципальных органов могут проводиться проверки, как документальные, так и выездные.

При запросе необходимой информации, управляющая компания обязана предоставить все сведения в указанный срок.

Выездные проверки в основном осуществляются по получившим от собственников дома жалоб некачественное или неполное выполнение услуг по управлению общедомовым имуществом.

Контроль со стороны жильцов

Жильцы дома могут самостоятельно контролировать деятельность выбранной управляющей компании.

Виды услуг и работ, условия и объемы предоставления из регулируются заключенным между жильцами и УК договором.

Поэтому при оформлении договора очень важно детально прописать все пункты, чтобы в дальнейшем между сторонами не возникало конфликтных ситуаций.При нарушении условий договора, жильцы могут обратиться в вышеуказанные инстанции.

Как мы знаем, управляющие компании в нашей стране принадлежат частным лицам. Они в процессе выполнения своих обязанностей не просто пренебрегают доверием и юридической безграмотностью граждан, но и грубо нарушают закон. Поэтому государственный контроль в сфере управления МКД – единственный повлиять на недобросовестные УК.

Во времена СССР обслуживанием домов занимались бюджетные учреждения, да и общедомовое имущество принадлежало государству. Тогда работники государственных контор, например ЖЭКа, держались за свои рабочие места и трудились на совесть.

Читайте и другие статьи по теме ЖКХ на нашем сайте.

Источник: https://www.rline.tv/svobodnyj-korrespondent/kto-kontroliruet-upravlyayushchie-kompanii/

Как проверить деятельность управляющей компании?

Деятельность управляющих компаний кто должен контролировать?

Собственники помещений многоквартирного дома, обслуживание которого осуществляет управляющая организация, имеют право получать информацию о применяемых такой организацией тарифах на жилищно-коммунальные услуги, порядке начисления платы, а также информацию о проделанной работе по своему дому.

Если тарифы на коммунальные услуги, такие как отопление, горячее холодное водоснабжение, электроснабжение и другие, устанавливаются органами государственной власти субъектов РФ, и здесь само ценообразование фактически не оспаривается, то плата за жилищные услуги, конечно, должна быть обоснована перечнем работ, которые управляющая компания за определенную стоимость выполняет.

Стоит отметить, что в каждом регионе органами местного самоуправления определяется минимальная плата за жилое помещение исходя из минимального перечня работ, утвержденных Правительством РФ, и если собственниками помещений многоквартирного дома не принято решение о размере тарифа на содержание жилья, то для расчета размера платы будет применяться именно минимально утвержденный тариф. Если же собственники помещений многоквартирного дома утверждают на общем собрании определенный тариф на содержание жилья, то соответственно должен быть и перечень работ, которые будут выполняться за эту плату.

Собственники помещений многоквартирного дома могут и, по большому счету, должны контролировать исполнение управляющей компанией выполнение работ согласно перечню, указанному в договоре управления, а также могут получать информацию о том, какие затраты понесла управляющая компания в процессе управления многоквартирным домом, проще сказать, куда тратятся денежные средства, которые управляющая компания получает за содержание жилья.

Деятельность управляющей компании по управлению конкретным домом собственники помещений могут проверить. Ниже мы дадим несколько советов о том, как можно это сделать и на что следует обратить внимание.

Шаг первый

Правильность и обоснованность применяемых тарифов на оплату жилищно услуг можно проверить.

Если Вы сделаете запрос, управляющая компания обязана выдать документ о размере и перечне обязательных платежей, а также предоставить перечень работ, которые выполняются за эту плату.

На все вопросы, возникающие по поводу расчетов и сумм на оплату, Вам обязаны дать понятный и развёрнутый ответ. 

Шаг второй

Требуйте от управляющей компании отчет о проделанной работе, тем более, согласно действующему законодательству управляющая компания обязана предоставлять такой отчет.

Если делаете запрос на получение отчета, обязательно указывайте за какой период деятельности Вы хотите его получить.

Отчет может быть предоставлен в различных формах – выдача копии отчета жильцу на руки, размещение на интернет-сайте, в подъезде на доске объявлений, а также на сайте государственной информационной системы (ГИС ЖКХ).

Информация, содержащаяся в отчете, должна быть обоснована. Требуйте представления документов, о выполненных работах по дому. Это могут быть платежные поручения, договоры, акты выполненных работ и так далее.

Шаг третий

Если Вы ознакомились с отчетом, и у Вас возникли вопросы, их можно обсудить на общем собрании собственников, с представителями Севета многоквартирного дома.

Порядок предоставления отчета должен быть прописан в договоре управления. Договор должен отражать вопросы расхода средств, технического обслуживания, ремонта инженерного оборудования, благоустройства придомовой территории и помещений, санитарного содержания имущества так далее.

Шаг четвертый

Анализируйте имеющуюся информацию. Организуйте из числа жильцов инициативную группу. Хорошо, если в ней будут люди, разбирающиеся в юриспруденции и бухгалтерии. Если нет такой возможности, обратитесь, при необходимости, за помощью в специализированную организацию, за определенную плату там проведут необходимый анализ.

Если проверку осуществляют сами жильцы, необходимо записать какие работы и когда проводились. Например, согласно документам, на ремонт крыши потрачена крупная сумма, а во время дождя квартиру заливает, возможно, такие работы и не проводили, а Ваши деньги, были потрачены не по назначению. 

Вообще, вести контроль выполняемых работ необходимо вести на протяжении всего периода обслуживания, конечно, не запрашивать ежемесячно финансовый отчет, а  смотреть какие работы требуется выполнить и делать соответствующие заявки в управляющую компанию, какие работы выполняются по инициативе самой управляющей компанией.

Шаг пятый

Если в результате Вашей проверки выяснилось, что для начисления платы за содержание жилья применяется иной тариф, чем тот, который утвержден общим собранием собственников помещений, или тариф, утвержденный органами местного самоуправления, либо управляющая компания не выполняет работы, предусмотренные договором управления или работы, утвержденные минимальным перечнем работ, либо такой организацией осуществлялись какие-либо иные незаконные действия, Вы можете написать обращение в Государственную жилищную инспекцию, в Роспотребнадзор или прокуратуру.

Эти органы государственной власти уполномочены проверять деятельность управляющих компаний и стоять на защите прав собственников жилья. При обнаружении нарушений к недобросовестным управляющим компаниям применяются соответствующие санкции.

Если же проверки, проводимые органами государственной власти не дадут желаемого результата, Вы вправе решить возникший вопрос в судебном порядке.

Источник: https://raschetgkh.ru/articles/133-kak-proverit-upravdoma.html

Деятельность управляющей компании должны контролировать собственники жилья

Деятельность управляющих компаний кто должен контролировать?
http://baza.farpost.ru/5972392.html Деятельность управляющей компании должны контролировать собственники жилья

УК “Первореченского района” выстраивает отношения с собственниками жилья, основываясь на доверии и объективности

Доверяй, но проверяй – эта народная мудрость как нельзя лучше поясняет весь процесс отношений между управляющими компаниями и собственниками жилья.

Каждый житель дома надеется, что управляющая компания будут содержать дом в идеальном порядке – двери закрываются, батареи греют, лампочки горят… Т.е. должны быть созданы безопасные и комфортные условия для проживания в доме для всех без исключения жильцов. И здесь не имеет значения, кто выступает собственником квартиры – сам жилец, или муниципалитет.

Компания, в свою очередь рассчитывает на то, что жители будут своевременно оплачивать выставляемые счета, а также не совершать актов вандализма в отношении тех же почтовых или мусорных ящиков. Что имущественное добро, которое принадлежит всему дому на правах собственности, не будет повреждено в результате разнузданности юнцов или выяснения отношений между соседями.

Но идиллия бывает либо на словах, либо на бумаге. Несмотря на подписанный договор между УК и собственниками жилья, у каждой из сторон всегда находится масса недовольств и претензий в адрес друг друга.

Чтобы этого не было, в договоре стоит прописать, кем и как контролируется деятельность УК.

Это может быть группа инициативных жильцов, старший по дому, собрание, привлеченная аудиторская компания, специалисты – инженеры и т.д.

О том, как выстраивают отношения собственники квартир и управляющая компания “Первореченского района”, рассказала заместитель гендиректора УК Татьяна Плотникова:

– Самодеятельности в этом нет никакой. Все регулируется законодательством. Это касается и проведения ремонтных работ, и ежедневного предоставления услуг. Кстати, контролю должны быть подвластны и услуги, которые оказываются ресурсоснабжающими предприятиями, с которыми у управляющей компании заключен договор.

Но это не значит, что решение всех вопросов и проблем отдано на откуп УК. Жильцы не должны оставаться в стороне, не должны быть равнодушными. Каждый собственник помещения имеет полное право предъявлять требования, высказывать пожелания и собственное мнение по поводу того или иного мероприятия в доме.

Все высказанные пожелания обязательно фиксируются, также как и жалобы жильцов, и заявления.

Стоит отметить, что любая информация, касающаяся деятельности УК должна быть доступной, открытой и понятной для собственника. Только таким образом возможно избежать конфликтов между жильцами и компанией.

Сегодня в ведомстве УК “Первореченского района” находится 562 дома. Одни уже достаточно преобразились, другим еще предстоит сменить облик.

– Когда осуществляем ремонт жилья, потратить без согласия жильцов не можем ни копейки. Причем, согласие должно быть не на словах, а обязательно запротоколировано. На каждый дом существует свой расчетный счет. И деньги на те или иные работы снимаются именно с этого счета.

Но прежде чем снять эти деньги, мы должны получить на этот процесс “добро”. Должно быть решение общего собрания или старшего по дому, кого жильцы делегировали для выполнения этих обязанностей.

Кроме того, весь ремонтный процесс согласовываптся и контролируется собственниками, в том числе и документально: дефектовочная ведомость, акты на производство скрытых работ, акт приемки выполненных работ подписывается собственниками.

И только после подписания этих документов мы имеем право произвести расчет с ремонтниками или компаниями, привлекаемыми для выполнения тех или иных работ. Контроль за деятельностью управляющих компаний – залог отсутствия ЧП в ходе эксплуатации многоквартирного дома.

Осуществление контроля – важная и нужная мера. И как бы себя не позиционировала УК, от ее деятельности зависит благосостояние всех жильцов в доме. Поэтому, прежде чем подписать договор, стоит учесть в нем все тонкости отношений между собственниками жилья и УК.

– В соответствии с оформленными договорами мы ежегодно отчитываемся перед жильцами, – пояснила Татьяна Плотников. В этом отчете указана сумма начислений, сумма платежей, поступивших от населения, затраты на те или иные виды работ, долги.

Все объемы выполненных работ и суммы затрат подтверждаются, как уже упоминалось актами выполненных работ, которые хранятся у нас в компании в производственно-техническом отделе. Так же в отчете прописывается и остаток денежных средств по той или иной статье.

Кроме того, в отчете указываем и величину затрат на ремонтные работы, проведение которых планируется в предстоящем году.

Татьяна Леонидовна сетует, что сегодня некоторые собственники жилья скептически относятся к деятельности управляющих компаний, пытаясь уличить их в необязательности, невыполнении тех или иных видов работ, необоснованной трате денег:

– Уже давно пора забыть, что кто либо, кроме нас собственников, будет ремонтировать дома и содержать в порядке подъезды, лифтовое хозяйство и инженерные сети. Люди должны быть более инициативными.

Подписывая договор, собственники жилья должны определить приоритетные направления работы УК на своем доме – что делаем в первую очередь, что во вторую, а что может подождать. Нередки случаи, когда выполнение работ необходимо, а нет финансовой возможности.

Такие ситуации бывают в старых домах с небольшим числом жителей. Именно на общем собрании решается вопрос о способах выполнении таких работ, вернее определяется источник финансирования необходимых работ: заемы, кредиты и определениие времени их погашения.

Надо понимать, что сегодня дома содержатся и ремонтируются исключительно из одного источника: платежи населения

Уже давно выявлена тенденция – чем больше и чаще происходит общение между собственниками жилья и УК, тем меньше потом вопросов и каких-либо претензий.

Что касается коммунальных услуг, чтобы у жильцов не было сомнений в показателях на расход воды, тепла или электроэнергии по дому, то здесь используем такую “методику”, как рейды со старшими по дому. Снимаем показания, выявляем тех, кто незаконно подключился или незаконно использует общедомовое имущество.

Стоит отметить, что жилой дом – это как живой организм. И чем ответственнее мы будем относиться к нему, чем внимательнее будем следить за его содержанием, тем спокойнее и комфортнее будет жить в нем. А такое возможно только при условии взаимовыгодных отношений между УК и жильцами.

Источник: https://novostivl.ru/msg/14158.htm

Ооо «управляющая компания «развитие»

Деятельность управляющих компаний кто должен контролировать?

  1. Случаи снижения платы за нарушения качества коммунальных услуг и услуг по ремонту и содержанию общего имущества отсутствую;
  2. Случаи привлечения управляющей компании к административной ответственности за нарушения в сфере управления многоквартирными домами отсутствуют;

 КОНТРОЛЬ ЗА ДЕЯТЕЛЬНОСТЬЮ УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИИ

Контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, соблюдением правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, в соответствии со статьей 20 Жилищного кодекса Российской Федерации осуществляется уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Помимо указанного государственного органа контролировать соблюдение правил содержания общего имущества (помещений в многоквартирном доме, не являющихся частями квартир и предназначенных для обслуживания более одного помещения в данном доме, а также оборудования и конструкции, земельный участок с элементами озеленения и благоустройства) вправе сами собственники помещений многоквартирного дома, которые обладают правом общей долевой собственности на это имущество. Собственники помещений несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.  Самым распространенным способом управления многоквартирным домом в настоящий момент времени является управление управляющей организацией. В соответствии со статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации в договоре управления многоквартирным домом должен быть указан порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления. Поскольку условия договора управления определяются на основании решения общего собрания собственников, то и порядок осуществления контроля за деятельностью управляющей организации устанавливают сами собственники, а управляющая организация, принимая предложение собственников по заключению договора управления, обязана этот порядок соблюдать, содействуя собственникам в осуществлении контроля. Роль договора управления как инструмента, обеспечивающего собственникам право контролировать управляющую домом компанию, таким образом, трудно переоценить. К сожалению, очень часто собрания собственников (формально инициированные кем-то из собственников) фактически собираются по инициативе и проводятся под контролем управляющей компании, которая планирует в дальнейшем осуществлять управление этим многоквартирным домом. Соответственно и условия договора, за которые предлагается ать собственникам, сформулированы таким образом, чтобы обеспечивать интересы управляющей компании. Нередко результаты аний фальсифицируются. Не предприняв достаточных шагов к тому, чтобы принять участие в ании и составить договор управления на выгодных себе условиях собственники остаются «безоружными» перед лицом управляющей компании, которая ограничивает всю отчетность перед собственниками установленным Жилищным кодексом минимумом — ежегодным отчетом о выполнении договора управления. Да и сами эти отчеты в условиях отсутствия в законе требований к их составу зачастую превращаются в пустую бумагу.  Нужно помнить, что обязанность по внесению платы за жилое помещение возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на это помещение. Эту плату собственник обязан вносить управляющей организации вне зависимости от наличия у него договора с этой управляющей организацией, а также вне зависимости от того участвовал собственник в общем собрании, выбравшем способ управления, и определившем условия договора, или нет, поскольку решения общих собраний собственников обязательны для всех собственников. Получается, что не принимая участие в решении вопросов управления своим домом, собственник получает только обязанности, но не получает корреспондирующих этим обязанностям прав. 

Между тем, закон позволяет сформулировать условия договора управления таким образом, чтобы иметь право в любой момент интересоваться качеством производства работ, связанных с ремонтом дома, привлекать к приемке этих работ независимый от управляющей компании и ее подрядчиков технический надзор, требовать своевременного перерасчета платежей в случае снижения качества оказания услуг или перерывов в оказании услуг, получать отчеты об исполнении договора с нужной периодичностью и в информативной форме, определить порядок расторжения договора управления в случае невыполнения управляющей компанией условий договора.

Как можно контролировать деятельность управляющей компании.

Когда управляющая компания берет на себя обязательства по управлению многоквартирным домом, это означает, что она должна обеспечить максимально благоприятные, безопасные и комфортные условия для проживания в этом доме для всех без исключения жильцов.

Управляющей компанией обеспечивается и правильное содержание всего имущественного добра, которое принадлежит на общих правах всем жильцам и собственно ТСЖ.

Все хорошо звучит только на бумагах, а когда дело доходит до практики и надлежащего исполнения компанией своих обязательств, предписанных договором, выясняется, что энтузиазм исполнителей куда-то девается, просто исчезает.

Чтобы такого не происходило в вашем товариществе, необходимо в заключенном договоре на обслуживание многоквартирного дома указать пункт, в котором будет четко предписано, как деятельность ТСЖ и кем будет контролироваться и проверяться. Здесь же должно и четко быть указано, какое наказание, или какие санкции будут предприняты в отношении правления, если оно не будет выполнять свои обязательства или будет выполнять не соответствующим договору образом.

Рассмотрим для начала, что же вообще такое “контроль над деятельностью управляющей компании” и как он проводится.

К контролю можно отнести как мероприятия, способствующие надлежащему исполнению и предоставлению услуг жильцам, так и проверочная деятельность, наблюдение и проверка на соответствие состояния и работоспособности объектов коммунального хозяйства.

Деятельность по контролю над управляющими организациями может осуществляться различными лицами или компаниями. К примеру, сами собственники помещений могут контролировать своеТСЖ.

Можно для этих целей привлечь аудиторскую компанию, инженерных специалистов и специалистов другого профиля. В некоторых случаях, согласно действующему законодательству, контролирующими структурами могут быть органы по самоуправлению и государственные уполномоченные лица.

При обнаружении каких-либо нарушений в деятельностиТСЖ, контролирующая организация должна отразить их в соответствующих документах.

Со своей стороны собственники помещений не должны молча наблюдатьза тем, что происходит в их доме и безучастно соглашаться со всеми проводимыми мероприятиями.

Каждый собственник помещения имеет полное право предъявлять требования, высказывать пожелания и собственное мнение по поводу того или иного мероприятия в доме. Все высказанные пожелания обязательно фиксируются, также как и жалобы жильцов, и заявления.

После того, как принята жалоба или заявка, она должна быть не просто выполнена, а проконтролирован весь процесс по ее выполнению, причем надлежащему. Контролю должны быть подвластны и услуги, которые оказываются коммунальными предприятиями, с которыми ТСЖ заключает договора.

Для каждого собственника должна быть доступной и открытой любая информация, которая может касаться деятельности ТСЖ, товарищества собственников создаются на добровольной основе, все делается радитого, чтобы хорошо было самим жильцам, поэтому они должна понимать и видеть,постоянно убеждаясь, что ТСЖ действует именно в интересах жильцов.

В договоре должны быть сразу указаны те услуги, которые ТСЖ будет предоставлять. Изменение договора практически невозможно, поэтому сразу необходимо продумать все пункты,которые должны быть в договоре.

Иначе потом довольно сложно потребовать откаких-либо организаций, принимающих участие в управлении многоквартирным домом,выполнения того, что договором не предусмотрено.

Контроль деятельности коммунальных и управляющих организаций обязательно регулируется законодательством государства. Это самый главный Закон о защите прав потребителей, на основании которого определяется инаказание за невыполнение услуги, и ее надлежащее качество.

Собственник в данном случае является самым обычным потребителем коммунальных услуг и других услуг, связанных с управлением домом. Поэтому он может контролировать самостоятельно качество выполнения работ ипредъявлять претензии, если качество не соответствует, по мнению собственника, должному уровню.

Осуществление контроля – важная и нужная мера. Какой бы добропорядочной не выглядела компания, управляющая домом, от ее деятельности зависит благосостояние всех жильцов в доме, поэтому не стоитлениться и тщательно продумывать каждый пункт договора при его составлении и подписании. От бдительности самих жильцов и компетентных органов зависит комфорт и безопасность всего дома

Порядок отчета управляющей компании перед собственниками квартир дома.

Как показывает статистика, примерно 70% всех многоквартирных жилых домов в России заключили договора с управляющими компаниями. В случае возникновения разногласий между сторонами, суд, в первую очередь, рассматривает договор.

Поэтому к его составлению необходимо относиться с повышенным вниманием. Оно должно касаться не только объёма услуг, но и процедуры отчетности о деятельности компании перед жильцами.

Ведь в том случае,если порядок предоставления отчета не указан в договоре, управляющая компания может представлять отчет только по мере выполнения обязательств либо по окончанию действия договора.

При этом обязанность отчета управляющих компаний перед собственниками многоквартирного дома закреплена в статье 162 Жилищногокодекса РФ, где указаны и сроки подачи подобного отчета – ежегодно напротяжении первого квартала подается отчет по итогам прошлого года.

 Мотивация для регулярного грамотного отчета управляющей компании перед жильцами многоквартирного дома должна присутствовать и со стороны самой компании, и со стороны собственников квартир.

Это служит базисом для осознания собственниками стоимости содержания дома, втягивания их в процесс принятия решений, доверия к организации управления и удовлетворенности ее профессионализмом в интересах заказчиков.

Именно поэтому очень важно, чтобы организации не пренебрегали своими прямыми обязанностями отчета, а жильцы приходили на собрание с целью заслушать, обсудить и утвердить отчет.

 Комплексность – ключевая характеристика отчета управляющей организации – в нем должны присутствовать все результаты деятельности компании по конкретному дому.

Основные разделы при этом могут быть следующими: 1) Стоимость коммунальных услуг; 2) Стоимость ремонтов; 3) Техническое обслуживание; 4) Стоимость благоустройства территории вокруг дома и помещений общественного пользования; 5) Санитарное содержание; 6) Смета расходов и доходов по данному дому;

7) Меры по обеспечению безопасности проживания в доме.

 Кроме того, в отчете обязательно указывается то, что не удалось сделать, с анализом причин невыполнения или частичного невыполнения.

При этом важным моментом является то, насколько проведенные работы соответствовали реальным потребностям дома.

Помимо вышеуказанной информации в отчет должны быть включены данные о задолженности граждан зауслуги, а также наличии задолженности управляющей компании перед организациямипо снабжению ресурсами.

 Неотъемлемой частью отчета УК перед жильцамидолжен быть план на следующий год (или несколько лет) по сбережению ресурсов, повышению комфорта проживания и улучшению состояния дома. С помощью такого плана организация должна показать владельцам квартир список мер, необходимыхдля эффективного управления, помочь им сформулировать своеобразный заказ на управление домом на ближайший период.

 Согласно Правилам содержания общего имущества в многоквартирном жилище объем платы за содержание, и ремонт имущества обязан быть соразмерен ассортименту, размерам и качеству услуг.

Чтобы хозяева имели четкое понятие про то, какой обязана быть их оплата по договору управления многоквартирным домом, какой ассортимент и размер услуг им предоставляется, им нужна информация о ценах любого вида услуг, предлагаемых правящей организацией.

А если предполагается проведение капитальных ремонтных работ – то к тому же порядок финансирования ремонтных работ, сроки возмещения затрат по его оплате.Подготовить стоимостное предложение (с требуемым объяснением) – весомая цель УК до проведения ежегодного общего собрания.

 Сопоставление приоритетности задач, их цены иполномочия владельцев помещений нести надлежащие затраты – база исследования текущего и будущего плана содержания и ремонтных работ многоквартирного дома.

 Отчет должен быть представлен управляющей компанией на общем собрании собственников жилых помещений, при этом все они должны быть оповещены о проведении данного мероприятия заранее. Общему собранию быть может предложено несколько вариантов плана на этот год и надлежащих им смет затрат и требуемых объемов неотъемлемых платежей владельцев помещений.

 При этом желательной является проработка наиболее активными собственниками и управляющей компанией перечня пожеланий(предложений) собственников для последующего учета их в подготовке вариантов плана и сметы расходов. Способами, использующимися при этом, могут быть встречис жильцами для обсуждения различных вопросов, проведение специальных опросов ввиде анкет, анализ жалоб и предложений жильцов за год.

Недопустимым является иотказ в предоставлении отчета по мотивам коммерческой тайны собственникам помещений, так как из полной трактовки понятия «коммерческая тайна» вытекает, что отчет по деятельности управляющей компании по конкретному дому не может быть коммерческой тайной.

Источник: https://xn---1-glc2a7b.xn--p1ai/svedeniya_o_poryadke_kontrolya_za_deyatelnostyu/

Вопросы по закону
Добавить комментарий