Досрочное расторжение договора найма квартиры при многочисленных недостатках жилья

Подводные камни арендных отношений

Досрочное расторжение договора найма квартиры при многочисленных недостатках жилья

Самым трудным в деле найма жилья неопытным арендаторам представляется поиск подходящего варианта. Просмотр многочисленных объявлений, звонки по вечно занятым телефонным номерам, просмотры квартир, которые на поверку сильно отличаются от описанных в объявлении. Впрочем, после того как «та самая» квартира найдена, процесс не завершен, все только начинается…

Кто в доме хозяин?

Первый вопрос, который должен возникнуть у потенциального арендатора: кто именно сдает так понравившуюся ему квартиру? История рынка знает немало случаев, когда человек, заплатив за аренду жилья и даже подписав договор, через пару дней оказывался на улице. А виной тому — арендодатели-махинаторы.

Так, сын, воспользовавшись отъездом родителей на дачу, «сдавал» квартиру и на вырученные деньги отправлялся кутить с друзьями или на море с подругой. Или муж-наркоман, пока супруга в отлучке, зарабатывал подобным образом на очередную дозу.

Конечно, в обоих случаях мошенники были не случайными прохожими, а лицами, зарегистрированными на данной жилплощади или даже собственниками жилья — но не всего, а лишь какой-то доли. Соответственно, остальные дольщики, обнаружив незваных постояльцев, вынуждены были объяснить, что квартиру не сдают и сдавать не собираются.

А вот смогут (или захотят) ли они вернуть обманутым таким образом нанимателям деньги — большой вопрос…

«Поэтому, собираясь снимать квартиру, необходимо выяснить, является ли человек, назвавшийся хозяином, реальным собственником квартиры, один ли он владеет данным объектом недвижимости, — говорит Георгий Дзагуров, генеральный директор Penny Lane Realty. — Если собственников несколько, то нужно настоять, чтобы все они подписали договор найма. Причем рассказы о «пожилой бабушке, которая физически не может приехать на подписание договора» не должны приниматься во внимание».

Если кто-то из владельцев таинственным образом оказывается вне пределов досягаемости — лучше не рисковать. Кто знает, может, ровно через день исчезнувший собственник появится на пороге и заявит, что никакой квартиры он не сдавал, денег не получал и вообще собирается здесь проживать.

Слишком дешевая квартира…

Не стоит пренебрегать банальным, но справедливым советом: не гоняться за дешевизной. Как известно, бесплатный сыр бывает только в мышеловке, и исключений из этого правила почти не бывает, по крайней мере на рынке арендыжилья.

Если на глаза попалось объявление о сдаче недвижимости по цене намного ниже рыночной — в большинстве случаев ничего хорошего ждать не приходится. Иногда подвох обнаруживается сразу — например, жилье сдается на короткий срок.

Или с большой предоплатой (например, за полгода или год). Бывает, что собственник ставит множество условий, которые сделают проживание в данной квартире не совсем комфортным.

Они могут быть самыми разными: начиная с того, что большая половина шкафов забита хозяйскими вещами, которые ни в коем случае нельзя трогать, и заканчивая ежедневными визитами хозяина с целью проверки порядка.

С дисконтом также могут предлагать объекты, нуждающиеся в ремонте, а порой даже с неисправными коммуникациями.

Впрочем, об этих нюансах, как правило, арендаторы узнают уже на этапе телефонного разговора с хозяином или при просмотре.

А вот такие недостатки, как постоянно протекающая крыша на последнем этаже или соседи-дебоширы, могут проявиться только после заключения договора и внесения оплаты.

Конечно, собственник иногда устанавливает низкую цену только потому, что не изучил предварительно рынок или срочно нуждается в деньгах. Однако и в этом случае через некоторое время хозяин поймет истинную стоимость своей недвижимости или решит финансовые проблемы, и ставка неизбежно будет поднята или договор расторгнут.

Есть еще один вариант — это фиктивное объявление о дешевой аренде, с помощью которого недобросовестные риэлторы пытаются привлечь клиентов и навязать услуги.

Скидка за ремонт

Многие люди сегодня вынуждены сдавать свою жилплощадь потому, что пенсий, зарплат бюджетников, пособий на детей не хватает на элементарные нужны. Такие собственники не в состоянии сделать ремонт, даже косметический. На рынке есть недорогие предложения с непременным условием — наниматель за свой счет ремонтирует жилье.

Казалось бы, всем хорошо. Хозяева получают небольшую арендную плату и при этом — без финансовых, временных и нервных затрат — обновленную квартиру, которую потом можно будет сдать дороже. Жильцы — небольшой «ремонтный» период, но зато потом — хорошую жилплощадь по низкой цене.

Впрочем, в действительности не все так гладко. Иногда одна из сторон не соблюдает договоренность. Например, наниматель не делает ремонтные работы, продолжая как ни в чем не бывало платить «ниже рынка».

Или владелец, увидев в какой прекрасный «дворец» превратилась его бывшая «халупа», повышает ставку, а то и указывает постояльцам на дверь, дабы со следующих взять плату по полной программе.

Конечно, пострадавшая сторона может обратиться в суд, но только при наличии грамотно составленного договора.

Более разумно в этом случае использовать принцип так называемых арендных каникул, который широко распространен на рынке коммерческой недвижимости. Арендатор, въезжая в неотремонтированное помещение, производит отделочные работы. В этот период арендная плата не взимается совсем. А вот по окончании ремонта владелец помещения получает полную рыночную ставку.

При таком подходе хозяину незачем просить жильцов освободить занимаемое помещение. Но даже если такое вдруг случится, получится, что наниматели оплатили ремонтом то время, которое прожили. Если же они в течение тех самых арендных каникул не будут проводить оговоренные работы, владелец квартиры может расторгнуть с ними отношения, не дожидаясь окончания бесплатного срока.

Договорный мир

Сегодня уже мало кому придет в голову снять или сдать квартиру, не заключив соответствующий договор. «В документе указывают условия найма жилья.

Причем чем подробнее и тщательнее будут прописаны все мелочи, тем больше шансов, что в течение срока аренды между сторонами будут царить мир и взаимопонимание», — рассказывает Виктория Опольская, руководитель аренды жилых помещений компании Blackwood.

Необходимо указать адрес и параметры квартиры, срок и стоимость аренды, порядок выплаты арендной платы, наличие предоплаты. Обязательно надо прописать, на ком лежит обязанность по оплате услуг ЖКХ и телефонной связи, в течение какого времени действует арендная ставка, на каких условиях и по чьей инициативе она может изменяться.

«В договоре стоит отразить абсолютно все, о чем договорились устно.

В частности, условия посещения хозяином квартиры (например, он обязан предупредить о своем приходе за сутки, а сами визиты должны быть не чаще чем один раз в месяц). Или могут ли жильцы провести Интернет.

Казалось бы, мелочи, однако именно они нередко становятся причиной досрочного расторжения контракта», — предостерегает Мария Жукова, первый заместитель директора «МИЭЛЬ-Аренда».

«Имеет смысл отдельно составить опись мебели и другого имущества, которое остается в квартире и которым будут пользоваться наниматели», — добавляет Георгий Дзагуров.

Если наниматель принимает на себя дополнительные обязательства (например, купить мебель в квартиру или сделать ремонт в счет арендной платы), то следует очень подробно описать, какие именно вещи должны быть куплены или какие работы произведены, в течение какого срока, во сколько они оцениваются.

«Особое внимание нужно уделить условиям досрочного расторжения договора, особенно если квартира сдается в период, когда на рынок выходят летние предложения», — отмечает Мария Жукова.

Дело в том, что многие сдают жилье, уезжая на дачу, то есть не более чем на шесть — семь месяцев. Вполне естественно, что сезонные квартиры пользуются меньшим спросом и ценятся дешевле.

Вот и пытаются порой недобросовестные наймодатели сдать жилье на год, а осенью расторгнуть договор, мотивируя это тем, что «самому жить негде».

Конечно, в подобном случае обычно предусматривают выплату неустойки (как правило, в размере комиссионных, которые получили риэлторы). Однако это слабое утешение для человека, которому приходится в экстренном порядке искать другую квартиру, да потом еще и взыскивать эту неустойку по суду.

К СВЕДЕНИЮ

Инструкция для арендатора

Хорошо изучите рынок, сориентируйтесь в ценах. В этом вам помогут газеты и журналы с объявлениями или специализированные базы в Интернете.

Найдя подходящую квартиру, выясните, кто является ее владельцем и кто в ней прописан. Настаивайте, чтобы договор найма подписали все собственники квартиры, а также лица, зарегистрированные в ней.

Если цена аренды ниже рыночной, выясните причину дешевизны и решите, устраивает ли вас такой вариант или стоит поискать другую квартиру.

Перед подписанием договора оговорите все условия найма, не обходя вниманием даже самые мелкие детали, и письменно зафиксируйте их в договоре.

Снимите показания счетчиков электроэнергии и воды, эти показания также зафиксируйте письменно.

Составьте опись имущества владельцев, которое остается в квартире.

Обязательно постарайтесь наладить хорошие отношения с хозяевами. Все возникающие недоразумения лучше решать путем мирных переговоров, нежели ввязываться в длительные судебные тяжбы.

Источник: https://www.cian.ru/stati-podvodnye-kamni-arendnyh-otnoshenij-216918/

Правила расторжения договора аренды или найма квартиры

Досрочное расторжение договора найма квартиры при многочисленных недостатках жилья

Как правильно расторгнуть договор? Инструкция

Необходимость расторгнуть договор может возникнуть по разным причинам. Но так же как и заключение договора, расторжение его должно пройти в соответствии с законодательством. Причем с порядком расторжения договора лучше ознакомится еще до его заключения, чтобы потом не обнаружить для себя никаких неприятных сюрпризов.

Цель данной статьи – обратить ваше внимание на основные аспекты расторжения договора в целом и на особенности расторжения договора аренды и найма в частности.

Скачать дополнительное соглашение о досрочном расторжении договора найма

Общие положения по расторжению договоров описаны в гл. 29 ГК РФ.

Основания для прекращения договоров аренды (найма)

Статьей 450 ГК РФ предусмотрены следующие основания для расторжения договоров:

  1. Соглашение сторон
  2. Решение суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной
  3. Решение суда по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или самим договором
  4. Односторонний отказ от исполнения договора одной из сторон, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон

Порядок расторжения договора аренды или найма жилья

В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.

То есть если договор заключен в простой письменной форме, то для расторжения достаточно соглашения, подписанного сторонами. Но если договор был зарегистрирован в соответствии с требованиями законодательства, то его расторжение необходимо зарегистрировать в том же порядке.

Расторжение договора по решению суда

В случае, если вы на законном основании требуете от вашего нанимателя/арендатора расторгнуть договор, а он отказывается от данного требования или не предоставляет ответа в оговоренный срок, то вы имеете право обратиться для расторжения договора в суд (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

А что будет после расторжения договора?

Действительно, а что же будет после расторжения договора аренды, для чего это нужно?

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ). То есть после расторжения договора вы уже не должны предоставлять свою квартиру нанимателю/арендатору, соответственно, он должен освободить помещение. У него, в свою очередь, тоже больше нет никаких обязательств: ни по внесению арендной платы, ни по содержанию арендованного имущества.

Считаться расторгнутым договор будет с момента заключения соглашения о его расторжении или после государственной регистрации такого соглашения (если сам договор был зарегистрирован) (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

Обращаем внимание, что при найме жилого помещения (по договору, заключенному на срок не менее одного года) регистрации подлежит не сам договор, а обременение права собственности, возникающее на основании такого договора.

Соответственно прекращение найма жилого помещения также должно быть зарегистрировано (п. 6 ст. 26.1 Федерального закона от 21 июня 1997г. “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” № 122-ФЗ).

Если расторгнуть договор вас вынудило существенное нарушение условий договора другой стороны, то вы в праве потребовать возмещения убытков, причиненных вам таким расторжением (п. 4 ст. 454 ГК РФ).

Особенности расторжения договора аренды

Как мы и обещали, теперь перейдем к особенностям прекращения конкретных видов договоров. Начнем с договора аренды.

Как и любой гражданско-правовой договор, договор аренды может быть расторгнут по соглашению сторон на любых условиях, которые они друг с другом согласуют.

Что же касается расторжения договора по требованию сторон, то основания для такого расторжения закреплены в ст. 619 ГК РФ (Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя) и ст. 620 ГК РФ (Досрочное расторжение договора по требованию арендатора).

Прежде, чем перейти к подробному рассмотрению данных статей, заметим: в обеих говорится о том, что стороны могут предусмотреть и другие основания для расторжения договора по требованию каждой из них.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды жилья может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

  1. пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями;
  2. существенно ухудшает имущество;
  3. более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
  4. не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Основания, по которым досрочного расторжения договора в суде может потребовать арендатор, закреплены в ст. 620 ГК РФ. К ним относят случаи, когда:

  1. арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
  2. переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
  3. арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
  4. имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Уведомление о расторжении договора аренды

Как правильно расторгнуть договор? Инструкция

В случае возникновения необходимости расторжения договора по одному из вышеперечисленных оснований следует подготовить и направить соответствующее уведомление о расторжении договора аренды.

Данное уведомление должно быть составлено в письменной форме. Передавать его следует нанимателю лично или же по почте с уведомлением о вручении.

Как и все документы, письмо о расторжении договора аренды должна отражать следующую информацию:• Наименование документа;• Реквизиты стороны, направляющей уведомление, и получателя уведомления;• Реквизиты договора, к которому относится данное уведомление;• Основания, по которым направляется данное уведомление;

• требования, выражаемого в уведомлении.

Скачать образец уведомления о расторжении договора аренды можно по этой ссылке

Особенности расторжения договора найма жилого помещения

В отличие от договора аренды, договор найма может быть расторгнут только в порядке, предусмотренным законодательством. Сами стороны не могут включить в договор основания для расторжения, отличные от тех, которые содержатся в ГК РФ.

Наниматель может расторгнуть договор в любое время с согласия постоянно проживающих с ним граждан, письменно уведомив об этом наймодателя за 3 месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

Передавать такое уведомление следует лично или по почте с уведомлением о вручении. Список реквизитов уведомления в целом аналогичен уведомлению, применяемом при расторжении договора аренды. Основное отличие состоит в том, что в уведомлении договора найма нанимателю не нужно обосновывать причину уведомления, т.к. для него право на расторжение договора закреплено в законе.

Скачать образец уведомления о расторжении договора найма

Также наниматель может обратиться в суд с требованием расторгнуть договор в случае, если снимаемое помещение перестало быть пригодным для проживания или находится в аварийном состоянии (п. 3 ст. 687 ГК РФ).

Для наймодателя же возможности расторжения договора довольно жестко ограничены. В соответствии с п.2 ст. 687 ГК РФ, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

  • невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
  • разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

При этом по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения.

Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения.

А по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Также у наймодателя есть право обратиться в суд с требованием о расторжении договора в случае, если наниматель или граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и интересы соседей. Но прежде, чем обращаться в суд, в данном случае наймодателю необходимо предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушений.

Подведем итоги

Как правильно расторгнуть договор? Инструкция

Для расторжения договора аренды сторонам предоставлено больше свободы, чем для расторжения договора найма.

Объясняется это тем, что по договору аренды квартира сдается юридическому лицу, а по договору найма – физическому лицу.

И в данном случае законодатель руководствовался тем, чтобы не допустить неправомерного выселения граждан из снимаемых квартир.

Еще раз напоминаем: прежде чем заключать договор, оцените, на каких условиях он сможет быть в случаях необходимости расторгнут, чтобы не оказаться беспомощным перед ушлым жильцом или просто остаться без оплаты с простаивающей квартирой.

Остались вопросы? – задайте их юристу Правильной Аренды

Источник: https://moskvarenta.ru/rentalagreements/pravila-rastorzheniya-dogovora-arendy-ili-najma-kvartiry/

Не верьте тем, кто предлагает бесплатный сыр

Досрочное расторжение договора найма квартиры при многочисленных недостатках жилья

Галина Киселева, руководитель Управления аренды квартир компании «Инком-Недвижимость»

Корр.: Какова ситуация на рынке аренды жилой недвижимости Москвы? Какие изменения в этой сфере вы можете спрогнозировать на ближайшее время?

— Рынок аренды квартир в Москве продолжает вести себя в соответствии с ежегодными характеристиками сезонности. Так, в феврале и марте 2010 года мы могли наблюдать рост арендных ставок в рамках 5%.

В конце апреля и в мае стоимость аренды квартир снизилась опять-таки не более чем на 5%. Равновесие, по нашим оценкам, продлится до середины июля.

Когда в Москву вновь вернутся арендаторы (и, как следствие, произойдет рост уровня спроса), тренды сменятся на противоположные и возобновится рост арендных ставок, который продлится примерно до начала октября.

По итогам мая средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в Москве составила 22–24 тыс. рублей в месяц, двухкомнатной — 30 тыс. рублей, трехкомнатной — 33,5 тыс. рублей. Самым дорогим округом по итогам мая оказался ЦАО, где размер ежемесячного платежа за съем квартиры составил 27, 37 и 40 тыс. рублей за одно-, двух- и трехкомнатную квартиру соответственно.

Самые низкие цены на аренду квартир в мае были зафиксированы в ЮВАО — 18, 26 и 30 тыс. рублей в месяц за «однушку», «двушку» и «трешку» соответственно.

Корр.: С какими проблемами сталкиваются люди, снимающие и сдающие квартиры в аренду с помощью частных объявлений и знакомых? Зачем нужно прибегать к услугам агентств?

— Сейчас появилось невероятное количество открытых информационных ресурсов, где можно свободно размещать объявления о сдаче квартир. Такими площадками пользуются все, как черные маклеры, так и простые наниматели.

Поэтому объявления, размещаемые на подобных порталах, могут содержать заведомо ложную информацию. Заниженные цены на квартиры с минимальной комиссией посредника — это привлекательная реклама, бьющая точно в цель по жаждущему экономии контингенту.

При показе квартиры удивленный хозяин не понимает, откуда взялась цена 25 тыс. рублей, когда он уже два года подряд сдает жилье за 30 тыс. рублей в месяц.

При регистрации объявления на сайте маклер указывает только номер своего мобильного телефона, что, разумеется, не оставляет надежды найти его, ведь сим-карта в наше время меняется, как носовой платок. Да и кто будет искать?

Понятно, что собственнику открытого информационного ресурса брать на себя функцию контроля невыгодно, хлопотно, да и просто не имеет смысла, поскольку он всего лишь владелец базы данных и не обязан нести ответственность за их достоверность.

В разное время в Московской ассоциации риэлторов поднимался вопрос о создании единых баз по объектам в Москве как в сфере аренды, так и по другим сегментам рынка. Но у нас система не работает как раз ввиду отсутствия контроля со стороны государства.

Между тем, пожалуй, это единственная возможность «отбеливания» рынка, создания ситуации, когда частные маклеры были бы вынуждены работать легально, а значит, отвечать за информацию об объектах, которыми занимаются.

В случае размещения заведомо ложных сведений виновник мог бы быть подвергнуть административному взысканию.

Иначе мы имеем то, что имеем: граждане охотно соглашаются на заманчивые предложения, а в итоге либо впустую тратят время, либо рискуют, заключая сделки без гарантий и обязательств со стороны посредника, выплачивая черным маклерам столько же, сколько и риэлторам официальных компаний.

Корр.: Какие гарантии дают агентства?

— Когда человек невнимательно подходит к оформлению отношений с агентством недвижимости, у него нет никаких гарантий, что его не обманут.

В связи с этим агентство несет ответственность за свои действия или бездействие только в том случае, если клиент заключил официальный договор. В частности, в нашем агентстве договор на обслуживание заключается между физическим лицом и компанией «Инком-Недвижимость».

Если же клиент решил сэкономить и стороны юридически не закрепили свои отношения, предъявлять какие-либо требования к агентству бессмысленно.

Приведу пример. Вы пришли в магазин покупать телевизор. Продавец отвел вас в сторону и предложил пройти в его гараж и купить у него технику с рук за полцены.

Вы соглашаетесь, приобретаете технику, а через день она ломается. Неужели пойдете жаловаться в магазин, не имея чека? Да и продавец к тому времени, вероятно, окажется уволенным.

Стоит ли добавлять, что нечистого риэлтора ждет та же судьба?

Таким образом, если вы хотите получить гарантии по договору, заключайте его с компанией в лице руководителя подразделения и не верьте тем, кто предлагает бесплатный сыр.

Если и этого клиенту покажется мало, он может подписать еще одно соглашение с компанией и дополнительно подстраховаться.

Например, в нашем Управлении арендой квартир существует так называемый гарантийный талон. Это не просто морально-этические обязательства с нашей стороны перед клиентом, а реальное возмещение ущерба, причиненное арендатору в результате лишения или ограничения прав его владения или пользования жильем.

В частности, при пожаре, затоплении, желании досрочного расторжения договора аренды по желанию арендодателя, конфликтных ситуациях с хозяином квартиры мы гарантируем бесплатное переселение арендатора на тех же условиях.

При этом возмещение затраченных средств берет на себя наша компания (денежные средства выдаются не на руки нанимателю, а идут в счет оплаты одного месяца аренды квартиры по другому адресу).

Кроме того, если наниматель имеет наш гарантийный талон и у него вдруг возникли серьезные проблемы с собственником арендуемой квартиры, он может обратиться к нам за помощью в их решении. Тогда обе стороны в присутствии юриста решают все вопросы. Как показывает практика, до 90% таких ситуаций решаются мирным путем.

Корр.: Какие обязательства арендодателя и арендатора могут быть указаны в договоре?

— В нашем агентстве договор аренды обычно составляется индивидуально. Однако есть общие положения, которые всегда включаются в этот документ.

Например, с момента подписания договора арендодатель обязан предоставить нанимателю в пользование квартиру и имущество, находящееся в этом жилом помещении, устранять все неполадки и недостатки сдаваемого помещения, не обменивать и не продавать квартиру до момента расторжения договора аренды и т.п. Также по предварительной договоренности арендодатель имеет право периодически приезжать и проверять, все ли в порядке.

Арендатор, со своей стороны, может пользоваться нанятым помещением и при этом обязан своевременно вносить установленную плату за аренду, оплачивать телефонные переговоры. Если у арендатора есть потребность произвести в квартире ремонт, то он имеет на это право только с разрешения наймодателя. Впоследствии арендодателю выставляется счет за работу и материалы.

Арендатор не имеет права сдавать нанятую квартиру в субаренду без разрешения наймодателя.

Поскольку договор аренды является основной гарантией как для арендатора, так и для арендодателя, я бы рекомендовала как можно внимательнее подходить к процессу составления этого документа.

В судебной практике встречается довольно много примеров исков, связанных именно с неграмотным составлением договора. Например, однажды к нанимателю явились судебные приставы описывать имущество.

Как выяснилось, собственник задолжал банку приличную сумму денежных средств (невыплаты по кредиту). Банк обратился в суд с иском на собственника, исковые требования банка суд удовлетворил и в отношении собственника было возбуждено исполнительное производство.

Так как местом прописки являлась квартира, арендуемая нанимателем, судебные приставы пришли именно туда и в соответствии с Законом РФ описали все имущество собственника, а заодно и имущество арендатора.

К сожалению, как правило, доказать судебному приставу, что телевизор и стиральная машина принадлежат арендатору, в момент описи не удастся. Для того чтобы это сделать, необходимо как минимум предъявить чеки на это имущество, которые сохраняются крайне редко, а если судебный пристав проигнорирует эти чеки, то можно подать «жалобу на действия судебного пристава-исполнителя».

Полномочия судебных приставов очень обширны, их действия не могут быть ограничены отсутствием собственника, в отношении которого возбуждено исполнительное производство, в момент описи имущества.

В нашем случае чеков у нанимателя не оказалось. Для того чтобы вернуть телевизор и стиральную машину, арендатору пришлось обращаться в суд с исковым заявлением. Ему удалось доказать в суде, что исключаемое из описи имущество принадлежит ему, а помогли в этом свидетельские показания и акт приема-передачи имущества, в описи которого отсутствовали телевизор и стиральная машина.

Грамотно составленный акт приема-передачи с полной описью переданного имущества не только поможет избежать подобных ситуаций, но и обезопасит стороны договора найма при его расторжении, и имущество, принадлежащее сторонам договора, останется во владении его собственников.

Еще один очень распространенный вид исков связан с невыплатой арендной платы. При этом не всегда арендатор действительно обманывает собственника. Именно поэтому стоит брать снаймодателя расписку о получении ежемесячных платежей за квартиру.

Беспечность может обернуться катастрофическими последствиями для нанимателя! Из-за глупости, недопонимания, из-за отсутствия этой самой расписки, написанной от руки, по окончании договора найма совершенно на «законных» основаниях арендатор может в одночасье предстать перед судом как злостный неплательщик по договору найма.

Такой ужасный и порой несправедливый исход сделки вытекает из ст.ст. 161, 162 Гражданского кодекса РФ.

Вот один из реальных примеров. Собственник квартиры передал помещение по договору найма сроком на один год. При этом арендная плата составляла 50 тыс. рублей в месяц. За все время проживания арендатора проблем не возникало. Все обязательства исполнялись в соответствии с договоренностью и обязательствами сторон, указанными в договоре.

Плата за аренду квартиры поступала без задержек, ежемесячно, лично в руки, но расписки не составлялись. По окончании срока аренды арендатор благополучно «вернул» квартиру собственнику, и они попрощались, но, как оказалось, ненадолго. Через месяц арендатор получил повестку в суд. Предмет иска заключался в следующем.

Арендодатель просил суд взыскать с арендатора денежные средства в размере 600 тыс. рублей за 12 месяцев аренды и 175 тыс. рублей в качестве неустойки. При этом собственник сообщил суду, что арендатор за весь срок найма ни разу не произвел оплату за наем. В итоге исковые требования были удовлетворены в полном объеме в двух судебных инстанциях.

Никакие многочисленные свидетели факта передачи оплаты, в том числе риэлтор, вполне логичные объяснения адвоката судом не рассматривались как доказательства и не смогли стать основой для вынесения судебного решения в пользу арендатора.

Помимо все той же статьи 162 ГК РФ, которая гласит: «Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания», на эту тему однозначно высказался Верховный суд РФ. Других толкований быть просто не может.

Корр.: Часто ли случаются судебные споры между арендодателями и арендаторами? Что является их предметом?

— Чаще всего между арендатором и арендодателем возникают споры относительно оплаты. Кроме того, нередки случаи, когда стороны хотят просто расторгнуть заключенный договор.

Относительно самих судебных споров можно сказать, что немаловажную роль в них играет договор найма, а также все приложения к нему: дополнительные соглашения, любая переписка между сторонами, документы, подтверждающие выплаты, любые письменные уведомления сторон и т.п. Отсутствие или, наоборот, наличие какого-либо юридически значимого документа может кардинальным образом изменить решение суда.

Например, не так давно в судебном порядке рассматривался спор между арендатором и собственником. Конфликт заключался в следующем: арендодатель на словах попросил арендатора досрочно освободить квартиру, в связи с тем что он захотел вернуться к себе домой, поскольку заболел и не мог больше жить за городом. Арендатор согласился, но при условии что съедет он не ранее чем через месяц.

Более того, он попросил, чтобы собственник вернул все денежные средства за неиспользованный срок, а также выплатил неустойку в размере месячной арендной платы. Арендодатель не согласился пойти на уступки и потребовал освободить его квартиру в течение трех дней. Нанимателю ничего не осталось делать, как обратиться с иском в суд.

Основанием стало нарушение арендодателем обязательств по договору найма.

В процессе судебного разбирательства собственник квартиры подтвердил суду, что он действительно потребовал от арендатора освободить помещение в течение трех дней. Конечно же, исковые требования арендатора были удовлетворены в полном объеме.

Стоит отметить, что если рассматривать аналогичное дело и исключить факт подтверждения собственником своих намерений о досрочном выселении арендатора, то, безусловно, решение суда было бы в корне противоположным. Наймодатель вполне мог заявить, что никого не выселял и никаких устных уведомлений или предупреждений арендатору не предъявлял.

Помимо разбирательств между арендатором и арендодателем, споры могут возникать и между клиентами и компанией. Однако такие случаи крайне редки. В основном они связаны с непониманием клиентом одной простой вещи: компания не может нести ответственность за действия или бездействие сторон по договору найма.

Дело в том, что компания не является участником этих правоотношений, она не несет ответственность за желание досрочного расторжения договора или противоправные действия сторон: невыплаты по аренде, порчу имущества, межличностные конфликты и пр.

Поэтому такие действия не могут быть истолкованы как неисполнение компанией обязательств по договору на оказание услуг.

Что касается прочих претензий клиентов к работе компании, то все они решаются путем обычных переговоров.

В свою очередь, компания также может обращаться в суд с исковыми требованиями к клиентам. В частности, когда клиенты компании уклоняются от оплаты оказанных им услуг.

Дайджест:

Стоит брать снаймодателя расписку о получении ежемесячных платежей за квартиру.

Источник: https://www.top-personal.ru/estatelawissue.html?101

Арендатор — тоже человек. 6 советов для обиженных квартиросъемщиков :: Жилье :: РБК Недвижимость

Досрочное расторжение договора найма квартиры при многочисленных недостатках жилья

Что делать, если выселяют из квартиры, как защититься от слишком частых проверок хозяина недвижимости и еще четыре полезных рекомендации для арендаторов жилья

Кирилл Кухмарь/ТАСС

Споры между собственником жилья и квартиросъемщиком — обычное дело. Арендатор и арендодатель редко планируют будущие сложности, а потому непредвиденные ситуации часто ставят обоих в тупик. При этом владелец квартиры часто чувствует себя в выигрышном положении только благодаря тому, что ему принадлежит недвижимость.

Редакция «РБК-Недвижимости» решила помочь квартиросъемщикам, которых притесняют арендодатели, и попросила юристов разобрать шесть распространенных ситуаций на рынке аренды — от досрочного выселения до внезапных требований вернуть несуществующую мебель.

1. Я живу в съемной квартире с кошкой. В договоре прописано, что я могу жить с домашним животным — но уже после въезда и подписания договора хозяин потребовал, чтобы я избавился от кошки.

Он угрожает выселить меня и заявить в полицию, если я этого не сделаю.

Есть ли у него законные основания, чтобы выселить меня до окончания срока или привлечь к какой-либо ответственности, если я продолжу жить с кошкой и проигнорирую его устные требования относительно домашнего животного?

Александр Тарасов, управляющий партнер юридической компании «АВТ Консалтинг»:

— Нет, в данном случае у хозяина квартиры нет законных оснований для досрочного выселения. Привлечь арендатора к ответственности собственник также не может. Возможность проживания в квартире домашнего животного прописана в договоре. Если хозяин квартиры его подписал, значит согласился со всеми условиями данного документа.

Если наниматель не хочет расторгать договор, то в соответствии с Гражданским кодексом России это можно сделать только в судебном порядке. Одним из оснований для расторжения договора найма в таком порядке является разрушение или порча жилого помещения нанимателем.

В описанном случае порча жилого помещения возможна из-за действий домашнего животного.

Однако важно обратить внимание на один нюанс: прописана ли в заключенном договоре найма ответственность арендатора перед хозяином за содержание в квартире домашнего животного, а также порядок возмещения причиненного им ущерба.

Например, это может быть денежная компенсация или проведение ремонта.

Или же сам договор предусматривает, что в случае порчи нанимателем жилого помещения он может быть расторгнут по требованию наймодателя? Если такой пункт существует, то наймодатель сможет расторгнуть договор досрочно.

Текущий ремонт жилого помещения по умолчанию осуществляет наниматель. Следовательно, если кошка квартиросъемщика причинила какой-либо ущерб имуществу хозяина, но арендатор сделал текущий ремонт, то хозяин не имеет права выселить такого жильца из квартиры.

Заявить в полицию хозяин не сможет, так как арендатор проживает в квартире на законном основании. Полицейские могут вмешаться только в случае, если наниматель и его домашнее животное начнут нарушать покой соседей. Основание — закон о тишине, действующий на территории региона.

Для Москвы это закон «О соблюдении покоя граждан и тишины в городе Москва», в котором предусмотрена административная ответственность за нарушение тишины с 23 до 7 часов. Впрочем, это, скорее, относится к владельцам собак, так как они могут лаять в ночное время.

Проживание в квартире кошек, как правило, беспокойство соседям не причиняет.

2. Я начал замечать, что хозяин бывает в квартире в мое отсутствие. Доказательств у меня нет, но косвенные признаки на лицо: передвинутые вещи, открытые форточки. По договору хозяин не может без моего согласия проникать в арендованную квартиру. Могу ли я возместить моральный ущерб от этих проникновений?

Андрей Безрядов, адвокат:

— Да. По договору найма квартиры наниматель приобретает законное право пользования данным жилым помещением. Из этого следует, что на весь срок действия договора собственник ограничен в реализации части своих прав в отношении принадлежащего ему имущества.

Проникновение собственника в жилое помещение без разрешения проживающих в нем лиц может быть расценено как создание препятствий в реализации законных прав нанимателя на арендованное имущество.

Это обстоятельство является основанием для досрочного расторжения договора.

Кроме того, действия собственника можно квалифицировать как попытку посягнуть на неприкосновенность частной жизни. При несанкционированном посещении квартиры собственник может стать обладателем конфиденциальной информации, связанной с частной жизнью нанимателя.

Однако, защищая права нанимателей, необходимо помнить, что собственник должен иметь возможность контролировать использование принадлежащего имущества.

Для этого необходимо в договоре подробно прописать алгоритм согласования времени посещения собственником сданного внаем жилого помещения.

3. После вселения в квартиру выяснилось, что собственник квартиры приукрасил состояние жилья: сантехника течет, горячей воды нет.

Владелец не хочет это компенсировать и перекладывает ответственность на меня.

Имею ли я право заставить хозяина устранить недостатки квартиры за его счет?

Ирина Стряпкина, адвокат:

— Да. Собственник обязан передать жилое помещение не только в состоянии, пригодном для проживания, но и в технически исправном.

Это означает, что он несет полную ответственность за недостатки, препятствующие пользованию квартирой — даже если эти недостатки не были ему известны на момент передачи жилья арендатору.

Кроме того, если иное не предусмотрено договором, именно на собственника возложена обязанность по надлежащему содержанию жилого помещения в период действия договора найма.

Этот вывод подтверждает многочисленная судебная практика, на основании которой наниматель привлекается к ответственности за причиненный вред исключительно в случае его виновных действий.

Избежать подобных ситуаций возможно при подробном описании в договоре характеристик сдаваемого внаем объекта и указанием в акте приема-передачи всех несоответствий и неисправностей.

Если же недостатки обнаружились в процессе эксплуатации, то наниматель вправе по своему усмотрению потребовать их устранения или досрочно расторгнуть договор с компенсацией всех понесенных затрат.

4. Меня залили соседи сверху. Мебель испорчена, на стенах появилась плесень — но виновники не хотят ничего компенсировать. Хозяину квартиры все равно: он самоустранился. С кого я могу взыскать деньги, необходимые на ремонт и покупку новой мебели? Смогу ли я сначала привести жилье в порядок, а уже потом получить компенсацию потраченных денег?

Елена Лузанова, адвокат, член адвокатской палаты Москвы:

— Для истребования своих расходов на восстановление имущества необходимо зафиксировать как сам факт повреждения имущества и его размер, так и виновное лицо. Также потребуется уведомить о повреждении арендованного имущества арендодателя.

Если предположить, что мебель принадлежит арендатору, а расходы на ремонт никак специально не регламентированы договором, то ситуацию можно описать следующим образом. Арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том же состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, при этом риск случайной гибели несет арендодатель.

Он же обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

При обнаружении недостатков сданного в аренду имущества арендатор имеет право по своему усмотрению потребовать возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества или соразмерного уменьшения арендной платы.

Следовательно, после фиксирования факта повреждения и размера ущерба арендатор может потребовать от арендодателя устранения недостатков переданного помещения.

Если арендодатель этого не делает, арендатор может самостоятельно привести имущество в состояние, которое оно имело до повреждения, а в случае с мебелью приобрести новое, если расходы на восстановление нецелесообразны. При условии, что мебель принадлежит арендатору, истребовать свои расходы на восстановление этого имущества он может только с причинителя вреда.

5. Я подписал долгосрочный договор аренды. Задолго до его истечения хозяин заявил, что я должен съехать без объяснения причин. Можно ли заставить хозяина исполнить договор и дать мне прожить в квартире весь срок, прописанный в нашем контракте?

Марина Катянина, юрист земельно-имущественных отношений компании Heads Consulting:

— Это зависит от того, что именно прописано в договоре. В ст. 619 Гражданского кодекса России перечислены условия, при которых арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор аренды.

Это возможно, если арендатор пользуется имуществом с нарушением условий договора, существенно ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа не вносит арендную плату, а также не производит ремонт в тех случаях, когда это является обязанностью арендатора.

Если во время проживания в съемной квартире арендатор не нарушал условий договора и не ухудшал состояния жилья, то собственник не имеет права требовать досрочного расторжения.

Как правило, стандартные договора аренды содержат условие о том, что каждая из сторон имеет право досрочно расторгнуть договор по основаниям, которые не связаны с какими-либо нарушениями, допущенными другой стороной.

В этом случае арендодатель обязан соблюсти досудебную процедуру и направить квартиросъемщику уведомление о расторжении договора.

Если после истечения срока, прописанного в договоре, арендатор не вернет арендованное имущество, то владелец квартиры получит право обратиться в суд.

6. После выезда из квартиры собственник начал названивать бывшим жильцам с требованием вернуть несуществующую мебель. Звонки продолжаются ежедневно на протяжении нескольких недель. Можно ли привлечь владельца жилья к ответственности? Как это сделать и какое наказание может получить хозяин, выдумавший пропажу вещей?

Валерий Вечканов, адвокат:

— Чтобы требовать возврат мебели от квартиросъемщиков, хозяин сдаваемой квартиры должен был описать всю мебель и ее состояние при передаче квартиры в аренду. Такое описание должно оформляться актом приема-передачи. Этот акт должен быть неотъемлемой частью договора аренды квартиры, и будет лучше, если к акту будут приложены фотографии всей перечисленной мебели.

При приемке квартиры и находящейся в пользовании у арендаторов мебели (техники, посуды и т. д.) по истечении срока аренды квартиры возврат бывшего в пользовании имущества также оформляется актом приема-передачи. В случае если какого-то предмета мебели не хватает, то это оформляется претензией.

Такая претензия дает хозяину квартиры право требовать от арендаторов возврата мебели либо возмещения ее стоимости.

В случае если описанный выше факт никаким образом не зафиксирован, а хозяин квартиры необоснованно требует возврата несуществующей мебели, то в зависимости от того, в какой форме происходят требования о возврате, можно определить состав правонарушения хозяином квартиры.

При правильном определении состава правонарушения требующий несуществующую мебель хозяин квартиры может быть привлечен к административной ответственности. Если же данные требования определяют состав преступления, то нерадивого арендодателя может ожидать и уголовная ответственность (например — вымогательство, вплоть до мошенничества).

Определить состав правонарушения может помочь квалифицированный юрист. 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/592c086c9a7947d1d219e4b8

Вопросы по закону
Добавить комментарий