Хозяин квартиры требует деньги за отклеившиеся обои

Защита от рисков при найме квартиры

Хозяин квартиры требует деньги за отклеившиеся обои

Как правильно внести плату за квартиру, избежать обвинений в причинении вреда имуществу и можно ли не передавать хозяину ключи от нового замка?

По договору коммерческого найма жилое помещение, в частности квартира, передается гражданину для проживания за плату на срок не более пяти лет. Договор должен включать описание жилья и размер платы за него. Рекомендую также указать проживающих в квартире лиц, сроки найма и порядок оплаты коммунальных услуг.

Заключение письменного договора позволяет урегулировать отношения нанимателя и наймодателя, тем самым предотвращая возможные споры о правомерности пребывания в квартире, о порядке повышения платы за жилье и т.д.

При передаче квартиры нужно составить акт приемки жилого помещения. В нем следует перечислить находящееся в квартире имущество, которым вы планируете пользоваться. В противном случае наймодатель сможет вынести это имущество и сказать, что раз в документах не оговорено его предоставление вам в пользование, то он имеет на это право.

Потрудитесь все внимательно проверить и зафиксировать замеченные недостатки квартиры и имущества, иначе позже наймодатель сможет использовать их как инструмент давления на вас, говоря о взыскании расходов на ремонт или удержании этих сумм из депозита.

Оговаривайте необходимость оформления расписки на стадии заключения договора. Это защитит вас от риска предъявления наймодателем исков о взыскании уже уплаченных денег. И не бойтесь показаться невежливым или испортить отношения такой просьбой. Ваш интерес правомерен, и наймодатель должен его уважать. 

Расписку о получении денег должен выдавать тот человек, с которым у вас заключен договор найма, или тот, кто указан в качестве получателя денежных средств по такому договору. Никаких мам, пап, сестер, мужей и т.д.

Они могут получать от вас деньги только в том случае, если уполномочены на это наймодателем.

Факт наделения полномочием может подтверждаться доверенностью, оформленной наймодателем в вашем присутствии, нотариальной доверенностью или письмом наймодателя, направленным вам с его электронной почты, указанной в договоре в качестве одного из его реквизитов.

Расписка составляется в простой письменной форме и обязательно должна содержать сведения о том, кто и от кого сколько получил, на каком основании, а также дату составления.

Оформляться она должна в вашем присутствии – во всяком случае, при вас ставится подпись на ней. Это позволит исключить риск того, что подпись на расписке проставит другой человек и в дальнейшем в суде вы не сможете подтвердить факт внесения денег за квартиру.

Если перечисляете деньги на карту, номер счета должен быть указан в договоре. Представим такую ситуацию: вы предложили наймодателю безналичный расчет, он согласился и дал реквизиты карты своей матери.

Настаивайте на том, чтобы данный счет был прописан в дополнительном соглашении к договору как реквизиты платежа.

В противном случае при необходимости вы не сможете доказать факт внесения платы за квартиру в суде, что позволит наймодателю взыскать с вас эту сумму. 

Часто наниматель, обеспокоенный за свою безопасность и безопасность своего имущества, заинтересован в смене замка на входной двери. Наймодатель в большинстве случаев не возражает, но при этом просит передать ему дубликат нового ключа. 

Тут возникает вопрос: может ли наниматель сменить замок без согласия наймодателя и без передачи ему дубликата? Да, может, и вот почему.

В соответствии с п. 1 ст. 671 Гражданского кодекса (далее – ГК РФ) по договору найма собственник жилого помещения или управомоченное им лицо, то есть наймодатель, обязуется предоставить нанимателю помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

По своей сути договор коммерческого найма жилого помещения – это договор аренды отдельного вида имущества (жилого помещения), ведь и аренда, и коммерческий наем предполагают передачу имущества во владение и пользование (ст. 606 ГК РФ). При этом по договору коммерческого найма помещение всегда передается нанимателю – физическому лицу. Юридическому лицу помещение передается по договору аренды.

Судебная практика подтверждает, что арендодатель, передав имущество в аренду, остается его собственником, но лишается прав пользования и владения переданным имуществом на срок действия договора аренды1.

Это означает не только то, что наймодатель, сдавший помещений в коммерческий наем, лишается права проживать в нем, но и то, что он лишается права доступа к этому помещению.

Этот вывод подтверждается и тем, что в договоры коммерческого найма часто включается условие о том, что наймодатель вправе посещать сданное в наем помещение не чаще раза в месяц при условии предварительного согласования и в присутствии нанимателя.

Если у наймодателя есть ключи от квартиры, ему доступна возможность посещать ее в любое время. При этом в случае пропажи чего-либо нанимателю бывает трудно доказать факт наличия в квартире этого имущества.

Наймодатель же защищен тем, что при передаче квартиры составляется акт, где документируется, какое имущество и в каком состоянии передано нанимателю.

В случае причинения вреда наймодатель может предъявить иск к нанимателю, и доказывание трудностей не составит.

Таким образом, с точки зрения закона, толкования договорных условий и необходимости достижения баланса интересов нанимателя и наймодателя представляется, что, если иное не оговорено в договоре, наниматель вправе сменить замок в помещении без согласования и даже без уведомления наймодателя и не предоставлять ему дубликат ключей.

1 Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 апреля 2013 г. по делу № А66-6962/2012 (Определением ВАС РФ от 11 ноября 2013 г.

№ ВАС-15410/13 отказано в передаче дела № А66-6962/2012 в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора данного постановления); Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 октября 2009 г. № 18АП-8044/2009 по делу № А76-10288/2009.

Если в договоре нет упоминания о вашем праве расторгнуть его досрочно, то вы можете отказаться от него, уведомив наймодателя за три месяца до даты расторжения (ст. 687 ГК РФ). Выезд из квартиры до истечения этого срока не освобождает вас от обязанности оплатить этот период2.

Часто в договоре предусматривается право нанимателя на досрочный отказ от договора найма с условием об уведомлении наймодателя за месяц. В случае выезда нанимателя из квартиры до истечения этого срока его обязанность оплатить указанный период сохраняется.

Кроме того, в договоре может быть указано, что наймодатель не возвращает страховой депозит, если наниматель досрочно расторгает договор. Настаивайте на исключении этого условия из проекта договора, поскольку иначе наймодатель правомерно оставит себе депозит за сам факт его досрочного расторжения3.

2 Апелляционное определение Московского городского суда от 8 апреля 2014 г. по делу № 33-11477.

3 Апелляционное определение Московского городского суда от 16 августа 2017 г. № 33-31578/2017.

Часто в договорах предусматривается право наймодателя на досрочное расторжение договора при условии уведомления нанимателя за месяц и выплаты компенсации в размере одного депозита. Включением такого условия вы в некоторой степени защитите себя от случаев, когда наймодатель пытается выселить вас силой, сменив замки в ваше отсутствие.

Немедленно свяжитесь с наймодателем и требуйте выдать вам ваше имущество – разговор этот запишите на диктофон.

При этом выстроить его лучше так, чтобы наймодатель подтвердил факт наличия в квартире вашего имущества с указанием конкретных вещей, а также смену замка.

Предупредите его о возможной уголовной ответственности за кражу вещей (ст. 158 УК РФ), самоуправство (ст. 330 УК РФ) и нарушение неприкосновенности жилища (ст. 139 УК РФ).

Если добровольно он вещи не выдает, то вы можете сломать замок и забрать их, поскольку в данном случае ваше право несоизмеримо ценнее и значимее, чем право наймодателя, которое будет нарушено вашими действиями. Данные действия будут являться самозащитой права (ст. 14 ГК РФ) и не могут быть квалифицированы как преступление, в частности как самоуправство (ст. 330 УК РФ).

Запомните: именно вы являетесь законным владельцем и пользователем этой квартиры, а наймодатель нарушает закон. Если вы сами не заберете свои вещи, то они могут быть похищены наймодателем, и вам придется доказывать в суде, что эти вещи действительно находились в квартире в момент, когда вы утратили к ней доступ.

С учетом того что сделать это практически невозможно, вы попросту потеряете их4.

4 Апелляционное определение Московского городского суда от 16 апреля 2018 г. по делу № 33-15381/2018; Апелляционное определение Московского городского суда от 16 мая 2017 г. по делу № 33-18489/2017.

Часто при сдаче квартиры возникают споры о том, должна ли квартира передаваться в убранном состоянии. Если наймодателя не устраивает отсутствие уборки или ее качество, то он удерживает эту сумму из депозита. Однако согласно судебной практике наниматель не обязан проводить уборку, если на то нет указания в договоре5.

5 Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 16 мая 2017 г. № 33-9729/2017 по делу № 2-516/2017.

Возможна такая ситуация: недостатки существовали в момент приемки вами квартиры, но наймодатель ссылается на то, что в акте они не зафиксированы. Однако неуказание этих недостатков в акте не означает, что их не было на тот момент.

В суде именно наймодатель должен будет доказывать причинение вреда имуществу вами.

Если вы этот факт не признаете и ранее нигде его не признавали, то наймодатель, должен будет доказать, что повреждения возникли в период, когда вы занимали квартиру6. 

6 Определение Московского городского суда от 18 апреля 2018 г. № 4г-3011/2018.

Учтите, несмотря на то что квартира вам будет передаваться скорее не с новыми ремонтом и имуществом, возмещаться расходы будут исходя из покупки новых вещей, если вы не докажете возможность восстановления имущества наймодателя при помощи бывших в употреблении средств7. Например, представим, что в сданной вам квартире имелся подержанный стол определенной модели, и в ходе проживания вы его сломали. Если вы докажете возможность приобрести подержанный стол этой же модели, то вы не должны будете оплачивать покупку нового стола.

7 Апелляционное определение Московского городского суда от 4 декабря 2017 г. по делу № 33-40529/2017.

В случае если наймодатель пытается удержать или уменьшить сумму депозита, нужно помнить: как правило, назначение депозита по договору – это компенсация возможного неплатежа со стороны нанимателя или повреждений помещения, которые не подпадают под понятие «нормальный износ».

Депозит не должен быть компенсацией износа квартиры, который происходит при ее обычной эксплуатации (потускнела краска, отклеились обои и т.д.). Попытки уменьшить сумму возвращаемого депозита под предлогом необходимости уборки или иных причин, не связанных с назначением депозита, неправомерны.

В таком случае можете заявить наймодателю, что намерены возвратить депозит в судебном порядке, возложив на него судебные расходы.

Источник: https://www.advgazeta.ru/ag-expert/advices/zashchita-ot-riskov-pri-nayme-kvartiry/

«Хозяин квартиры требует деньги и грозит судом. Что делать?»

Хозяин квартиры требует деньги за отклеившиеся обои

История 1. «Хозяйка не расторгает договор и требует доплатить»

– Нашла однокомнатную квартиру в Серебрянке, на первый взгляд, приличную. Хозяйка сказала, что электроплита старая, но исправна, духовка, что очень важно для меня, хорошая. Машинка стирает без сбоев.

Обмолвилась, что бачек в туалете немного течет, но обещала вызвать в ближайшие дни мастера. Договорились на 190 долларов. Я отдала деньги, взяла расписку и получила ключи. На следующий день заключили договор аренды.

Доллар прыгал, поэтому в документе прописали сумму 4,5 миллиона, с запасом на рост курса, – рассказывает Саша, квартиросъемщик со стажем. – Уже вечером выяснилось, что кастрюльку воды плита греет 40 минут, духовка плотно не закрывается и не держит температуру.

Стиральная машинка стукнула меня током. Краны в ванне текли, из окон свистал ветер. Последней каплей стали маленькие коричневые муравьи, которых я обнаружила на столе.

Позвонила хозяйке. Она сказала, что машинка током не бьется, плита греет, духовка печет замечательные пироги, краны не текут… Я сказала, что либо она отдает деньги и меня сегодня же в квартире нет, либо я живу месяц и съезжаю. Деньги возвращать она отказалась, пришлось жить.

За пару дней до конца оплаченного месяца я собрала вещи и переехала. Через день объявилась хозяйка, уточнила, когда пойдем расторгать договор.

В назначенный день она забыла о походе в расчетно-справочный центр, но приехала посмотреть на состояние квартиры и проверить счетчики.

Претензий ко мне не было, за коммуналку я вносила предоплату 500 тысяч, за электричество заплатила. Мы разошлись до вторника, чтобы разобраться с договором.

Но после выходных хозяйка сказала, что договор не расторгнет, пока я ей не заплачу разницу между 190 долларами и 4,5 миллиона, то есть около 500 тысяч. Но за что? Мы же договаривались на 190, а 4,5 прописали с запасом на рост курса.

Договор мы заключали после того, как я отдала деньги за квартиру и получила расписку, что оплатила месяц проживания. Если меня пустили в квартиру, значит, претензий не было! О доплатах речи не шло, это нигде не прописано.

Хозяйка грозит судом.

КОММЕНТАРИЙ ЭКСПЕРТА

– В данной ситуации подавать в суд глупо, – комментирует юрист Лидия Петренко. – Во-первых, хозяйка не имела права брать с квартиранта плату в долларах, у нас в стране ведется расчет в рублях. Во-вторых, у нанимателя есть расписка, в которой указано, что за месяц найма она заплатила.

Сейчас нанимателю стоит написать и прислать заказным письмом наймодателю уведомление, что она больше не проживает в квартире и просит расторгнуть договор. Этим она обезопасит себя на случай, если хозяйка потребует деньги за следующий месяц.

Вообще, правильнее всего было бы письменно уведомить хозяев о расторжении договора, как только было принято такое решение. Что касается заключения договора найма на другую квартиру, то наниматель имеет право сделать это без расторжения предыдущего договора.

Чтобы не возникало таких проблем, в договоре нужно указывать точную сумму оплаты, сроки, размеры залога и способ оплаты.

История 2. «Нам не вернули залог в 250 долларов»

– Хозяева взяли с нас предоплату за месяц 250 долларов и такой же залог, который при выселении обещали отдать, – рассказывает свою историю молодая пара Юлия и Павел. – В договоре все прописали. Прожили мы в ней четыре месяца. Цены на аренду жилья упали, мы попросили у хозяев снизить оплату, нам отказали, и мы решили переехать. Выселились.

Когда хозяйка приехала принимать квартиру, выяснилось, что залог возвращать она нам не собирается. Начались претензии, что мы затерли обои, сломали стул, в ванне краны потекли и так далее. Но мы действительно ничего этого не делали, какую квартиру нам сдали, такой она и осталась.

Можно ли вернуть залог? Как обезопасить себя от нечестных претензий?

КОММЕНТАРИЙ ЭКСПЕРТА

– Залог вернуть можно. О том, что хозяйка квартиры взяла с жильцов деньги, прописано в договоре. Если устно договориться не выходит, нужно отправить наймодателю официальное письмо с претензией. Поясню, претензия – это требование сделать что-либо. Если не получится разрешить конфликт в досудебном порядке, стоит обратиться в суд.

Если получится доказать, что квартиранты возвратили квартиру в нормальном состоянии, с учетом естественного износа, по решению суда хозяйка должна будет вернуть им залог, – поясняет юрист. – Чтобы не попадать больше в такие ловушки, к договору найма стоит прилагать акт о приеме-передаче. В соответствии со ст.

53 Жилищного кодекса, такой документ можно писать в произвольной форме, в двух экземплярах для нанимателя и наймодателя. В акте нужно указать фамилию, имя, отчество и место жительства хозяина и квартиранта, адрес квартиры, количество комнат, общую площадь и другие характеристики помещения.

Также нужно записать сведения о состоянии жилого помещения и имущества на момент его передачи нанимателю. Не лишним будет сделать фото передаваемого в пользование помещения.

История 3. «Хозяин сказал съехать за три дня, мы с ребенком оказались на улице»

– Сняли двушку в Чижовке без договора. С хозяином проговорили, что на длительный срок. Заплатили за месяц вперед 280 долларов и внесли предоплату за последний месяц проживания за коммуналку 800 тысяч, – рассказывает Евгений, глава молодой семьи с двухлетним ребенком.

– Через 15 дней позвонил хозяин и сказал, чтобы мы в течение трех дней выехали, потому что его знакомые ищут квартиру, и он хочет сдать им свою. Мы с маленьким ребенком оказались на улице. Деньги за полмесяца он нам вернул. А вот за коммуналку часть отдавать отказался. Сказал, что это расчет за полмесяца и за то, что он сам после нас квартиру уберет.

Понимаю, что деньги не вернешь. Как можно застраховать себя от таких случаев и не остаться неожиданно на улице?

КОММЕНТАРИЙ ЭКСПЕРТА

– Доказать, что хозяин не вернул деньги, будет сложно, – говорит юрист. – Но вы можете обратиться в налоговую и заявить о том, что вам сдавали квартиру без договора. Чтобы неожиданно не выселили, нужно обязательно заключать договор.

В нем есть пункт, который говорит о том, что при расторжении договора найма жилого помещения по инициативе наймодателя предварительно за один месяц наймодатель должен направить нанимателю письменное предупреждение с указанием мотивов расторжения договора.

СОВЕТ ЮРИСТА

«В договоре можно прописать, имеет ли право хозяин прийти к вам без звонка»

– При съеме квартиры на короткий срок или долгосрочно всегда заключайте договор, – советует Лидия Петренко. – Стоит помнить, что и наниматель, и наймодатель могут столкнуться с проблемами. И, кроме того, испортить отношения с налоговой.

Без договора наниматель может испортить новый ремонт или украсть дорогую вещь. Квартирант может однажды прийти домой и обнаружить там незнакомых людей, которым жилье тоже сдали. Хозяева могут зайти в гости без предупреждения, когда квартиранта нет дома, и забрать все его деньги… Риски могут быть разными.

В договоре можно оговорить все принципиальные моменты: опись имущества, которое находится в квартире, включая количество тарелок и ложек; способ и время оплаты, поведение жильцов и хозяев, например, когда те должны приходить за деньгами и имеют ли право входить в квартиру в отсутствие или без предупреждения.

Не стоит забывать и об акте приема-передачи имущества.

Источник: https://www.kp.by/daily/26498/3366790/

Если жильцы нарушают правила аренды, помогут эти рекомендации :: Жилье :: РБК Недвижимость

Хозяин квартиры требует деньги за отклеившиеся обои

Привлечь к ответственности не всегда можно даже тех постояльцев, которые самовольно пересдают жилье третьим лицам

ТАСС/ Александр Рюмин

Найти порядочных квартирантов, которые будут соблюдать условия договора и вовремя платить деньги, — настоящая удача.

Даже потратив достаточное количество времени и сил на выбор потенциальных жильцов, нет гарантии, что после их отъезда квартира будет иметь первоначальный вид.

Испорченная мебель, сломанная бытовая техника и сорванные обои — далеко не единственные неприятности, с которыми могут столкнуться владельцы квартир.

Как быть тем собственникам, которые решили сдавать свою жилплощадь и столкнулись с недобросовестными квартиросъемщиками? Можно ли получить компенсацию и восстановить справедливость? Вместе с юристами по недвижимости разбираем семь непростых ситуаций, из которых можно найти выход.

Ситуация 1: если впустили жильцов по устной договоренности

Чтобы защитить права арендодателя, перед совершением сделки необходимо заключать договор найма жилого помещения. Это единственный залог того, что стороны будут соблюдать оговоренные условия.

Такой документ составляется в простой письменной форме с указанием паспортных данных арендатора и арендодателя, штрафных санкций за нарушение условий договора, стоимости и порядка оплаты.

В нем также важно отразить размер залоговой суммы и установить срок, за которой жильцы должны предупредить владельца о переезде.

При этом договор, заключенный на срок от одного года, в соответствии с п. 2 ст. 674 ГК РФ необходимо регистрировать в Росеестре. Кроме того, по закону собственник квартиры обязан ежегодно представлять декларацию о доходах от сдачи жилого помещения внаем и оплачивать налог в размере 13% от суммы аренды (как физическое лицо).

К слову, получать доход от сдачи квартиры в аренду можно как частный предприниматель (ЧП) или через покупку патента (в Москве). Если эти условия не соблюдены — договор может быть оспорен по правилам о недействительности сделок. По данным департамента региональной безопасности и противодействия коррупции города Москвы, в 2017 году было выявлено около 66 тыс.

квартир, сдаваемых в аренду с нарушениями законодательства.

Ситуация 2: если съехали, не заплатив деньги

Если недобросовестные квартиросъемщики покинули жилье без предупреждения, не заплатили за аренду и отказываются идти на контакт, юристы советуют обращаться в суд. Подать исковое заявление можно по месту нахождения квартиры, которую они арендовали.

«Невнесение нанимателем платы за жилое помещение является самостоятельным основанием для того, чтобы потребовать в судебном порядке расторжения договора.

Правда, даже при краткосрочном найме такая просрочка должна быть допущена более двух раз», — рассказывает партнер Независимой юридической группы «Стрижак и Партнеры» Эльдар Ахмеров.

При заключении сделок многие владельцы квартир берут депозит, который идет в счет оплаты проживания за последний месяц аренды. Не стоит забывать и о расписках в получении средств за аренду. Они пригодятся при возникновении разногласий и в случае необходимости будут приняты судом.

«Чтобы побудить квартиранта к надлежащему исполнению своих обязанностей, а также получить компенсацию в случае нарушения условий, в договоре найма, к примеру, следует прописать условия о денежном штрафе за несоблюдение квартирантом ст.

685 Гражданского кодекса России», — советует Эльдар Ахмеров.

Еще больше хлопот ждет владельца квартиры, если при переезде на новое место жильцы не оставили ключи. После окончания срока договора или его расторжения никаких законных прав находиться в квартире у бывших нанимателей нет. Это регламентируется п. 2 ст. 1 ЖК РФ. В подобном случае необходимо написать заявление в полицию, а еще лучше — сменить замки.

Ситуация 3: если затопили соседей или испортили общедомовое имущество

Другая неприятная ситуация — порча соседского имущества по вине арендатора. Например, если жильцы забыли закрыть кран и залили квартиру этажом ниже. Но не все квартиросъемщики готовы возмещать ущерб, причиненный из-за собственной халатности или по причине неправильной эксплуатации оборудования. При этом судебные иски о взыскании убытков чаще всего предъявляются к собственнику квартиры.

Выходом может стать добровольное возмещение соседям суммы ущерба и обращение в суд.

«К иску следует приложить как договор аренды, в котором прописаны обязанности, касающиеся ремонта помещения, так и документы, которые относятся непосредственно к затоплению — акты, оценка вреда, — рассказывает управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский. — Если собственник выплатил соседям возмещение за затопление, которое произошло по вине арендатора, он сохраняет право потребовать от него компенсации понесенных расходов в порядке регресса».

Чтобы подтвердить факт проживания жильцов в квартире на момент порчи имущества, можно предоставить также записи с камер видеонаблюдения и пригласить свидетелей для дачи показаний. Те же рекомендации применимы и к ситуации, когда квартиросъемщики повредили общедомовую собственность — разбили стекла на лестничной площадке, испортили тамбурные двери.

А вот если лопнула труба или сантехника пришла в негодность по причине естественного износа — отвечать за случившееся будет арендодатель. В соответствии со ст.

210 ГК РФ, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Определить виновных поможет аварийная служба, которая будет ликвидировать затопление.

Ее сотрудники выдадут экспертное заключение о причинах ЧП.

Ситуация 4: если испортили технику или выбросили мебель

С еще большей вероятностью квартиранты могут повредить имущество в самой съемной квартире. Во время проживания жильцы часто портят обои, ломают мебель и технику.

Что-то без разрешения могут выбросить или вовсе прихватить с собой перед тем, как покинуть жилье. Чтобы свести возможные риски к минимуму, при аренде квартиры очень важно составлять акт приема-передачи.

В нем описывается все находящееся в жилом помещении ценное имущество.

Если после истечения срока аренды хозяин квартиры недосчитается каких-то вещей, то платить за это будут жильцы. «Правда, с техникой не все так просто — если поломка произошла по причинам, не зависящим от арендатора, отвечать за нее он не будет.

Потребуется заключение о причинах поломки или проведение экспертизы, — комментирует руководитель уголовной практики юридической компании BMS Law Firm Тимур Хутов. — Если описи не было, то конфликт также можно решать в судебном порядке. В таком случае оказать нанесение ущерба тяжелее, но возможно.

Для этого необходимо приложить переписку с арендатором, свидетельские показания, а также скриншоты объявления об аренде с фото, где видно обстановку квартиры».

Но даже если жилье сдается без мебели, пренебрегать таким документом не стоит. Юристы рекомендуют отразить в акте приема-передачи квартиры состояние стен, пола и потолков. Нелишним будет приложить к акту фотографии интерьера на момент сдачи квартиры в аренду и получить подпись арендатора.

Ситуация 5: если не соблюдают условия договора

Еще один нежелательный сюрприз — дополнительные жильцы и несогласованные животные. Гостеприимные квартиросъемщики нередко приглашают пожить в арендованной квартире куда больше людей, чем оговаривалось изначально.

А их любовь к домашним животным может оказаться сильнее договоренностей с хозяином квартиры. «Запрет на содержание в квартире домашних животных либо на нахождение посторонних лиц стоит прописывать в договоре найма жилого помещения.

Как и санкции за несоблюдение подобного запрета — вплоть до расторжения договора найма», — считает ведущий юрист Европейской Юридической Службы Орест Мацала.

Чтобы зафиксировать факт наличия лишних жильцов, следует пригласить представителя управляющей компании или участкового. Последний также проинформирует собственника квартиры о том, поступали ли обращения в адрес нанимателя и его гостей.

Вместе с тем Орест Мацала рекомендует опросить соседей. Кто-то из них может пожаловаться на дискомфорт из-за нахождения домашних животных в соседней квартире. Другим доказательством может стать фото- или видеосъемка.

Например, снимок нанимателей во время выгула собаки.

Член Совета по взаимодействию с институтами гражданского общества при Совете Федерации Евгений Корчаго советует также осмотреть квартиру на предмет причинения вреда имуществу. «Если животное испортило мебель или обои, взыскать компенсацию можно как в досудебном, так и в судебном порядке.

Если вред не был причинен, то вопрос взыскания компенсации зависит от условий договора, регулирующих санкции за его нарушение. Можно поставить и вопрос о расторжении договора. Но в судебном порядке расторгнуть договор получится, а взыскать компенсацию, если она не указана в соглашении, шансов мало.

Это касается и проживания в квартире большего числа людей — проще расторгнуть договор, чем получить компенсацию за его нарушение».

Ситуация 6: если сделали ремонт, перепланировку или поменяли замки

Производить капитальный ремонт и переустройство жилого помещения без письменного разрешения хозяина квартиры арендаторы не имеют права. Во время проживания они обязаны производить только мелкий текущий ремонт — поддерживать имущество в исправном состоянии и брать на себя расходы по его содержанию. Такая норма прописана в ч. 2 ст. 616 ГК РФ.

За самовольную перепланировку жилого помещения арендатору грозит административная ответственность по ст. 678 ГК РФ. Чтобы ее избежать, потребуется вернуть квартиру в исходное состояние.

В случае отказа жильцов выполнения законных требований устранять нарушения права собственности владельцу придется через суд. При этом важно позаботиться о доказательствах. Во-первых, засвидетельствовать свои права на недвижимость.

Во-вторых, подтвердить, что состояние квартиры отличается от того, каким оно было в момент оформления сделки.

Вместо восстановительных работ хозяин квартиры вправе потребовать выплату денежной компенсации: «Если арендатором произведены неотделимые улучшения без согласия арендодателя, их стоимость не подлежит возмещению.

В то же время, как следует из судебной практики, перепланировка помещения без согласия собственника является существенным нарушением договора найма по смыслу ст. 450 ГК РФ.

В суде можно требовать расторжения договора найма и возмещения убытков, причиненных перепланировкой», — рассказывает юрист КА «Юков и партнеры» Александра Воскресенская.

Если же квартиранты без согласования произвели смену замков, генеральный директор Юридического бюро № 1 Юлия Комбарова рекомендует вызывать МЧС.

«При предъявлении свидетельства о собственности на квартиру или паспорта с регистрацией по данному адресу сотрудники МЧС осуществят допуск в жилое помещение. Нелишним станет вызов участкового, который будет присутствовать при данном мероприятии.

Подобного рода расходы также можно взыскать с лица, которое нарушило права собственника», — говорит она.

Ситуация 7: если сдали жилье в субаренду

Взыскать материальный ущерб с жильцов, которые сдали квартиру третьим лицам, получится не у всех хозяев. В большинстве договоров отсутствует пункт, определяющий ответственность нанимателей за сдачу жилья в субаренду.

Если такого пункта нет, в судебном порядке владелец квартиры может рассчитывать только на расторжение договора найма в связи с существенными нарушениями его условий.

По словам Эльдара Ахмерова, эти выводы следуют из судебной практики.

В такой ситуации сложно говорить о получении денежной компенсации, если только имуществу арендодателя не был причинен ущерб. «Владелец квартиры вправе заявить о нанесении морального вреда, но суды весьма неохотно идут на взыскание по данной категории дел.

С одной стороны, закон на стороне владельца квартиры, поскольку ст. 685 ГК РФ содержит прямое указание на то, что сдать жилое помещение в пользование третьему лицу квартирант может только с согласия наймодателя.

С другой стороны, положения главы 35 ГК РФ не предусматривают последствий такого нарушения для квартиранта», — рассказывает Эльдар Ахмеров.

Формулировка может быть разной.

Например, «сдача в субаренду жилого помещения по такому-то адресу запрещена в отношении жильцов» или «передавать жилое помещение третьим лицам, а также сдавать помещение в поднаем категорически запрещается».

При условии, что договор зарегистрирован и содержит такой пункт, а собственник своевременно платит налоги, можно рассчитывать на взыскание полной или частичной компенсации. 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5b7e60f99a79473ee85ba54d

Вопросы по закону
Добавить комментарий