Имеет ли банк право делать закладную на ипотечную квартиру?

Закладная и необходимость ее оформления

Имеет ли банк право делать закладную на ипотечную квартиру?

В соответствии с российским законодательством, договор об ипотеке называется договором залога. В процессе подписания данного документа составляется закладная. Таким образом, ипотечный договор представляет собой обязательство, обеспеченное залогом. Причем в качестве залога выступает недвижимое имущество.

К имуществу, которое способно стать залогом при заключении ипотечного договора относят:

  • земельный участок (обязательное условие: подтверждение права собственности);
  • различные строения, сооружения или здания, являющиеся собственностью предприятия;
  • жилое недвижимое имущество;
  • гараж, дом в садовом товариществе, дачный домик;
  • корабль, самолет и прочие объекты. Данный пункт выделяют в соответствии со сложившейся юридической практикой. Нередко самолеты, корабли или иные объекты, находящиеся в собственности гражданина РФ арестовывают за пределами страны в соответствии с решением судебных органов соответствующих государств.

Если обеспечением по ипотечному договору выступает какое-либо предприятие или жилое недвижимое имущество, то земельный участок, на котором располагается объект, также включается в состав обеспечения.

Следует отметить, в том случае если владелец залогового имущества не является собственником земли, а выступает лишь в качестве арендатора, то наряду с объектом недвижимости обеспечением будет выступать право на долгосрочную аренду.

В соответствии с действующим законодательством в качестве обеспечения по договору ипотеки может выступить также объект незавершенного строительства. Но заложить можно лишь весь объект целиком. Иными словами, если объект залога – дом, то невозможно использовать раздельно фундамент, стены или крышу.

Бывают ситуации, когда правом собственности на объект обладают несколько человек. Тогда договор ипотеки может быть заключен лишь после того как все правообладатели дадут свое согласие на это.

Наиболее простым и, наверное, более популярным среди населения является договор ипотеки на приобретение квартиры в многоэтажном доме.

Банковские учреждения с гораздо меньшей охотой соглашаются выдать кредит на приобретение дома загородом или дачного участка. Это менее привлекательное обеспечение договора.

Особенно сложно простому потребителю получить средства на приобретение воздушного или морского судна.

Законодательство и ипотека

В соответствии с действующим законодательством в России существует 2 вида ипотеки:

  • Ипотека по закону; возникает тогда, когда в одном из банковских учреждений гражданин заключил соответствующий кредитный договор. Этот вид ипотеки регулируется Законом об ипотеке.
  • Ипотека по договору. Имеет место в том случае, когда заключен отдельный ипотечный договор, в котором имеется возможность обговорить некоторые дополнительные условия.

Примечательно, что договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в соответствующих государственных органах, в противном случае, он считается ничтожным. Именно по этой причине все расчеты должны проводиться исключительно после того как будет произведена процедура регистрации договора купли-продажи и ипотечного договора.

Договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в соответствующих государственных органах, в противном случае, он считается ничтожным.

Банковские программы ипотечного кредитования, в большинстве своем ориентированы на договоры первого вида, ведь это наиболее простой вариант. При этом важно помнить, что некоторые дополнения в стандартный кредитный договор придется внести.

Например, ответственность за целостность и сохранность приобретаемого в ипотеку имущества в полной мере несет собственник. Одним из важных условий является то, что помещение обязательно должно использоваться по назначению.

Если хозяин недвижимости захочет провести перепланировку, или перевести жилое помещение в нежилое, то это невозможно будет сделать без соответствующего разрешения банка, поскольку те или иные изменения планировки объекта могут существенно повлиять на его оценочную стоимость, что кредитно-финансовому учреждению не выгодно.

Сущность закладной

Для того чтобы приобретенное недвижимое имущество было передано в залог необходимо оформить специальный документ – закладную. В ней указывается фамилия, имя и отчество покупателя, поэтому закладная считается именной ценной бумагой. Закладная непременно должна быть зарегистрирована в соответствующих государственных органах. Обеспечением закладной служит ипотечный договор.

Закладная должна содержать все существенные условия договора кредитования, а также информацию об отношениях между кредитором и заемщиком.

Закладная, по своей сути, представляет собой документ, отражающий действия, как кредитора, так и заемщика в тех случаях, которые касаются непосредственно условий возврата заемных средств, а также залоговых правоотношений.

В конце этого документа отведено место для передаточной записи. Закладная действительна до момента полного погашения заемщиком его кредитных обязательств.

Закладная, по своей сути, представляет собой документ, отражающий действия, как кредитора, так и заемщика в тех случаях, которые касаются непосредственно условий возврата заемных средств, а также залоговых правоотношений.

Поскольку договор ипотечного кредитования – долгосрочный банковский инструмент, закладная выступает своего рода гарантией. К тому же, среди российских банковских учреждений широко распространена практика кредитования у других участников финансового рынка.

Делается это с целью получения больших возможностей для предоставления ипотечных кредитов населению. Заключая с клиентами кредитные договоры, банкиры получают право взыскать выданные средства с процентами, что довольно прибыльно.

Кроме всего прочего, кредитно-финансовые учреждения имеют полное право перезаложить закладную или вовсе продать ее другому учреждению, при этом уведомив о своих действиях заемщика. Учреждение, купившее закладную, не имеет права менять условия договора.

Оно лишь может претендовать на получение части денежных средств, вносимых клиентом согласно условиям договора. Любой российский банк может передать закладные любым учреждениям, начиная от иностранных банков до оффшорных фондов.

По закону банки могут выпустить ценные бумаги, обеспечением которых послужат закладные. Благодаря этому, кредитные учреждения привлекают дополнительные финансовые средства для дальнейшего развития ипотечных программ. Как показывает практика, опыт выпуска облигаций в России довольно успешен.

При составлении кредитного договора и оформлении закладной важно проявлять максимальную бдительность, так как любые несоответствия этих документов будут трактоваться в пользу именно закладной. Поэтому после подписания кредитного договора будет достаточно проблематично внести какие-либо изменения или дополнения.

При составлении кредитного договора и оформлении закладной важно проявлять максимальную бдительность, так как любые несоответствия этих документов будут трактоваться в пользу именно закладной.

Если договор ипотеки был заключен обоими супругами, то даже в случае развода и раздела имущества кредитные обязательства не делятся. А после расторжения брака они останутся созаемщиками вплоть до того момента, когда обязательства по ипотечному договору будут полностью погашены.

Возможна ли ипотека без закладной

По закону, действующему на территории Российской Федерации, ипотека может быть выдана без оформления закладной, однако, как показывает практика, большинство банков при заключении договора ипотеки параллельно оформляют закладную.

Выдать ипотечный кредит без закладной на недвижимое имущество могут себе позволить довольно крупные банковские учреждения, которые обладают большими резервами денежных средств. К таким банкам относят учреждения с участием государства, поскольку в них поступают пенсионные накопления населения.

Также без закладной предоставить ипотеку могут иностранные банки, ведь у них есть возможность привлечь заемные средства под низкие проценты.

Выдать ипотечный кредит без закладной на недвижимое имущество могут себе позволить довольно крупные банковские учреждения, которые обладают большими резервами денежных средств.

Существует и ипотека в силу судебного решения, но в законодательстве подобный вид кредитования недостаточно детально прописан. При заключении данного вида ипотеки можно обойтись без оформления не только закладной, но и договора кредитования, поскольку все детали взаимоотношений, возникающих между кредитором и заемщиком, регламентируются судебным решением.

При использовании этой статьи обязательно используйте прямую ссылку на сайт rucountry.ru

Источник: http://rucountry.ru/note/zakladnaya_i_neobhodimost_ee_oformleniya_76585.html

Почему нельзя продать свою квартиру после выплаты ипотеки – Рынок жилья

Имеет ли банк право делать закладную на ипотечную квартиру?

29.08.2019 | 08:00 89647

Когда вы внесли последний платеж, остается финальный аккорд в виде снятия обременения с квартиры. Читайте, как снять ограничение с жилья и почему с этим нужно торопиться.

В этом году темпы ипотечного кредитования снижаются. Однако в предыдущие несколько лет россияне набирали жилищные кредиты весьма активно. И для кого-то последний платеж уже не за горами. Корреспондент БН разбирался, какие шаги нужно предпринять для снятия обременения с квартиры после погашения ипотеки.

Закладная как гарантия

Одно из главных неудобств покупки ипотечной квартиры – на такое жилье накладывается обременение. Ограничение необходимо, чтобы заемщик не смог продать, подарить или повторно заложить квартиру.

Часто к этому добавляется запрет на сдачу недвижимости в долгосрочную аренду и регистрацию в ней третьих лиц.

Для банка это гарантия того, что помещение никуда не денется, пока заемщик не выплатит за него ипотечную ссуду полностью.

Эксперт рассказала, кому банк никогда не даст ипотекуКого банки считают идеальным клиентом? Какие факторы могут стать препятствием >>При наложении обременения, как правило, оформляется закладная. Это документ о залоге имущества, в котором прописано следующее: сведения о заемщике и о банке, данные кредитного договора, размер долга по ипотеке и процентная ставка, срок кредитования.

Оформленную закладную подписывают заемщик и представитель кредитной организации, наделенный такими полномочиями. Затем банк отправляет этот документ в Росреестр, где специалисты делают на нем специальные отметки. После этого закладная переходит банку, где хранится до тех пор, пока заемщик не погасит кредит.

В ряде случаев закладная не оформляется – например, когда речь идет о строящемся жилье. И в принципе наличие закладной не является обязательным условием заключения ипотечного договора. Однако подписание такого документа выгодно не только банку, но и заемщику, поскольку он может претендовать на меньшие проценты по кредиту.

Обязанность заемщика

После погашения ипотечного кредита заемщику необходимо самому позаботиться о снятии обременения с недвижимости.

Если нет времени или желания – можно обратиться за помощью к профессионалам, которые за определенную плату выступят посредниками в этом деле.

Примерная стоимость таких услуг указана в открытых источниках в интернете, на сегодня она составляет 5 тыс. руб. и выше, в зависимости от ситуации.

В любом случае не стоит ждать, что ограничение снимет банк, – хотя бы потому, что он не очень-то в этом заинтересован.

Алгоритм действий

Электронный документооборот – это, конечно, замечательно и удобно. Но это скорее наше будущее, чем настоящее. Пока же наиболее распространена ситуация, когда имеется бумажная закладная и заемщику нужно как-то ее вызволять. Составить алгоритм действий помог генеральный директор ГК «Фин-Центр» Сергей Долганов.

  • Прежде всего заемщику нужно получить в банке справку или выписку, подтверждающую отсутствие задолженности по кредиту (независимо от того, последний ли это платеж по графику или досрочное погашение). На подготовку потребуется некоторое время, обычно порядка десяти дней, потому лучше запросить документ в момент последнего платежа – это ускорит процедуру. Если недвижимость приобреталась в долевую собственность (например, супругами), то написать заявление должен каждый собственник.
  • Затем следует подать заявление о получении закладной в отделении банка-кредитора. На закладной банк ставит отметку о том, что клиент полностью исполнил свои обязательства по кредиту. Печать банка и подписи уполномоченных лиц подтверждают этот факт. На всякий случай сюда можно добавить кредитный договор и документы на квартиру.
  • С этим пакетом документов и паспортом заемщику нужно обратиться в МФЦ или Росреестр. Там у гражданина примут все документы и взамен выдадут их опись. Кстати, за погашение регистрационной записи об ипотеке госпошлину платить не нужно. Если собственников несколько, нужно либо представить доверенности от всех владельцев квартиры, либо присутствовать всем лично.
  • Процедура проверки документов длится не более пяти рабочих дней. По истечении этого срока обременение будет снято, о чем появится запись в ЕГРН. Чтобы подтвердить отсутствие обременения, достаточно попросить выписку из ЕГРН.

Бывают и более сложные ситуации – например, у банка-кредитора отозвали лицензию. (Если проблема кажется вам надуманной, то зря. В 2018 году Центробанк лишил лицензий 57 банков, годом ранее – 47 банков. Ни одно кредитное учреждение от этого не застраховано.

) В этом случае заемщику нужно обратиться в Агентство по страхованию вкладов (АСВ) и получить закладную там.

Если вдруг окажется, что она утеряна (увы, и такое бывает), АСВ обязано предоставить сотрудника, который поможет подать документы на снятие обременения в МФЦ.

Чем быстрее, тем лучше

Закон не предусматривает ограничений по времени, в течение которого гражданину следует получить справку о снятии обременения. Но чем быстрее это будет сделано, тем лучше и безопаснее для заемщика. Причин несколько.

Во-первых, пока обременение не снято, собственность на квартиру является в определенном смысле урезанной. Гражданин вроде бы владеет жильем, но должен во всем советоваться с залогодержателем. Теперь же у собственника будут развязаны руки, и он получит право распоряжаться своим имуществом, как захочет.

Дешевая квартира банкрота – выгодное вложение или неоправданный риск?Чтобы сэкономить на покупке жилья, можно >>Во-вторых, вернемся к теме отзыва лицензии у банка-кредитора. Предположим, после погашения кредита прошло время и банк перестал существовать.

В этой ситуации документы, в том числе закладные, могут пропасть, и человек столкнется со сложностью по снятию обременения в самый неподходящий момент.

Заемщик, конечно, может обратиться в АСВ, но чтобы забрать там закладную, придется потратить довольно много времени.

Бывают и другие неприятные сюрпризы, способные затянуть время вызволения закладной. Например, на момент погашения кредита она может уже не находиться в том банке, где оформлялась ипотека. Дело в том, что зачастую банки, выдав кредитные средства, продают закладные в различные фонды, либо другим банкам, либо частным инвесторам, чтобы выручить за них живые деньги.

Советы заемщикам

Если вам скоро предстоит снимать обременение со своей недвижимости, обратите особое внимание на некоторые нюансы.

Наиболее важно при погашении ипотечного кредита уточнить, кто именно сейчас является залогодателем. От этого напрямую зависит срок снятия обременения.

«Например, если вы приобрели квартиру и закладная находится в хранилище того же банка, где вы брали ипотечный кредит, то закладную вам предоставят достаточно быстро.

Это займет от одного до трех дней в зависимости от того, где именно физически находится закладная – в этом отделении или в центральном хранилище.

Если залогодержателем является не этот банк, то необходимо дополнительно уточнить дату предоставления закладной. В данном случае срок может заметно вырасти», – рассказал Сергей Долганов.

При досрочном погашении ипотечного кредита нужно уточнять у банка, в какие сроки происходит списание денежных средств: в дату ежемесячного платежа либо досрочно, по заявлению.

К примеру, если ежемесячный платеж заемщика зафиксирован двадцатого числа каждого месяца, а он досрочно погасил весь долг восьмого числа, некоторые банки могут полностью закрыть кредит только в дату ежемесячного платежа.

В данном случае – только через двенадцать календарных дней.

Чтобы списание денежных средств и полное закрытие задолженности произошло максимально быстро, имеет смысл обратиться к руководителю отделения банка, чтобы кредит был закрыт в удобный для вас срок. К сожалению, не каждый банк идет навстречу клиенту и возвращает закладную сразу же. И к этому тоже нужно быть готовыми.

Впрочем, некоторые кредитные учреждения процедуру снятия обременения все же осуществляют самостоятельно. Например, Сбербанк на страничке своего сервиса «Дом Клик» утверждает, что с ипотечной недвижимости «обременение снимается автоматически – писать заявление, приходить в банк, Росреестр или МФЦ не нужно».

Банк обещает, что в течение двух дней после погашения ипотеки заемщику придет СМС-уведомление о начале снятия обременения со ссылкой на личный кабинет, где клиент сможет отслеживать статус процесса и задавать вопросы специалистам. Снятие обременения, однако, происходит небыстро: процесс занимает до 30 дней.

Заемщику не придется ничего делать и в том случае, если вместо бумажной закладной ему выдали электронную. Такая закладная хранится в депозитарии и при погашении кредита аннулируется автоматически. Однако данная новация действует лишь чуть больше года (с 1 июля 2018-го), поэтому вряд ли большое количество людей в ближайшее время ей воспользуются.

И напоследок. Если у вас остались вопросы по процедуре снятия обременения, обратитесь к текстам конкретных законов. Главными законодательными актами в этой сфере являются федеральные законы № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Зоя Горохова    Коллаж: Ольга Чичеринда   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/254551/

Закладная на квартиру по ипотеке, Сбербанк закладная, оформление договора, документы для регистрации закладной по ипотеке

Имеет ли банк право делать закладную на ипотечную квартиру?

Процедура предоставления современного ипотечного кредита предполагает оформление приобретаемой недвижимости в качестве залога с помощью закладной.

Более подробно об этом вопросе сказано в третьей главе ФЗ №102 от 16.07.1998.

В частности, четко сформулированы основные положения документа, включая восстановление прав при утрате, исполнение обеспеченных обязательств, реализация прав, регистрация владельцев и основные реквизиты.

Закладная на квартиру по ипотеке

В соответствии с положениями действующего законодательства закладной считается ценная бумага, выписанная на конкретного человека, которая удостоверяет право исполнения по предварительно определенному денежному обязательству, которое обеспечивается ипотекой. Закладная подлежит регистрации в государственных органах в обязательном порядке, а также определяет право залога на имущество, на которое наложено ипотечное обременение.

За оформление закладной отвечает банк, после чего документ подписывается со стороны заемщика. Происходит это в момент передачи кредитных средств. По закону не существует нормы, запрещающей оформлять ипотечный займ без закладной.

Сбербанк закладная по ипотеке

Популярность использования закладной в современных рыночных условиях объясняется потребностью банка в быстром и эффективном решении проблемы так называемых длинных денег. В компетенции финансового учреждения находится возможность передать права требования на ипотечный кредит в пользу другой банковской структуры.

Более того, кредитная организация имеет право проводить эмиссию ценных бумаг, которые обеспечиваются закладными. Таким образом, удается привлечь дополнительные средства для ипотечного кредитования. При передаче закладной между банками согласия заемщика не требуется, хотя его и ставят в известность.

Переход права требования не влияет на условия оформленного кредита.

Оформление закладной по ипотеке

Закладная по ипотечному кредиту оформляется параллельно, вместе с основным договором. Основной момент перед подписанием контракта – тщательная сверка всех позиций по двум документам, между которыми не должно быть отличий и противоречий.

В случае возникновения конфликтной или спорной ситуации приоритетным документом считается закладная, поэтому подписывать документы вслепую категорически не рекомендуется. Основная функция закладной – обеспечение гарантии возврата средств для финансового учреждения.

При таком виде долгосрочного кредитования как ипотека без дополнительных мер предосторожности обходиться не получается.

Договор ипотеки закладная

Образец актуального бланка закладной не имеет смысла искать в интернете, поскольку его всегда предоставляют в финансовом учреждении, где оформляется кредит.

Хотя заполненные образцы также выкладываются в сеть для всеобщего обозрения.

Формат документа регламентируется государством в установленном законом порядке, поэтому на всех без исключения ресурсах заемщики встретят одинаковые образцы.

При заполнении закладной часто возникают дополнительные вопросы и сложности. Во избежание возможных неприятностей в дальнейшем непонятные моменты рекомендуется сразу же выяснить у банковских сотрудников.

Регистрация закладной по ипотеке

Закладная по ипотечному кредиту в обязательном порядке подлежит регистрации в государственных органах не позднее срока, который оговаривается в предварительном порядке с момента составления документа.

Если предусмотренный порядок не соблюсти, документ посчитают не действительным, т.е. таковым, который утратил юридическую силу. Признание закладной официальным документом фиксируется после внесения данных о документе в специальную базу данных.

Для дополнительной перестраховки специалисты рекомендуют брать такие вопросы под личный контроль.

Документы для закладной по ипотеке

Чтобы оформить закладную по ипотеке, потребуется представить паспорт, а также документы, которые подтверждают право собственности на залоговое имущество. Список не большой, поэтому на этапе подготовки бумаг обычно не возникает никаких проблем.

Основные трудности начинаются в процессе оформления и большинство из них возникают по причине несовершенства действующего законодательства.

Несмотря на врожденную привычку преодолевать многочисленные бюрократические препоны, гораздо выгоднее, быстрее и спокойнее поручить уладить основные формальности опытному кредитному адвокату.

Совет от Сравни.ру: Заемщику, который столкнулся с необходимостью оформить закладную, рекомендуется проявить предельную бдительность во всех вопросах. Во-первых, сам документ должен быть заполнен идеально, поскольку считается приоритетным относительно договора. Во-вторых, в закладной и договоре не должно быть никаких отличий или разногласий. Этот момент также имеет принципиальное значение для дальнейшего успешного развития событий в дальнейшем.

Источник: https://www.sravni.ru/enciklopediya/info/zakladnaja-na-kvartiru-po-ipoteke/

Чего ждать от банка после оформления ипотеки

Имеет ли банк право делать закладную на ипотечную квартиру?
Ипотека — это не только одобрение заявки, поиск квартиры и подписание договора с банком.

Все перечисленное — лишь первый этап, за которым следуют годы ежемесячных платежей, обращения в банк для решения текущих вопросов.

На стадии одобрения и выдачи ссуды все кредиторы мягко стелют, ведь от этого зависит их долгосрочная прибыль. Практика показывает, что наиболее острые разногласия возникают уже после одобрения, в процессе обслуживания ссуды.

В 2017-18 годах году благодаря снижению ключевой ставки ипотека стала рекордно дешевой. Народ активизировался, в кредитных отделах стали выстраиваться очереди. Но на форумах полно негативных отзывов.

Клиенты жалуются, что банки ущемляют их права, не отвечают на звонки и затягивают с рассмотрением заявлений.

Бывают жалобы на недобросовестное изменение размера платежа: ставка по кредиту вырастает сама собой, банк шлет предупреждения о штрафе, а заемщик седеет — ведь он же все вовремя платил, вот квитанция.

В этой статье мы собрали наиболее острые проблемы, которые беспокоят ипотечников после получения кредита. Мы собрали интернет-досье отзывов по четырем банкам — Сбербанк, ВТБ, Райффайзен и Дельтакредит.

Почему мы не будем говорить о достоинствах этих кредитных организаций? Мы не ставим задачу прорекламировать конкретный банк. Цель представленной подборки — повысить грамотность потенциальных и действующих заемщиков.

Первые два банка выбраны из-за высокой популярности, вторая пара была определена рандомно.

Заколдованные закладные

Грамотные заемщики знают, что после окончательного расчета необходимо закрепить отсутствие долгов документально. Оплатил последний платеж — забери закладную и сними обременение с квартиры через Росреестр. В случаях, когда закладная отсутствует (покупка новостройки по ДДУ), представитель банка должен явиться в Росреестр вместе с заемщиком.

Когда человек приходит в банк с квитанцией на руках и просит закладную, ему ее сразу не выдают. Работникам требуется время, чтобы найти бумагу в хранилищах банка и все проверить. На сайте Сбербанка процесс получения закладной описан пошагово:

  • клиент пишет заявление с просьбой выдать закладную с отметкой о погашении;
  • банк готовит закладную и сопутствующие документы;
  • менеджер сообщает заемщику звонком или СМС-сообщением о готовности закладной;
  • клиент сам идет в Росреестр, предъявляет закладную и получает выписку из ЕГРН о снятии обременения либо договаривается с представителем банка о совместном посещении Росреестра.

Как долго ждет заемщик свою закладную от банка? На сайтах банков сроки указывают разные — от 3 до 10 рабочих дней. Из отзывов понятно, что упомянутые временные рамки периодически нарушают все банки. Клиенты ждут три недели, месяц, два.

Бывает, что банк теряет закладную, и предлагает заемщику подписать дубликат закладной. Будьте бдительны: расходы на оформление дубликата придется покрывать из собственного кармана.

К тому же в дубликате могут быть изменены условия обременения, причем не в пользу плательщика.

Чтобы избежать этой ситуации, на этапе оформления ссуды сделайте дубликат закладной для себя — это обезопасит от проблем в будущем.

Вернемся к вопросу о сроках. Хорошо, если клиент погасил кредит, и неделя просрочки при получении закладной для него не играет большой роли. Возможна другая ситуация — когда человек оформляет рефинансирование ипотеки в другом банке.

Пока первый банк не отдаст закладную, заемщику придется платить повышенные проценты новому кредитору.

Такие ситуации не редкость: в столичных и региональных банках клиенты жалуются на халатное отношение, задержки при оформлении документов и переплаты.

Есть еще один способ, как банки «выжимают» из уходящих клиентов деньги. Банк не посылает сотрудника в Росреестр вместе с заемщиком для снятия обременения. Менеджер предлагает человеку оплатить оформление доверенности от банка на него самого. Выгода двойная: сотрудник банка сидит на рабочем месте, нотариус получает деньги за доверенность. В минусе остается только клиент.

Зачисление материнского капитала

Погашение ипотеки — основной вид целевого использования материнского капитала. При рождении второго малыша родители вкладывают материнский капитал в улучшение жилищных условий. Можно расплатиться сертификатом за уже взятый жилищный кредит или использовать родительский капитал в качестве первоначального взноса.

Чтобы деньги за сертификат попали в банк, нужно выполнить следующее:

  • написать заявление в своем банке и предъявить сертификат;
  • получить справку о размере задолженности;
  • собрать документы и отнести их в ПФ;
  • через месяц дождаться зачисления средств на ипотечный счет и проверить новый график платежей.

Судя по отзывам, чаще всего проблемы возникают на этапе получения справки о размере задолженности. Также проблемы случаются в момент отправки денег из ПФ в банк. Со справками все банально — сотрудник может принять заявление и не заметить ошибку.

В результате заявление с недочетом после проверки на следующем этапе будет аннулировано. Если клиента об этом не уведомят (а так бывает), время будет потеряно. В итоге пока заемщик не спохватится, справку о задолженности никто делать не будет.

Проценты за время просрочки придется платить по полной.

Случается, что ПФ отправил деньги банку, а кредитор их не принимает. Причины могут быть разные — человеческий фактор, ошибки в документах. Выход — тщательно следить за размером остатка долга, контролировать работу личного менеджера.

Трудности рефинансирования в родном банке

Очень много негатива накапливается у клиентов при отказе банков рефинансировать собственные займы. Суть проблемы проста: заемщики, несколько лет назад взявшие ссуду под 13-15%, хотят получить те же условия, что ипотечники в 2018 году. Но банки часто отказывают собственным заемщикам: стоимость ипотечных денег для банка несколько лет назад была выше, чем в текущий момент.

Рефинансирование считается формой реструктуризации, и банкам приходится отчислять больше денег в резервы. Именно этим кредиторы объясняют нежелание идти навстречу собственным заемщикам. Клиенты списывают отказы банков на отсутствие клиентоориентированности. Простым людям нет необходимости вникать в проблемы финансистов.

В итоге неудовлетворенные клиенты утекают в соседние банковские структуры.

Несмотря на сложности, в некоторых банках рефинансирование ранее выданной ипотеки успешно проводится. При этом после рассмотрения заявки кредитор может ответить отказом. Иногда клиентов не устраивает ставка рефинансирования: в личном кабинете им могут предложить одну сумму скидки, а в отделении банка насчитают другую.

На сегодня есть две совершенно легальные возможности, которые позволяют банку не переплачивать при отчислениях в резервы в случае рефинансирования. При этом клиент получает желанную сниженную ставку. Первый вариант — добавить возможность рефинансирования при снижении ключевой ставки в кредитный договор.

При таком подходе рефинансирование не будет считаться реструктуризацией, и банк не потеряет прибыль. А значит у кредитора не будет причин отказывать в снижении ставки. Второй вариант — корректно оформить рефинансирование в момент принятия решения, соблюсти все формальности.

Может потребоваться помощь юриста, зато никто не проиграет — ни банк, ни клиент.

В идеале заемщику лучше позаботиться о возможности рефинансирования заранее и договориться о включении дополнительного пункта в договор ипотеки. Это поможет в будущем сэкономить время и деньги.

Реструктуризация

Изменение графика платежей или кредитные каникулы помогут не потерять квартиру при временных финансовых трудностях. Когда нет денег платить, а сохранить жилье необходимо, отсрочка — отличный вариант, удобный и клиенту, и банку. На практике заемщики отмечают, что на пути к реструктуризации встает стена бюрократии и непонимания:

  • банк отвечает отказом на основании отсутствия или неправильного заполнения документов;
  • сотрудники не сообщают клиенту о решении в установленные сроки. Заемщик вынужден обзванивать горячие линии, сидеть очередях и обивать пороги банковских офисов;
  • встречаются сообщения о многомесячной попытке оформить реструктуризацию.

Если приходится решать подобные вопросы, при каждой беседе с сотрудниками уточняйте их имена и занимаемые должности. Проще будет в дальнейшем найти виноватых.

Из-за затягивания реструктуризации начинает расти долг. Это плохо для клиента, который хочет сохранить свою кредитную историю.

Если планируете реструктурировать задолженность перед банком, не откладывайте подачу заявления и контролируйте работу вашего менеджера.

Повышение ставки без предупреждения

Среди негативных отзывов часто встречаются сообщения о внезапном повышении процентной ставки банком в одностороннем порядке. Чаще всего ситуация развивается по следующему сценарию:

  • при оформлении ипотеки банк предоставляет заемщику сниженную процентную ставку, а клиент обязуется покупать страховку в дружественной банку страховой компании;
  • однажды клиент покупает страховку у другого страховщика, или сведения о платеже не доходят до банка. В результате банк автоматом повышает ставку, не сообщив об этом плательщику;
  • заемщик обнаруживает, что размер ежемесячного платежа и ставка по кредиту выросли. Он обращается в банк с претензией. Начинается долгое рассмотрение заявления, проверка документов. Пока длится бумажная волокита, заемщик продолжает платить по новой, увеличенной ставке.

В ипотечном договоре содержится утверждение о том, что банк не имеет права в одностороннем порядке изменять условия кредитного договора.

В том числе кредитор не имеет права без уведомления повышать ставку. При общении с сотрудниками банка исходите из этого соображения.

Не хотят быстро вернуть ставку в исходное положение — поясните, что это незаконно, и отправляйте жалобу на банк в Роспотребнадзор.

Подведем итоги

Независимо от того, в каком банке вы взяли ипотеку, будьте готовы к нестыковкам. Регулярные промахи в работе системы можно расценивать как отсутствие клиентоориентированности, неопытность сотрудников или как пофигизм.

Чтобы избежать неожиданностей, каждый месяц нужно контролировать размер ставки, отсутствие штрафов, а также своевременно решать возникшие вопросы.

В случае грубых нарушений прав заемщик может пожаловаться в Роспотребнадзор или ЦБ РФ — лицензия банку дороже, чем разовая выгода.

Самые распространенные «грехи» банкиров перед ипотечниками:

  • задержали выдачу закладной;
  • потеряли документы на стадии одобрения или в процессе выплаты;
  • повысили ставку без предупреждения;
  • проблемы с рефинансированием и реструктуризацией;
  • не перечисляют деньги по материнскому сертификату в счет погашения ссуды.

Чтобы сотрудники быстрее обратили внимание на собственную ошибку, рекомендуем писать обращения на профильные форумы. Часть денег клиентов уходит на зарплату модераторов, которые эти отзывы исправляют. Будьте внимательны в отношениях с банком с первого до последнего дня ссуды, даже если взять ипотеку именно у этой организации советуют родственники и друзья.

В завершение — краткий экскурс в работу четырех ипотечных банков.

Сбербанк:

  • большой поток клиентов и высокие нагрузки на менеджеров приводят к недовольству — не позвонили, не сообщили, перенесли, потеряли документы и так далее. В этом плане Сбербанк напоминает легендарную Почту России;
  • навязывание электронной регистрации в некоторых отделениях банка. Сбои в работе электронной регистрации приводят к задержкам, а то и срыву сделок;
  • большой риск отказа в рефинансировании, если ранее была реструктуризация ипотеки.

ВТБ:

  • затягивают снижение ставки при рефинансировании до полугода;
  • долго выдают закладные;
  • возможно наличие дополнительных комиссий за досрочное погашение ипотеки;
  • затягивают рассмотрение заявлений по реструктуризации.

Дельтакредит:

  • навязывание дополнительных расходов — за банковскую ячейку, за снятие и зачисление денег и так далее;
  • при рефинансировании ипотеки другого банка есть возможность снизить ставку до предъявления закладной, но за это берут комиссию;
  • возможна задержка при выдаче закладной;
  • при подаче заявления на рефинансирование необходимо следить за его рассмотрением. Менеджеры банка не всегда уведомляют клиентов об одобрении;
  • при обмене ипотечной квартиры на другую в рамках кредитного договора банк взимает комиссию 10% от размера долга.

Райффайзен:

  • затягивают выдачу справок;
  • перед сделкой менеджеры забывают рассказать заемщикам о возможных комиссиях и переплатах;
  • при снятии обременения с новостройки навязывают платное оформление доверенности, которая не является необходимой.

Надеемся, что наша статья поможет вам избежать переплат и лишних нервов при погашении ипотеки.

Источник: http://ipotekar.com/articles/osnovy_ipoteki/p640-chego_zhdat_ot_banka_posle_oformlenija_ipoteki/

Закладная на квартиру по ипотеке: что нужно знать заемщику

Имеет ли банк право делать закладную на ипотечную квартиру?

Покупка жилья при помощи долгосрочного кредитования давно уже стала распространенным, обыденным явлением.

Однако еще далеко не все граждане, желающие улучшить жилищные условия посредством привлечения банковских средств, знают, какой документ является главным при заключении ипотечного договора. Это – закладная на квартиру по ипотеке.

Сегодня мы расскажем, для чего она нужна, каковы особенности ее оформления, какие действия с закладной допустимы со стороны залогодержателя по осуществлению своих прав, что делать, если бумага потерялась или пришла в негодность. Итак, приступим.

Закладная на недвижимое имущество – документ, гарантирующий кредитору исполнение платежных обязательств заемщиком. Или же возмещение финансовых вложений в случае неисполнения.

Ипотека является залоговым кредитом, при ее оформлении накладывается обременение на приобретаемый объект недвижимости, с составлением закладной. Залогом по ипотеке может выступить и другое недвижимое имущество заемщика, в том числе, земельный участок.

Имущественная закладная определяется как ценная бумага. Оформляется она на предъявителя, в отношении объекта недвижимости, на который накладывается обременение.

Помимо предоставления гарантий соблюдения интересов банка, закладная регламентирует условия погашения займа плательщиком.

А также позволяет держателю расширить круг источников финансирования собственных операций, за счет полной или частичной переуступки прав. Подробнее об этом читайте ниже.

Для чего нужна закладная при ипотеке?

Казалось бы, оформление ипотеки не должно предусматривать обязательного оформления закладной, поскольку купленная недвижимость остается в залоге у банка до полного погашения кредита. Тем не менее, кредиторы чаще требуют составления обсуждаемого документа, и с этими требованиями заемщикам приходится считаться.

Так для чего нужна закладная при ипотеке, только ли для дополнительной гарантии выплаты кредита? Отнюдь. Ипотечная недвижимость и так де-юре является собственностью банка, который в случае невозврата заемных средств волен распоряжаться ею по своему усмотрению.

Все дело в том, что закладная, как ценная бумага, имеет право участвовать в аукционах, выступать в качестве залога для получения инвестиций уже самим банком-кредитором. То есть, дает залогодержателю дополнительное финансирование в течение всего срока кредитования, на любом его этапе.

Банк может реализовать свои права, полученные по факту оформления закладной, различными способами, среди которых:

  • продажа доли залога;
  • продажа всего залога другой финансовой организации;
  • обмен залоговыми объектами.

Частичная переуступка прав используется, когда залогодержатель нуждается в краткосрочных денежных вливаниях для обеспечения каких-либо внутренних операций.

В этом случае стороннему инвестору определенный период времени отчисляется доля с поступающих платежей от заемщика.

Для самого кредитуемого ничего в алгоритме совершения выплат не меняется, часто он даже не в курсе происходящих с закладной событий. Получателем ежемесячных взносов остается тот же банк, одобривший ипотеку.

При полной переуступке прав с продажей залога другому банку, заемщик получает соответствующее уведомление, отчисления осуществляются на новые платежные реквизиты. Закладная переходит к другому держателю. Если владелец квартиры в ипотеке захочет продать ее и купить другую, либо произвести иную операцию с недвижимостью, ему придется взаимодействовать уже с новой кредитной организацией.

Аналогично происходит и обмен закладными между банками, с доплатой разницы стоимости залоговых объектов или без таковой. Важным моментом является то, что для заемщика условия погашения кредита не меняются ни в одном из случаев переуступки прав по закладной. И это должно быть четко в ней прописано.

Особенности оформления, содержание закладной

Закладная составляется на основе договора ипотечного кредитования и правовых приложений к нему, где указываются подробные сведения об участниках сделки, тщательно прописываются условия погашения займа и передачи залоговых прав.

Единого формата составления закладной не существует. Каждый банк предлагает свой образец залогообеспечивающего документа. Однако можно выделить обязательные пункты содержания закладной:

  • подробная информация о залогодателе (данные паспорта, личные данные для физических лиц, полный объем реквизитов для юридических);
  • сведения о получателе залога (название учреждения, юридический адрес, фактическое местонахождение банка или его филиала, выдавшего кредит, лицензия);
  • детализированное описание закладываемого объекта, позволяющее идентифицировать его (адрес, технические, эксплуатационные параметры, данные правоустанавливающих документов);
  • оценочная стоимость закладного имущества в денежной единице кредита, с указанием эксперта, оценившего квартиру;
  • дата составления и номер кредитного договора;
  • условия кредитования: размер полученных денежных средств, процентная ставка, величина взносов, график погашения, крайний срок закрытия долга.

Перед тем, как поставить финальную подпись при оформлении закладной на квартиру по ипотеке, тщательно проверьте корректность отображения в ней условий кредитного договора и реквизитов собственника имущества, поскольку это является гарантией соблюдения его прав. Не точно или не в полном объеме зафиксированные данные имеют силу правомерных требований со стороны банка.

Обратите внимание: закладная составляется в одном экземпляре и хранится у залогодержателя, без выдачи на руки заемщику. Поэтому будет совсем нелишним сделать ее копию и заверить нотариально.

Регистрация залога в Росреестре

После достигнутого соглашения, надлежащим образом оформленная документация, а именно, кредитный договор, документы на недвижимость и закладная по ипотеке, передается в регпалату для регистрации сделки.

Регистрирующий орган присваивает закладной номер, делает все необходимые отметки. Указывается наименование территориального отделения Росреестра, зарегистрировавшего обременение, дата выдачи закладной залогодержателю, место регистрации ипотеки и прочее.

На руки заемщику выдается свидетельство о праве собственности с отметкой о действующих обременениях, снять которые можно, лишь полностью рассчитавшись с банком.

Утрата закладной

После погашения ипотеки банк в течение месяца обязан снять существующее обременение недвижимости, после чего она переходит в безоговорочную собственность владельца. Процедура возможна по предоставлению закладной вместе со всем пакетом документов на квартиру в территориальное отделение ГКН.

Закладная должна содержать отметку банка о том, что займ полностью погашен, выплаты по долговому обязательству прекращены. Если закладная, как ценная бумага, была передана банком в ходе реализации своих прав третьей стороне, владелец жилплощади получает документ по месту его действительного нахождения.

Нельзя исключить вероятность утери или порчи закладной за время ее «миграций» из банка в банк, в том числе, умышленной.

В подобных случаях придется инициировать выдачу дубликата документа с соответствующей пометкой.

Обязательно сравните полученный дубликат с имеющейся копией на предмет соответствия информации (помните, мы советовали ее сделать, когда описывали порядок оформления закладной по ипотеке).

При отказе кредитора выдать дубликат документа для снятия обременения, следует письменно обратиться к руководителю банка с заявлением-жалобой, зарегистрированным по всем правилам (ксерокопию заявления с регистрационным номером и датой оставьте у себя). Если после этого вопрос не уладится, смело обращайтесь в суд.

Полезные советы при восстановлении закладной:

  • ничего никому не платите, требования банка об оплате пошлины за восстановление документа неправомерны и также могут быть обжалованы в суде;
  • перед обращением в суд, направьте жалобу руководству Центробанка, его вмешательство может быстрее урегулировать конфликт;
  • при подаче иска в суд ходатайствуйте уже не о выдаче дубликата закладной, а о снятии обременения, что даст возможность избежать дополнительных процедур (решение суда для Росреестра обязательно для исполнения).

В заключение. Закладная является очень важным документом, владелец которого получает право распоряжения залоговым имуществом. Будьте бдительны при ее составлении, и исполнительны в отношении взятых на себя кредитных обязательств.

Особенно, если закладываемая недвижимость – это ваше единственное жилье. Избежать ошибок при оформлении закладной, а они грозят обойтись очень дорого, поможет Городская служба недвижимости.

Мы всегда на страже вашего комфорта и безопасности!

Источник: https://gsn-moscow.ru/articles/zakladnaya-na-kvartiru-po-ipoteke

Вопросы по закону
Добавить комментарий