Имея в собственности долю квартиры, можно ли взять ипотеку на покупку квартиры в другом городе?

Программа «7-20-25»: условия, требования, расчеты

Имея в собственности долю квартиры, можно ли взять ипотеку на покупку квартиры в другом городе?

Программа «7-20-25» получила официальный старт. По информации Нацбанка, жители нескольких городов уже оформили займы по уникальным условиям.

За это время работы программы планируется выдать доступные займы на жилье для тысяч казахстанцев, ипотечный портфель банков должен увеличиться как минимум на 1 трлн тенге, программа по ожиданиям разработчиков должна оказать мультипликативный эффект на развитие экономики.

Впервые в Казахстане принята жилищная программа, рассчитанная исключительно на первичный рынок от застройщика, которого участник программы выбирает сам. Снижена номинальная процентная ставка до 7%, порог первоначального взноса определен в 20%, срок погашения займа увеличен до 25 лет, займы выдаются только в тенге, комиссий нет.

На первый взгляд, условия привлекательные, по сравнению с ипотекой от коммерческих банков. Но при этом, программа предполагает рыночный характер взаимоотношений между заемщиком и кредитором. Купить жилье в ипотеку смогут только финансово дисциплинированные, социально защищенные и платежеспособные граждане.

Как отметил председатель Нацбанка Данияр Акишев, иждивенчества не будет.

Как купить квартиру по программе «7-20-25», какие требования она выдвигает и на что обратить внимание потенциальным ипотечникам прежде чем оформить заем, рассмотрим подробно.

Узнать больше о том, в каком банке взять ипотечный кредит, какой программой воспользоваться, где ниже ставки, какие могут быть «подводные камни» и так далее, можно совершенно бесплатно у специалистов Центра ипотечного консультирования.

Как участвовать в программе «Нурлы жер» в 2018 году >>>

Требования к приобретаемому жилью

Недвижимость можно купить только на территории Казахстана. Программа «7-20-25» предполагает, что жилье не должно быть дороже 25 млн тенге для городов Астана, Алматы, Актау, Атырау, 15 млн тенге — для других регионов. Ограничения по месту нахождению приобретаемого жилья, а также по фактическому месту прописки заемщика не устанавливаются.

Взять ипотеку можно на покупку любого нового жилья от застройщика. Право собственности на него должно регистрироваться впервые. Нет ограничений на год постройки, тип жилья, регион страны. По новой программе можно стать владельцем как столичной квартиры, так и частного дома в деревне. Главное, чтобы объект был новым и введенным в эксплуатацию.

Ставка

Многие сразу заинтересовались величиной годовой эффективной ставки вознаграждения (ГЭСВ) новой программы.

Как пояснили в Нацбанке, ГЭСВ является расчетной величиной и будет отличаться в зависимости от срока займа. К примеру, значение ГЭСВ при 25-летнем сроке займа составит около 7,2%.

Однако следует понимать, что для заемщика фактические платежи по вознаграждению будут рассчитаны исходя из 7% годовых.

Как встать в очередь на квартиру в 2018 году >>>

Банки-партнеры программы «7-20-25»

На сайте ипотечной организации «Баспана», оператора программы «7-20-25», опубликован список банков-партнеров:

  • Банк ЦентрКредит;
  • Евразийский банк;
  • АТФБанк;
  • Цеснабанк;
  • Жилстройсбербанк Казахстана;
  • Bank RBK;
  • Народный банк Казахстана.

Пока не во всех колл-центрах данных банков подтверждают прием документов по новым условиям, многие ждут официальных писем от оператора программы.

Первоначальный взнос

Программа строго определяет размер первого взноса заемщика. Эта сумма рассчитывается в размере 20% от залоговой стоимости приобретаемого жилья, которую определяет банк-участник. Нельзя внести ни больше, ни меньше этого порога. Нельзя заменить первоначальный взнос другой недвижимостью, как это допускается в других программах. Должны быть внесены только денежные средства.

Допускается ли использование пенсионных накоплений или вклада в Жилстройсбербанке? В Нацбанке подчеркивают, что первоначальный взнос оплачивается собственными деньгами заемщика, поэтому использование пенсионных накоплений невозможно.

Накопление вклада в ЖССБК предназначено для граждан, которые желают приобрести жилье, однако не имеют возможности предоставить первоначальный взнос одномоментно.

Участие в системе жилстройсбережений путем накопления вклада дает гражданам возможность получить заем по относительно низким ставкам (3%-5%).

Индивидуальные дома по «Нурлы жер»: описание, условия покупки, планы сдачи в 2018 году >>>

Примерные расчеты по ежемесячному платежу при сроке займа 25 лет

Стоимость недвижимости, тенгеПервоначальный взнос, тгЕжемесячный платеж, тг
5 млн1 млн28 тыс.
10 млн2 млн57 тыс.
15 млн3 млн85 тыс.
20 млн4 млн113 тыс.
25 млн5 млн141 тыс.

Требование по отсутствию жилья

Программа  «7-20-25» предполагает, что заемщик не должен иметь жилье на праве собственности на момент обращения в банк-участник программы для получения займа. При этом срок не устанавливается. То есть можно продать или переписать недвижимость на другое лицо и на следующий день подать заявку на участие в «7-20-25».

Требование по отсутствию жилья распространяется только на заемщика. Это значит, что у супруга или супруги может быть недвижимость. Также допускается иметь долю в общей долевой собственности, так как доля не является отдельным объектом жилой недвижимости.

Если участник программы проживает в арендном жилье с правом выкупа и имеет договор аренды жилья, то он все равно имеет право подать заявку по программе.

В регуляторе поясняют, так как одним из критериев для участия в программе является отсутствие жилья на праве собственности, гражданин вправе обратиться в банк за получением займа при условии, что на момент обращения в банк арендное жилье не перешло в его собственность.

Как получить арендное жилье по программе «Нурлы жер»? >>>

Кто может участвовать в программе

Программа «7-20-25» выдвигает следующие требования к ее участникам:

1) наличие гражданства Республики Казахстан;

  • наличие дохода от трудовой и (или) предпринимательской деятельности, подтвержденного одним из следующих документов по усмотрению банка:
  • выпиской единого накопительного пенсионного фонда с индивидуального пенсионного счета за последние 6 месяцев;
  • справкой о доходах с места работы за последние 6 месяцев;
  • налоговой декларацией по индивидуальному подоходному налогу заемщика-физического лица за последний налоговый период;
  • иными документами, отражающими наличие возможности исполнения обязательств заемщика по договору ипотечного жилищного займа в соответствии с внутренними документами банка;

Следовательно, гражданин, не имеющий доходов, то есть не являющийся платежеспособным, не сможет получить заем по программе.

  • отсутствие непогашенной задолженности по ипотечным жилищным займам по программе и иным ипотечным жилищным займам;

4) отсутствие  на территории Республики Казахстан жилья на праве собственности на момент обращения в банк-участник программы, за исключением:

  • наличия комнат в общежитиях полезной площадью менее 15 квадратных метров на каждого члена семьи;
  • жилых домов в аварийном состоянии, грозящем обвалом (обрушением), которое подтверждается соответствующей справкой местного исполнительного органа по месту нахождения данного жилища.

Требования к заемщикам не распространяются на созаемщиков, для которых банк устанавливает требования самостоятельно. Банк вправе установить дополнительные требования к заемщикам, а также к предмету и стоимости залога, не противоречащие программе.

Госпрограмма «Нурлы жер»: жилье от коммерческих застройщиков>>>

Программа «7-20-25» не допускает рефинансирования.

До выдачи ипотечного жилищного займа банк в соответствии с требованиями законодательства Республики Казахстан и внутренними документами банка осуществляет оценку кредитоспособности заемщика и созаемщика (при наличии).

Минимальный уровень дохода заемщика программой не устанавливается. Вместе с тем заемщику необходимо иметь подтвержденные доходы, достаточные для обслуживания ипотечного займа.

Наличие других кредитов будет влиять на оценку кредитоспособности и размер потенциального займа по программе.

Просроченные займы в кредитной истории заемщика будут негативно влиять на оценку кредитоспособности заемщика, осуществляемой банком-участником программы.

Если уровень доходов заемщика будет не достаточным, допускается привлечение созаемщика. Для них банк устанавливает требования самостоятельно.

Ограничений по возрасту заемщика программой не предусматривается. Также программой не устанавливается зависимость между сроком до наступления пенсионного возраста заемщика и сроком займа. Срок займа будет определяться заемщиком по согласованию с банком.

В программе допускается участие всех категорий граждан Республики Казахстан. Условия программы являются едиными для всех, и поэтому какие-либо льготы для отдельных категорий граждан не предусматриваются.

Как взять ипотеку от Жилстройсбербанка на вторичное жилье >>>

Жилье могут забрать

Законодательство не предусматривает прямых указаний на реализацию единственного жилья в случае неисполнения должником обязательств по ипотечному займу.

С учетом того, что программа ориентирована на граждан, не имеющих собственного жилья, очевидно, что ипотечные займы по программе будут обеспечены единственным жильем заемщиков.

Учитывая длительные сроки ипотечных займов, они будут представлять риск возникновения убытков для банков и их депозиторов.

Таким образом, базовым условием реализации программы является недопустимость введения каких-либо ограничений на реализацию единственного жилья и восстановление полноценного института залога в виде ипотеки, предоставляющего залогодержателю возможность получения соответствующего удовлетворения своих требований из залога, как в судебном, так и во внесудебном порядке. Это позволит снизить стоимость ипотечного кредитования, расширит доступ к ней для большей части граждан, особенно социально-уязвимых слоев населения.

Можно будет реструктурировать заем на раннем этапе задолженности

Согласно программе, для исключения роста долгового бремени заемщика, необходимо предусмотреть инструмент взаимодействия между банком и заемщиком, который создаст условия для урегулирования проблемной задолженности на ранней стадии.

При наличии просрочки по договору ипотечного займа банк будет уведомлять заемщика способом и в сроки, предусмотренные договором ипотечного займа, о возникновении просрочки и необходимости внесения платежей по договору ипотечного займа с указанием размера просроченной задолженности и возможности урегулирования задолженности путем изменения условий договора ипотечного займа при наличии объективных причин.

В программе говорится, что в этой связи требуется не признавать в качестве налогооблагаемого дохода заемщика размер его обязательств, списанных (прощенных) по ипотечному займу.

В настоящее время соответствующая льгота уже имеется в налоговом законодательстве, но она имеет временный характер, до 2021 года.

Учитывая долгосрочный характер программы, необходимо продлить существующую льготу по индивидуальному подоходному налогу в связи с прощением долга.

За более детальной информацией о программе «7-20-25» можно обратиться в ипотечную организацию «Баспана» на сайте baspana72025.kz либо по телефону: 8-727-227-20-25.

Карима Апенова, информационная служба kn.kz

Источник: https://www.kn.kz/article/8410/

Как купить квартиру в этой стране? 7 подходов к делу на любой вкус и кошелек

Имея в собственности долю квартиры, можно ли взять ипотеку на покупку квартиры в другом городе?

Не у каждого есть собственный уютный уголок. Приходится снимать жилье, ютиться у родственников и мечтать о том, что когда-нибудь в кармане появятся ключи от своей жилплощади.

А ведь потребуются деньги не только на свою квартиру, но еще и на ремонт, особенно если вы приобрели квартиру в новостройке.  Перспектива таких затрат многим внушает ужас, и они отгоняют мысли о заветной покупке.

Да и как купить квартиру если не хватает денег? Не спешите отчаиваться, выход может найтись. Редакция МТБлога собрала различные варианты приобретения заветных метров.

Какие есть способы покупки квартиры?

Продаем другую недвижимость

Начнем с самого простого способа. Получить необходимую для покупки сумму можно, продав другую недвижимость или имущество. В таком случае можно приобрести и вторичное жилье, и первичное. К слову, по последним данным, в столице в новом доме квадратный метр в среднем стоит 1187 долларов, в хрущевке – 1118 долларов, а на «вторичке» поновее – 1141 доллар.

И у новой, и у вторичной квартиры есть свои плюсы и минусы. Когда речь идет о покупке уже готового жилья, в котором раньше жили другие люди, вы можете прийти и тщательно все рассмотреть, оценить все особенности квартиры и ее местоположение, узнать про соседей. Кроме того, благодаря такой покупке можно избавиться от необходимости делать ремонт.

Однако «вторичка» в хорошем доме и с хорошим ремонтом обойдется ощутимо дороже новостроя в доме сопоставимого качества. Кроме того, при покупке жилья на вторичном рынке возрастают риски мошенничества. Нужно очень тщательно проверить историю квартиры, чтобы потом внезапно не возникли родственники, наследники и другие товарищи прошлого хозяина.

Долевое строительство

Это, пожалуй, самый бюджетный вариант. Ищите подходящего застройщика, заключайте с ним договор, платите взносы и надейтесь, что дом сдадут в срок. Цены на «долевку» в Минске стартуют от 920 долларов за квадрат, много предложений сосредоточено в диапазоне 1000 – 1200 долларов, есть варианты и по 2000.

  Здесь практически у всех застройщиков один и тот же подход: чем дольше сроки строительства – тем дешевле, чем больше площадь квартиры – тем дешевле, чем дальше от центра, метро и зеленых зон – тем дешевле. Еще на цену, разумеется, влияет качество дома – «панельки» обычно стоят дешевле «каркасников».

Иногда застройщики учитывают и этажность: высокие этажи с хорошим видом продаются дороже.

Соответственно, метр в панельной «трешке» далеко от метро со сроком сдачи в 2021 году может обойтись дешевле 1000 долларов, а метр в каркасной «однушке» со сроком сдачи в 2018-м году в хорошем районе может «выстрелить» и выше 1500 долларов.

Главный плюс такого варианта – строительство квартиры обойдется дешевле покупки уже готового жилья в доме с аналогичными характеристиками. Кроме того, вы сможете обустроить новую квартиру так, как нужно именно вам. Тот, кто имеет опыт глобального ремонта, хорошо знает: отделывать квартиру с нуля проще, чем полностью переделать ремонт предыдущих хозяев.

Есть, конечно, и минусы. Главный – высокие риски. Риски затягивания сроков, доплат, изменений первоначального проекта, которые нередко ухудшают характеристики жилья. Порой случается и так, что стройка вовсе замораживается на неопределенный срок.

Теоретически дольщик имеет права и может рассчитывать на юридическую защиту, но практика показывает, что добиться от недобросовестного застройщика выполнения своих обязательств бывает очень непросто.

Особенно проблематично бывает отстоять свои права, если строительство осуществляется путем приобретения жилищных облигаций.

Купить квартиру в кредит в Минске или другом городе по партнерской программе банков и застройщиков

Здесь вам предлагают кобрендинговый продукт: и кредит от банка, и услуги от его партнера-застройщика. Такой вариант, как правило, распространяется только на новострой и подойдет для тех, у кого уже собрана какая-то сумма средств, порядка 10-20% от стоимости покупки. Такие партнерские программы удобны тем, что процентная ставка будет ниже среднерыночной, как минимум, первые год-два.

Если ваш застройщик не имеет таких партнерских программ или вам нужна квартира на вторичном рынке – не отчаивайтесь, в таком случае можно взять и обычный коммерческий кредит. За исключением льготной ставки на протяжении первого года-двух, значительной разницы нет.

В обоих случаях потребуется и первоначальный взнос, и обеспечение для банка (например, поручительство или залог), и безукоризненное выполнение обязательств по кредиту – иначе проблем не избежать: неплательщикам грозит множество санкций начиная от пени за просрочку заканчивая принудительной продажей квартиры для погашения долга (в том случае, если она была в залоге).

Плюсы покупки квартиры в кредит:

  • платежи будут известны, есть возможность спланировать бюджет;
  • возможность первое время кредитоваться по пониженной ставке;
  • возможность приобрести жилье, располагая небольшим собственным капиталом;
  • длительный срок кредитования – до 25 лет, при этом никто не запрещает вам погасить кредит досрочно;
  • долгосрочный кредит гасить будете не только вы, но и инфляция – через некоторое время выплаты перестанут больно бить по кошельку.

Минусы:

  • риски роста процентной ставки в случае, если она не фиксирована, а привязана к ставке рефинансирования Национального банка;
  • вероятность отказа в кредите из-за плохой кредитной истории, неплатежеспособности и пр.;
  • необходимость ежемесячно на протяжении многих лет выплачивать значительные суммы

Как купить квартиру в рассрочку?

Рассрочку вам может предложить застройщик, он сам определяет ее сроки и другие условия. Обычно рассрочка предоставляется на период строительства, а в некоторых случаях – и на несколько лет вперед.

Здесь, как и при кредитовании, тоже потребуется первоначальный взнос, а остаток будет равными долями распределен на несколько лет.

Такие предложения есть в жилом комплексе «Мегаполис», «Пирс», «Вясёлка» в поселке Прилуки, в районе Новая Боровая и так далее. Смотрите, выбирайте.

Плюсы:

  • быстрое рассмотрение заявки, минимальный пакет документов;
  • возможность приобрести жилье, располагая небольшим собственным капиталом;
  • небольшая переплата либо полное ее отсутствие.

Минусы:

  • короткий срок (сумеете ли вы заработать необходимую сумму?);
  • цена квадратного метра при рассрочке может оказаться выше, чем при одномоментной оплате всей суммы;
  • платежи могут устанавливаться в привязке к курсу доллара;
  • ограниченность предложений.

Как купить квартиру в ипотеку в Минске или другом городе?

На самом деле, ипотека – это тот же кредит на недвижимость, только обязательно под залог приобретаемой квартиры. Если клиент не сможет расплатиться по кредиту, то банк будет вправе продать квартиру. Чаще всего ипотека практикуется, если банк кредитует значительную долю стоимости жилья – как правило, от 60%.

Для оформления ипотеки придется повозиться с бумагами больше, чем при обычном кредитовании. Чтобы оформить такой займ, банку необходимо предоставить отчет об оценке рыночной стоимости квартиры. Такие оценки проводят специальные организации и ИП, а стоимость процедуры составляет порядка 100-200 рублей.

После того как вы оформите квартиру на себя, вместе с представителем банка вы должны будете заключить договор ипотеки в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру. Благодаря этому вы не сможете в будущем продать квартиру без ведома банка.

Плюсы и минусы ипотеки – те же, что и при обычном кредитовании. Дополнительно стоит отметить невозможность продажи квартиры, а также ее перепланировки и сдачи в аренду без ведома банка. А дополнительным преимуществом является отсутствие необходимости предоставления дополнительного обеспечения: залог недвижимости – лучший гарант исполнения ваших обязательств.

Как купить квартиру в лизинг?

Лизинг – это процедура, схожая одновременно и с арендой, и с покупкой, ее еще называют аренда с правом выкупа. Если вам нужна квартира, лизингодатель сдает вам ее в аренду по специальному договору. По его условиям вы ежемесячно платите некоторую сумму, как за аренду.

А через определенный срок вы сможете полностью выкупить жилье, заплатив остаточную стоимость. Обратите внимание, что квартира, купленная на деньги банка под залог, все же принадлежит вам, а вот при лизинге она станет вашей собственностью только после последнего платежа.

Плюсы лизинга:

  • ставка обычно на несколько процентов ниже, чем по кредиту;
  • несмотря на то что квартира еще не перешла в вашу собственность, её цена не может измениться – она фиксируется в договоре и остается неизменной на протяжении всего срока лизинга;
  • быстрое рассмотрение заявки, минимальный пакет документов;
  • возможность приобрести жилье, располагая небольшим собственным капиталом;
  • платежи будут известны, есть возможность спланировать бюджет;
  • длительный срок лизинга – до 20 лет, при этом никто не запрещает вам выкупить квартиру досрочно.

Минусы:

  • риск изменения процентной ставки;
  • в лизинг пока можно купить только жилье на первичном рынке, построенное определенным застройщиком, то есть выбор предложений сильно ограничен;
  • вы не являетесь собственником квартиры до тех пор, пока ее не выкупите;
  • в лизинг можно взять только готовое жилье, поэтому нет возможности сэкономить на цене «квадрата», сделав покупку на этапе строительства.

Трейд-ин (жилье в зачет)

Слыхали о таком? Это удобный вариант для тех, кто хочет поменять одну недвижимость на другую. Собственник продает свою старую квартиру застройщику по ее рыночной цене (оценку проводит агентство недвижимости) в зачет стоимости новой квартиры, которую хочет приобрести. Разницу доплачиваете позднее, в оговоренные сроки.

Плюсы:

  • быстрота сделки;
  • экономия времени для собственника, не нужно самому искать покупателя.

Минусы:

  • таких предложений на рынке очень мало;
  • квартиру могут оценить дешевле, чем если бы вы продавали ее самостоятельно.

Так какой же из способов наиболее выгодный?

Итак, мы выяснили, как купить квартиру в Минске или другом регионе. Вариантов много, и каждый – со своими особенностями. Если у вас уже есть в собственности жильё, можно рассмотреть трейд-ин. Если позволяет зарплата – поищите рассрочку.

Если собственных средств очень мало – на помощь придет ипотека. А если хотите максимально сэкономить – выбирайте долевое строительство, только тщательно подойдите к вопросу выбора застройщика.

Покупка квартиры – серьезный шаг, который требует не менее серьезного отношения.

Читайте нас в Telegram и первыми узнавайте о новых статьях!

Источник: https://mtblog.mtbank.by/kak-kupit-kvartiru-v-etoj-strane-7-podhodov-k-delu-na-lyuboj-vkus-i-koshelek/

Блоги профессионалов на «Ведомостях»

Имея в собственности долю квартиры, можно ли взять ипотеку на покупку квартиры в другом городе?

Нередки случаи, когда владелец купленной в ипотеку квартиры решает расстаться со своей недвижимостью раньше, чем выплатил кредит. При этом покупка нового жилья также потребует привлечения кредитных ресурсов. Какие проблемы возникают при организации сделок такого вида?

Шаг первый. Необходимо определить стоимость своей квартиры. Это можно сделать с помощью онлайн-калькулятора или обратившись в агентство недвижимости. Далее рассчитайте, какая доплата потребуется для покупки желаемого жилья. Уточнив в банке остаток по действующему кредиту, можно оценить возможность увеличения долга на необходимую сумму.

По данным Минстроя, объем выдачи ипотеки в России в сентябре вырос по сравнению с сентябрем прошлого года на 40-50% — до 180-190 млрд руб. Всего в сентябре выдано около 100 000 ипотечных кредитов, рассказал руководитель Минстроя России Михаил Мень. Больше ипотечных кредитов выдавалось лишь в декабре 2014 г., подсчитали эксперты АИЖК.

По оценке агентства, за девять месяцев граждане получили около 700 000 ипотечных кредитов почти на 1,3 трлн руб. Ранее банк России сообщал, что за восемь месяцев в этом году в России выдано более 600 000 ипотечных кредитов на 1,1 трлн руб. При этом с мая 2017 г. рынок растет темпами, близкими к 40%.

По данным столичных риелторов, около 70% сделок с квартирами в Москве проходит с участием ипотечных займов.

Технически удобнее всего подавать заявку на новый кредит в том же банке, который выдал действующий заем. Но этот подход не всегда выгоден экономически: условия кредитования постоянно меняются, и велика вероятность, что в другом банке ставка будет ниже.

Однако добиться одобрения кредита на значительную сумму от нового банка сложнее, так как заемщик должен отразить обязательства по имеющемуся кредиту в заполняемой им анкете. При этом для финансового учреждения важен не столько размер остатка долга, сколько соотношение платежей к доходу заемщика.

Юридически запрета на оформление второй ипотеки нет, но размер нового кредита строго ограничен доходами его получателя. Предельное допустимое соотношение платеж-доход каждый банк определяет сам, но обычно этот показатель составляет порядка 50-55%. К примеру, если при зарплате в 100 000 руб.

у вас уже есть кредит с платежом 50 000 ежемесячно, в новом кредите вам, скорее всего, откажут.

Выход из ситуации есть: можно договориться о получении ипотеки в новом банке без учета размера прошлого долга, но с отлагательным условием. Сегодня конкуренция на финансовом рынке достаточно высока, поэтому велика вероятность, что лояльный банк пойдет навстречу клиенту. Он может одобрить кредит, поставив условием его выдачи погашение заемщиком имеющегося долга.

Шаг второй. Параллельно с поиском ипотечного банка следует выставить свою недвижимость на продажу.

По нашим данным, в настоящее время средний срок экспозиции на вторичном рынке составляет около 100 дней. При этом решение банка действует всего три месяца.

Возможно, чтобы скорее найти покупателя, придется предложить ему дисконт от рыночной цены, особенно если снять обременение с квартиры не получилось.

Шаг третий. Когда покупатель найден, можно приступать к подготовке сделки. На рынке существуют две схемы продажи квартиры с обременением, в которых задействованы три стороны (продавец, покупатель и банк-залогодержатель). Провести такую процедуру, не прибегая к помощи профессионалов (риелтора, юриста, регистратора сделок с недвижимостью), практически невозможно.

Первая схема предполагает покупку квартиры через смену залогодателя. Эта сделка проходит с участием банка-кредитора при использовании двух депозитарных ячеек. В первую будут заложены деньги в размере суммы, необходимой для погашения кредита, а во вторую – остаток стоимости квартиры.

Банк должен дать согласие на проведение сделки купли-продажи. Стороны подписывают договор и отправляют его на регистрацию в Росреестр.

После регистрации перехода права собственности покупатель принимает на себя залоговое обязательство, а продавец забирает деньги из первой ячейки, чтобы погасить кредит. Банк выдает покупателю погашенную закладную.

Предъявив ее, новый собственник квартиры получает выписку из ЕГРН об отсутствии обременения. После этого продавец получает право доступа к ячейке со второй частью денег. Такой путь является наименее рискованным для всех трех сторон сделки.

Если банк отказывает заемщику в продаже залоговой квартиры, можно применить другую схему. Она предполагает погашение кредита покупателем в счет оплаты приобретаемой недвижимости. сложность – найти клиента с «живыми деньгами», который будет готов дать аванс в сумме вашего ипотечного долга. Чем меньше остаток по кредиту, тем больше шансов найти покупателя.

Чтобы обезопасить плательщика, стороны заключают предварительный договор купли-продажи, в котором четко прописывают условия сделки. Покупатель погашает кредит за владельца квартиры.

Это отражается в договоре купли-продажи в виде аванса или задатка (что суровее, так как предполагает двойной возврат, если сделка не состоится). Получив деньги, банк направляет заявление на снятие обременения с квартиры и дает согласие на сделку.

Стороны подписывают договор, после регистрации которого продавец получает оставшуюся сумму.

По данным компании «Инком-недвижимость», в настоящее время на вторичном рынке в Москве доля квартир в категории «прямая/свободная продажа» составляет 51,1% от общего объема предложения, доля «альтернатив» – 48,9%. Три года назад соотношение составляло 27,3% и 72,7% соответственно.

В количественном выражении объем выставленных на продажу «альтернативных» объектов снизился на 46,2%, а представленных к прямой продаже – вырос на 50,3%. Средняя заявленная цена на московские вторичные квартиры снизилась с февраля 2015 г. (когда был достигнут ее исторический максимум – 200 200 руб. за кв.

м) на 10, 5% (по факту реальных сделок – на 22%). «Изменившаяся ценовая конъюнктура привела к тому, что сегодня у потенциального участника альтернативной сделки отсутствует угроза обесценивания денежных средств, вырученных от продажи его объекта, в течение того времени, пока будет идти поиск нового жилья.

Соответственно, люди больше не боятся разводить во времени реализацию и покупку недвижимости: они без страха “выходят в кэш”, понимая, что завтра подходящая двухкомнатная квартира будет стоить дешевле, а еще через полгода может хватить, условно, и на трехкомнатную.

Как следствие, увеличивается количество прямых продаж и прямых покупок. Нельзя сказать, что “альтернатива” изжила себя: значительное количество людей по разным причинам по-прежнему заинтересовано в том, чтобы реализация и покупка жилья проходили одновременно.

Однако модель поведения участников рынка изменилась, и альтернативные сделки стали менее востребованы», – говорит директор департамента вторичного рынка «Инком-едвижимости» Сергей Шлома.

Такая схема удобна для банка и собственника, но несколько рискованна для покупателя. После снятия обременения с объекта залога продавец может передумать и отказаться от сделки. Тогда его партнеру придется требовать продажи квартиры через суд. Возникает угроза затягивания сделки на неопределенный период.

Шаг четвертый. Пока готовилась сделка по продаже квартиры, вы подыскали себе новое жилье. Гораздо удобнее, если выбранный объект не тянет за собой «цепочку», а находится в свободной продаже.

Имея на руках решение банка о выдаче кредита, следует собрать необходимые документы на квартиру, заказать оценку объекта и получить согласие кредитора.

При поиске недвижимости в строящемся доме стоит ориентироваться на список новостроек, уже аккредитованных финансовым учреждением. Это ускорит одобрение объекта и упростит проведение сделки.

Выбирая квартиру на вторичном рынке, убедитесь, что она не заложена в другом ипотечном банке. Иначе сделка будет практически невыполнима. Зато удобно найти объект, который продает выбранный вами банк.

Финансовые учреждения выставляют на продажу залоговые квартиры, размещая информацию о них на специальных сайтах-витринах или на собственной странице в интернете. Это минимизирует юридические риски, поскольку история объекта уже была проверена специалистами банка-залогодержателя.

Кром того, можно рассчитывать на скидку от рыночной стоимости жилья. Банк, продающий залоговую квартиру, может предоставить дисконт или предложить кредит на более выгодных условиях.

Источник: https://www.vedomosti.ru/realty/blogs/2017/10/12/737404-prodat-ipotechnuyu-kvartiru

Долевая собственность: особенности продажи

Имея в собственности долю квартиры, можно ли взять ипотеку на покупку квартиры в другом городе?

Когда у квартиры только один хозяин, то нет почвы для конфликтов по поводу того, кто должен оплачивать содержание недвижимости и коммунальные услуги. Да и разрешения на продажу такого жилья ни у кого спрашивать не нужно. Другое дело – распоряжение долевой собственностью.Чем больше собственников у квартиры, тем сложнее им бывает договориться, когда планируется сделка купли-продажи.

Что такое долевая собственность?

Все знают, что большинство российских квартир находятся в долевой собственности. По каким же причинам жилье оказывается поделенным на части? Возможны варианты.

Чаще всего доля в праве собственности на квартиру возникает в результате наследования или раздела супружеского имущества, объясняет Юлия Антясова, руководитель офиса «Новогиреево» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». В нашей стране общая долевая собственность появилась с началом приватизации.

Квартиры тогда оформляли в собственность целыми семьями, и каждый человек, участвующий в приватизации муниципального жилья, получил свою долю.

Как предупреждают эксперты, важно различать долевую собственность и совместную собственность. 

Долевая собственность – этокогда имущество находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников. 

Если имущество находится в общей собственности, но доли при этом не определяются – это совместная собственность.

Обычно вопрос о том, как разделить доли в квартире и кому сколько квадратных метров достанется, решают по договоренности. Закон, который регулирует раздел,касается только унаследованных и супружеских долей. В принципе, по соглашению наследников или по соглашению супругов доли тоже могут перераспределяться, но априори они считаются равными. 

Иногда собственники задумываются о том, как сделать выдел доли в квартире. Зачем это нужно? 

Чаще всего выдел доли в натуре бывает нужен, когда жильцы собираются превратить квартиру в классическую коммуналку, где у комнат разные хозяева, а кухня и санузлы – общие.

Бывает, что и родственники не желают или не могут договориться о совместной оплате коммунальных услуг и хотят разделить лицевые счета.

Часто это происходит после развода, когда муж и жена остаются жить в прежней квартире, но  являются уже фактически чужими людьми. 

Сделать выдел доли в натуре получается не в каждом доме или квартире. Надо, чтобы площадь и планировка позволяли отделить часть помещения, сделать его изолированным, устроить отдельный вход, а иногда и провести отдельные коммуникации.

Какие права и обязанности возникают у собственников при совместном владении недвижимостью? 

Как уже говорилось, совместное владение недвижимостью предполагает, что все собственники отвечают нее. При этом неважно, какая именно у них форма владения – общая долевая собственность или общая совместная собственность. Все в равной степени ответственны за то, чтобы вносить квартплату, платить налоги, заботиться об общем имуществе и т. д.

«Обязанности, которые получают собственники при долевом владении жильем, могут иметь разнообразный характер. Прежде всего, нужно вносить квартплату. Также важно соблюдать интересы второго пользователя – не шуметь после 11 часов вечера, например, и т. д.», – отмечает Юлия Антясова. 

Юлия Антясоваруководитель офиса «Новогиреево» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»

Долевая собственность на квартиру означает, что ваши затраты на содержание жилья, оплату коммунальных и других услуг связаны с размером доли. Если у вас в собственности квадратных метров больше, чем у других содольщиков, то придется раскошелиться, расходы тоже будут больше. 

Как продать квартиру в долевой собственности?

В компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» рассказали о недавней сделке – продавалась квартира со множеством долей. Продавцами были семь собственников: бабушка и дедушка, двое их детей и трое внуков. В свое время они приватизировали квартиру в равных долях. 

Как отмечают эксперты, такое количество собственников на сделке – не редкость. При этом нередко возникают организационные сложности – например, все собственники должны явиться на сделку одновременно, кто-то может опоздать, кто-то – забыть или перепутать время и т. д. Но основная трудность заключается даже не в этом. 

Прежде всего, надо позаботиться о том, чтобы в сделке с общим жильем не нарушались ничьи права.

Неважно, хотите вы продать ½ квартиры или в вашей собственности только 1/5 объекта – размер доли значения не имеет. Главное, чтобы остальные сособственники тоже были согласны продавать свои доли и конструктивно решать вопросы, связанные со стоимостью жилья.

«Когда квартира находится в долевой собственности, то при ее продаже самое трудное – договориться о цене. Причем чем больше долей, тем больше сложностей», – отмечает Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet.

Теперь о главном: любые операции с продажей квартиры, находящейся в общей долевой собственности, требуют личного участия всех собственников. Допустим еще один вариант – все сособственники предоставляют согласие на совершение сделки одним из них, согласие обязательно должно быть удостоверено нотариусом.

Как добавляет Тамерлан Барзиев, в целом при оформлении документов других существенных отличий в сделках по продаже квартиры в долевой собственности и обычной квартиры нет. Но нужно помнить, что если не получено согласие на продажу хотя бы одного сособственника, то это делает всю сделку недействительной. 

Как продать долю в квартире?

Общедолевая собственность дает возможность распродажи жилья по частям. То есть собственникам необязательно продавать недвижимость именно целиком – всю и сразу.

Допускается продажа половины квартиры или какой-то другой ее доли. Хотите продать долю на рынке – пожалуйста.

Но сначала вы должны предложить ее своим сособственникам, так как они имеют преимущественное право покупки перед другими покупателями.

  1. При продаже доли ее владелец обязан уведомить сособственников о том, что предстоит продажа. 
  2. Также он должен предложить им приобрести свою долю по определенной цене. Лучше всего если это предложение будет сделано в письменной форме и доставлено заказным письмом с уведомлением о вручении (особенно это важно, когда владельцы других долей находятся вне зоны доступа или не хотят идти на контакт по каким-то причинам). 
  3. Прошел месяц, а от сособственников не последовало реакции? Значит, можно считать, что они отказались от своего преимущественного права покупки, можно выставлять долю на продажу, предлагать ее любым другим покупателям.

Тамерлан Барзиев ппредупреждает, что если преимущественное право покупки было нарушено, то участники общей долевой собственности могут обратиться в течение трех месяцев с момента совершения сделки в суд – для перевода на них прав собственности (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

Может возникнуть и другая ситуация – у вас несколько сособственников, вы уведомили их всех о продаже доли, и все они хотят ее купить. Что делать? Вы можете продать долю в приватизированной квартире любому из них.

«Размер доли сособственника не важен, – говорит Елена Мищенко, руководитель Северо-Восточного отделения (ВДНХ) «НДВ-Супермаркет недвижимости». – Бывают ситуации, когда сособственники не хотят ничего. Они не готовы как приобретать долю, так и давать отказ.

Таких «несогласных» необходимо уведомить о продаже доли в квартире через нотариуса.

Конечно, можно отправить уведомления и почтой России, но такая форма может не устроить нотариуса, который впоследствии будет удостоверять сделку по купле-продаже».

 

Опубликуйте свое объявление на ЦИАН

Как выкупить долю?

К чему готовиться, если вы ли вы решили купить долю в квартире? Здесь все зависит от того, являетесь вы сособственником или нет. Если вы сами владеете частью квартиры, в которой хотите приобрести долю, то все решается гораздо проще. Уведомлять других собственников не нужно.

После того, как вы договоритесь с собственником доли о ее продаже за цену, которая устроит и вас, и продавца можно совершать выкуп доли в приватизированной квартире.

 Если же вы посторонний человек и покупаете долю в чужой квартире, то должны соблюдать преимущественное право покупки и другие правила сделок с долями.

Можно ли обойтись без нотариуса?

В закон о долевой собственности были внесены существенные изменения в 2016 году. С тех пор договор купли-продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, нужно обязательно заверять у нотариуса. 

Продать квартиру в долевой собственности можно любому покупателю. После того, как он найден и все условия сделки согласованы, готовится договор купли-продажи квартиры.

Затем сторонам сделки необходимо выбрать нотариуса по территориальному признаку объекта продажи и со всеми документами на квартиру обратиться к нему для согласования даты сделки и озвучивания условий продажи квартиры, о которых ранее договорились с покупателем.

«Обычно нотариусам для подготовки договора купли-продажи и проверки на легитимность представленных документов на квартиру, а также продавцов и покупателя на банкротство необходимо до 5 дней. Нужно это учитывать при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности.

В назначенное время стороны приезжают к нотариусу для заключения договора купли-продажи и после нотариального удостоверения сдают документы самостоятельно в Росреестр на регистрацию перехода права собственности через МФЦ.

Можно воспользоваться электронной регистрацией у нотариуса, то есть нотариус самостоятельно через электронные сервисы направит документы на регистрацию в Росреестр.

После получения информации из Росреестра о регистрации перехода права он подготовит документ, подтверждающий, что регистрация права произошла», – объясняет порядок сделки Елена Мищенко.

Как организовать выкуп незначительной доли?

К сожалению, с общедолевой собственностью связаны некоторые криминальные истории. При этом особенно опасны так называемые микродоли – когда сособственнику достается всего несколько квадратных метров.

Бывает так, что незначительная доля возникает из-за стечения обстоятельств. Например, проживала в квартире семья из десяти человек, жилье приватизировали, каждому досталось по 1/10 доли.

Или квартира получена в наследство, ее поделили между наследниками, и кому-то досталась незначительная доля.

Если отношения родственников или бывших супругов настолько испортились, что они не смогли мирно договориться о продаже или выкупе долей в общем имуществе, то квартиру распродают по частям. Иногда доли продают специально, чтобы насолить бывшему члену семьи. По этой причине возникают «резиновые» квартиры, а иногда случаются рейдерские захваты недвижимости.

Обычно под незначительной долей квартиры подразумевается не более 1/4 жилья. Такая доля не может быть выделена в отдельную комнату, проживать на подобной жилплощади изолированно у сособственника нет возможности.

Нередко в таких ситуациях возникает вопрос о выкупе незначительной доли другими участниками общедолевой собственности.

Если собственник незначительной доли отказывается продать ее своим сособственникам, суд может принять решение о принудительной выплате за нее компенсации. 

То есть собственники с преобладающими долями в некоторых случаях могут выкупить микродолюдаже без согласия ее собственника, если суд даст на это разрешение.

Как продать свою долю, если дом с участком находится в общедолевой собственности? 

Долевое владение домом означает, что кроме жилья у вас в собственности есть еще и участок. Это отчасти усложняет операции с такой недвижимостью. Хотя, как отмечает Тамерлан Барзиев, общие правила для сделок купли-продажи общей долевой собственности работают и в отношении частных домовладений.

Как говорит Елена Мищенко, распродажа домовладения по долям обычно невыгодна: «При продаже доли нужно учитывать, что продавец теряет 25-30% от стоимости, чем в том случае, если бы объект продавался целиком, и продавец забирал бы свое уже с полученных от продажи денег».

Эксперт приводит пример: продается половина дома и половина земельного участка. Если бы домовладение выставили на рынок целиком, за него можно было бы выручить 6 млн рублей, а при продаже доли продавец сможет получить примерно 2,2 млн рублей.

Однако если у него есть возможность сделать выдел доли в натуре, организовать отдельный вход в дом и размежевать участок так, чтобы каждый владелец мог пользоваться своей частью земли и дома, то в этом случае долевая собственность практически не будет влиять на стоимость (то есть за половину домовладения продавец получит положенные ему 3 млн рублей).

Если соблюдать все правила и внимательно относиться к оформлению необходимых документов, не должно возникнуть особых проблем с куплей-продажей доли или квартиры в долевой собственности. Но если закон нарушается, возможны самые негативные последствия, вплоть до отмены совершенной сделки.

Иллюстрации: Дмитрий Соколов, Анна Чигарова

Источник: https://www.cian.ru/stati-dolevaja-sobstvennost-osobennosti-prodazhi-287544/

Ипотека на долю в квартире

Имея в собственности долю квартиры, можно ли взять ипотеку на покупку квартиры в другом городе?
Жилищный кредит можно взять не только на приобретение квартиры или отдельного коттеджа, но и на комнату в коммуналке или невыделенную долю. Однако подобные сделки имеют множество нюансов.

Поэтому многие кредиторы отказываются иметь дело с покупателями долевой собственности. Как купить долю в квартире в ипотеку, какие сложности могут ожидать покупателя и в какой банк обратиться, расскажем в этой статье.

С юридической точки зрения в квартире с несколькими собственниками возможны два вида собственности: долевая и выделенная.

Отличие в том, что при долевой собственности владелец обладает эмпирической дробной частью от целого (1/2, 2/3 и так далее), и нет указаний, какие именно жилые комнаты в помещении ему принадлежат. Чаще всего такая собственность возникает при покупке квартиры супругами или родственниками.

Выделенная часть квартиры — это конкретная комната или несколько комнат с отдельных техпаспортом и собственным лицевым счетом. Банки лучше относятся к выделенным комнатам. В случае неуплаты по кредиту такое жилье проще продать.

Для Санкт-Петербурга, где даже в 2018 году количество жителей коммуналок очень велико, кредиты на выделенные комнаты — не редкость. Часто продавцы комнат в коммуналках пишут в характеристиках помещения — подходит под ипотеку и материнский капитал.

Это значит, что комната выделенная.

Существует еще один вариант — когда часть недвижимости принадлежит муниципалитету и сдается по договору социального найма, а другая часть помещения выделена и находится во владении частного лица. Такой вариант скорее отпугнет банкиров. В случае невыплаты заемщиком займа кредитору придется получать отказ от покупки в муниципалитете, а это связано с тратой времени и бумажной волокитой.

Юридические тонкости купли-продажи долей

особенность кредитования на покупку долей состоит в том, что в залоге у банка должна находиться вся квартира. Кредитор не согласиться ограничить залог выкупаемой частью: в случае форс-мажора банк не сможет продать часть недвижимости без согласия остальных владельцев.

По закону обладатель доли до продажи своей собственности третьему лицу должен взять у всех сособственников нотариально заверенный отказ от покупки этой доли.

В течение месяца соседи, собственники и наниматели должны отказаться от преимущественного права покупки или купить комнату по цене продавца. Собрать отказы несложно, если сособственников 1-2, и они всегда на связи.

Но для коммуналки с пятью владельцами получение отказов может стать большой проблемой. Совладелец может проживать в другом городе или просто игнорировать обращения соседей.

Но из самой сложной ситуации есть выход. Даже если с совладельцем нет связи, можно послать ему уведомление о продаже доли по почте заказным письмом и ждать месяц. Если ответ от соседа не приходит, официально считается, что его молчание равно отказу. То есть получение отказов от сособственников при продаже доли в коммуналке — дело времени. Однако для банка это все равно лишние хлопоты.

Проще всего оформить ипотеку на выкуп последней доли. Например, гражданин Иванов, владелец 2/3 недвижимости, хочет выкупить последнюю треть у гражданки Петровой.

Для получения одобрения от банка потребуется предоставить стандартный пакет документов и внести первоначальный взнос не менее 15% от стоимости доли Петровой.

После выкупа доли Иванов станет единоличным собственником жилья, и у кредитора не будет проблем с наложением обременения на квартиру до момента погашения займа.

Ипотека на долю от Сбербанка

Кредит на покупку доли проще всего получить в самом зеленом банке страны. Однако будущему заемщику придется столкнуться с особыми требованиями банка к оценке объекта. Сбербанк рекомендует заемщикам контору оценщиков, которые все сделают как положено.

Чтобы избежать накладок, уточните: требуется ли оценка всей квартиры, или специалисты должны оценить только выкупаемую долю. При изучении оценки сверьте ее содержание с требованиями банка.

Чаще всего проволочки при оформлении ипотеки на долю возникают именно из-за этого документа.

Другой загвоздкой может стать наложение обременения на всю квартиру на весь срок ипотеки. Заранее обсудите эту необходимость с сособственниками: они должны быть готовы дать свое согласие. Иначе не получится взять кредит.

Ипотека на долю оформляется не так часто, как займы на покупку отдельного жилья. Чтобы избежать проблем и получить заем в кратчайшие сроки, обратитесь к надежным кредитным брокерам.

Источник: http://ipotekar.com/articles/gosudarstvennaja_podderzhka_ipoteki/p652-ipoteka_na_dolju_v_kvartire/

Вопросы по закону
Добавить комментарий