Имею ли я право требовать устранения дефектов или придется платить?

Жилье в новостройке: кто устранит недоделки в ремонте?

Имею ли я право требовать устранения дефектов или придется платить?

Семья Ольги приобрела в ипотеку квартиру в новостройке. Но радость от переезда вскоре омрачилась из-за обнаружившихся погрешностей при проведении ремонтных работ.

Последней каплей, которая переполнила чашу терпения, оказались подтеки на стенах, появившиеся после сильного дождя.

Имеют ли жильцы право требовать неустойки за плохое качество ремонта? Как удостовериться в том, что отделка сделана качественно, при приеме квартиры?

Управляющий Агентства по защите прав дольщиков «Дольщик74» Антон Бланк

: «С актуальностью данной проблемы мы столкнулись совсем недавно – в июле-августе этого года, когда проливные дожди выявили недостатки вновь построенного и переданного дольщикам жилья. Как правило, все затопления связаны с дефектами герметизации межпанельных швов или с нарушениями при устройстве кровли.

При приемке квартиры, к сожалению, подобные недостатки обнаружить невозможно, поскольку все они относятся к общему имуществу жилого дома и увидеть их внутри квартиры нельзя – необходимо инспектировать стену дома снаружи и лезть на крышу.

Однако если до подписания акта приема-передачи квартиры дольщиком обнаруживаются старые засохшие следы от подтеков или иные недостатки в отделке, будущий собственник вправе не подписывать данный акт до тех пор, пока эти следы не будут устранены и застройщик не подтвердит выполнение работ по герметизации.

Несмотря на то, что Ольга уже подписала акт приема-передачи и переехала в квартиру, это не мешает ей предъявить претензию застройщику в связи с недостатками, которые она не могла обнаружить в момент приемки. Претензии по недостаткам можно предъявлять в течение пяти лет с момента приемки квартиры, по недостаткам инженерного и технологического оборудования – в течение трех лет.

Ольга вправе предъявить застройщику следующие требования (на свой выбор):

  • устранение застройщиком обнаруженных недостатков в разумный срок;
  • уменьшение цены договора на сумму, установленную актом оценки ущерба;
  • компенсировать фактически понесенные и письменно подтвержденные расходы на устранение обнаруженных недостатков.

Если застройщик не только отказывается компенсировать убытки, но и отказывается устранять сами дефекты герметизации, то наряду с требованием о компенсации убытков и неустойки за отказ можно заявить требование о принуждении застройщика выполнить необходимые строительные работы и уже за неисполнение решения суда накладывать штрафы и привлекать руководство застройщика к ответственности.

Сразу же после затопления необходимо незамедлительно оформить письменный вызов управляющей компании для составления акта осмотра (себе оставить копию с отметкой) и обратить пристальное внимание на содержание данного акта. В акте осмотра должно быть описание даты произошедшего события и места, детальное описание размера ущерба, вывод о причинно-следственной связи между действиями виновника и наступившим событием, подписи.

После составления акта осмотра следует обратиться к юристам, которые помогут провести оценку ущерба, составить и направить претензию застройщику и, в случае отсутствия добровольного удовлетворения требований, обратиться в суд.

Расходы на оценку ущерба составят 2-6 тысяч рублей. В дальнейшем эти деньги взыскиваются с застройщика.

Многие юристы берут свое вознаграждение из суммы штрафа, который взыскивается дополнительно к требованиям потребителя, поэтому оплачивать их услуги при заключении договора не придется».

Юрист юридической компании «Гольцева, Данилеский и партнеры» Анастасия Богова

: «Данная ситуация, к сожалению, является уже типовой и достаточно распространенной. Застройщики стараются построить как можно больше домов, при этом с увеличением количества качество возведенных построек.

Согласно действующему законодательству, продавец недвижимости несет ответственность за передачу имущества, соответствующего по качеству условиям договора.

Даже если квартира была принята в состоянии, не соответствующем условиям договора (например, при приеме квартиры были выявлены протечка труб или разбухание дверей, которое препятствует их нормальной работе), продавец обязан по вашему требованию устранить данные дефекты за свой счет.

В случае выявления скрытых дефектов (например, с течением времени из-за усадки дома нарушилась регулировка пластиковых стеклопакетов или из-за применения некачественного клея начали отклеиваться обои) владелец квартиры также может обратиться к продавцу с требованием об устранении выявленных недостатков за счет продавца.

Все обстоит проще, если продавцом является сам застройщик. В этом случае претензии направляются непосредственно к нему, и сроки исправления недостатков значительно сокращаются.

Если же продавцом является агентство недвижимости или физическое лицо, то сроки устранения недостатков могут затянуться в связи с необходимостью обращения в суд за защитой своих прав.

В этом случае выгоднее требовать не устранения недостатков, а компенсации расходов на устранение дефектов, за которые отвечает продавец.

Если же дефекты имеются в общедомовом имуществе (например намокание стен после дождей из-за трещин стеновых панелей или щелей в стыках панелей), то требование об устранении дефектов необходимо адресовать управляющей компании или ТСЖ, которые приняли на себя обязанности по содержанию общедомового имущества. Данные недостатки устраняются за счет управляющей компании или застройщика.

Таким образом, при обнаружении недостатков в ремонте в первую очередь необходимо определить ответственного за их устранение. Им может быть либо продавец, либо управляющая компания.

Далее необходимо направить в адрес ответственного лица претензию с требованием устранить недостатки за счет средств ответственного лица, соразмерного уменьшения покупной цены или возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В любом случае при приемке квартиры необходимо тщательно осмотреть все устройства, которые передаются с квартирой (сантехнику, трубы канализации и водоснабжения, работу вентиляционной шахты при помощи листка или зажигалки, окна, приборы отопления, напряжение в розетках и т.д.

), а также качество отделки (наличие трещин или отслаивания сварки, порезы или вздутие на линолеуме, отклеивание обоев у пола, потолка или в стыках, наличие щелей между плитами и рамами как оконными, так и на балконе или лоджии и т.д.).

В случае обнаружения недостатков, необходимо прописать их в акте приема-передачи жилого помещения и незамедлительно потребовать их устранения с установлением сроков.

Главное, помните, что хорошая репутация застройщика или продавца не гарантирует надлежащего качества построенного жилого помещения, а также произведенного в нем ремонта».

Владелица квартиры в новостройке Светлана Шишкина: «Живу в новостройке уже два года. Заселилась весной, а уже осенью начались первые проблемы – потек потолок в углу на кухне, отошли обои, отпала штукатурка в ванной. Я обратилась в управляющую компанию, которая прислала своих представителей. Они сделали фото неполадок и ушли.

Потом, конечно, все исправили, но не надолго. В этом году после июльских ливней снова был потоп – вода лилась прямо с потолка сильным потоком. Наш дом находится на гарантии, и сама УК очень долго ждет денег от подрядчика, поэтому на устранение неполадок уходит время.

Последствия последнего потопа управляющая компания тоже ликвидировала, при чем, как ранее, за свой счет, но я теперь даже ремонт боюсь делать».

Источник: https://74.ru/text/business/54020221/

Какова ответственность продавца за дефекты недвижимости при продаже дома или квартиры

Имею ли я право требовать устранения дефектов или придется платить?

При продаже дома или квартиры продавец должен считаться с тем, что по отношению к покупателю он несёт ответственность за фактические недостатки недвижимости –дефекты.

Для продавца процесс перевода недвижимости не ограничивается одним лишь переводом права собственности и уплатой покупной цены, однако покупатель может предъявлять продавцу свои претензии по ответственности за дефекты недвижимости и постфактум.

Целью данной статьи является описание рисков, проистекающих для продавца из действующего правового порядка, а также способов их минимизации.

Что такое дефекты недвижимости?

Сперва необходимо определить, что является  дефектом недвижимости.

Дефект недвижимости — это ситуация, в которой фактическое состояние недвижимости не соответствует оговоренным качествам или же качествам стандартным (с учетом ее возраста и обычного износа). Среди фактических недостатков также различаются и т.н.

юридические дефекты, которые заключаются в том, что покупатель не получил правового статуса, который ему был гарантирован договором (т.е. недвижимость обременена правами третьих лиц).

В данной статье мы будем описывать только ответственность за фактические (технические) дефекты недвижимости.

Фактические дефекты недвижимости далее разделяются на явные и скрытые. Явным недостатком является дефект, который покупатель мог обнаружить при стандартном осмотре недвижимости, проявив должное внимание. Типичными случаями явных дефектов являются, например, разбитое окно, видимая трещина в стене и т.п.

Наоборот, скрытыми дефектами являются недостатки, которые невозможно обнаружить при стандартном осмотре недвижимости, и которые проявляются по истечении некоторого времени после покупки недвижимости и ее передачи. Типичными примерами скрытых дефектов являются, например, негерметичная канализации, скрытая плесень гипсокартоном, затекание/протекание воды, влажность и осыпающаяся плитка, недочёты в конструкции и т.п.

Ответственность продавца за дефекты

Продавец отвечает только за те дефекты, которые имела недвижимость в момент передачи недвижимости, т.к. этот момент и является моментом перехода ответственности и риска возникновения ущерба на покупателя.

Явные дефекты не могут быть предъявлены покупателем, поскольку считается, что покупатель о них знал и приобрел недвижимость уже с этими дефектами. Если продавец явно заверил покупателя, что недвижимость не имеет дефектов, то он отвечает и за явные дефекты.

Можно только порекомендовать, чтобы с точки зрения юридической чистоты сделки явные дефекты были указаны в договоре купли-продажи.

Однако, если явный дефект проявился в моменте передаче недвижимости, рекомендуем указать его в протоколе приема-передачи, а также срок или порядок его устранения.

Последующая рекламация/ претензия (т.е. по истечени какого то времени) будет проблематичной.

Вся ответственность продавца за недостатки касается по сути только скрытых дефектов. В качестве резюме ко всему вышеприведенному можно сказать, что ответственность продавца за недостатки возникает при исполнении нижеследующих условий:

  • Дефект должен существовать в моменте приема недвижимости покупателем;
  • при факте приеме недвижимости покупателем дефект не является явным;
  • дефект был выявлен впоследствии (после факта передачи недвижимости продавца покупателю).

В качестве примера ответственности продавца за скрытые дефекты можем привести случай, когда впоследствии (например, с наступлением зимы) окажется, что в доме не работает отопительная система. В случае, если будет установлено, что данное обстоятельство наблюдалось уже в прошлую зиму (т.е.

неполадка уже существовала в моменте передачи недвижимости), речь идет о скрытом дефекте, ответственность за который несёт продавец.

И наоборот, если отопительная система перестанет работать в результате неполадки после факта передачи недвижимости, продавец не несёт ответственности за этот дефект, поскольку не было выполнено условие наличия недостатка в моменте приёма недвижимости покупателем.

Покупатель имеет право заявить продавцу о скрытом дефекте недвижимости в течение 5-ти лет с момента приобретения права собственности. Если покупатель не заявит продавцу о скрытом дефекте недвижимости в вышеприведённый срок, то суд не признает претензию покупателя, если продавец возразит, что о дефекте не было заявлено вовремя.

Вышеприведённое временное ограничение не распространяется на заявление о скрытом дефекте в случае, если дефект является следствием обстоятельства, о котором продавец в моменте передачи вещи знал или должен был знать.

В качестве примера можно привести неправильно выбранный технический процесс, о котором продавец знал и который либо является причиной дефекта, либо таковым является.

В связи с уведомлением о дефекте покупатель также подаст продавцу свою претензию, следующую из ответственности продавца за дефекты.  В случае, если речь идет о скрытом дефекте, который возможно устранить, покупатель имеет право потребовать от продавца устранения скрытого дефекта или пропорциональную скидку с покупной цены.

В ситуации, когда скрытый дефект не подлежит устранению, а недвижимость не может быть использована стандартным и надлежащим образом (например, нарушена статика здания и т.п.

), покупатель имеет право требовать от продавца пропорциональной скидки с покупной цены, выйти из договора купли-продажи и, следовательно, требовать от продавца возврата всей покупной цены.

Способы ограничения ответственности продавца за скрытые дефекты

С целью избежать ответственности за дефекты в договорах о переводе часто встречаются формулировки, которые преследуют цель избавить продавца от этой ответственности.

Речь идет, прежде всего, о следующих формулировках: «недвижимость переводится на страх и риск покупателя» ( как это выглядит на чешском „nemovitost se na kupujícího převádí jak stojí a leží“, либо «недвижимость переводится на покупателя как единое целое»

(как это выглядит на чешском „nemovitost se na kupujícího převádí úhrnkem“)

 или «у покупателя была возможность заблаговременно установить все дефекты предмета продажи» (как это выглядит на чешском “kupující měl možnost všechny vady předmětu koupě v předstihu zjistit“).  Любые из указанных или подобных им положений не имеют должного эффекта, и не исключат или ограничат ответственности продавца.

Действует общее положение, что как единое целое можно перевести только совокупность вещей, а не отдельным образом определенную недвижимость.

Исключение ответственности продавца нельзя выводить даже из содержащегося в договоре общего заявления о том, что покупатель был ознакомлен с техническим состоянием недвижимости и т.п.

Ответственность продавца не исключена даже в том случае, если он знал о дефекте.

Если продавец хочет избавиться от ответственности за дефект, то он должен совершенно ясным образом обратить внимание покупателя на дефект недвижимости, и доказать этот факт в случае возможного судебного разбирательства.

Далее, закон позволяет заключить между продавцом и покупателем соглашение об освобождении продавца от ответственности за недостатки.

Таким образом можно исключить ответственность и за отдельные части недвижимости или ее составные части (например, отопительная система и т.п.).

Данное освобождение от ответственности требует согласия покупателя, которое, как показывает практика, весьма трудно получить.  Если покупатель не будет согласен с данным положением в договоре, то права по дефектному исполнению не должны ущемляться.

Как продавец может лишиться сотен тысяч

Учитывая то, что, как правило, при продаже более старой недвижимости всегда найдется какой-либо недостаток, адвокатские бюро, сотрудничая с авторизированными инженерами, предлагают услугу «обнаружения скрытых дефектов» и последующих переговоров о снижении покупной цены.

Адвокатские бюро располагают системами, которые автоматически их уведомят о том, что произошел перевод недвижимости, и автоматически составят письмо покупателю с предложением данной услуги. При помощи этого инструмента адвокатские бюро могут легко связаться с большим количеством покупателей.

А если вы продаёте недвижимость, то, наиболее вероятно, что свяжутся и с вашим покупателем. См. пример письма, которое получила наш клиент:

Предложение выглядит привлекательно, покупатель ничего не должен платить, и тем не менее, можно возвратить в среднем 389.

546,- Чк в виде договоренной скидки, что следует из предложения во флаере, который можно скачать здесь>>.

  Другое предложение подобной услуги можно найти например здесь: www.vasenaroky.cz/bydleni или www.zdravanemovitost.cz/zpetneprovereni

Как эффективно защититься?

Пытаясь предотвратить возможные неприятности, продавцу не остается ничего другого, как тщательно проверить продаваемый объект недвижимости и сообщить покупателю обо всех дефектах.

Учитывая ограниченную возможность продавца получить достоверную информацию о скрытых дефектах, можем порекомендовать составление профессионального технического заключения о переводимой недвижимости, в котором будет детально описано как техническое состояние недвижимости, так и все ее дефекты. Данное заключение будет приложением договора купли-продажи, с которым покупатель ознакомится и не будет заявлять, что не знал о возможных дефектах или техническом состоянии недвижимости. Данный порядок действий можно порекомендовать как единственный реальный и эффективный способ защиты против дополнительных претензий покупателей, проистекающих из ответственности за скрытые недостатки.

Пример из практики

Продавец г-н Конечный хотел сэкономить, и поэтому продал семейный дом без помощи агентства недвижимости. Покупатель ему предложил, что все правовые услуги заплатит он сам, что знает надежного адвоката, которая все подготовит. Продавец согласился с предложением. Все прошло гладко, покупатель принял недвижимость, и продавец получил деньги.

Примерно через три недели с продавцом связался проектант, нанятый покупателем для выполнения строительных изменений, который заявил об обнаружении скрытых дефектов, приведённых в техническом заключении на сумму 600.000,- Чк, с утверждением, что покупатель не знал об этих дефектах и требует скидки за скрытые дефекты.

Продавец твердил, что уведомил покупателя о некоторых дефектах во время первого просмотра, а об остальных указанных дефектах попросту не знал. Тем не менее, в договоре купли-продажи не были упомянуты даже известные дефекты.

Продавец пытался связаться с покупателем и объяснить возникшее недоразумение, однако последний утверждал, что ничего не помнит, ничего в этом не понимает, загружен работой и что все решает нанятый проектант.

В конце концов, после волокиты, которая длилась почти девять месяцев, и после получения досудебного уведомления от адвоката покупателя, согласился со скидкой за дефекты в размере 400.000,- Чк. Он боялся того, что при судебном разбирательстве ему придется уплатить судебные издержки и 600.000,- Чк, которые покупатель требовал в случае судебного разбирательства.

Гарантийная ответственность

В заключение ко всему вышесказанному я хотел бы добавить, что часто любительская общественность путает законную ответственность за дефекты, о которой повествует данная статья, и т.н. гарантийную ответственность.

Гарантийная ответственность фактически означает соглашение продавца и покупателя, что переводимая недвижимость не будет в течение определенного периода времени иметь дефекты (т.е. будет в течение определенного периода способной исполнять свою стандартную функцию или сохранит свои стандартные качества).

В таком случае, не имеет значения, имела ли недвижимость дефект уже в моменте перехода риска возникновения ущерба на покупателя, или же этот недостаток проявился уже впоследствии.

Этим договорным положением продавец гарантирует покупателю, что в течение установленного срока недвижимость не будет иметь дефектов, без учета того, в какой момент они возникли. С гарантийным сроком мы сталкиваемся прежде всего у новостроя, которые продают девелоперы т.н. потребителям (лицам, не являющимся предпринимателями).

Согласно превалирующему правовому мнению, девелоперы обязаны предоставить потребителям минимальный гарантийный срок 24 месяца. Однако, в отношениях между частными лицами мы обычно не сталкиваемся с оговоренной гарантийной ответственностью, равно как право на нее не установлено законом

Автором статьи является наш адвокат Ян Заичек.

Mgr. Jan Zajíček, advokát spolupracující s kanceláří RE/MAX Alfa

Источник: http://dinamareckova.com/ru/kakova-otvetstvennost-prodavtsa-za-defekty-nedvizhimosti-pri-prodazhe-doma-ili-kvartiry/

Вопросы по закону
Добавить комментарий