Как мне нужно оформить своё предприятие, чтобы предусматривалось долевое участие?

Как правильно оформить договор долевого строительства – ЮК

Как мне нужно оформить своё предприятие,  чтобы предусматривалось долевое участие?

Покупая квартиру в строящемся доме, покупатель думает, что если он подписывает договор ДДУ, то ему не о чем беспокоиться, 214 ФЗ надежно защищает его права. Несомненно, сегодня дольщики защищены намного больше, чем раньше, и вряд ли могут наступить обстоятельства, когда участник полностью потеряет свои деньги и лишится оплаченного жилья.

Однако риски все равно остаются. Зачастую застройщики, преследуя свою выгоду и стремясь уйти от ответственности, включают в договор условия, невыгодные для дольщиков.

Поэтому, когда происходит оформление договора долевого строительства, необходимо быть очень внимательным, и каждое его положение подвергать тщательному анализу и сверять с действующим законодательством.

Что обязательно должно присутствовать в договоре

В законе не установлена единая форма ДДУ, а лишь обозначены положения, которые обязательно должны в нем присутствовать. Прежде чем поставить на нем свою подпись, дольщику нужно внимательно ознакомиться с каждым его пунктом. Договор должен содержать следующие условия:

Описание объекта недвижимости. Должны быть подробно описаны все помещения,  входящие в квартиру. Речь идет не только о жилых комнатах, но также должны быть описаны все дополнительные помещения: лоджии, балконы, веранды и т.д.

Должен быть указан их метраж, представлена схема расположения отдельных помещений в данной квартире. Кроме того, необходимо указать, на каком этаже расположено жилье, номер квартиры, из каких материалов изготовлены наружные стены здания и лестничные перекрытия, а также, к какому классу сейсмостойкости они относятся.

Также договор долевого участия должен содержать строительный адрес объекта, и кадастровый номер участка.

Сроки окончания строительства. Должен быть четко указан срок, когда объект будет завершен и передан дольщику. Этот пункт очень важен, поскольку в случае затягивания строительства, участник имеет право требовать с застройщика неустойку, которая будет исчисляться со времени, указанного в договоре.

Цена договора. Необходимо не только указать полную стоимость квартиры, но также способ и порядок внесения денег. Если предполагается вносить сумму по частям, то необходимо четко расписать периоды оплаты. Причем дольщику нужно знать, что при расчете цены за кв.м. лоджий, балконов и веранд применяется понижающий коэффициент.

Гарантийный срок. В договоре должны быть указаны гарантийные обязательства застройщика на передаваемое жилье, которые не могут быть меньше, чем установил законодатель: 5 лет – на строение, 3 года – на коммуникации.

Страховые обязательства. В документе должен быть отражен способ страхования ответственности девелопера. Это может быть банковское поручительство,  договор со страховой компанией или членство в ОВС. Дольщику следует знать, что срок страховки должен быть на два года больше, чем действие ДДУ.

Все перечисленные сведения являются обязательными. Оформить договор, в котором нет хотя бы одного из этих пунктов, невозможно. Он не пройдет регистрацию и будет признан ничтожным.

Какие другие важные сведения должен содержать ДДУ

Помимо обязательных сведений, которые должен содержать договор долевого участия в строительстве, в него также включают и другие важные положения:

Как правило, в самом начале документа представлена информация о строительной компании, прочитав которую дольщик должен получить полное представление о застройщике: его подробный адрес, реквизиты, полное наименование. В этой части также содержатся сведения об участнике.

Необходимо проверить, кто выступает от лица компании. Как правило, только ее руководитель (генеральный директор или директор, если в организации отсутствует должность генерального) имеет право подписи в договоре.

Если ДДУ подписывает по доверенности другой работник, то при разбирательстве в суде, могут возникнуть сложности.

Необходимо включить в документ обязательства, которые стороны берут на себя в рамках действия данного договора.

В отношении девелопера – построить и сдать в положенное время объект, а также передать жилье дольщику. В отношении дольщика – вовремя уплатить указанную в ДДУ сумму.

Также здесь необходимо указать, какая ответственность наступает для каждого в случае не выполнения взятых на себя обязательств.

Желательно, чтобы в документе присутствовал пункт, устанавливающий срок, в течение которого застройщик должен устранить свои недостатки и недочеты, выявленные при подписании приемо-передаточного акта.

Обычно в договор включается пункт о пересмотре его цены, если в результате замеров, проведенных после сдачи объекта, окажется, что площадь квартиры изменилась. Отклонения могут произойти в любую сторону, поэтому данное  условие может, как сыграть в пользу дольщика, так и против него.

При уменьшении площади строительная организация должна будет выплатить компенсацию участнику, а лишние квадратные метры дольщик оплачивает из своего кармана.

Поскольку судебная практика применения данного пункта неоднозначна, лучше перед подписанием договора, проконсультироваться с юристом по ДДУ.

Как правильно оформить договор

Сколько времени займет оформление долевого строительства, зависит о того, какие документы предстоит подготовить дольщику. Если покупку совершает одинокий гражданин, то для заключения ДДУ, достаточно только предъявить застройщику удостоверение его личности.

Когда договор оформляется семейным гражданином, необходимо также предоставить разрешение второго супруга, которое должно быть заверено нотариусом. Если имеется брачный договор, в котором прописана возможность приобретать имущество на свое имя, такое согласие не нужно.

Для супружеской пары потребуются паспорта обоих.

Оформление ДДУ может затянуться, если квартира приобретается в ипотеку. В каждом банке требуются свои документы. Поэтому перед тем как совершать сделку, необходимо обратиться в кредитное учреждение, а после одобрения своей заявки, приступать к оформлению ДДУ.

Застройщик должен выдать участнику проект его будущего жилья. Перед подписанием договора, необходимо внимательно прочитать все его условия и сверить с проектом, чтобы не было отличий. Желательно не подписывать его  сразу, а предварительно показать юристу по долевому строительству, который сможет обнаружить подводные камни, которые наверняка таит в себе документ.

Стоит учесть, что, даже подписав ДДУ, не следует сразу передавать деньги застройщику, поскольку на этот момент он не является действительным. Договор начинает свое действие только после того, как пройдет регистрацию в Росреестре.

Сколько на это потребуется времени, зависит от того, имеются ли на данный момент договора, оформленные другими дольщиками. На регистрацию первого договора законом отводится десять дней, а последующих – пять.

Вам так же могут помочь юридические услуги по сопровождению сделок по ДДУ.

Когда возникает право собственности на жилье

Многие дольщики думают, что при заключении ДДУ, они автоматически приобретают жилье в свою собственность. Однако это не так, поскольку дом еще не построен, и квартира также еще не существует. Договор долевого участия свидетельствует о том, что гражданин официально по 214 ФЗ оформил свои отношения с застройщиком и может после окончания строительства требовать с него оплаченную квартиру.

Возникновение права собственности на квартиру происходит только после того, как объект сдан, между сторонами подписан приемо-передаточный акт, и в регистрирующий орган передано разрешение на ввод его в эксплуатацию. После этого дольщик подает необходимые документы для регистрации своего права на жилье.

Что нужно знать дольщику при подписании договора

Каждый застройщик волен разрабатывать свой договор. Единственное правило – чтобы он не противоречил закону и содержал обязательные пункты. Это дает возможность застройщикам манипулировать и включать в него свои условия.

Поэтому совсем неудивительно, что строительные компании при составлении документа используют правило: что не запрещено, значит разрешено, и в договоре появляются условия, выгодные для застройщика, и совершенно невыгодные для дольщиков.

Фантазия застройщиков в этом плане очень изобретательна, они используют любые лазейки закона, чтобы включить в договор «свои пункты». Так, например, по законодательству необходимо оговорить срок сдачи объекта и передачу квартир участникам.

Девелоперы по-своему понимают это требование закона и вместо указания конкретной даты сдачи дома, включают в договор долевого строительства размытую формулировку о сдаче объекта в четвертом квартале.

Тем самым они страхуют себя от не сдачи жилья в положенный срок и, соответственно, от уплаты неустойки дольщикам за просроченное строительство.

Зачастую в документ включаются штрафные санкции в отношении дольщика, если он по своей инициативе решит аннулировать договор.

Дольщик должен знать при заключении договора, что такие условия являются незаконными, и даже, если застройщик возвратил ему деньги с удержанием штрафа, он может это оспорить в суде, который своим решением обяжет строительную организацию полностью вернуть деньги участнику.

Еще несколько условий, которые зачастую присутствуют в ДДУ:

  • возможность увеличения цены договора в связи с изменившимися обстоятельствами, например, в случае удорожания строительных материалов;
  • сокращение установленного законом срока гарантии на недвижимость;
  • ограничения на передачу квартиры по договору уступки другому участнику.

Это далеко неполный перечень незаконных условий, с которыми может столкнуться дольщик при заключении договора долевого участия. Кроме того, некоторые положения могут быть оформлены не в самом документе, а в дополнительном соглашении.

ДДУ, хоть и защищает дольщиков от недобросовестных застройщиков, но  не является панацеей от всех рисков. Подписывая его, нельзя быть на 100 % уверенным, что он не таит в себе подводные камни, незаметные для участников, и ставящие их в невыгодное положение.

Обнаружить спорные пункты договора и предотвратить его подписание на кабальных для дольщика условиях, может только опытный юрист. Общество защиты прав дольщиков проведет тщательный анализ договора, проверит его на соответствие закону и поможет вам не попасться на уловки недобросовестных застройщиков.

Обращайтесь к нам по любым правовым вопросам. Наши координаты вы найдете на странице «Контакты».

Источник: https://help-ddu.ru/dogovor/oformlenie-dogovora-dolevogo-stroitelstva-osnovnye-pravila

Почему у инвестора нет и не может быть права собственности на строящийся объект

Как мне нужно оформить своё предприятие,  чтобы предусматривалось долевое участие?

В связи с недавним обсуждением одного из дел ЭК ВС опять разгорелись нешуточные страсти по поводу того, есть ли все-таки у инвестора право собственности на тот объект, который строится на его деньги.

Вспоминая одного персонажа из книги, которую я очень люблю, я готов воскликнуть: “Народу не нужны нездоровые сенсации. Народу нужны здоровые сенсации!

Не претендуя на истину в последней инстанции, мне хочется разобрать все доводы “за” и “против”, которые накопились у меня в результате почти пятилетного копания в этой теме и других коллег, которые занимаются вещным правом и инвестициями.

1. Нормативные доводы

“ЗА”:

Первый мощный довод – это фантастическая по своей содержательности норма

1. Ст. 5 п. 5 ФЗ “Об инвестиционной деятельности в РСФСР”: “Инвестор вправе владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и результатами инвестиций, в том числе осуществлять торговые операции и реинвестирование на территории РСФСР, в соответствии с законодательными актами РСФСР и республик в составе РСФСР”.

Второй удар невиданной силы это чудовищная по своей технике и содержанию норма:

2. Ст. ФЗ “Об инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений”

Ст. 3:

“3.

Объект инвестиционной деятельности, строительство которого осуществляется с привлечением внебюджетных источников финансирования на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 1 января 2011 года и предусматривающему распределение площади соответствующего объекта инвестиционной деятельности между сторонами данного договора, признается долевой собственностью сторон данного договора до момента государственной регистрации права собственности на этот объект в соответствии со статьей 24.2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” с учетом распределения долей, предусмотренного данным договором. Государственная регистрация права долевой собственности на эти незавершенные объекты инвестиционной деятельности не требуется”.

И включенная в этот же закон (видимо, для повторения и закрепления) норма

Ст. 6: “Инвесторы имеют равные права на:

владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений”

“ПРОТИВ”

1. Положения ФЗ об участии в долевом строительстве о законном залоге, который возникает у инвесторов в отношении объекта строительства (п. 1 ст. 13 Закона). Это означает, что инвесторы не имеют права собственности на строящийся объект.

2. Положения ФЗ о банкротстве в части банкротства застройщиков, из которых следует, что объект находится в конкурсной массе застройщика (подп. 3 п. 1 ст. 201.9, 201.10, 201.11). Эти нормы просто кричат о том, что в случае банкротства того, кто строил объект, ивнесторы являются его кредиторами, а сам объект – в массе застройщика.

Мне кажется, что даже обсуждать как-то странно, какое именно решение заложено в законе.

Единственное, пожалуй, исключение, это введенный 427-ФЗ режим долевой собственности в отношении объектов по инвестконтрактам с публичными образованиями.

Но там ведь речь идет о долевой собственности между (!) публичным образованием и (!!) застройщиком. Но не теми инвесторами, которые ивнестировали в объект.

Поэтому в раунде первом – с безусловным отрывом побеждает вывод о том, что у инвестора не может быть собственности (индивидуальной, долевой) в отношении строящихся объектов.

2. Доводы догматические, почерпнутые из ГК РФ и судебной практики.

“ЗА”

1. В ст. 218 ГК РФ написано о том, что собственность приобретается лицом, создавшим вещь “для себя”. В ст. 263 ГК РФ написано, что собственность на здание приобретается лицом, построившим здание “для себя”. 

Довод довольно сильный. Вроде как если строишь не для себя, а на продажу, то и собственности не будет.

Как мне представляется, контраргумент должен быть таким. Строительство “для себя” не может рассматриваться как юридическая категория. Дело в том, что я могу строить  формально для себя, но в голове иметь в виду, что продам объект после окончания стройки. Или же я начал строить “не для себя”, но потом расторг договоры, но не вернул деньги. Что с такой вещью?

Как мне представляется, строительство “для себя” – это строительство от своего имени.  Такой подход очень логично сочетается с правилами о подряде. Тот, кто является заказчиком по договору подряда, является собственником объекта.

Это вытекает из норм ГК РФ о подряде (в частности, о праве подрядчика на удержание).

Кроме того, строительство “для себя” как строительство от своего имени отлично сочетается с принципом superficies solo cedit – “то, что построено на участке причитается тому, чей участок”.

Ведь если на моем участке кто-то строит не для меня, а от своего имени – то опять-таки сработает ст. 263 Кодекса, и здание будет приобретет он (это обычно называется право застройки, но в нашем безумном праве недвижимости это называется аренда для целей строительства).

В общем, при таком толковании критерия “для себя” (то есть, от своего имени, то есть, юридически (а не экономически) для себя, вроде бы и нормы ГК не дают возможность признать инвесторов собственниками.

2. “Есть такой иск о признании права собственности, а объект незавершенного строительства – это недвижимость. Поэтому можно признать право собственности за инвестором” (определение ВС от 14 декабря 2010 г. N 4-В10-34)

 Мне тяжело всерьез оценивать этот довод. В нем нет права ни на грош. В нем есть жалость к гражданам, милость к обездоленным, стремление помочь людям. (Правда, я не понимаю, почему это делается Судом не за счет федерального бюджета (хотя я не понимаю и того, почему это должно делаться за счет средств федерального бюджета), а за счет других кредиторов).

Поэтому этот довод также рассматривается мною как не убедительный.

“ПРОТИВ”

1. Ст. 219 ГК РФ – говорит о том, что право собственности на вновь возведенное недвижимое имущество возникает с момента регистрации. В норме даже нет оговорки “если иное не предусмотрено законом”.

То есть, нет регистрации – нет права собственности на имущество. Ни у кого. Ни у инвесторов, ни у застройшика.

У последнего этого права нет, потому что строящийся дом является составной частью земельного участка, принадлежащего застройщику (либо составной частью права строительной аренды). 

2. П. 1 ст. 25 ФЗ о госрегистрации прав на недвижимости: “Право собственности на вновь созданный объект недвижимости регистрируется на основании документа о принадлежности прав на земельный участок”.

Иными словами, принцип superficies solo cedit в действии – есть у тебя есть право на землю, позволяющее ее застроить – пожалуйста, можешь стать первоначальным собственником объекта. Если права на землю нет – то только производным. От застройщика, у которого право на землю есть!

В общем, все эти идеи лежат в основе правовых позиций Постановления Пленума ВАС РФ № 54 о будущей недвижимости. Чего действительно не хватает в этом постановлении, то это способа защиты, при помощи которого инвестор,может получить свою производную собственность на помещение в законном строительством здании если застройщик по каким-то причинам не передает ему эту самую собственность. 

Для этого есть иск о понуждении к исполнению в натуре обязательств (ст. 398 ГК РФ) и регистрации перехода собствености из договора (ст. 551 ГК РФ), заключенного между застройщиком и инвесторов-покупателем будущей недвижимости. 

Действительно, ст. 551 ГК РФ написана для ситуаций, когда продавец сам является зарегистрированным собственником. Но как быть в случае если продавец (застройщик) в реестре не зарегистрирован? Ведь нельзя же обязывать зарегистрировать переход того, чем нет. 

В этом случае, очевидно, должен быть правовой способ, который будет заключаться в том, чтобы в реестре появилась сначала запись о собственности застройщика, а потом – через одну юридическую секунду – регистратором уже была бы внесена запись о переходе собственности. Именно такой подход предлагался нами (управлением частного права ВАС РФ) в качестве дополнений в 54-й Пленум. Но, увы, в связи с известными событиями это сделать мы не успели.

Судебная практика Президиума ВАС (и теперь ЭК ВС РФ) в принципе пошла по этому пути, удовлетворяя иски о признании права собственности на помещения за инвесторами в построенных или почти достроенных домах, которыми они владеют.

Я не вижу в этом ничего ужасного кроме того, что задето мое эстетическое чувство – разумеется, это никакой не иск о признании, признавать нечего, ведь у инвесторов нет собственности. Это иск о присуждении.

Но это в общем-то не принципиально.

Как мне кажется, и во втором раунде довод о том, что у инвестора нет и быть не может вещных прав на строящийся объект, побеждает с большим отрывом.

Буду признателен за конструктивные иные доводы “ЗА” и “ПРОТИВ”.

Давайте попробуем в этом блоге их поразбирать, чтобы найти еще слабые и сильные стороны этих двух подходов.

Источник: https://zakon.ru/Blogs/pochemu_u_investora_net_i_ne_mozhet_byt_prava_sobstvennosti_na_stroyaschijsya_obekt/16385

Ипотечная квартира: как получить налоговый вычет

Как мне нужно оформить своё предприятие,  чтобы предусматривалось долевое участие?

Налоговый вычет – это способ вернуть часть собственных денег, заплаченных государству в виде налогов. В России существует множество оснований для возвращения части денег: к примеру, претендовать на возмещение могут те, кто оплачивал лечение и обучение. Ипотечные заемщики могут получить такой вычет наравне с теми, кто расплачивался за жилье «живыми деньгами».

167,3 млрд рублей на имущественный вычет 

В декларациях за 2016 год о вычетах заявили более 777 тыс. человек, они претендовали на общую сумму в 167,3 млрд рублей, рассказали журналу ЦИАН в Федеральной налоговой службе. За прошлый год официальные статистические данные пока не сформированы.

Тем не менее, заемщики не всегда пользуются своим правом на налоговый вычет. «Очень часто граждане просто не в курсе, какие именно льготы они имеют, приобретая жилье в ипотеку», – говорит управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский.

«Далеко не все знают, что часть средств, потраченных на покупку квартиры, можно вернуть за счет уплаченных ранее налогов на доходы. Обычно в агентствах, где не предусмотрено постпродажное обслуживание клиентов, менеджеры не консультируют покупателей по таким вопросам», – подтверждает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

По ее словам, тема налогового вычета многим представляется сложной. Там немало нюансов.

вопросы покупателей-заемщиков 

  • Кто имеет право на получение вычета?
  • Когда можно подать на вычет после покупки жилья? Сложность возникает из-за того, что проходит время между приобретением квартиры в новостройке в ипотеку и оформлением права собственности. 
  • Как рассчитать имущественный вычет? 
  • Можно ли получить всю сумму сразу, а не частями? 
  • Как получать вычет супругам: на одного или на обоих? 

Что нужно знать

Ипотечные покупатели жилья могут получить налоговый вычет и по стоимости жилья, и по процентам, выплаченным по кредиту. Нужно учитывать, что с 1 января 2014 года вступили в действие поправки в статью 220 Налогового кодекса: теперь размер вычета по процентам имеет ограничение в 3 млн рублей. Это ограничение не распространяется на тех, у кого право на вычет возникло до 2014 года.

 

С 1 января 2014 года размер вычета по процентам по ипотеке имеет ограничение в 3 млн рублей.

Когда можно подать на вычет после покупки жилья?

Получить имущественный вычет можно только за последние три года.

«Право наступает в год получения акта передачи квартиры в случае договора долевого участия. В иных ситуациях – в год регистрации права на недвижимость. Важны именно эти даты, а не, например, дата оплаты», – отвечает основатель онлайн-сервиса по возврату налогов «Налогия.ру» Сергей Цаболов.

Каков размер вычета?

Максимальный размер налогового вычета – 650 тыс. рублей. Это 13% от 5 млн рублей, максимальной суммы, с которой можно получить вычет.

2 млн рублей – предельная сумма от стоимости квартиры, которую можно предъявить к вычету, еще 3 млн рублей – это максимально возможная сумма процентов по ипотеке.

13% возникли здесь потому, что государство каждый месяц забирает у россиян 13% зарплаты в виде налога на доходы физических лиц (НДФЛ). «И вернуть можно только налоги, уплаченные по ставке 13%», – замечает Цаболов.

вернуть 650 000 рублей 

Максимальный размер налогового вычета – 650 тыс. рублей. 

13% от 2 млн рублей (максимальная сумма от стоимости квартиры)

+

13% от 3 млн рублей (максимально возможная сумма процентов по ипотеке).

Возьмем такой пример: с помощью ипотечного кредита при ставке 10% и первоначальном взносе 20% приобретается квартира стоимостью 5 млн рублей с рассрочкой на 30 лет.

Итоговая сумма процентов по кредиту составит более 8,5 млн рублей. В таком случае сумма, с которой можно будет получить вычет по действующим правилам – 5 млн рублей (то есть максимум, предусмотренный по закону).

В этом случае размер вычета составит 650 тыс. рублей.

С менее дорогим жильем или более выгодными условиями по ипотеке вычет окажется меньше. Если полная сумма уплаченных по кредиту процентов составляла бы, к примеру, 2,5 млн рублей, то «процентная часть» в возврате налогов была бы равна 325 тыс. рублей.

Какие документы нужны для получения имущественного налогового вычета?1. Заполненная налоговая декларация по форме 3-НДФЛ.

2. Заявление на возврат налога с реквизитами банковского счета, на который заявителю нужно перечислить деньги.

3. Выданная работодателем справка 2-НДФЛ о доходах за тот год, за который покупатель жилья хочет вернуть налог.

4. Договор купли-продажи жилья.

5. Документ, подтверждающий дату регистрации права на собственность (выписка из ЕГРН). В случае инвестирования в строящуюся квартиру по ДДУ (договору долевого участия) – акт передачи квартиры.

6. Документы, подтверждающие оплату: кассовые чеки, квитанции, платежные поручения, банковские выписки или расписка продавца (необязательно заверенная нотариально).

Дополнительные документы для получения налогового вычета по процентам

7. Ипотечный договор.

8. График погашения кредита и уплаты процентов по кредитному (ипотечному) договору. В отдельных случаях график погашения может быть описан словами.

9. Справка банка о фактически уплаченных за год процентах. Каждый банк дает справку по своей форме. Главное, чтобы в справке была сумма выплаченных за год процентов в рублях и был указан год.

10. Документы, подтверждающие оплату (кассовые чеки, квитанции, платежные поручения, банковские выписки). Несмотря на то, что человек представляет справку об уплаченных процентах, налоговая требует приложить документы, подтверждающие оплату. Если документы не сохранилось, в банке придется дополнительно взять выписку по счету, из которой видно погашение процентов.

В случае совместной собственности или возврата за супруга

11. Cоглашение о распределении вычета. Нотариальное заверение этого документа не требуется, личное присутствие второго собственника не нужно.

Такое соглашение нужно только если право на имущественный вычет наступило после 1 января 2014 года. Обычно такое соглашение составляется, если стоимость жилья составляет менее 4 млн рублей.

Если квартира дороже, то в любом случае каждому полагается по 2 млн рублей вычета, поэтому распределять ничего не нужно.

12. Свидетельство о браке.

В случае долевой собственности с ребенком или возврата за ребенка

13. Свидетельство о рождении ребенка.

Источник:  Nalogia

Можно ли получить налоговый вычет с двух квартир?

С 2014 года лимит вычета определяется не на объект жилья (например, на квартиру), а на человека – то есть на покупателя, который получает вычет.

«До сих пор многие клиенты думают, что на получение налогового вычета может рассчитывать только тот из супругов, на которого оформлена собственность.

На самом деле, заявление на имущественный налоговый вычет может подать и муж, и жена», – поясняет управляющий партнер агентства «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

вычет без ограничений 

Вычет могут получить каждый из супругов. 

Вычет можно получить по нескольким квартирам.

Также вычет можно получить по нескольким квартирам. Правда, лимит в 2 млн рублей распространяется на все объекты в совокупности, поэтому поднять настроение такая новация может только покупателям недорогой недвижимости.

Например, человек купил две квартиры по 1,5 млн рублей. Раньше он мог получить вычет только с этой суммы, а сейчас – с 2 млн.

В отдельных случаях имущественный вычет можно получить с трех квартир – к примеру, если каждая из них стоила около 700 тыс. рублей.

Способы получения вычета

Забрать вычет можно двумя способами. Первый вариант – получить имущественный вычет одним платежом по окончании года. Вся сумма при этом возвращается через налоговую инспекцию.

«Для оформления в налоговой инспекции человеку нужна декларация на имущественный вычет. Речь идет о декларации по форме 3-НДФЛ за тот год, когда была куплена квартира. После того, как бумаги пройдут надлежащую проверку, заявитель получит возвращенный налог на свой расчетный счет», – рассказывает Сергей Цаболов.

 

Реквизиты для налогового вычета нужно выбрать и указать самостоятельно. Самый простой способ — передать в налоговую данные своей зарплатной банковской карты.

На официальном сайте ФНС есть даже видеоинструкции по заполнению декларации по форме 3-НДФЛ. Там же можно скачать бланк декларации на налоговый вычет и посмотреть примеры заполнения.

Второй способ – оформление имущественного вычета через работодателя. Для этого нужно потребовать в налоговой уведомление и документ, подтверждающий право на имущественный вычет.

«Получив такое уведомление, работодатель будет обязан выплачивать человеку весь доход, не удерживая НДФЛ (то есть 13% от зарплаты) до конца календарного года, а также возместить уже удержанную сумму за истекшие с начала года месяцы», – поясняет Цаболов.

Кто имеет право на вычет

Такое право есть у налоговых резидентов РФ, имеющие доходы, облагаемые ставкой 13%(НДФЛ).

На получение налогового вычета нельзя рассчитывать, если недвижимость приобретена у взаимозависимого лица (жена/муж, начальник/подчиненный, родители/ дети), если оплачивалась работодателем, а также в случае, если квартира покупалась для ведения бизнеса, указывает Владимир Старинский.

Для некоторых покупателей возврат средств заканчивается судами. «Например, один из клиентов, особо не разбираясь в нюансах, подал документы на имущественный вычет.

Деньги ему перечисляли, но через два года потребовали вернуть обратно.

Как оказалось, мужчина приобрел жилье по программе военной ипотеки, то есть фактически ее стоимость выплатило государство», – приводит пример неудачного запроса на вычет Мария Литинецкая.

Иллюстрации: Дмитрий Максимов

Источник: https://www.cian.ru/stati-ipotechnaja-kvartira-kak-poluchit-nalogovyj-vychet-277862/

Особенности и правила регистрации квартиры участником долевого проекта – ЮК

Как мне нужно оформить своё предприятие,  чтобы предусматривалось долевое участие?

Долевое строительство имеет свои особенности. Граждане, которые становятся участниками проекта, не могут получить оплаченное жилье в собственность до тех пор, пока не закончится строительство дома, и квартира не будет передана по приемо-передаточному акту. Только после этого у дольщика появляются основания для регистрации жилья.

Данная процедура не занимает много времени. Если соблюдены все формальности и собраны все необходимые документы, то в скором времени дольщик сможет стать полноправным владельцем своей квартиры.

Как происходит регистрация объекта долевого строительства, какие нужны документы, и куда обращаться гражданам – все эти вопросы требуют детального рассмотрения и будут подробно освещены в статье.

Когда дольщик может приступить к регистрации своего жилья

Многие граждане наивно полагают, что после того как закончены все строительные работы, они могут сразу же оформить свою квартиру в собственность. Однако это не так, завершение строительства – это заключительный, но отнюдь не последний этап.

После этого застройщик должен совершить еще ряд последовательных действий, чтобы дольщик смог зарегистрировать свое жилье.

Как правило, с момента окончания строительных работ, и до регистрации права собственности на квартиру проходит минимум полгода, а в некоторых случаях этот процесс затягивается до двух лет.

Перечень мероприятий, которые должны быть выполнены застройщиком:

  • произвести подключение дома к инженерным коммуникациям, проверить их работоспособность, получить справки от организаций, поставляющих энергоресурсы;
  • заключить договор со специализированной компанией, которая будет осуществлять обслуживание дома;
  • провести основные работы по благоустройству придомовой территории;
  • получить техпаспорт на построенное здание;
  • органы БТИ должны провести замеры площади всего строения и отдельных объектов;
  • получить милицейский адрес на дом.

После того как все эти действия будут выполнены застройщиком, объект осматривает госкомиссия. Если проверяющие не найдут нарушений, на здание выдается разрешение на введение его в эксплуатацию. Если же комиссия обнаружит недочеты строителей, выписывается предписание, и разрешение выдается после устранения выявленных недостатков.

Когда дом будет сдан, застройщик сможет приступить к передаче жилья и ключей участникам. Когда у дольщика на руках окажется подписанный обеими сторонами приемо-передаточный акт, он может начинать регистрацию объекта долевого строительства.

Законодательные нормы

Процедура регистрации жилья дольщиков регулируется несколькими законодательными актами. Она осуществляется на основании 214 и 218 федеральных законов. В 2016 году были внесены изменения в 218 ФЗ. Был создан новый единый госорган, ЕГРН, который объединил в себя две инстанции: кадастровую службу и реестр прав.

С 2017 года все сведения о недвижимых объектах (их технические характеристики, данные о правах, обременениях и т.д.) поступают в одно место и хранятся в едином реестре недвижимости. Этим органом также осуществляется регистрация права собственности, которая с начала 2017 года происходит по вновь введенным правилам.

Какие документы нужны для регистрации

Чтобы регистрация состоялась, нужны следующие документы:

  • удостоверения личности всех участников, на которых оформлен договор долевого участия в строительстве;
  • оригинал ДДУ;
  • подписанный приемо-передаточный акт;
  • разрешение на ведение дома в эксплуатацию.

Что касается последнего документа, то по новым правилам, сведения о нем поступают в реестр недвижимости по электронным каналам. Данные о полученном разрешении должны направлять те органы, которые его выдают. Если по каким-либо причинам сведения в реестр не поступили, его передает сам застройщик не позднее десяти дней после получения.

В некоторых случаях дольщику, возможно, придется представить и другие документы:

  • разрешение супруга/и на совершение сделки, заверенное нотариусом;
  • документ о рождении, если жилье оформляется на ребенка, которому на момент совершения сделки еще не исполнилось восемнадцать лет;
  • закладная или ипотечный договор, если объект долевого строительства покупается на средства, взятые в кредит;
  • доверенность на лицо, представляющего интересы дольщика, если документация подается не самим участником. Этот документ должен пройти нотариальное заверение.

Дольщику также нужно заплатить госпошлину, которая составляет две тысячи рублей. Если будущих собственников несколько, то сумма не увеличивается, а разделяется между всеми участниками в соответствии с их долями.

Законодатель не обязывает граждан предъявлять квитанцию при передаче документов на регистрацию. Сведения об оплате должны поступить в реестр из единой информационной системы.

Однако если данные о платеже вовремя не поступят, в регистрации может быть отказано.

Как происходит оформление жилья в собственность

Регистрацию объекта может производить либо сам дольщик, либо он может поручить эту процедуру застройщику. Если оформлением занимается строительная компания, то за свои услуги она требует определенную плату, а также придется оплатить доверенность на представителя фирмы.

Документы можно подать непосредственно в Росреестр или в многофункциональный центр. При их приеме составляется заявление, где указываются сведения обо всех дольщиках, адрес и характеристики построенного объекта. Также перечисляются все поданные документы.

Заявление должно быть подписано всеми участниками данной сделки. У дольщиков на руках остается расписка, в ней указывается дата, когда необходимо прийти за получением документов.

Сегодня также предусмотрены и другие способы подачи заявления и документов на регистрацию.

Можно их отправить почтовой связью, необходимо сделать опись, указать ценность посылки и заказать уведомление. Граждане могут также направить запрос на регистрацию электронно через портал госуслуг.

При этом госпошлина уплачивается в уменьшенном размере, она рассчитывается с применением коэффициента 0.7.

Сколько времени занимает регистрация

Законодатель отводит определенное время, в течение которого должна быть проведена процедура регистрации. Если документы подаются в Росреестр, то он должен провести все необходимые регистрационные действия в период семи будних дней с момента их принятия. При подаче заявления через МФЦ этот срок увеличивается на два дня.

https://www.youtube.com/watch?v=o6_boSF-Oxw

Регистрирующий орган проводит проверку представленной документации:

  • анализируются правовые аспекты документов;
  • проверяется их подлинность;
  • определяется правомерность сделки с точки зрения законодательных норм;
  • выявляются обстоятельства, которые могут послужить препятствием для регистрации;
  • сведения о сделке вносятся в государственный реестр.

Если проверка прошла успешно, то в положенное время дольщику или его представителю выдается выписка из ЕГРН, а также возвращаются назад все представленные документы.

Когда в регистрации могут отказать

Регистрация может быть приостановлена по следующим причинам:

  • неправильно заполнено заявление, и подписано неправомочным лицом;
  • представлены не все документы, необходимые для регистрации права;
  • документы представлены, но они не являются подлинными или сведения, которые в них указаны, недостоверны;
  • заявитель не имеет действительных прав на данный объект;
  • на одну и ту же квартиру представлено два ДДУ;
  • права на это жилье уже закреплены за другим лицом.

Эти, а также ряд других причин, которые озвучены в 26 статье 218 ФЗ, могут явиться основанием для приостановления процедуры регистрации вплоть до полного устранения всех причин. Приостановка производится на срок, не превышающий три месяца с момента, когда в регистрации было отказано.

Что делать, если регистрация откладывается по вине застройщика

В долевом строительстве нередки случаи, когда застройщик сам тормозит регистрацию. Строительная фирма затягивает процесс строительства, не передает нужные документы в государственные инстанции, откладывает передачу квартир участникам.

В таких ситуациях у дольщиков есть законный инструмент воздействия на застройщика – досудебное или судебное урегулирование проблемы.

При любых нарушениях сроков возведения дома и передачи жилья дольщикам, застройщик обязан выплатить участникам проекта неустойку.

Еще более серьезной является ситуация, когда стройка полностью останавливается, застройщик находится на грани банкротства, и о возобновлении строительства речь вообще не идет. При таких обстоятельствах решающим моментом является стадия строительства. Если дом практически готов, то участники могут зарегистрировать свое право на недостроенный объект через суд.

За время участия в долевом проекте, инвесторы могут не раз столкнуться с различными нарушениями со стороны застройщиков. 214 ФЗ стоит на стороне дольщиков, и в подавляющем большинстве случаев споры решаются в пользу граждан.

Общество защиты прав дольщиков поможет вам урегулировать любые проблемные ситуации с недобросовестными строительными компаниями, взыскать с них неустойку, зарегистрировать свои права собственности на недостроенный объект или готовый.

Получить нашу консультацию вы можете в любое время, если оставите свой вопрос в форме связи на странице «Контакты». Там же вы узнаете и другие контактные данные нашей организации.

Источник: https://help-ddu.ru/dogovor/kak-proishodit-i-skolko-dlitsya-registratsiya-obekta-dolevogo-stroitelstva

Вопросы по закону
Добавить комментарий