Как получить свою квартиру, если застройщик обанкротился?

Что нужно знать о покупке квартиры в новостройке после 1 июля

Как получить свою квартиру, если застройщик обанкротился?

Через несколько дней, 1 июля, радикально меняются правила долевого строительства. Потенциальные покупатели волнуются – схема новая, еще не опробованная. Что стоит знать о ней и к чему готовиться?

Многие застройщики анонсировали повышение цен с 1 июля – ведь им придется занимать деньги в банках. Photoxpress

Основное изменение – деньги дольщика больше не перечисляются застройщику. В этом был основной риск. Получившие средства компании тратили их по своему усмотрению, и не всегда на строительство домов, в которых куплены квартиры.

Теперь застройщики не получают средств дольщиков, они остаются в банке на специальных эскроу-счетах. Снять их девелоперы смогут только после завершения строительства и передачи ключей от квартиры покупателю.

Строить дом застройщикам придется на заемные средства или свои собственные. Компании должны к 1 июля перейти на проектное финансирование, то есть найти банк, который выдаст кредит на возведение дома или целого комплекса.

Для самих покупателей процедура приобретения жилья изменится не сильно. Появится необходимость открыть эскроу-счет, на который будут перечисляться деньги.

“Если речь идет об ипотечной сделке, то деньги из банка перечисляются не застройщику, а остаются на эскроу-счете”, – говорит Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента АН “Бон Тон”.

То есть покупатель кладет на такой счет сумму первоначального взноса, а банк – сумму займа. Так на одном счете формируется полная стоимость квартиры.

Эскроу-счета гарантируют безопасность сделки. Если застройщик обанкротится, деньги вернут дольщику или за счет них будет завершено строительство дома. Все сделки страхуются Агентством по страхованию вкладов на сумму до 10 миллионов рублей.

С 2019 года перечень защищенных законом объектов расширился. На достройку могут рассчитывать покупатели кладовок и машино-мест.

Инфографика “РГ” / Александр Чистов / Ирина Жандарова

А вот владельцы нежилых коммерческих помещений законом о долевом строительстве не защищены, они не смогут получить ключи или компенсации, если застройщик обанкротился. Деньги выплачиваются им из конкурсной массы уже после завершения процедуры банкротства, но к моменту краха компании в ее “кошельке” обычно уже ничего не остается.

Остатки сладки

Квартиры, которые будут продаваться по старым правилам, еще будут на рынке 1 июля. Не переходить на эскроу-счета имеют право девелоперы проектов, стадия строительной готовности которых достигла 30 процентов, а доля проданного жилья – 10 процентов.

Процедура покупки таких квартир остается прежней – оформляется договор долевого участия, а деньги напрямую получает застройщик. Выгодна такая покупка понятным механизмом приобретения, а также возможной экономией. Застройщик не несет дополнительных затрат в виде обслуживания кредита в банке, а следовательно, может предложить покупателю выгодную цену.

Как обезопасить свою квартиру на время отпуска

У такого варианта покупки есть два “но”! Во-первых, прежний механизм рискованный, в случае банкротства застройщика нет гарантии возврата средств дольщику. Или по крайней мере путь к получению ключей будет более долгим и трудным в сравнении с новой моделью финансирования “долевки”.

Во-вторых, готовность дома и процент проданных квартир определяется не “на глазок”. Право застройщика работать по старым правилам должны подтвердить местные власти.

И далеко не все застройщики к 1 июля получат необходимые документы.

Если в отделе продаж застройщика вас уверяют, что дома будут достраиваться по старым правилам, а документы вот-вот будут, лучше обойти такую компанию стороной, покупать у нее квартиру – большой риск.

Недавно в министерстве строительства и ЖКХ заявили, что срок получения соответствующих подтверждений может быть продлен до 1 октября.

А значит, будут компании, которые после 1 июля не будут переходить на проектное финансирование, но и по старым правилам работать до получения всех необходимых документов не смогут.

Покупателям стоит опасаться таких компаний, выбирать застройщика сейчас нужно очень внимательно.

Инфографика «РГ» / Александр Чистов / Ирина Жандарова

Торг вокруг цены

Проектное финансирование удорожает строительство. Компании занимают средства у банка в среднем под 12-15 процентов. Как результат – многие столичные застройщики уже анонсировали пересмотр цен с 1 июля на 10-15 процентов, сообщает компания “Метриум”.

В то же время нельзя говорить, что так же поступят застройщики всей страны. Во многих регионах стоимость квадратного метра находится на максимально возможном уровне, ее повышение приведет к существенному снижению продаж.

Часть квартир будет продаваться по старым правилам и после 1 июля. Но при банкротстве застройщика гарантии возврата средств за такие квартиры нет

Юрий Трутнев: Дальневосточники смогут получить ипотеку под два процента

В общем-то с такой ситуацией рискуют столкнуться и столичные застройщики.

Изменения анонсировались давно, и люди старались решить квартирный вопрос до вступления изменений в силу, тем более что тема повышения цен на квартиры активно обсуждалась и стимулировала к покупке.

Поэтому рассчитывать на то, что квартиры будут дорожать, но при этом пользоваться спросом, не стоит. Застройщикам придется искать компромисс с покупателем, предлагать хорошую цену, бонусы и скидки, чтобы не “уронить” продажи.

“Тезисы о том, что масштабное регулирование отрасли приведет к снижению объемов ввода жилья или подорожанию жилья – спекуляция, – говорит председатель Комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев. – Мы шли изначально к тому, что не все застройщики пройдут эту реформу, потому что целый ряд застройщиков работали как финансовые пирамиды. Яркий тому пример – компания Urban Group”.

Поддержат фондом

Решать планируется и проблемы сегодняшних обманутых дольщиков. Этому будет способствовать возможность создания регионами специальных фондов. Соответствующий закон на днях принят Госдумой.

Источниками средств для завершения строительства станут компенсационный фонд, федеральный, региональные и муниципальные бюджеты.

“Это будет абсолютно прозрачная процедура, направленная на то, чтобы ни один бюджетный рубль не был потрачен зря и использовался только для достройки проблемных объектов”, – пообещал Николай Николаев. Все расходы, сметы, финансовые планы будут устанавливаться правительством РФ, чтобы исключить злоупотребления и растрату денег.

Источник: https://rg.ru/2019/06/25/pravila-pokupki-kvartiry-v-novostrojke-izmeniatsia-s-1-iiulia.html

Что такое долевое строительство: как купить квартиру, которой еще нет, и не потерять деньги

Как получить свою квартиру, если застройщик обанкротился?

Покупая квартиру на этапе строительства или даже только проекта, можно неплохо сэкономить. Но риски высоки: участники долевого строительства нередко оставались и без денег, и без квартиры. Разбираемся, как провести сделку безопасно.

Что такое долевое строительство?

Чтобы построить дом, строительной компании нужны миллионы рублей. Она может взять кредит в банке, но за это ей придется платить проценты, и немалые. Другой вариант — получить деньги от людей, которые хотели бы в этом доме жить. Они могут заранее оплатить свою будущую квартиру — и таким образом внести свою лепту в финансирование строительства. Это и называется долевым строительством.

Оно выгодно застройщикам — ведь им не придется платить проценты покупателям квартир, как банку. И покупатели тоже могут сэкономить — квартиры на этапе строительства, а тем более проекта, стоят гораздо дешевле, чем готовое жилье.

Но до недавнего времени такой вариант покупки жилья был довольно рискованным. Нередко застройщики действовали по принципу финансовой пирамиды. Они направляли деньги новых дольщиков на то, чтобы закончить строительство старых объектов. В результате оказывалось, что деньги новых покупателей уже потрачены, а строительство их дома даже не началось.

С 1 июля 2018 года ситуация изменилась — строителей начали контролировать банки, у которых есть разрешение на финансирование долевого строительства. Такие банки отслеживают, на что застройщики тратят деньги. Их реестр опубликован на сайте Банка России (чтобы найти на странице нужный список, одновременно нажмите клавиши Сtrl и F, а затем введите в строку поиска «уполномоченные банки»).

Купить квартиру в строящемся доме можно двумя способами. Первый — заключить договор напрямую с застройщиком. Второй — воспользоваться счетом эскроу, то есть заключить трехсторонний договор со строительной компанией и банком. В этом случае застройщик может получить деньги покупателя, только когда сдаст дом.

  • Договор с застройщиком
  • Договор эскроу

Это старая схема: покупатели квартир перечисляют деньги напрямую строительной компании. С 1 июля 2019 года купить квартиру таким образом можно лишь в домах, которые почти готовы. Если стройка в разгаре или только началась, провести сделку можно исключительно через договор эскроу.

При этом с 1 июля 2018 года застройщик обязан открывать отдельные счета под каждый строящийся дом в уполномоченном банке. Платежи от покупателей могут поступать только на эти счета.

Банк следит за тем, чтобы деньги со счета шли именно на строительство дома, в котором люди купили квартиры. То есть застройщики не смогут финансировать с этого счета строительство других объектов.

Какой порядок действий?

  1. Вы выбираете застройщика, дом и квартиру. Заключаете договор со строительной компанией.

  2. Застройщик дает вам номер счета в одном из уполномоченных банков. Вы перечисляете на него стоимость будущей квартиры.

  3. Банк следит за тем, как застройщик тратит ваши деньги, до окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию.

  4. Застройщик выдает ключи, и вы переезжаете в новую квартиру.

Плюсы

  • Большинство застройщиков завершают уже начатые проекты и продают квартиры напрямую. Поэтому выбор строящегося жилья по такой схеме продажи шире.
  • Поскольку банки теперь контролируют расходы на строительство, риски недостроя резко снижаются.
  • Когда застройщики получают деньги напрямую от покупателей, им не приходится брать кредиты на строительство в банках и платить проценты по ним. Поэтому стоимость жилья ниже.

Минусы

  • Когда строители уже получили деньги от дольщиков, у них нет стимула сдать дом как можно раньше, как, например, при строительстве на кредитные деньги. Поэтому сдача дома может затянуться.
  • Если компания обанкротится, деньги можно вернуть. Но процедура будет намного дольше и сложнее, чем когда используется счет эскроу. Договор эскроу автоматически прекращается в случае банкротства застройщика, и покупатель сразу же может свободно распоряжаться своими деньгами.

Договор эскроу трехсторонний: его заключают покупатель, застройщик и банк. Покупатель вносит деньги за квартиру на специальный счет эскроу в банке. Эти деньги лежат там до момента, когда застройщик сдаст готовый дом. Строительная компания может получить деньги с этих счетов эскроу, только когда первые покупатели получат ключи от своих квартир.

При такой схеме компания получает деньги на строительство от банка в кредит. Но ставки по нему ниже, чем по обычным кредитам на бизнес-проекты.

Что делать, если застройщик обанкротился?

Если у вас договор эскроу, вы сможете сразу забрать обратно деньги со своего счета эскроу. Ведь пока дом не сдан, деньги на счетах эскроу принадлежат покупателям. Сколько вы внесли за будущую квартиру, столько же вам вернут.

Если вы заключали договор напрямую с застройщиком, ваши вложения тоже не пропадут.

В случае банкротства застройщика вам должны вернуть деньги либо строительство вашего дома завершит другая строительная компания, которую определят местные власти или найдет конкурсный управляющий.

Но в любом случае на то, чтобы получить свое жилье или деньги, уйдет гораздо больше времени, чем на возврат денег со счета эскроу.

Как вернуть деньги или получить жилье в случае банкротства застройщика, если договор с ним был подписан напрямую?

Строительные компании обязаны делать отчисления в государственный Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства. В случае банкротства застройщика Фонд находит другую компанию, которая достроит жилье, или возвращает деньги дольщикам.

Особенности процедуры банкротства застройщика:

  • Суд назначит конкурсного управляющего для проведения процедуры банкротства. В течение трех месяцев с начала процедуры банкротства нужно подать заявление управляющему, чтобы вас включили в реестр кредиторов застройщика.
  • Будут ли всем выплачивать деньги или начнутся поиски нового застройщика для завершения строительства — решает общее собрание дольщиков. Это собрание должен организовать конкурсный управляющий.
  • Если большинство дольщиков выберут деньги, то в течение 14 дней Фонд сообщит на своем сайте куда, когда и как нужно будет подать заявление на возврат средств. В течение 10 дней после подачи документов Фонд выплатит деньги.
  • При этом закон предусматривает ограничения на выплаты. Максимум, на что можно рассчитывать, — это средняя рыночная стоимость квадратного метра нового жилья в городе, где строится объект, умноженная на 120 квадратных метров. При этом в расчете используется средняя цена квадратного метра, которая действовала на момент заключения договора долевого строительства. То есть, если вы вкладывались в строительство элитной квартиры большей площади, полностью вернуть вложенные деньги не удастся.
  • Если же большинство людей сделают выбор в пользу жилья, Фонд профинансирует завершение строительства. В течение года с момента начала процедуры банкротства застройщика конкурсный управляющий должен найти новую компанию, которая согласится закончить стройку. Тогда вам останется дождаться завершения строительства. Если же новых строителей в течение года найти не удастся, Фонд выплатит дольщикам деньги.

А что, если обанкротится банк, через который идет долевое строительство?

Вероятность этого крайне мала. Реестр уполномоченных банков составляет Банк России по жестким критериям.

Чтобы войти в этот список, банки должны иметь универсальную лицензию и участвовать в системе страхования вкладов.

Они также должны иметь высокий кредитный рейтинг: не ниже «A-(RU)» кредитного рейтингового агентства «АКРА» или не ниже уровня «ruА-» кредитного рейтингового агентства «Эксперт РА».

Источник: https://fincult.info/article/dolevoe-stroitelstvo-kak-kupit-kvartiru-kotoroy-eshche-net-i-ne-poteryat-dengi/

Что делать, если застройщик банкрот?

Как получить свою квартиру, если застройщик обанкротился?

Если компания-застройщик признана банкротом, нужно готовить документы для суда — попытка вернуть деньги — не всегда беспроигрышный вариант. Эксперты рассказывают, на что нужно обращать внимание во время сложного для дольщика периода.
 

Многие помнят случившееся недавно банкротство компании СУ-155, и никому не хочется оказаться на месте покупателей жилья в подобном проекте. Как правило, из такой ситуации есть два выхода: получить квартиру в «недострое» или вернуть деньги.
 

Лучше обращаться к проверенным застройщикам
 

В кризис из-за нестабильных экономических условий основную надежду для дольщиков составляют компании-застройщики, крепко стоящие на ногах, с устойчивой материальной базой и бюджетом, считает Рустам Арсланов, директор по продажам ГК «Гранель». Эксперт видит положительную динамику в делах о банкротстве строительных компаний:
 

— В отношении компаний, привлекающих денежные средства граждан для строительства жилых домов и не выполняющих своих обязательств, было рассмотрено немало громких дел о банкротстве, однако в последнее время таких дел разбирается все меньше. Возможно, процедуры банкротства строительных организаций не только вскрыли «нарыв» долгостроев, но и послужили признаком оздоровления рынка недвижимости и очистили его от недобросовестных компаний.
 

Два условия успешного разрешения спора
 

В законодательстве есть два условия, которые признают право собственности на жилое помещение каждым участником строительства, для того чтобы погасить имеющиеся у них требования. Во-первых, застройщик должен получить разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Во-вторых, акт приема-передачи должен быть подписан до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом.

Если  он подписан позже, благоприятный исход дела зависит от благосклонности суда и квалификации юристов, довольно часто решения принимаются в пользу участников строительства, напоминает Рустам Арсланов.
 

Стоит ли пытаться вернуть деньги?
 

Тем не менее, банкротства застройщиков все еще происходят. И тут очень важно понимать —  стоит ли выбирать материальную компенсацию или пытаться дождаться квартиры.

Если дом только начинают строить, а для реализации проекта нужны значительные инвестиции, разумеется, шансы на его достройку уменьшаются.

В этом случае лучше расторгнуть договор и рассчитывать на компенсацию ущерба или морального вреда.
 

При других условиях возвращение денег может быть рискованным способом получения компенсации, в таких случаях, возможно, стоит дождаться достройки объекта. Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп», советует осознавать, что при требовании денег дольщик отказывается от права собственности, при этом решение суда может быть вынесено и не в его пользу:
 

— Однако покупатель должен понимать, что требование средств — это наиболее рискованная схема, ведь деньги можно и не получить в конечном итоге, а контракт будет разорван. То есть права собственности на квартиру, пусть и существующую только на бумаге в проектной документации, все же лучше, чем полное zero.
 

Необходимо следить за сайтом арбитражного суда
 

По действующему законодательству, осуществляющий процедуру банкротства конкурсный управляющий обязан сообщить о начале этой процедуры; по ряду причин он делает это при помощи почтовой рассылки.

Уведомления могут придти с опозданием, а это грозит дольщику тем,  что он не уложится в установленный законом срок в 30 дней и не подаст заявление во время первой стадии банкротства. Если уже понятно, что застройщик столкнулся с проблемами, нужно быть начеку.

  Мария Литинецкая советует следить за официальным сайтом федерального арбитражного суда, где публикуются все решения, связанные с банкротством или ликвидацией юридических лиц.
 

Заявление о включении в реестр кредиторов
 

После начала процедуры банкротства создаются два реестра требований, туда включают кредиторов, претендующих на возврат денег, и тех, кто ожидает квартиру. Для попадания в список ожидающих возврата денег нужно подать заявление, в котором будет отказ от договора долевого участия (ДДУ).

Также нужно указать арбитражный суд, который будет рассматривать дело, данные застройщика, данные арбитражного управляющего, номер ДДУ и его дату, все данные о квартире, реквизиты документов об оплате, данные о неисполнении строительной компанией обязательств. Все документы нужно направить по адресам суда, арбитражного управляющего и компании-застройщика.

Стоит также вложить в письмо в суд подтверждения о направлении писем застройщику и управляющему — чтобы там не пропустили заявление.
 

Не стоит забывать о возмещении убытка
 

При банкротстве застройщика нужно требовать от него возмещение убытка. Эксперты советуют рассчитывать компенсацию исходя из разницы между ценой жилья на момент приобретения и во время банкротства застройщика.

Для точного подсчета суммы лучше привлечь профессионального оценщика (не забывая добавить стоимость его работ в сумму компенсации). Размер компенсации стоит указать в заявлении в реестр кредиторов.

Разумеется, лучше требовать максимально возможную сумму.
 

Можно обращаться к страховщикам
 

Обычно строительные компании страхуют свою ответственность. От страховой компании дольщик может потребовать возместить убытки. Банкротство — это страховой случай. Решение арбитражного суда о признании девелопера банкротом поможет потребовать от страховщиков возврата денег, напоминает Мария Литинецкая.
 

Госорганы по закону также несут ответственность за застройщика
 

Рустам Арсланов рассказывает о том, что в законодательстве фактически предусматривается возможность обращения граждан  в органы исполнительной власти, ведь именно там застройщикам выдавали разрешение на строительство:
 

— Федеральный закон от 30 декабря 2004 г.

№ 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» дает право обманутым дольщикам защищаться путем обращения в органы исполнительной власти субъекта федерации.

Покупатель должен запросить удовлетворение требований ДДУ, ведь именно местные власти выдали застройщику разрешение на строительство. Для этого таких граждан включают в общефедеральный реестр по Приказу Минрегиона России от 20 сентября 2013 г. № 403.
 

Закон о банкротстве охраняет права граждан
 

Рустам Арсланов считает, что дольщики сегодня могут с уверенностью начинать спор с застройщиками, ситуация с большим количеством обманутых дольщиков — в прошлом:
 

— Если раньше большое количество обманутых дольщиков годами ждали окончания строительства, то уже сегодня покупатель квартиры в новостройке может быть совершенно уверенным в успешном споре с застройщиком, поскольку на страже его интересов и защиты его прав стоит Федеральный закон от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Источник: https://www.cian.ru/stati-chto-delat-esli-zastrojschik-bankrot-218335/

Что делать, если ваш застройщик банкрот. Инструкция

Как получить свою квартиру, если застройщик обанкротился?

© Анастасия Кораблева

06 Авг 2019, 03:57

В России проблема обманутых дольщиков стоит весьма остро. По данным на 1 января 2019 года, в России насчитывается 68 субъектов, в которых расположено 898 проблемных новостроек. В реестр обманутых дольщиков включены 38,7 тыс. граждан, и эта цифра растет. Причем Новосибирская область входит в число лидеров по количеству обманутых дольщиков (1467 человек по состоянию на май 2019 г.).

К примеру, «ПТК-30». Для большинства людей это название ничего не значит. Но для тысячи семей новосибирцев оно ассоциируются с переживаниями, с бесконечными судебными заседаниями и давлением банков.

«ПТК-30» — группа компаний застройщиков, которые находятся в процедуре банкротства. Дольщики этих застройщиков остались в ожидании квартир без каких-либо гарантий их получения.

Что делать для того, чтобы не оказаться в такой ситуации?

Всегда нужно держать в голове несколько основных принципов:

— чем ниже цена за квадратный метр, тем выше вероятность попасть на тёмные схемы;

— в идеале вы должны заключить договор долевого участия в строительстве (далее — ДДУ), который обязательно должен быть зарегистрирован в Росреестре (без соответствующей регистрации ДДУ считается незаключенным).

— после ввода объекта в эксплуатацию необходимо потребовать передать квартиру по акту приема-передачи. Акт подписывается дольщиком и застройщиком.

Что делать, если вы все-таки решили пойти на риск (то есть цена за квадратный метр весьма привлекательная, а заключить вам предлагают ряд сделок: например, предварительный ДДУ, договор займа и соглашение об уступке прав требования по ДДУ).

В таком случае необходимо тщательно все взвесить и обратиться за консультацией к юристу. Главное не к юристу застройщика и не к риэлтору. Консультирующий юрист не должен быть заинтересован в заключении сделки и его мнение должно быть независимым.

С 1 июля 2019 года все зарегистрированные ДДУ должны сопровождаться заключением договора счета эскроу.

Это означает, что если вы заключаете ДДУ, то в обязательном порядке должны перечислить денежные средства за квартиру на специальный счет в банк. Застройщик получит их только после ввода объекта в эксплуатацию.

В случае расторжения ДДУ вы получаете деньги обратно (проценты выплаченные банку по ипотеке не возвращаются).

С такой схемой все выглядит надежнее, но как такое решение законодателя будет работать на практике, не совсем ясно ни застройщикам, ни дольщикам, ни даже банкам. В любом случае следует руководствоваться принципами, указанными выше.

Что делать если вы уже оказались в ситуации, когда застройщик находится в процедуре банкротства?

Вам необходимо срочно совершить следующие действия:

Обратиться в течение трёх месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства с заявлением о включении в реестр требований;

— в ДДУ необходимо указывать свои актуальные контактные данные в полном объеме: почтовый адрес, адрес электронной почты и телефонный номер. Поскольку публикации о банкротстве застройщика вы можете пропустить, законодатель обязал арбитражного управляющего уведомлять дольщиков о банкротстве застройщика. Соблюдение этих рекомендаций позволит избежать пропуска срока на обращение с требованиями;

— мы рекомендуем обращаться с требованиями как можно быстрее. Если юридическое лицо не имело официального статуса застройщика, то до признания его таковым применяется общий срок для подачи — 2 месяца;

— требования необходимо направлять назначенному на ведение процедуры банкротства застройщика арбитражному управляющему;

— мы рекомендуем применять комплексный подход: обращаться с требованиями о включении в реестр должника одновременно к арбитражному управляющему и в арбитражный суд.

Сразу просить суд признать должника застройщиком и применить параграф 7 «Банкротство застройщиков» 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Арбитражного управляющего просить ходатайствовать в суд о применении параграфа 7 к банкротству должника.

—  в случаях, когда денежные средства от дольщиков аккумулируют несколько юридических лиц (и они оба находятся в банкротстве) или одно аккумулирует денежные средства, а второе имеет официальный статус застройщика, мы рекомендуем обращаться с указанными выше требованиями к обоим юридическим лицам, с учетом правил, изложенных ниже.

Что делать, когда юридическое лицо формально не подпадает под понятия застройщика, но фактически им является:

— в таких случаях необходимо отдельно доказывать, что юридическое лицо собирало денежные средства граждан для целей строительства. Демонстрировать суду цепочку взаимосвязанных сделок и взаимосвязанность лиц участвующих в сделке. Порядок обращения в таком случае мы рекомендуем сохранять тот же, что и в случае, когда статус застройщика очевиден;

— до применения судом специальных норм процедуры банкротства застройщика, срок для обращения с требованиями о включении в реестр составляет два месяца (общее правило) с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства.

Что делать, когда объект строительства находится в залоге у банка:

В таком случае необходимо собирать доказательную базу с целью подтверждения добросовестности дольщика и недобросовестности действий застройщика. Отстаивать позицию, что негативные последствия ненадлежащего исполнения обязательств должником не могут быть возложены на гражданина.

Если придерживаться правильной тактики доказывания (при наличии необходимых документов), возможно признать залог отсутствующим.

Об этом свидетельствуют положительные примеры из нашей практики — июньские и июльские определения Арбитражного суда Новосибирской области 2019 года по делу А45−2125/2018 о признании права собственности за дольщиками и признании обременения в виде залога отсутствующим, в частности Определение от 20.06.2019.

Особенности избрания требований подлежащих включению в реестр кредиторов/жилых помещений:

Важно определиться с природой требований, которые дольщик собирается просить включить в реестр требований: вернуть денежные средства или требовать передачи жилых помещений.

Мы рекомендуем до последнего сохранять требование о передаче жилых помещений, поскольку есть вероятность, что:

— квартиры будут переданы (если объект достроен);

— объект будет достроен за счет специализированного фонда или за счет средств целевого финансирования, полученного арбитражным управляющим или новым застройщиком, который приобретет права и обязанности застройщика.

В случае невозможности передать объект строительства или достроить объект незавершенного строительства требования автоматически будут изменены на денежные.

Преждевременный переход в денежные требования может повлечь ряд сложностей.

Некоторые суды ссылаются на то, что возможность изменения денежных требований участников строительства на требования о передаче жилых помещений прямо законом не предусмотрена.

Поскольку реестр требований о передаче жилых помещений является частью реестра требований кредиторов, то, включив свои требования в один из них, заявитель уже реализовал свою возможность потребовать от застройщика восстановления нарушенных прав

В случае если суд все-таки удовлетворит заявления об изменении требований из реестра в реестр, суд может сделать вывод, что поскольку срок на включение в реестр жилых помещений истек. В таком случае требования дольщика остаются за реестром и их требования будут удовлетворяться после удовлетворения реестровых требований.

Существует и другая позиция: заявления об исключении из одного реестра удовлетворяются и одновременно признаются обоснованными требования о включении в другой реестр.

Мы рекомендуем взвешенно принимать решение и обращаться за дополнительной консультацией. Однако каждый случай индивидуален и вполне возможно, что остаётся только один выход: пытаться взыскать денежные средства.

Будем рассчитывать, что изменение законодательства заложили основу позитивным изменениям в сфере строительства многоквартирных домов. Однако держим руку на пульсе и не расслабляемся. Поскольку для многих приобретение жилья играет весьма немаловажную роль в жизни и всё ещё остаются те, кто не прочь на этой потребности нажиться.

Юрист ООО «Юcконсалт» Геннадий Лепехин

Управляющий партнер Евгения Бондаренко

Единороссы предложили ликвидировать оппозиционные партии

17 Янв, 13:33

Две лавины обрушились на Чуйский тракт в Республике Алтай

17 Янв, 13:04

Семья многодетного военного оставила ребенка у кузбасской больницы после отказа в пособии

17 Янв, 12:55

«Подходила к зеркалу и расстраивалась»: как живут со сколиозом в Сибири

17 Янв, 12:55

Движение автобусов в Новосибирской области ограничено

Page 3

Единороссы предложили ликвидировать оппозиционные партии

17 Янв, 13:33

Две лавины обрушились на Чуйский тракт в Республике Алтай

17 Янв, 13:04

Семья многодетного военного оставила ребенка у кузбасской больницы после отказа в пособии

17 Янв, 12:55

«Подходила к зеркалу и расстраивалась»: как живут со сколиозом в Сибири

17 Янв, 12:55

Движение автобусов в Новосибирской области ограничено

Page 4

Единороссы предложили ликвидировать оппозиционные партии

17 Янв, 13:33

Две лавины обрушились на Чуйский тракт в Республике Алтай

17 Янв, 13:04

Семья многодетного военного оставила ребенка у кузбасской больницы после отказа в пособии

17 Янв, 12:55

«Подходила к зеркалу и расстраивалась»: как живут со сколиозом в Сибири

17 Янв, 12:55

Движение автобусов в Новосибирской области ограничено

Page 5

Единороссы предложили ликвидировать оппозиционные партии

17 Янв, 13:33

Две лавины обрушились на Чуйский тракт в Республике Алтай

17 Янв, 13:04

Семья многодетного военного оставила ребенка у кузбасской больницы после отказа в пособии

17 Янв, 12:55

«Подходила к зеркалу и расстраивалась»: как живут со сколиозом в Сибири

17 Янв, 12:55

Движение автобусов в Новосибирской области ограничено

Источник: https://tayga.info/148021

Блоги профессионалов на «Ведомостях»

Как получить свою квартиру, если застройщик обанкротился?

За год (к июню 2018 г.

) число застройщиков-банкротов в России увеличилось в 2,4 раза, достигнув в сумме 320 компаний, что составляет 10% от общего количества девелоперов (данные Единого реестра застройщиков).

Пока банкротами чаще всего становятся небольшие компании. Но в связи с законодательными ужесточениями правил работы на рынке дамоклов меч банкротства может нависнуть и над рядом крупных игроков отрасли.

На что может рассчитывать дольщик в ситуации, когда компания, которой он отдал свои деньги за квартиру, вдруг оказалась банкротом? Какой стратегии поведения следует придерживаться в такой ситуации?

Первый шаг покупателей после объявления банкротства – это самоорганизация. Как правило, дольщики проектов находятся в очень тесной коммуникации еще тогда, когда ничто не предвещает беды.

Поэтому сначала необходимо поискать дополнительную информацию о ситуации на официальных сайтах застройщика и его проектов, официальных и неформальных форумах дольщиков, а также в группах в социальных сетях.

Обычно еще до банкротства на таких ресурсах выделяются наиболее активные участники, которые следят за ситуацией и делятся полезной информацией.

После предварительной разведки необходимо обратиться к юристам. Они разъяснят формальную сторону дела и помогут включить дальнейшие процессы, в том числе и судебный процесс.

С 2011 г. для застройщиков предусмотрена особая процедура банкротства. Признак банкротства появляется, если компания, привлекающая средства граждан на строительство жилого дома, перестает исполнять обязательства перед контрагентами в течение трех месяцев и более.

Застройщик становится банкротом по решению суда после обращения кредиторов, наемных работников, участников долевого строительства и других лиц. Обычно процедуру банкротства инициируют банки, выдавшие кредит на строительство.

Но иногда следует проявлять инициативу и дольщикам. Во-первых, обращение по поводу возможного банкротства подается в арбитражный суд по месту нахождения застройщика.

Соответственно, если дольщики живут далеко от места регистрации фирмы (скажем, в другом регионе), то участвовать в процессе им будет неудобно. Поэтому к обращению прикладывается ходатайство о переносе рассмотрения дела в другой суд.

Во-вторых, поскольку чаще всего строительство ведется на арендованной земле, дольщики могут просить суд запретить арендодателю участка распоряжаться им до улаживания спора.

Рассмотрев обращение, суд либо отказывает заявителям, либо назначает процедуру конкурсного производства. Застройщики-банкроты не проходят типичные для других юридических лиц этапы процедуры (к примеру, наблюдение).

задача конкурсного управляющего в этот период прозаична – сформировать очередь (реестр) из всех претендующих на имущество компании (конкурсную массу), после чего разделить его между ними.

На этом этапе дольщики формулируют и заявляют требования.

В ходе банкротства дольщик может рассчитывать на несколько вариантов удовлетворения своих требований: передачу квартиры, возврат денежных средств, оформление собственности на незавершенный объект. Рассмотрим их в отдельности.

1. Требуем готовую квартиру

Наиболее распространенное требование дольщиков – это квартира. Перспективность такого дела зависит от того, на какой стадии строительства находится дом.

Идеальная для дольщика ситуация: дом построен, принят комиссией, а передаточный акт между ним и застройщиком уже подписан. По сути, покупателю остается только получить ключи и оформить право собственности.

Менее удачный вариант: дом построен, комиссия разрешила ввод в эксплуатацию, но дольщики не успели подписать акты о передаче квартир. В этом случае дольщик получает квартиру только при следующих условиях.

Во-первых, больше половины кредиторов четвертой очереди согласны на передачу квартир.

Во-вторых, оставшегося после передачи квартир имущества банкрота хватает на оплату требований первой и второй очередей, предшествующих дольщикам (это третья очередь).

В-третьих, объект не заложен у других лиц. Наконец, жилых помещений, имеющихся или построенных в будущем, достаточно, чтобы удовлетворить требования всех желающих получить квартиры.

2. Требуем в собственность недостренный дом

Если возведение дома не завершено, дольщики могут потребовать признать его своей собственностью. Для этого клиенты обращаются в суд и в случае успешного исхода дела регистрируют совместное долевое право на объект незавершенного строительства.

Эта тактика оптимальна в нескольких ситуациях. К примеру, если дом находится на завершающем этапе строительства и для достройки требуются относительно небольшие вложения.

В этом случае дольщики образуют жилищно-строительный кооператив (ЖСК), который заканчивает строительство или продает объект.

Кроме того, признание права собственности – это необходимый шаг, если местные власти готовы достроить здание за счет бюджета или с помощью нового девелопера.

Вместе с тем дольщики превращаются в совладельцев долгостроя. Поэтому распоряжаться его непростой судьбой придется сообща: выбирать новых застройщиков или добиваться внимания властей. При этом среди покупателей всегда будут те, кто хочет «побыстрее», и те, кто хочет «подешевле» решить общую проблему.

Закрепляя право на недостроенный дом, дольщики добиваются еще одного преимущества – объект незавершенного строительства выводится из конкурсной массы. Это значит, что его не выставят на торги для удовлетворения требований других кредиторов.

Возврат средств дольщику предполагает прекращение выполнения его обязательств по ДДУ. Однако шансы на удовлетворение денежных требований, как правило, минимальны. Надежды дольщиков, требующих возврата средств, связаны только с активами застройщика, товарно-материальными ценностями компании, недвижимостью и т. п., продажа которых покроет расходы. На практике такое происходит крайне редко.

Помимо этого денежные требования дольщиков удовлетворяются только в третью очередь.

Вырученные на торгах средства сначала идут на покрытие долгов перед гражданами, которым банкрот обязан компенсировать вред здоровью, а затем – наемным работникам, не получившим зарплату.

Оставшиеся после этого средства также идут на оплату обязательных расходов (к примеру, коммунальных платежей, а также на зарплату арбитражного управляющего).

Помимо возврата средств компенсируются неустойки. То же происходит и в случае, если часть дольщиков оформили собственность на завершенные или незавершенные объекты строительства, которые после этого не подлежат продаже. После этих маневров до дольщиков доходят незначительные денежные суммы.

Определившись с требованиями, дольщики подают заявку на включение в соответствующий реестр. Все желающие участвовать в разделе имущества банкрота делятся на три очереди. В первой очереди находятся граждане, которым требуется компенсировать нанесенный застройщиком вред здоровью. На практике такое встречается крайне редко.

Вторую очередь составляют работники застройщика. Как правило, у банкротов большие долги по заработной плате, поэтому данная группа «очередников» обычно забирает львиную долю свободных средств.

Третью очередь составляют кредиторы. Сюда же включаются и дольщики, которые с точки зрения законодательства о банкротстве также кредитуют застройщика посредством собственных денег.

Однако дольщики имеют приоритет по сравнению с другими кредиторами. Их требования удовлетворяются в первую очередь, а потом уже получают компенсацию другие инвесторы (банки, например).

Поэтому фактически на активы застройщика претендует четыре очереди граждан.

Дольщики получают еще одну преференцию – они формируют сразу две очереди. В первой участвуют те покупатели, которые претендуют на передачу квартир, а в другой – желающие вернуть вложенные деньги. Впрочем, закон не запрещает дольщикам числиться в обеих очередях, но получить можно либо жилье, либо деньги.

После решения суда о начале процедуры банкротства застройщика информация об этом официально публикуется (газета «Коммерсантъ»). Кроме того, сам управляющий обязан в течение 30 дней уведомить дольщиков об открытии конкурсного производства. С этого момента у дольщиков есть 30 дней, чтобы заявить требования.

В заявлении указывается Ф.И.О. и контакт конкурсного управляющего, наименование арбитражного суда, название застройщика-должника, сведения о заявителе, дата и номер ДДУ, идентификационные данные дома и квартиры, стоимость квартиры по ДДУ, реквизиты документов, подтверждающих оплату.

После получения заявления конкурсный управляющий в течение 30 дней включает требования дольщика в реестр или отказывает в этом. В течение еще 30 дней управляющий уведомляет дольщика о решении.

Если у застройщика есть незавершенные объекты строительства, конкурсный управляющий созывает собрание дольщиков.

На обсуждение участников долевого строительства выносится вопрос о коллективной подаче иска в арбитражный суд с целью передачи в собственность готового или незавершенного дома.

Кроме того, конкурсный управляющий предлагает участникам дольщикам обратиться за компенсацией в Фонд защиты прав, к поручителям застройщика или страховой компании.

Каждый договор долевого участия страхуется. Как правило, этим занимаются частные компании, которые получают по 1-1,5% от каждого зарегистрированного ДДУ. Признание застройщика банкротом и введение конкурсного управления уже дает основание требовать причитающиеся средства у страховщиков.

Обоснованием служит решение арбитражного суда, а также выписка из реестра требований кредиторов. Это справедливо и в тех случаях, когда застройщика страхует поручитель. Дальнейший порядок рассмотрения обращения и выплат регулируется соответственно договорами страхования и поручительства.

В то же время практика показывает, что эти методы обеспечения обязательств застройщиков оказались неэффективными при банкротстве. С недавних пор у дольщиков появился более реальный шанс получить вложенные деньги назад. С 2017 г.

начал работать Фонд защиты прав участников долевого строительства, который удовлетворяет денежные требования дольщиков от застройщиков-банкротов.

Однако такую возможность получили участники только тех проектов, где первый договор долевого участия был зарегистрирован после 20 октября 2017 г.

Кроме того, фонд компенсирует только стоимость квартиры: неустойки, убыток, моральный вред государство не возмещает. При этом стоимость квартиры не должна превышать произведение общей площади квартиры (не более 120 кв. м.) на среднюю по региону цену квадратного метра, определяемую государством.

Помимо Фонда защиты прав есть и другие каналы помощи дольщикам, предусмотренные государством.

Признание застройщика банкротом – прямое основание для включения покупателя недостроенного дома в реестр обманутых дольщиков.

Такие списки составляются региональными властями, которые помогают завершить строительство проблемного объекта, выделяют из бюджета компенсации пострадавшим дольщикам, ищут инвесторов для реализации проекта, предоставляют дольщикам временное жилье из резервного фонда, выкупают права требования к застройщику и т. д. При этом дольщик должен удовлетворять следующим требованиям:

– предоставить полный пакет документов, подтверждающих его статус;

– жилой комплекс, в котором приобретена квартира, должен возводиться на землях для жилищного строительства;

– заключенный покупателем договор должен относиться к ДДУ или быть признан таковым в суде.

Несмотря на широкий выбор возможных стратегий защиты прав, участники долевого строительства чаще всего вынуждены выбирать только один из них. Я имею в виду передачу незавершенного объекта строительства в распоряжение дольщиков. Все прочие варианты либо крайне редки, либо оборачиваются для дольщиков большими потерями, а не выгодами.

Получить от застройщика деньги, скорее всего, уже не получится, причем в судах этот процесс будет проходить дольше, чем если дольщик потребует передачи готового или недостроенного дома. Тем не менее покупателю всегда следует учитывать специфику его ситуации, чтобы сделать правильный выбор.

Источник: https://www.vedomosti.ru/realty/blogs/2018/07/06/774809-dolschiku-zhile-zastroischik-bankrot

Вопросы по закону
Добавить комментарий