Как повлиять на застройщика, если вместо детской площадки к жилому дому строят парковку для офиса?

Вопрос – ответ » Администрация города Новый Уренгой

Как повлиять на застройщика,  если вместо детской площадки к жилому дому строят парковку для офиса?

Ответы на вопросы, поступившие от граждан 

Вопрос: Будет ли обустроен пандус в многоквартирном доме, расположенном по адресу: мкр. Советский, д. 7, корп. 2.

 Показать / Скрыть текст Ответ: Управление этим многоквартирным домом осуществляет управляющая компания АО «Уренгойжилсервис».  и техническое обслуживание  многоквартирного дома управляющая организация обеспечивает на условиях предусмотренных договором управления многоквартирным домом, заключённым с собственниками помещений многоквартирного дома. Выполнение работ по содержанию мест общего пользования и техническому обслуживанию жилого дома управляющая компания обеспечивает в соответствии с приложением к договору управления многоквартирным домом. При строительстве многоквартирного дома проектной документацией устройство пандуса в подъезде не предусматривалось. Устройство пандуса в подъезде многоквартирного дома не входит в перечень обязательных и дополнительных работ по обслуживанию и текущему ремонту общего имущества собственников помещений. По вопросу его устройства собственникам необходимо организовать проведение общего собрания собственников помещений и рассмотреть вопрос выполнения работ по его устройству за счет средств собственников помещений, запросив смету в управляющей организации АО «Уренгойжилсервис». В случае принятия положительного решения необходимо протокол общего собрания собственников направить в АО «Уренгойжилсервис» с указанием желаемых сроков выполнения работ по устройству пандуса.

Администрацией города Новый Уренгой рекомендовано управляющей компании АО «Уренгойжилсервис» при обращении собственников жилых помещений многоквартирного дома оказать содействие по составлению соответствующей сметы  и решению вопроса по устройству пандуса.

Вопрос:

Прошу принять меры к водителям тяжелой техники работающим на уборке снега в компании “Уренгойгоравтодор”.

12 декабря в 01-50 местного времени водитель погрузчика по непонятным причинам выехал через тротуар в сторону зеленых насаждений вдоль дома 3 Ленинградский проспект, рядом с пресс-центром “ГДУ” и застрял в сугробе. В итоге деревья повреждены: березы и сосна.

После того как второй трактор помог нарушителю вернуться на проезжую часть указанный водитель на большой скорости со скольжением начал движение поперек проспекта и смял ранее установленный знак ограничения движения транспорта.

Сложилось впечатление что водитель неадекватен. Выполнение работ по уборке снега такими водителями разрушает комфортную городскую среду. фото данного инцидента и ссылка на видеофайл прилагаются.

 

Ответ:  Показать / Скрыть текст

В адрес подрядной организации АО «Уренгойгоравтодор» направлено письмо о проведении разъяснительной беседы с работниками о недопущении в дальнейшем случаев выезда спецтехники на зоны зеленых насаждений. Благодарим за активную жизненную позицию! 

 

Вопрос: Доброго времени суток! Возле нашего дома, расположенного по адресу проспект Губкина дом 26, не очищается от снега тротуар со стороны проспекта. На данный момент тротуар между домом и дорогой представляет собой опасный участок, т.к.

образовался очень скользкий склон в сторону дороги – нельзя без опасения провезти ребенка на санках, потому что они скатываются с тротуара под колеса машин. Так же очень скользко между домами 26 и 28 по проспекту Губкина в связи с большим потоком машин по междворовому проезду.

Прошу Вас обязать ответственные службы привести в порядок тротуар и междворовый проезд. Спасибо!

Ответ:  Показать / Скрыть текст
Объекты благоустройства (проезды, стоянки, тротуары) в районе жилых домов № 26, 28 проспекта Губкина не являются муниципальной собственностью, соответственно, организовать очистку и вывоз снега за счет средств местного бюджета не представляется возможным.
Вместе с тем, АО «Уренгойгоравтодор» 03.12.2019 проведены мероприятия по очистке тротуаров в районе домов № 26, 28 по проспекту Губкина.
ООО «УК Северный дом» рекомендовано провести снегоуборочные работы на внутриквартальных проездах в районе указанных домов.

Вопрос: Добрый день, прошу рассмотреть вопрос обустройства территории детского сада “Золотой петушок”. На данные момент туда ходит очень большое количество детей. Детская площадка очень старая, забор тоже. Хочется, чтобы территория была такая красивая как у других садов.

Прошу рассмотреть ремонт данной территории, возможно родители деток тоже примут в этом участие. А именно построить новую площадку, посадить растительность, поставить новый забор.

Переговорить с руководством детского сада, для вынесения предложения макета новой территории и подсчета всех расходов.

Ответ: Показать / Скрыть текстДобрый день!  С 2018 года на территории муниципального образования проводятся мероприятия по благоустройству общественных территорий города в рамках приоритетного проекта «Формирование комфортной городской среды». Общественная территория – это территория муниципального образования, которая постоянно доступна для общего пользования (в том числе площадь, набережная, пешеходная зона, парковка, сквер, парк и иная территория муниципального образования, используемая населением муниципального образования бесплатно в различных целях по своему усмотрению для общения, отдыха, занятия спортом и т.п.).  Территория детского сада «Золотой петушок» относится к территории ограниченного пользования. Таким образом, обеспечить благоустройство территории в рамках приоритетного проекта «Формирование комфортной городской среды» не представляется возможным.

Дополнительно сообщаю, что руководство детского сада может обратиться в адрес МКУ «Управление муниципального хозяйства» и Департамент образования Администрации города Новый Уренгой с целью дальнейшего включения территории в план благоустройства.

Вопрос:

Добрый день, недавно была передача по ТВ об уборке брошенных авто. К сожалению там не сказано куда обращаться, пишем тут. Если нет, укажите куда. Суть в том, что у нас во дворе (ул. Геологоразведчиков 8А) на проезжей части с весны стоит ГАЗель без номеров, зимой очень мешает.

На стоянке разбитая Лада, была притащена сразу после реконструкции двора, с прошлого лета. Чуть дальше, возле дома 12А по Ленинградскому, АЗЛК, практически один кузов, знаю что от него уже один ребёнок пострадал. Хотелось бы, что бы были приняты меры по устранению этого автохлама.

Ответ: Показать / Скрыть текстДобрый день! Специалистами Департамента городского хозяйства осуществлен комиссионный выезд по указанным в обращении адресам с целью осмотра транспортных средств ГАЗель, АЗЛК, Лада.  В результате визуального осмотра установлено, что транспортное средство ГАЗель не является разукомплектованным. Автомобили Лада и АЗЛК не обнаружены.

Дополнительно сообщаю, по фактам наличия брошенных и разукомплектованных средств Вы можете обратиться в Департамент городского хозяйства, отдел транспорта, дорог и благоустройства, конт. тел. 22-17-96.

Вопрос: Добрый день! Очень хочется уберечь детей от травм на детской площадке 26 съезда КПСС, д. 12! На детской площадке нет совсем освещения, дети гуляют в темноте или приходится идти на другие площадки. Разве трудно было в проект обновления площадки внести хоть один фонарь!

Ответ: Показать / Скрыть текстДобрый день! В связи с особенностями расположения сетей энергосбережения на данном участке, освещение территории данной детской площадки не предусматривалось при проведении работ в 2018 году.

Освещение территории возможно выполнить при капитальном ремонте внутриквартальных проездов.
Дополнительно в адрес управляющей компании ООО «Сити Сервис» направлено письмо о рассмотрении возможности размещения светильника на обратном фасаде жилого дома 12 ул.

26 съезда КПСС, примыкающего к детской площадке.

Вопрос: Хотелось бы, чтобы наш двор по ул. Молодежная, д. 13 включили в программу благоустройства на 2020 год. Что для этого нужно сделать

Ответ: Показать / Скрыть текст

Добрый день! Дворовая территория по ул. Молодёжная, д. 13 включена в адресный перечень общественных территорий подлежащих благоустройству. Приоритеты по благоустройству определяются путём электронного ания жителями города на портале «Живём на севере».

Источник: http://www.newurengoy.ru/pages/vopros-otvet.html

Чем апартаменты отличаются от квартиры

Как повлиять на застройщика,  если вместо детской площадки к жилому дому строят парковку для офиса?

В прошлый раз мы начали рассказывать, что такое апартаменты и как их купить. Пришла пора поговорить о законах: разберемся, чем апартаменты отличаются от квартир.

Екатерина Мирошкина

экономист

С точки зрения закона, апартамент — это не то же самое, что квартира. Даже если там живет семья с тремя детьми и это их единственное жилье. Временная регистрация тоже не делает апартаменты жилой недвижимостью.

Здание с апартаментами не считается многоквартирным домом, даже если у него есть управляющая компания, почтовые ящики в подъездах и качели во дворе. Для государства апартаменты — вид коммерческой недвижимости.

Это главное, чем апартаменты отличаются от квартир.

Вы можете сэкономить миллион рублей при покупке и потом потерять гораздо больше, если заранее все не рассчитать. Потери не всегда измеряются деньгами и могут быть необратимыми.

Если у вас в собственности апартаменты — скорее всего, вы владелец коммерческой недвижимости, а не квартиры. В таком случае законы, которые касаются жилья, на апартаменты распространяться не будут. Если вы читаете правила господдержки, условия ипотеки или требования к льготникам и там встречаются слова «жилье, жилое помещение» — вас это вряд ли касается.

Теоретически бывают апартаменты-квартиры, которые находятся в жилом здании. Это можно выяснить из документов по конкретному проекту, где вам предлагают купить недвижимость. Например, назначение здания и помещений в нем легко найти в проектной декларации, которая обязательно будет на сайте застройщика.

Выписка из проектной декларации квартала в Филях. В рекламном буклете застройщик называет его жилым комплексом, но по документам он нежилойЖилых помещений в квартале в Филях нет. Все апартаменты нежилые

Квартира.

Когда вы покупаете квартиру в обычном жилом доме, то автоматически становитесь совладельцем общего имущества. Хоть в свидетельстве об этом не написано, вам по умолчанию принадлежит часть крыши, фасада, общих балконов, подъезда, подвала, лестничных пролетов, лифтов и даже двора.

Эту долю нельзя выделить в натуре, продать или отказаться от нее.

Апартамент. Здесь все сложно. Режим общей долевой собственности на общее имущество в нежилом здании прямо законом не урегулирован.

Некоторые эксперты считают, что у владельцев апартаментов нет права собственности на общее имущество.

Но Высший арбитражный суд разъяснил, что у собственников помещений в нежилых зданиях такие же права и обязанности, как в многоквартирных домах, — им принадлежит доля в общем имуществе и они обязаны оплачивать его содержание.

Даже если семья купила апартаменты, живет там с детьми и никогда не бывает в холле бизнес-центра, с нее теоретически могут потребовать плату за содержание этой части здания. Конкретная управляющая компания может установить свой режим, но по умолчанию разъяснения ВАС работают именно так, а судебная практика неоднозначна. Завтра придет другая управляющая компания и все поменяет.

У дома много дел помимо того, что происходит за железными дверями квартир. Подъезды нужно убирать, лифты и крыши — чинить, лампочки — вкручивать; на придомовой территории нужно строить площадки и ставить лавочки, стричь газоны и ставить столбики, красить ограды, подметать листву. Кто, как и за какие деньги будет делать — открытый вопрос.

Квартира. В многоквартирном доме вопросами управления занимается управляющая компания или ТСЖ. Управляющую компанию выбирает собрание собственников. Оно же принимает ключевые решения по управлению домом. Собрание собственников — это демократия в действии: у каждого собственника есть какой-то «вес» в зависимости от площади его квартиры и он этим «весом» может ать.

Чтобы гарантированно решать вопросы многоквартирного дома по-своему, нужно быть собственником больше половины квадратных метров в этом доме или контролировать решения таких собственников. В жизни такое, конечно, невозможно, поэтому все жильцы могут влиять на общие решения.

Апартамент. В нежилом здании с офисами и магазинами вполне может возникнуть такая ситуация: застройщик не продает офисы, а сдает их в аренду, сохраняя право собственности.

Или всю офисную и торговую часть выкупает девелоперская компания. Так появляется мажоритарный собственник — тот, кому принадлежит большинство .

А у кого большинство , тот имеет право единолично принимать решения по дому.

Это маловероятно, если комплекс состоит только из апартаментов. Но исключать такое нельзя: вы не знаете, кому они принадлежат. Может быть, полздания выкупил бизнесмен и откроет там гостиницу. Имеет право: назначение позволяет.

Если перед вами комплекс из офисов и квартир или, например, апартаментная высотка торчит из чрева торгового центра — риск есть. И очень высокий.

Мажоритарный собственник может проать за повышенные тарифы, назначить удобную для себя управляющую компанию, нанять садовника с Рублевки, установить в центре двора памятник в свою честь или сдать первый этаж под караоке-клуб, в котором будут только песни Григория Лепса. Никаких законных механизмов бороться с такой ситуацией у жильцов апартаментов не будет. Не помогут даже доказательства, что мажоритарный собственник заодно с управляющей компанией. Это не считается злоупотреблением правом.

Квартира. По закону ни вы, ни кто-то другой не может использовать жилые помещения для бизнеса. В квартире нельзя легально организовать офис или мини-гостиницу, в ней нельзя открыть кафе, сауну, студию звукозаписи или площадку для рэп-баттлов. Помещение нужно переводить в нежилое, а это не всегда возможно.

Апартамент. Собственники могут использовать их любым законным способом, если соблюдают технические регламенты и требования надзорных ведомств. Эти требования не такие, как для квартир.

У апартаментов может быть разное назначение, но оно всегда нежилое.

В апартаменте гостиничного типа вы можете жить, как в квартире, а несколько соседних кто-то выкупит, чтобы сдавать командировочным, иностранцам и влюбленным парочкам — это законно.

Для апартаментов нет требований по режиму тишины и звукоизоляции — соседи через стенку могут играть на барабанах по ночам.

На первом этаже могут открыть бар без вашего разрешения, снести при этом часть стены и закрыть вам обзор. Отличие апартаментов от квартиры в том, что в обычном доме спросили бы разрешения у жильцов, а в комплексе апартаментов могут не спросить. Через ваш подъезд могут ходить люди в офис сетевой компании. Причем охрана будет обязана выдавать им пропуски.

Апартамент. Апартаменты не являются жильем, поэтому для них нет ограничений при взыскании. Неважно, что там живет семья, которая купила апартаменты для постоянного проживания, у них нет другой недвижимости и кредит взят не под залог квартиры.

Для приставов апартамент — это обычный актив, который можно арестовать и выставить на продажу в счет долга. Например, если владелец ИП, у него накопились долги перед кредиторами и налоговой.

В апартаменте живет его семья и дети, но эта недвижимость не защищена от взыскания.

Апартамент. Для нежилой недвижимости никаких вычетов, даже если ее покупает обычная семья с детьми и собирается там постоянно жить.

Возьмем суммы из примера в предыдущей статье — там апартаменты стоили 7,2 млн рублей.

При покупке апартамента за эту же сумму с таким же первоначальным взносом государство семье ничего не вернет: нет оснований.

Имущественный вычет: сколько вам вернут при покупке квартиры?

Вычет при покупке обоим супругам

Вычет по процентам одному из супругов

Общая сумма НДФЛ к возврату из бюджета

Мы не знаем программ господдержки, которые действовали бы для покупки апартаментов. Все, что когда-то работали и есть сейчас, касаются только жилья.

Квартира. С 2018 года работает программа льготной ипотеки под 6% при рождении второго или третьего ребенка.

Есть возможность сэкономить, даже если семья давно купила квартиру в новостройке и пока только планирует прибавление. Если купить квартиру сейчас, можно сразу попасть в программу и несколько лет платить 6%.

Еще выдают материнский капитал — можно компенсировать из него часть взноса за жилье.

Это значит, что у владельца апартаментов в паспорте не будет штампа о прописке — только вкладыш о временной регистрации. Этой проблемой власти обеспокоены на самом высоком уровне, но пока она не решена.

Некоторые региональные льготы зависят от адреса постоянной регистрации. Например, в Москве есть программа бесплатной реабилитации и санаторного лечения, но она касается только тех, у кого есть постоянная регистрация в Москве.

Некоторые выплаты и льготы привязаны к месту пребывания, но с этим нужно разбираться заранее с учетом конкретных обстоятельств.

Хорошо, когда есть сразу постоянная прописка и временная регистрация. Например, у вас квартира в регионе, а работаете вы в Москве. Значит, у вас стоит штамп в паспорте и есть постоянное место жительства. Временная регистрация без прописки означает, что у вас нет постоянного места жительства вообще нигде, а только место пребывания на ограниченный срок.

Квартира. Любой взрослый, прописанный в квартире, может прописать в ней своего ребенка до 14 лет без согласия других собственников.

Молодой семье не нужно спрашивать у родителей разрешения на постоянную или временную регистрацию ребенка, если они сами там зарегистрированы даже без права собственности.

Прописали сына или невестку — они могут автоматически прописать своих детей.

Если у супругов есть дети от предыдущих браков, им тоже не нужно просить друг у друга разрешения на регистрацию этих детей.

Апартаменты. Зарегистрировать ребенка даже временно можно только с разрешения всех совершеннолетних собственников жилья.

Апартамент. Жильцы апартаментов не упоминаются в перечне потребителей, которых приравнивают к населению. Несмотря на то что в апартаментах живут обычные люди, считается, что электроэнергия поставляется туда для коммерческих нужд.

Апартамент. За апартамент гостиничного типа придется платить примерно в пять раз больше налога на имущество по сравнению с квартирой — 0,5%. Может быть, получится немного сэкономить за счет меньшей кадастровой стоимости. А если апартамент в административно-деловом комплексе, то ставка будет еще выше — 2%.

Владельцам апартаментов федеральный вычет по налогу на имущество не дают: они заплатят налог со всей площади.

На примере данных с сайта комплекса в Филях при условии, что апартаменты на 20% дешевле квартиры

Квартира

19 м² × 336 000 = 6,38 млн Р

Апартамент

39 м² × 269 000 = 10,5 млн Р

Ставка налога на имущество

Ежегодный налог на имущество

Другие льготы по налогу на имущество в регионах, например для пенсионеров, инвалидов и многодетных семей, апартаментов тоже не касаются.

Апартамент. Собственники коммерческой недвижимости в зданиях нежилого назначения по закону не обязаны каждый месяц делать отчисления в фонд капремонта. Но когда придет время ремонтировать общее имущество, рассчитывать на накопленные взносы и финансирование тоже будет нельзя. Но как правило, апартаменты покупают в новых зданиях, которым капремонт потребуется еще нескоро.

Обязательный платеж в месяц

Взносы на капремонт за год

Квартира. Государство должно контролировать параметры жилой застройки. Есть требования по количеству школ, детских садов, поликлиник, дорог и других инфраструктурных объектов. Застройщик должен строить их за свой счет или при поддержке государства.

К сожалению, по факту многие застройщики эти параметры не соблюдают: вступают в сговор с чиновниками, получают утвержденные проекты без школ и поликлиник или бесконечно затягивают сдачу инфраструктурных объектов. Но у владельцев квартир есть хотя бы какие-то гарантии и права. Их защищают не только градостроительные правила, но и федеральные законы.

В зоне жилой застройки нельзя строить шумные производства и опасные объекты. А если и появится даже мини-производство, вокруг него должна быть санитарная зона.

Вход в магазин в жилом доме должен быть отдельным, а не через подъезд. Уровень шума в квартирах должен соответствовать госту, для квартир установлены санитарные нормы.

Если найдется отклонение, можно требовать неустойку или заставить застройщика исправить недостатки.

Апартамент. Для зон коммерческой застройки таких градостроительных норм не существует. Может оказаться, что в районе расположения комплекса апартаментов вообще нет школы и поликлиники. Город не обязан их строить.

Количество жителей в апартаментах не учитывается при планировании застройки. Например, в апартаментах может жить 200 детей, но для них не построят отдельный детский сад и не запланируют места в ближайшей школе.

Для апартаментов нет строгих требований по санитарным нормам, характеристикам материалов, планировкам и шумоизоляции. Качество строительства контролируют не так, как в случае с жильем — это уже на совести застройщика.

Место. Часто в каком-то удобном и интересном месте нельзя построить жилой дом, а здание с апартаментами — можно.

Так бывает, когда в градостроительном плане есть участок для делового центра или гостиницы, а для микрорайона с парковками, школами, поликлиниками и санитарными зонами пространства не хватает. Или место не подходит для жилой застройки из-за близости промышленных объектов.

Апартаменты могут быть единственным шансом купить недвижимость для жизни в нужном месте, например недалеко от работы или в центре города.

Цена. Апартамент может стоить дешевле квартиры в этом же районе. Земля под нежилые объекты дешевле, проектировать нежилой комплекс проще, а у застройщика нет расходов на инфраструктуру.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/opasnosti-apartamentov/

Основные претензии инвесторов к застройщику

Как повлиять на застройщика,  если вместо детской площадки к жилому дому строят парковку для офиса?

Что нужно знать, на что обратить внимание и какие вопросы задать, покупая квартиру на этапе строительства.

Главное — репутация

На этапе выбора объекта для инвестирования особо пристальное внимание следует обратить на репутацию застройщика. Именно это, а не расположение, класс дома или стоимость квадратного метра должно быть ключевым фактором выбора. Во всяком случае, до тех пор, пока строительство будет финансироваться за средства инвесторов, а сами они не будут полностью защищены законом.

Идеального застройщика в Украине пока нет. А тех, которые есть, условно можно разделить на 4 группы:

– Строят хорошо или хотя бы удовлетворительно, существенно не нарушая действующие строительные нормы; сдают объекты вовремя или с незначительной задержкой. Это крупные строительные компании с хорошей репутацией – их на рынке недвижимости Украины немного, и квадратные метры в возводимых ими объектах стоят дорого.

– Застройщики, которые хоть с трудом и не вовремя, но достраивают всегда. Это относится, главным образом, к «Киевгорстрою» и другим крупным, в прошлом государственным или муниципальным компаниям. Несмотря на массу нареканий, доверием они пользуются не меньшим, чем представители первой группы, хотя цены у них несколько доступней.

– Компании с сомнительной репутацией.

Речь идет не об однодневках, собравших деньги инвесторов и исчезнувших, а о компаниях, строящих с многочисленными нарушениями, в результате которых их объекты просто не принимает комиссия.

Впрочем, как ни странно, инвесторов они находят легко, даже среди тех, кто хорошо знаком с их репутацией — в первую очередь, благодаря более низким, чем у конкурентов, ценам.

– Компании без репутации — новички на рынке. Здесь стоит быть особенно внимательным. Среди таких компаний могут быть как частные застройщики, которые таки построят качественно и вовремя, так и представители предыдущей группы после ребрендинга.

Однако даже хорошей репутации застройщика слепо доверять не стоит. При покупке квартиры необходимо уделить внимание и другим важным моментам.

Чья земля?

Например, кому и на каких условиях принадлежит земельный участок, на котором ведется строительство. Важно, насколько законно произведен землеотвод, принадлежит ли земля застройщику, Фонду финансирования строительства (мало ли!) или вовсе арендована у частного лица.

Если земля принадлежит частному лицу, перевести ее в совместную собственность владельцев дома после окончания строительства будет проблематично. В украинской практике нередки случаи, когда строительство дома велось на земле, которую застройщик получил в результате самозахвата.

Иногда суд постановляет такие дома снесли, как это было с печально известным «Печерским бастионом»

Но даже если землеотвод произведен с соблюдением всех правил, имеет смысл проверить разрешительную документацию на строительство: есть ли у застройщика соответствующая лицензия и разрешение на строительство, соответствует ли дом заявленному классу сложности (разрешение на строительство пяти- и 25-этажного дома — это совсем разные разрешения), а количество этажей — проекту, на который разрешение получено.

Наконец, перед заключением сделки поинтересуйтесь у застройщика, каким образом оформляется покупка квартиры в заинтересовавшем вас объекте.

Пока дом не построен, он никому не принадлежит, а продажа квартир застойщиком осуществляется либо через покупку облигаций и резервирование за вами выбранной квартиры, либо через долевое участие в Фонде финансирования строительства. Других законных схем в Украине сегодня не существует!

После выбора подходящей квартиры и заключения договора, остается ждать введения дома в эксплуатацию. И на этом этапе у инвесторов часто возникают отдельные претензии к застройщику.

ЖЭК или ОСМД

Одна из них связана с передачей дома на баланс ЖЭКа. Плачевное состояние украинского ЖКХ давно уже стало притчей во языцех.

Хорошо, если в жилом комплексе есть собственный ЖЭК, предоставляющий услуги на прозрачных условиях, или в доме изначально создается ОСМД, подписывающее договоры на обслуживание с выбранной эксплуатационной конторой.

Но бывает и так, что застройщик обязывает инвесторов подписывать договор с ЖЭКом или, при оформлении права собственности на квартиру, предлагает инвесторам отказаться от права собственности на помещения общего пользования в доме.

Пожалуй, все помнят прецедент с ЖК Riviera Riverside , когда застройщик обязал владельцев квартир подписывать договор со «своим» ЖЭКом на 20 лет, в результате чего после заселения дома жильцам приходили баснословные счета за коммунальные услуги.

Опыт показывает, что ОСМД на сегодняшний день – самое эффективное решение: жители могут не только непосредственно влиять на решение тех или иных вопросов, но и коллегиально принимать решения о расходовании средств ОСМД. А ежемесячные расходы при этом меньше.

Однако вопрос функционирования ЖЭКов и ОСМД в Украине до конца не урегулирован. Юристы, специализирующиеся в данном вопросе, утверждают, что порядок в ЖКХ чиновникам просто не выгоден, потому рассчитывать на него в ближайшее время не приходится. А опытные инвесторы советуют, если и заключать договор с ЖЭКом, то на минимальный срок, а затем уж коллегиально решать вопросы обслуживания дома.

Случаются и другие проблемы, связанные с ЖКХ. Например, если дом вводится в эксплуатацию зимой, не так просто подключить в нем отопление, а значит — и начать ремонты в квартирах. С этой проблемой недавно столкнулись инвесторы ЖК на ул. Богатырской

Вместо детского сада — высотка, вместо сквера — сплошная парковка

Еще одна распространенная претензия к застройщикам связана с инфраструктурой и обустройством комплекса.

Особенно, когда речь идет не о торговых центрах, супермаркетах и спорт-клубах, то есть, коммерческих помещениях, за которые тоже кто-то заплатит, а о социальных объектах, вроде детской площадки, сквера или детского сада.

Обычно застройщики предлагают покупателям красочную картинку будущей придомовой территории, однако после окончания строительства благополучно забывают привести прилегающую к дому территорию в обещанный вид. Хорошо, если детскую площадку установят — а об озеленении уже приходится думать жильцам.

Но бывает и того хуже. Например, застройщик комплекса «Молодежный квартал» на Осокорках обещал построить на его территории детский сад. В итоге, на этом месте выросла еще одна многоэтажка. И едва ли такая проблема как-то решаема — в договоре о покупке квартиры обычно вопросы социальной инфраструктуры не оговариваются.

Отдельная тема — паркинг. Ладно, если есть подземный, но таковые большей частью предусмотрены в комплексах бизнес-класса и выше, да и стоят места в них немало.

А вот жителям домов эконом-класса приходится довольствоваться наземной парковкой у дома, места на которой для всех машин, конечно же, нет.

Например, дворы новостроек на Позняках каждый вечер превращаются в сплошные парковки, но многим места все равно не хватает — приходится парковаться вдоль улиц.

Впрочем ситуацию с парковкой легко предугадать и на этапе строительства: все зависит от плотности застройки прилегающих улиц, этажности дома и наличия или отсутствия подземного паркинга.

Сроки, сроки, сроки…

Введение дома в эксплуатацию и его заселение — это совсем разные вещи. В среднем между первым и вторым этапом проходит полгода, а иногда и больше. Связано это с передачей дома на баланс ЖЭКа или ОСМД и выдачей правоустанавливающих документов. Без них ключи от квартиры вам никто не выдаст, а следовательно ни начать ремонт, ни заселиться в квартиру вы не сможете.

При этом, претензий к застройщику и не предъявишь — дом сдан вовремя. А инвесторы за те же полгода теряют немалые деньги: кто-то снимает квартиру и вынужден этот период платить недешевую аренду, а кто-то собирался сдавать в аренду купленную квартиру — и теряет примерно столько же.

Потому, рассчитывая на купленную квартиру, добавляйте к заявленному застройщиком сроку еще минимум полгода.

Дополнительные затраты

Есть еще один аспект, с которым сталкиваются покупатели на этапе ввода дома в эксплуатацию.

Даже если вы оплатили в отделе продаж полную стоимость вашей будущей квартиры, не надейтесь, что теперь вам ее передадут в собственность без дополнительных затрат.

Прежде всего, реальная площадь квартиры может быть больше той, которую вы оплатили, исходя из плана. Ненамного — 1-2 метра, но учитывая стоимость «квадрата», доплатить 2-3 тысячи долларов, скорее всего, придется.

Но это еще не все дополнительные платежи. Зачастую, продавая квартиры на этапе строительства, застройщик создает Фонд инвестирования, на который после окончания строительства оформляется право собственности на дом.

И только после этого заключаются договора купли-продажи с инвесторами, а инвестиционный взнос засчитывается в сумму оплаты. При заключении сделки покупателю придется заплатить еще госпошлину и взнос в пенсионный фонд — по 1 % от стоимости квартиры.

А также оплатить услуги нотариуса, который оформит право собственности и внесет данные о собственнике в реестр — еще около 2000 грн.

Впрочем, это еще мелочи. Бывает и так, что застройщик, продавший квартиры на этапе котлована, требует от инвесторов доплатить за купленные квадратные метры, чтобы просто достроить дом.

Это только самые распространенные проблемы, возникающие у покупателей квартир в новостройках на этапе строительства. Бывают и другие, связанные, например, с мелкими несоответствиями отдельных элементов дома проекту. Или с ограничениями со стороны застройщика, прописанными в договоре.

Например, в упомянутом ЖК на Богатырской или возводимом той же компанией ЖК «Відпочинок» жильцам, согласно договору, запрещено самостоятельно производить остекление балконов, чтобы не повредить общий архитектурный облик. В других комплексах с той же целью кондиционеры разрешено устанавливать только внутри балконов.

Как первое, так и второе не очень то удобно для отдельных квартировладельцев.

Нередко возникают и проблемы с несоблюдением строительных норм, несоответствием качества материалов заявленным, состоянием отделки , которое также может повлечь существенные непредвиденные траты, длительной задержкой ввода дома в эксплуатацию… И, к сожалению, проблемы эти будут возникать до тех пор, пока самой распространенным видом покупки жилья на первичном рынке будет покупка на этапе строительства посредством обходных схем.

 Наталия Рева , © domik.net, 2013
 Domik.net-недвижимость

Источник: https://stroyobzor.ua/news/84140.html

Придомовая территория многоквартирного дома. Права и обязанности жильцов дома

Как повлиять на застройщика,  если вместо детской площадки к жилому дому строят парковку для офиса?

В условиях современной жизни важно знать, какая роль отведена придомовой территории вашего дома, а также кто отвечает за поддержание порядка на ней.

Интерес к этой теме совсем не праздный, так как содержание в нормальном виде земельного участка требует от собственников определенных расходов, но при умелом распоряжении этим ресурсом близлежащий участок может стать и хорошим источником доходов.

Так что такое ─ придомовая территория многоквартирного дома и как ее грамотно эксплуатировать?

Приобретая квартиру, каждый дольщик точно знает, что после завершения сделки он станет полноправным хозяином жилья. Но при этом далеко не каждый новосел задумывается о том, кому принадлежит прилегающая к дому территория.

По простой логике она должна быть собственностью жильцов построенного на ней многоквартирного дома, ведь придомовой участок с его скверами, лавочками и детскими площадками изначально планировался для отдыха людей, проживающих в доме.

На практике вместо жильцов близлежащую к дому территорию нередко используют все кто угодно и на свое усмотрение. Вместо спортивной площадки вырастает магазин, а на месте сквера – еще одна новостройка. Могут ли жильцы стать полновластными хозяевами придомовой территории?

Состав и площадь придомовой территории

Придомовая территория многоквартирного дома – это земля, располагающаяся вокруг жилого дома, которая определена и закреплена за ним землеустроительной и градостроительной документацией в рамках отведенного участка.

Кроме самого дома, на этой территории могут находиться принадлежащие дому сооружения и необходимые для эксплуатации многоэтажки и удовлетворения потребности ее жильцов и арендаторов нежилые помещения.

Поддерживать ее состояние в нормальном виде должны жильцы многоквартирного дома, который построен на этом участке, потому что она является их совместной собственностью.

Придомовую территорию собственникам квартир в многоэтажке передают бесплатно, хотя она и считается объектом налогообложения. Размер налога для каждого жильца зависит от количества квартир в доме, между которыми он распределяется пропорционально.

Площадь, границы территории и другие ее параметры отображают в кадастровом паспорте. На основании этих данных управляющие компании проводят расчет расходов на уборку этого участка.

Если нет соответствующего оформления придомового участка, то его содержание обеспечивает администрация муниципалитета.

Как определяется придомовая территория многоквартирного дома? Размеры придомового участка определяются на основе существующей плотности окружающей застройки, количества этажей в жилом доме, наличия дорог общего пользования.

Минимальным размером придомовой территории принято считать участок, равновеликий площади самого дома. Размеры придомовой территории определяют по специальным формулам. За основу берут формулу, где нормативная площадь придомового участка МКД вычисляется произведением общей площади помещений дома на удельный показатель земельной доли на 1 кв.

м жилья с учетом этажности и возраста здания. Фактически же площадь земельного участка определяет расположение всех других объектов по отношению друг к другу, территория, которая была выделена застройщику на строительство зданий и прочие аспекты. Придомовая территория не всегда находится на кадастровом учете.

В таких случаях используют данные техпаспорта земельного участка.

Придомовой участок ─ территория единая, и выделить из нее часть в распоряжение отдельного подъезда или для продажи отдельной квартире нельзя. Согласно Правилам содержания общего имущества многоквартирного дома (№ 491 от 13.08.2006) придомовая территория многоквартирного дома состоит из:

  • участка земли, где возведено строение;
  • элементов озеленения и прочего благоустройства;
  • детских и спортивных площадок;
  • сушилок для белья;
  • коллективных автостоянок;
  • пожарных проездов;
  • трансформаторных подстанций;
  • тепловых пунктов;
  • других объектов, необходимых для нормальной эксплуатации дома.

Все перечисленные объекты должны быть расположены в пределах границ, которые указаны в кадастровом паспорте. Управление своим участком собственники могут доверить:

  • домовому комитету (самостоятельное управление),
  • ТСЖ или другой специальной некоммерческой организации;
  • управляющей компании.

Использование земельного участка при доме

Ограничивать доступ к территории вокруг дома ее собственники права не имеют, как и чинить любые препятствия для обслуживания инженерных коммуникаций и обустройства участка.

У них есть возможность передавать часть площади в аренду, размещать на ней рекламные щиты, оборудовать платную стоянку.

Вырученные деньги можно использовать для общедомовых потребностей: ремонта дома, частичной оплаты коммунальных услуг и т.п.

Судьба придомовой территории многоквартирного дома – строительство детских и спортивных площадок, высадка деревьев, обустройство парковок и установка ограждающих столбиков – решается только на общем собрании владельцев жилья. Так же коллективно распределяется и полученная прибыль.

Для того, чтобы решение было правомочным, участвовать в ании должна половина всех проживающих в доме, пропорционально по каждой квартире. Если после установки ограждения на участке нарушаются права людей, проживающих в соседних домах, то согласно решению суда на придомовую территорию может быть наложен сервитут.

После таких мер (если нет иного прохода) соседи получают свое законное право свободно перемещаться по вашему земельному участку.

Плюсы и минусы оформления в собственность придомового участка

Стоит ли оформлять придомовую территорию в собственность? Аргументы «за»:

  • защита двора от незаконного строительства – магазинов, автозаправок, жилых домов;
  • получение прибыли с дальнейшим распределением ее на благоустройство двора и ремонт подъездов;
  • приватизация участка бесплатная.

Выделение придомовой территории в общую долевую собственность дает жильцам право использовать ее по своему усмотрению. Если по строительным нормам на придомовой территории многоквартирного дома можно оборудовать платную парковку, с автомобилистов можно получать неплохой доход.

Можно дать разрешение на установку киоска на территории двора и распоряжаться всем вместе арендной платой его владельца. Собственники придомовой территории имеют право требовать арендную плату с хозяев парикмахерских, супермаркетов и других заведений, которые располагаются на первых этажах с соответствующими подъездными путями и пристройками и переводить ее на счет дома.

Аргументы «против»:

  • необходимость платить налог на землю;
  • на участке можно размещать только детские и спортивные площадки, а также гаражи для инвалидов и участников ВОВ:
  • ремонт и содержание территории (в том числе и дорог, внутридворовых проездов) теперь осуществляется за счет собственников дома.

Пока дороги и придомовая территория находится в муниципальной собственности, их кое-как латают из городского бюджета. Кстати, ямочный ремонт 1 кв. м асфальта обходится в 700 рублей, а капитальный – в 1000 рублей.

Кому принадлежит придомовая территория многоквартирного дома и кто и за что должен платить? Придомовая территория принадлежит жилому дому, ее содержание и эксплуатация осуществляются вместе с домом из одного источника, то есть за счет владельцев жилья. В соответствии со ст.

158 Жилищного кодекса владелец жилого помещения в многоквартирном доме должен принимать участие и в расходах на содержание общего имущества пропорционально своей части в праве общей собственности. А она в свою очередь соразмерна общей площади квартиры, которая принадлежит ее собственнику.

Схема проста – чем больше жилплощадь, тем более высокую плату за содержание придомового участка ее владелец обязан вносить. Так зачем нужна эта приватизация?

Необходимость приватизации земельного участка МКД

Появление на придомовой территории нового жилого дома, заправки или супремаркета – обычное явление. И происходит это за счет сокращения детских площадок и зеленых зон отдыха. Самое печальное, что жильцы повлиять на ситуацию не могут никак, даже при обращении во все компетентные органы. Если по закону земля вам не принадлежит, значит, ей будет распоряжаться кто-то другой.

Но если земля оформлена в собственность владельцев жилья, то без разрешения собственников никто и ничего построить на ней не сможет. Приватизация земли у дома четко обозначит границы придомовой территории, что позволит скорректировать стоимость уборки и благоустройства участка. Всем, наконец, станет понятно, куда уходит их ежемесячная плата.

Это так сказать, верхушка айсберга.

Большинство свои квартиры сейчас приватизирует, и если вдруг с домом происходит стихийное бедствие (пожар, взрыв газа) или просто жилье будет в аварийном состоянии от старости, надеяться на новые квартиры от государства сегодня не приходится. В такой ситуации землю можно продать, чтобы возместить свои убытки и не оказаться на улице. Если аргументы убедительные, стоит узнать, как оформить права жильцов на свою территорию.

Заявите о правах на участок

Закон предусматривает три способа для определения площади придомовых участков: первый – для новостроек, второй и третий – для домов, построенных уже давно.

В первом варианте МКД проходит обязательную процедуру кадастрового учета, во время которой устанавливаются размер и границы придомовой территории, и только после этого дом сдают в эксплуатацию.

Формирование земельного участка проводит застройщик, соответственно и стоимость работ включается в стоимость приобретаемого жилья.

Если близлежащая к дому территория переходит жильцам в общую долевую собственность бесплатно (для старых многоквартирных домов, введенных в эксплуатацию в советское время, до появления Жилищного кодекса (1.03.2005), то используют два других варианта: когда территория уже находится на кадастровом учете и другой, когда земля не зарегистрирована. Здесь есть некоторые нюансы относительно участков, которые состоят на государственном учете в кадастре.

Если территория была сформирована до начала действия Жилищного кодекса, то формально для перехода в долевую собственность вроде бы ничего не нужно.

Но на практике жильцы должны обратиться в Федеральную регистрационную службу для регистрации своего права долевой собственности на придомовую территорию. На языке юристов такая регистрация является не правоустанавливающей, а правоподтверждающей.

Это означает, что все права и обязанности владельца по отношению к своей территории жильцы дома приобретают независимо от реристрации.

Второй вариант наиболее распространен: придомовая территория не сформирована (это означает, что в кадастровом учете на нее документов нет) до появления Жилищного кодекса. Для бесплатного перехода в общую долевую собственность такой территории надо соблюдать общий порядок его оформления:

  1. Принять решение о необходимости сформировать территорию и провести кадастровый учет (решение принимается общим собранием владельцев жилья).
  2. Подготовить заявление для соответствующих органов о передаче территории из муниципальной (государственной) собственности в собственность владельцев жилья.
  3. Обратиться с документами на государственную регистрацию права общей долевой собственности на придомовую территорию в местное отделение кадастра.

Чиновники рассматривают заявление и формируют земельный участок с постановкой на кадастровый учет. После этой процедуры территория переходит в собственность жильцов дома (бесплатно).

Проведите перерасчет содержания и благоустройства участка

В перечень услуг по благоустройству и санитарному содержанию участка входит:

  • уборка придомовой территории;
  • вывоз мусора и снега;
  • обустройство и уход за газонами;
  • разбивка клумб и уход за цветами в летний сезон;
  • изготовление металлической ограды для территории дворов;
  • оборудование детской площадки (горки, песочницы);
  • чистка и покраска фасада (облицовки, решеток, ворот, скамеек).

Нареканий на качество оказания этих видов услуг всегда было достаточно, особенно зимой, когда снежные заносы не позволяют нормально выбраться из дома, да и несвоевременная уборка участка летом или срыв графика вывоза бытовых отходов также нередкое явление.

Естественно, если услуги или выполненные работы не соответствуют заявленному уровню, компания должна пересмотреть расценки на оплату. Заявление на пересмотр тарифов (с обязательной регистрацией) собственники участка направляют письменно не позднее 6 месяцев после замеченного нарушения.

Основанием для уменьшения размера оплаты за ухудшение качества содержания общего имущества будет акт, отражающий все факты оказания услуг не на должном уровне, который составляют собственники и управляющая компания.

Законодательное несовершенство

Качество содержания и благоустройства придомовых территорий многоквартирных домов – проблема не единственная для его собственников. По общим формулам площадь придомового участка не должна быть меньше площади всего МКД, чаще она бывает намного больше.

Документы, по которым сегодня проводят все расчеты, после введения Жилищного кодекса РФ морально устарели, чем с успехом пользуются на местах некоторые муниципальные власти.

В некоторых городах на собственников придомовой территории вешают несоразмерно огромные площади земли, которые к их жилому дому никакого отношения не имеют. Ряд других населенных пунктов (например, Ростов) ударились в другую крайность, оставляя жильцов МКД без придомовой территории вообще.

Президент поручил подготовить нормативный документ с новыми принципами формирования придомовой территории под МКД, но и сегодня земля по-прежнему является объектом спекуляций и самоуправства.

Приватизировать придомовую территорию многоквартирного дома не всегда просто, зато в итоге жильцы будут уверены, что распоряжаться землей возле своего дома будут только они.

Источник: https://domananeve.ru/info/operacii-s-nedvizhimostju/pridomovaya-territoriya-mnogokvartirnogo-doma-kak-eyu-pravil-no-rasporyadit-sya.html

Вопросы по закону
Добавить комментарий