Как принудить застройщика к исполнению обязательств?

Неустойка по срокам строительства коттеджного посёлка: чем выгоден застройщику договор инвестирования

Как принудить застройщика к исполнению обязательств?

Ксения Новикова

Как установлено Гражданским кодексом РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признаётся определённая законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определённой законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность её уплаты соглашением сторон. Позиция Верховного Суда РФ, Высшего Арбитражного Суда РФ говорит о том, что неустойка ― это способ обеспечения исполнения обязательств, мера имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, средство возмещения потерь кредитора.

В соответствии с Федеральным законом от 30.12.

2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее ― Федеральный закон № 214-ФЗ), объект долевого строительства ― жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства (ст. 2).

Коттеджный посёлок, исходя из системного толкования положений п. 2 ст. 2 Федерального закона № 214-ФЗ, ст. 130 ГК РФ, следует отнести к «иным объектам недвижимости», на которые распространяется действие Федерального закона № 214-ФЗ.

Юридически значимым обстоятельством в данном случае является тот факт, что коттеджный посёлок, исходя из разрешительной и проектной документации, является единым обособленным комплексом как совокупность объектов, объединённых единым функциональным предназначением. В указанный обособленный комплекс включается имущество как в виде жилых домов, так и в виде объектов инфраструктуры, предназначенных для обслуживания домов и удовлетворения потребностей жителей посёлка.

При этом то обстоятельство, что в состав коттеджного посёлка входят жилые дома, каждый из которых представляет собой отдельный объект недвижимости, с учётом единства функционального назначения ― создание жилого комплекса с автономной территорией с объектами благоустройства, не исключает возникновения между застройщиком и гражданами, участвующими в финансировании коттеджного поселка, отношений, основанных на Федеральном законе № 214-ФЗ.

Мнение об отсутствии у участников строительства коттеджного посёлка права общей долевой собственности на общее имущество, которое свидетельствовало бы о создании единого объекта, ошибочно, поскольку комплекс недвижимого имущества как единое целое может существовать не только в форме конструктивно прочно связанных друг с другом конструкций, но и в виде обособленного имущества, объединённого единым функциональным назначением, что имеет место в коттеджном посёлке.

Имущество, которое по условиям договора долевого участия после окончания строительства передаётся в общедолевую собственность, как раз и свидетельствует о едином функциональном назначении всего объекта.

Учитывая вышеизложенное, в случаях, когда в коттеджных посёлках застройщики нарушают сроки строительства, взыскание неустойки осуществляется в соответствии с требованиями Федерального закона № 214-ФЗ, а также Закона РФ от 07.02.

1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Как известно, одной из основных целей принятия Федерального закона № 214-ФЗ является защита прав граждан и физических лиц, приобретающих квартиры и (или) иные объекты недвижимости на условиях долевого строительства.

Согласно статье 6 Федерального закона № 214- ФЗ, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трёхсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Однако, несмотря на очевидное правовое регулирование, нередки случаи, когда при строительстве коттеджей вместо договора участия в долевом строительстве заключаются договор инвестирования и предварительный договор купли-продажи недвижимости, что является своеобразным уходом от Федерального закона № 214-ФЗ и является значительным минусом в гарантиях прав приобретателей коттеджей.

Исходя из анализа содержания договоров инвестирования и предварительных договоров купли-продажи недвижимого имущества (заключаемых чаще всего по стандартным условиям с отличиями, не носящими сущностного характера) с учётом норм законодательства и судебной практики по спорам, связанным со строительством и взысканием неустойки за просрочку строительных работ, с большой вероятностью можно сделать вывод, что проблема при разрешении спора будет сводиться к доказыванию необходимости применения к правоотношениям по данным договорам законодательства о защите прав потребителей и Федерального закона № 214-ФЗ. Анализ судебных актов по делам, связанным с заключением сторонами предварительных договоров купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем, а также договоров инвестирования (вместо заключения договора участия в долевом строительстве), показывает, что суды нередко применяют к указанным правоотношениям нормы ГК РФ, а не законодательство об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

Гражданский кодекс РФ в части возможности взыскания неустойки за нарушение сроков строительства отсылает к условиям договора (ст. 330, п.п. 1 и 2 ст. 405, п. 3 ст. 708 ГК РФ).

Однако на практике ни предварительными договорами купли-продажи, ни договорами инвестирования условия о санкциях за просрочку выполнения работ не предусматриваются.

В предварительном договоре, например, речь может идти об ответственности покупателя за нарушение обязательства по внесению денежных средств за создаваемую недвижимость, а также об обязательстве продавца при расторжении договора в этом случае вернуть денежные средства покупателю за вычетом определённых сумм (задатка, пени).

Закон РСФСР от 26 июня 1991 года № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» и Федеральный закон от 25 февраля 1999 года № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» не позволяют взыскать с застройщика законную неустойку за просрочку исполнения обязательства (просрочку выполнения работ).

Нужно иметь в виду, что на практике при одновременном заключении и предварительного договора купли-продажи, и договора инвестирования может иметь место привязка условий указанных договоров друг к другу, договоры даже содержат одинаковые суммы и условия оплаты.

При этом в последнем договоре может содержаться условие, в соответствии с которым обязательства инвестора (покупателя) по оплате считаются исполненными после подписания сторонами акта об исполнении обязательств.

Однако в действительности застройщик может подписать с инвестором акт под другим названием: «акт сверки по договору инвестирования».

Как видно, этот акт составляется не к предварительному договору, а к договору инвестирования, поэтому ответчик при возникновении спора станет ссылаться на то, что оплаты по предварительному договору вовсе не было. Это крайний случай, с учётом того, что оба договора могут иметь одинаковые номера и даты, заключаться в отношении одних и тех же объектов, однако такой аргумент ответчика вполне допустим.

Исходя из содержания заключаемых с гражданами договоров инвестирования и предварительных договоров купли-продажи будущей жилой недвижимости (коттеджей) существует риск того, что ответчик будет утверждать, а суд признает при толковании, что воля сторон при заключении этих договоров направлена на участие сторон (и в частности инвестора — гражданина) в соинвестировании строительства и на заключение основного договора купли-продажи недвижимого имущества в будущем, а не на финансирование строительства исключительно инвестором (покупателем). Следовательно, к отношениям сторон должен применяться ГК РФ, которым взыскание законной неустойки за просрочку исполнения обязательства не предусмотрено. Эти выводы могут следовать из предмета и содержания предварительного договора, а также из договора инвестирования, в котором может предусматриваться использование кредитных средств для строительства и участие инвестора-застройщика в инвестициях не только путём привлечения средств инвестора, но и собственными средствами (хотя действительность такого участия может быть проверена в ходе судебного разбирательства).

В целом, решение конкретного дела зависит от фактических обстоятельств с учётом вины должника (ст. 401 ГК РФ). Тем не менее при наличии ст. 333 ГК РФ существует вероятность снижения размера неустойки судом, поэтому итоговый размер неустойки, если она будет взыскана, непредсказуем и может быть значительно ниже заявляемого истцами.

Источник: https://www.top-personal.ru/estatelawissue.html?907

Договорная безопасность

Как принудить застройщика к исполнению обязательств?

Наверное, по этой причине законодатель посчитал излишним специально урегулировать отношения в этой сфере.

Всем, кто работает в ней, было предложено руководствоваться общими нормами гражданского законодательства. Однако и сегодня дольщиками финансируется значительное число объектов. При этом отсутствие установленных государством четких “правил игры” на этом рынке создает серьезные проблемы для инвесторов, застройщиков и подрядчиков.

Одна из них заключается в том, что существующая ныне административная процедура наделения статусом застройщика ведет к тому, что застройщик чувствует свою полную безнаказанность. И заставить его что-то делать практически невозможно.

Без санкций никуда…

Способы судебной защиты прописаны в статье 11 ГК. На практике самыми действенными оказываются те, в результате применения которых по иску можно добиться взыскания экономических санкций – пени, процентов, штрафов.

Тем более установление санкций необходимо в договорах долевого строительства. Надо признать, что сегодня застройщики могут делать все что угодно, в том числе прекращать строительство уже практически завершенного объекта.

В данном случае вопрос о предъявлении исков о понуждении к исполнению обязательств является весьма спорным. Если иск заявлен о понуждении к исполнению обязательств по договору долевого строительства, то такие иски не стоит рассматривать, потому что они малополезны в плане правовой защиты.

Исполнение решений судов по неимущественным спорам, в том числе о понуждении к исполнению обязательств, является весьма проблемным. По таким решениям не выдаются судебные приказы, и заставить застройщика, например, достраивать объект или совершать иные действия не может никто.

Правда, в п. 3 ст. 24.10 КоАП установлено, что неисполнение должником в установленный судом срок судебного постановления или иного акта, обязывающего должника совершить определенные действия, влечет наложение штрафа на юрлицо в размере до 1.000 БВ.

Правом составления протоколов об этом правонарушении обладает прокурор.

Пока такой механизм не действует, но, по моему мнению, имеется возможность его использовать для того, чтобы застройщики стали более ответственно относиться к исполнению своих обязательств.

Поэтому важно, чтобы в договоре был четко прописан механизм применения экономических санкций. Вопросы, связанные с передачей помещений, с регистрацией застройщика, созданием объектов строительства и т. д., приводят к судебным спорам, потому что стороны плохо прогнозируют дальнейшее развитие событий и не прописывают в договоре внятные и побуждающие к действиям экономические санкции.

В договоре необходимо предусматривать меры ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств, в том числе за нарушение сроков строительства, а также за нарушения сроков регистрационных действий.

Документация по списку.

В последнее время в судах увеличилось число исков о понуждении застройщика передать документы, необходимые для регистрации права собственности, в тех ситуациях, когда застройщик по различным основаниям уклоняется от их передачи.

Необходимо подчеркнуть, что требовать исполнения какого-то обязательства можно только в том случае, если оно предусмотрено договором. То есть в договоре должен содержаться пункт о том, что при таких-то обстоятельствах застройщик обязуется передать инвестору следующие документы. В других ситуациях указанные иски не имеют перспективы.

При этом список документов, указанный в договоре как подлежащий передаче инвестору, должен соответствовать тому комплекту, который предусмотрен законодателем для совершения регистрационных действий. Поэтому, заключая договор и предусматривая процедуру передачи недвижимости, необходимо исходить из установленного на законодательном уровне перечня административных процедур.

При рассмотрении исков о передаче документации исследуется и вопрос надлежащего исполнения обязательств по договору, поскольку если не исполнены обязательства по оплате, то передача документации состояться не может.

Вместе с тем исполнение решений суда о понуждении передать определенные документы весьма затруднительно, поскольку на практике судебный исполнитель часто не имеет возможности заставить застройщика совершить эти действия.

Взыскание убытков.

Подчеркну, что, пока объект не будет введен в эксплуатацию и зарегистрирован, взыскать что-либо с застройщика, кроме экономических санкций, очень сложно.

По ряду дел те инвесторы, которые пытались взыскивать санкции и понудить к исполнению обязательств, по сути, решали проблему, с одной стороны, простую, с другой – сложную.

Любой из них был готов взять на себя статус застройщика, если бы его в этом поддержали местные органы власти, завершил бы строительство и ввел объект в эксплуатацию.

Вместо этого мы получаем долгострой, когда все бегают за застройщиком, а он диктует свои условия.

При таких обстоятельствах структурированность договора и детальное прописывание в нем прав дают возможность предъявить такой иск, который имеет право на жизнь и является способом защиты. Суду гораздо легче понудить к определенному действию, если оно указано в определенном пункте договора.

Заключая любой договор, тем более такой высокорисковый, как договор долевого строительства, необходимо прогнозировать возможное развитие ситуации, учитывать те риски, которые могут возникнуть, и прописывать в договоре механизм возмещения возможных убытков, в том числе указывать, что убытки в любом случае подлежат возмещению в полном объеме.

Есть определенные правила взыскания убытков и основания, которые позволяют их взыскать, все они перечислены в статье 14 ГК. Исходя из содержания данной статьи следует, что для взыскания убытков необходимо доказать в суде факт их причинения, размер и прямую причинно-следственную связь между действиями лица, которое причинило убытки, и возникновением убытков.

Если наличие всех указанных составляющих подтверждается надлежащими доказательствами, то можно взыскать любые убытки. Если нет доказательств, то предполагаемые понесенные потери суд не может признать убытками.

Как правило, судом взыскиваются убытки в виде арендной платы, которую вносит инвестор, вынужденный арендовать другое помещение в связи с нарушением застройщиком сроков сдачи в эксплуатацию объектов, на которые рассчитывал инвестор, заключая договор долевого строительства. Не будут признаны убытками те расходы, которые сторона в любом случае понесла бы, например проценты по кредиту. Убытки – это те расходы, которые понесла сторона именно из-за ненадлежащего исполнения своих обязательств другой стороной.

Несколько слов об установлении платности за те денежные средства, которые перечисляются застройщику в качестве взносов на строительство объектов.

Все, что касается платности денежных средств, урегулировано нормами гражданского законодательства. Но если никаких оговорок по этому поводу не содержится в договоре долевого строительства, то применять ответственность по статье 366 ГК невозможно. Если в договоре будет установлена платность вносимых ресурсов, можно будет говорить о достижении соглашения по цене договора.

Я не рекомендовал бы экспериментировать с платностью вносимых ресурсов. Лучше предусмотреть договором ответственность и действенные механизмы, которые заставляли бы застройщика строить.

Дополнительные проблемы возникают, если инвестором по договору долевого строительства выступает ЧУП. По законодательству правом собственности имущества ЧУП обладает не предприятие, а его учредитель. В связи с этим складывается интересная ситуация, когда такой субъект обращается в суд за защитой своих прав, в том числе о признании права собственности.

Процессуально он может обратиться с таким иском, но впоследствии кадастровое агентство отказывает в регистрации за ним права собственности. В подобном случае необходимо правильно формулировать предмет иска, учредитель в таком споре должен привлекаться в качестве третьего лица.

Право собственности необходимо признавать за учредителем, а за УП – соответствующее вещное право.

Источник: http://www.belmarket.by/dogovornaya-bezopasnost

Застройщик навязал договор

Как принудить застройщика к исполнению обязательств?

Мой друг покупал квартиру у застройщика.

Вместе с договором долевого участия за 30 000 Р ему навязали услуги по регистрации права собственности, которую можно сделать самостоятельно.

Сергей Болдин

юрист, подал в суд на застройщика

По закону отказаться можно, но по факту пришлось соглашаться.

История произошла с моим другом, но юридическую поддержку, включая все суды, ему обеспечивал я. В статье расскажу, как друг заключил этот ненужный договор, как мы расторгали его через суд, сколько потратили времени и сколько получили денег.

Чтобы купить квартиру у застройщика, моему другу необходимо было заключить договор оказания услуг, по которому застройщик регистрировал договор долевого участия (ДДУ) и дополнительные соглашения в Росреестре. После сдачи квартиры застройщик должен был оформить право собственности на нее. За это в 2013 году он попросил 30 000 Р.

В договоре был оценен каждый этап оказания услуг: регистрация ДДУ стоила больше всего —15 000 Р, получение документов для регистрации права собственности на квартиру — еще 9000 Р.

Самый важный этап — это сама регистрация права собственности, но она стоила меньше всего — 6000 Р.

Я думаю, застройщик сделал так специально, чтобы основную часть денег по договору отработать сразу, как только его заключит.

Кроме того, закон о защите прав потребителей запрещает обуславливать приобретение одних услуг обязательным приобретением других. То есть нельзя для заключения ДДУ требовать заключения договора на его регистрацию.

Потребителю не могут запретить заключить один договор, пока он не заключит другой. Это касается в том числе кредитных договоров под залог недвижимости или автокредита. В кредите могут отказать только по условиям его выдачи, например, если у заемщика недостаточный доход. Банк не вправе отказать в кредите, потому что заемщик не заключил какой-то другой договор.

Исключение — договор страхования. Согласно статье 343 Гражданского кодекса заложенное имущество страхуют от рисков утраты и повреждения. Банк может попросить заемщика за свой счет застраховать предмет залога или иной страховой интерес. Это делается, чтобы обеспечить исполнение обязательств по договору, — так банк ограждает себя от рисков не вернуть деньги.

Если отказаться от договора страхования, банк вправе отказать в кредите или предложить менее выгодные условия. Это законно.

Другу было досадно отдавать деньги за навязанные услуги — на эти траты он не рассчитывал. Но спорить с застройщиком было бесполезно: менеджеры, которые сопровождали сделку, не слышали про нормы гражданского законодательства, а больше обсудить нарушения было не с кем. Поэтому друг согласился, подумав, что так будет быстрее.

Самостоятельно зарегистрировать право собственности можно было почти сразу после подписания акта приема-передачи. Друг не стал ждать застройщика и с моей помощью обратился к нему с предложением расторгнуть договор и вернуть оставшиеся деньги.

От договора возмездного оказания услуг можно отказаться в любое время, возместив исполнителю фактически понесенные расходы. Это правило установлено законом и не может быть изменено в договоре.

В ответ на наше предложение расторгнуть договор и вернуть деньги застройщик отдал нам все документы, которые нужны для самостоятельной регистрации права собственности, а для возврата денег предложил подписать соглашение о расторжении. Для этого нужно было приехать в офис застройщика еще раз и предварительно записаться на подписание соглашения.

В заявлении об отказе от договора мы указали банковские реквизиты, на которые застройщик должен был вернуть деньги за неоказанные услуги. Застройщик на заявление через 10 дней не ответил, тогда мы с другом решили восстановить справедливость через суд.

Пока мы ждали ответа, я помог другу самостоятельно зарегистрировать право собственности на квартиру — это можно быстро сделать через МФЦ. А могли бы ждать еще полгода.

Письмо застройщику о расторжении договора

От уплаты госпошлины за подачу иска потребители освобождены.

Как я уже сказал, заказчик должен компенсировать исполнителю фактически понесенные им расходы, поэтому в письме об одностороннем расторжении мы попросили застройщика подтвердить его фактические расходы. Но застройщик не ответил, поэтому размер фактических расходов мы посчитали неподтвержденным и в суде требовали возврата всей суммы по договору — 30 000 Р.

Застройщик оказал две услуги из трех: зарегистрировал ДДУ и дополнительные соглашения к нему и получил документы для оформления собственности. Получается, что 24 000 Р он отработал.

Но раз уж мы пошли в суд, я не стал давать фору застройщику, соглашаясь с тем, что он понес расходы, и решил, что пусть застройщик в суде сам доказывает их точный размер.

Сделать это он мог актами, которые мы подписывали после каждого этапа оказания услуг. Они действительно были подписаны на всю сумму — 24 000 Р.

В суд мы не ходили, потому что были уверены в победе, — в законе прямо предусмотрено наше право на отказ от договора. Мы решили не тратить время и в исковом заявлении просили суд рассмотреть дело без нас.

С точки зрения экономии времени решение не ходить в суд было правильным: из-за судебной волокиты с момента подачи иска до момента вынесения решения прошло 8 месяцев. Но это не помогло нам выиграть. Суд мы проиграли: нам отказали во всех требованиях.

Еще одной ошибкой суда было то, что он сослался на пункт договора, по которому в случае его расторжения в период оказания услуг по регистрации права собственности на квартиру денежные средства возврату не подлежат.

Но закон прямо говорит, что при расторжении договора оказания услуг деньги возвращаются — за вычетом фактически понесенных расходов.

Если в договоре с потребителем есть условие, которое ущемляет его права в сравнении с законом, такое условие недействительно.

Условия нашего договора о том, что его можно расторгнуть только по соглашению сторон да еще и не получить обратно деньги, противоречат закону и не могли применяться судом. Возможно, если бы мы ходили на заседания, нам бы удалось донести это до суда, и решение могло быть в нашу пользу. Но так как мы решили не тратить время на судебные заседания, пришлось тратить время на апелляцию.

Пункт 7.4 договора, согласно которому он может быть расторгнут только по соглашению сторон и в случае его расторжения в период оказания услуг по регистрации права собственности на квартиру денежные средства возврату не подлежат.

Этот пункт послужил причиной решения суда не в нашу пользу

Кроме того, есть еще ряд безусловных оснований для отмены решения.

Например, решение в любом случае отменят, если нет протокола судебного заседания или если стороны не были извещены о дате и времени судебного заседания.

В нашей ситуации суд не применил статью 16 Закона о защите прав потребителей о недействительности положений договора, которые ущемляют права потребителя в сравнении с законом. Это неправильное применение норм права и основание для отмены решения.

Мы жаловались на то, что суд руководствовался пунктами навязанного договора, которые противоречат закону. На заседание мы опять решили не ходить, но в этот раз суд вышестоящей инстанции с нами согласился и признал договор расторгнутым.

Апелляционный суд взыскал с застройщика оставшуюся часть денег по договору — 6000 Р, такую же сумму неустойки по закону о защите прав потребителей, штраф по тому же закону — 6250 Р, а еще 500 Р в качестве компенсации морального вреда и 1000 Р за составление искового заявления — меньше, чем я взял с друга. Всего получилось 19 750 Р — это почти ⅔ от суммы, уплаченной по договору, и более чем в три раза превышает сумму, которую застройщик был должен моему другу.

Через 4 месяца после решения вышестоящего суда мы получили исполнительный лист. Столько времени потребовалось для того, чтобы суд апелляционной инстанции изготовил определение об отмене решение суда первой инстанции и вернул его вместе с делом в нижестоящий суд, который выслал нам исполнительный лист.

В заявлении необходимо указать реквизиты своего банковского счета, ФИО, гражданство, реквизиты документа, удостоверяющего личность, место жительства или место пребывания, а также ИНН при его наличии. К заявлению нужно приложить исполнительный лист.

Через несколько дней деньги уже были на счете друга.

Заявление в банк об исполнении решения суда

  1. Если застройщик навязал договор возмездного оказания услуг, его можно расторгнуть в одностороннем порядке. Для этого не нужно подписывать дополнительные соглашения — достаточно письменно уведомить застройщика о прекращении договора по желанию заказчика.
  2. Штрафы и неустойки за расторжение договора возмездного оказания услуг незаконны.
  3. Условия договора оказания услуг о том, что его можно расторгнуть только по соглашению сторон да еще и не получив обратно деньги, противоречат закону.
  4. Если застройщик не вернул деньги после уведомления о расторжении, справедливость можно восстановить через суд.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/navyazali-dogovor/

Вопросы по закону
Добавить комментарий