Как приватизировать кооперативную квартиру?

Приватизация кооперативной квартиры, как приватизировать кооперативную квартиру

Как приватизировать кооперативную квартиру?

/ Жилищные споры / Приватизация кооперативной квартиры

Просмотров 395

Вторая половина 80-х годов прошлого века ознаменовалась появлением кооперативных квартир. До этого момента жилье принадлежало государству, а обычные люди имели право на проживание в квартирах. Понятия «частной собственности» еще не существовало. Однако с появлением первых жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) многие семьи получили возможность приватизировать недвижимость.

Стоит ли регистрировать кооперативную квартиру в 2021 году? Однозначно! Но процедура существенно отличается от приватизации, которую мы знаем сейчас. Оформление кооперативного жилья имеет ряд нюансов – настало время рассказать о них более подробно.

Что такое «кооперативная квартира»?

Основное отличие кооперативной квартиры от муниципального жилья – статус собственника. Кооперативное жилье изначально не принадлежит государству. Владельцем и распорядителем выступает юридическое лицо – ЖСК, куда входят так называемые пайщики. Члены ЖСК уплачивают паевые взносы, после чего могут стать полноправными собственниками квартир (п. 1 ст. 129 ЖК РФ).

Вместе с введением нового Жилищного кодекса в 2004 году, произошли изменения и в деятельности ЖСК. Им на смену пришли товарищества собственников жилья (ТСЖ).

Изменение организационной формы фактически не поменяло жилищные правоотношения среди пайщиков.

Но их «вежливо» попросили подтвердить факт выплаты пая не обычным свидетельством, а полноценным документом на владение недвижимостью – начиная с 2017 года, таким документом считается выписка из ЕГРН.

Для того, чтобы стать собственником кооперативной квартиры человеку нужно погасить паевой взнос. До тех пор пайщик имеет право только на проживание в кооперативной квартире. Заключать договор купли-продажи, дарения, обмена или завещания пайщик не сможет. Правда, допускается сдача квартиры в аренду (п. 1 ст. 128 ЖК РФ).

Нужно ли приватизировать кооперативную квартиру?

Разобравшись с тем, что такое кооперативная квартира, самое время обсудить – нужна ли приватизация или можно обойтись без нее?

Сразу скажем, что термин «приватизация» по отношению к кооперативной квартире – не применяется. Все потому, что такой вид жилья не является государственным – положения ФЗ № 1541-1 «О приватизации…» здесь не работают. Следовательно, приватизировать кооперативную квартиру не нужно.

Подробнее о статусе и особенностях приватизированного жилья читайте в нашей статье «Что такое приватизированная квартира?»

Но как подтвердить право собственности после выплаты паевого взноса? Пайщику потребуется пройти регистрацию недвижимости в Росреестре. Сразу после регистрации собственник получит выписку из ЕГРН.

Удобнее всего рассмотреть плюсы и минусы регистрации в таблице:

ПлюсыМинусы
Быстрота оформления права собственности – не нужно посещать местную администрацию; достаточно подготовить сведения о членстве в ЖСК (ТСЖ) и передать их в РосреестрОбязанность уплачивать ежегодный налог на недвижимость – размер налога устанавливается в зависимости от кадастровой стоимости жилья
Имущественные права: продажа, обмен, аренда, завещание, дарение кооперативной квартирыУвеличение коммунальных платежей
Свободная прописка/выписка родственников, друзей и третьих лиц
Право на супружеский раздел кооперативного жилья

Как видно, основное преимущество от приватизации кооперативной квартиры – возможность распоряжаться жильем по своему усмотрению. Впрочем, некоторых людей устраивает обычное проживание без регистрации права собственности. При таком раскладе в приватизации нет нужды.

Как приватизировать кооперативную квартиру

Окончательная выплата пая не является юридической гарантией имущественных прав на кооперативную квартиру. Утвердиться в правах собственника можно только в случае регистрации в Росреестре.

Прежде чем оформить кооперативную жилплощадь, соискатель должен:

  • убедиться, что выплатил паевой взнос в 100% размере – просрочки платежей могут привести к исключению из ТСЖ (п. 3 ст. 130 ЖК РФ);
  • определить время внесения последнего платежа – чтобы знать, где проставить штамп на справке об уплате пая.

Затем можно приступать к сбору документов и заявлений на регистрацию права собственности. Ниже мы рассмотрим алгоритм действий, где наглядно продемонстрируем, что оформление отличается от обычной приватизации квартиры.

Порядок действий

Осуществление регистрации кооперативного жилья подчиняется нормам жилищного и гражданского законодательства.

Как утвердить право собственности (алгоритм):

  1. Дождаться, пока дом будет введен в эксплуатацию.
  2. Оформить кадастровые документы на квартиру.
  3. Погасить паевой взнос в полном объеме (о чем свидетельствует справка).
  4. Собрать документы на регистрацию права собственности.
  5. Обратиться в ГБУ «Мои документы» и передать пакет в Росреестр.
  6. Получить выписку из ЕГРН о праве собственности на кооперативную квартиру (см. «Как выглядит документ о приватизации квартиры«).

Особых сложностей нет – в отличие от приватизации, оформление кооперативного жилья не требует контактов с администрацией. Это значительно сокращает сроки.

Процедура

Справка о выплате пая выдается в правлении ЖСК. Соискателю нужно обратиться непосредственно к председателю или секретарю. Выданный документ визируется в государственной инстанции:

  • если пай был выплачен до 1997 года – в БТИ;
  • если после 1997 года – в территориальном органе Росреестра.

Отметим еще одно важное обстоятельство: на одну кооперативную квартиру приходится один пай (п. 1 ст. 112 ЖК РФ).

Даже если жилплощадь занимают несколько человек, финансовое бремя возлагается на плательщика пая. Однако бывает, что пай выплачивает не один человек, а сразу несколько пайщиков.

Согласно такому раскладу кооперативная квартира также делится на несколько долей – пропорционально выплачиваемым частям.

Вопрос:

Здравствуйте!

Подскажите, пожалуйста! Хочу оформить право собственности на кооперативную квартиру. Выплачиваю паевой взнос, но пока возникли финансовые трудности.

Мой брат располагает средствами и предлагает помощь с выплатой. Но он хочет получить свою долю в этой квартире, хотя у него уже имеется отдельное жилье.

Как быть? Могу ли я переоформить договор с ЖСК на брата или вписать его в качестве второго пайщика?

Ответ:

Добрый день!

Членство в ЖСК, равно как и в ТСЖ оформляется единовременно на одного пайщика. Сейчас именно вы являетесь плательщиком, т.к. именно с вами заключен договор ЖСК. Включить в него брата вы не сможете, даже если он намерен помогать с погашением пая в финансовом плане.

Претендовать на кооперативную квартиру наравне с вами брат также не сможет. Попробуйте поговорить с братом: вероятно, он сможет одолжить вам недостающие суммы, а вы вернете ему их сразу после выплаты паевого взноса. Например, разменяв кооперативную квартиру.

Сделку нужно будет оформить в виде расписки, после чего заверить ее у нотариуса.

Документы

Утверждение права собственности на квартиру в доме ЖСК не представляет особых сложностей. Самое главное иметь на руках документы о членстве в кооперативе, а также справку о погашении паевого взноса.

Список документов:

  • копии + оригиналы паспортов пайщика и членов его семьи;
  • официальная справка о полном погашении пая (штамп ставится либо в БТИ, либо в отделении Кадастровой Палаты);
  • ордер на вселение в жилплощадь;
  • техпаспорт на кооперативную квартиру;
  • копия выписки из протокола собрания представителей ЖСК – подтверждает членство в кооперативе;
  • копия выписки из домовой книги (расширенная);
  • ИНН;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • свидетельство о браке – если в регистрации участвует супруг, а квартира считается совместной;
  • свидетельство о рождении детей (при необходимости);
  • завещание и свидетельства о наследовании – если после смерти пайщика права на квартиру перешли к его преемникам.

Пример протокола собрания членов ЖСК

Стандартный перечень может расширяться за счет документов ЖСК – речь идет об Уставе кооператива, протоколе собрания, техническом паспорте дома и т.д.

Если передавать документы через ГБУ «Мои документы», сотрудники сами наведут справки о ЖСК из архивных источников. Электронная база данных хранит сведения о зарегистрированных кооперативах – нужно назвать номер дела и наименование ЖСК. Поэтому, если организация уже имеется в базе, дополнительные документы не потребуются. Но лучше всего их подготовить – на всякий случай.

Развитие вспомогательных отделений упрощает взаимодействие граждан с государственными органами. Если раньше люди толпились в Росреестре в ожидании приёма, то сейчас документы подаются гораздо быстрее – с помощью ГБУ «Мои документы» или попросту МФЦ, которые имеются в каждом населенном пункте России. Рекомендуем приватизировать квартиру через МФЦ — подробная инструкций в нашей статье.

Подача заявления и документов занимает от силы 5-10 минут. Ожидание изготовления выписки из ЕГРН – от 7 до 14 рабочих дней, в зависимости от загруженности отделения Росреестра. Таким образом, регистрация права собственности на кооперативную квартиру длится 2-3 недели.

Расходы, налоги

Размер государственной пошлины за утверждение права на квартиру – 2 000 рублей с человека. Платеж является единоразовым. Его можно оплатить любым удобным способом: в кассе банка, через терминал, посредством сервиса Сбербанк Онлайн и т.д.

Если требуется обновить или изготовить техпаспорт на квартиру, придется отдать от 1 000 до 3 000 рублей (расценки БТИ зависят от региона). Расходы на получение учредительных документов ЖСК индивидуальны. Справка о погашении пая выдается бесплатно.

Налоговая ставка устанавливается в зависимости от суммарной кадастровой стоимости объекта.

Если цена составляет до 300 000 рублей – 0,1% от стоимости; если кооперативная квартира стоит от 300 000 рублей до полумиллиона – 0,3%; все, что свыше облагается налогом до 2% от инвентаризационной стоимости жилья. Средней ставкой можно считать 0,3%, т.к. большинство объектов подпадает именно под этот показатель.

Представим, что пайщик успешно вступил в ЖСК, получил квартиру, выплатил взнос за жилье и собирается зарегистрировать право собственности… но ему отказывают. Правомерны ли действия сотрудников Росреестра?

Отказы случаются, причем на первых порах они были очень частыми. Виной тому статус ЖСК, а также достоверность собранных документов.

Отказ в регистрации права собственности последует:

  1. Если дом был построен незаконно.
  2. Если ЖСК имело фиктивный статус.
  3. Если заявитель предоставил неполный пакет документов.
  4. Если от имени заявителя выступает лицо, не имеющее права на регистрацию (см. «Кто имеет право на приватизацию жилья«).
  5. Если у служащих имеются сомнения в подлинности документов.

Спорные вопросы предстоит решать совместно с администрацией. Нередко дело доходит до судебных разбирательств. Заявителю не обойтись без квалифицированной поддержки юриста. Если вы чувствуете, что не справитесь самостоятельно, обращайтесь к нашим юристам!

Нюансы приватизации

Процедура «приватизации» кооперативной квартиры – это выделение обособленного жилого помещения из общего имущества дома. Регистрация права позволит распоряжаться квартирой по своему усмотрению без оглядки на правление ЖСК (ТСЖ).

Особенности оформления кооперативной квартиры:

  1. Так называемая «приватизация» доступна только пайщику, который имеет членство в ЖСК.
  2. Если супруг вступает в кооператив в период семейной жизни, второй супруг автоматически приобретает право на жилое помещение – имущество, нажитое в браке, признается совместным и делится на равные доли между супругами в случае развода (ст. 35 и ст. 39 СК РФ).
  3. Члены семьи пайщика, даже если они проживали совместно с ним, не имеют права на кооперативную квартиру. Жилье может достаться им в качестве объекта дарения или наследства.
  4. Если пайщик выплачивает сумму паевого взноса, но умирает до регистрации права собственности – право может перейти к его наследникам. Например, если наследодатель оставит завещание, в котором включит в наследство кооперативное жилье (ст. 218 ГК РФ).
  5. Если пайщик умирает, но за ним числится долг – наследники не смогут погасить оставшуюся сумму, т.к. они не являются членами ЖСК. Впрочем, внесенный пай будет возвращен правлением кооператива. Жилое помещение останется в собственности ЖСК.

Как можно заметить, приватизацией кооперативной квартиры называется обычная регистрация права собственности в Росреестре. Воспользоваться привилегией могут исключительно пайщики.

Подтверждением их статуса служит справка о погашении пая, а также выписка из протокола общего собрания членов ЖСК.

Утвердившись в правах собственника, пайщик может продавать, обменивать, дарить, завещать и закладывать квартиру.

Источник: http://law-divorce.ru/privatizatsiya-kooperativnoj-kvartiry/

Право собственности на кооперативную квартиру

Как приватизировать кооперативную квартиру?

Как оформить право собственности на кооперативную квартиру

Обычному человеку трудно разобраться как с оформлением права собственности на приобретенную недвижимость, так и с тонкостями приватизации жилья, то что уж говорить об оформлении права на кооперативную квартиру. Вокруг последнего очень много мифов по незнанию наших сограждан. Надо подробнее разобраться.

Что же такое эти ЖСК?

ЖСК или жилищно-строительные кооперативы — это так называемое «наследие» с 80-х годов прошлого века, когда они начинали активно создаваться.

Сейчас застройщики при желании обойти определенные законодательные ограничения, начинают обращаться к ЖСК, как к механизму получения средств из консервативных граждан, не имеющих доверия к фондам финансирования строительства.

Согласно ЗУ «О кооперации» кооператив — это юридическое лицо, созданное физическими и (или) юридическими лицами, добровольно объединившихся на основе членства для ведения совместной хозяйственной или иной деятельности в целях удовлетворения своих экономических, социальных и других потребностей на основе самоуправления.

ЖСК создается с целью строительства жилого дома и обеспечением членов кооператива жильем. При вступлении в кооператив, член кооператива делает вступительный взнос, а в дальнейшем оплачивает еще и паевые взносы в размере, определенном уставом. За это он получает квартиру в бесплатное пользование для проживания вместе с семьей.

Но существует несколько мифов о кооперативах, которые нужно развенчать:

1. Обязательно нужна приватизация кооперативной квартиры? Термин «приватизация» к жилищно-строительному кооперативу имеет очень посредственное отношение, потому как приватизация — это отчуждение квартир и жилых помещений государственного фонда в пользу граждан.

А вот кооперативная квартира изначально относится к частной собственности и принадлежит кооперативу, а после выплаты паевого взноса, переходит в частную собственность члену кооператива.2. Все, кто проживают в кооперативной квартире являются ее владельцами? Этот миф тесно связан с предыдущим.

Потому, действительно, право на приватизацию государственного жилья имеют все члены семьи нанимателя, зарегистрированных в данной квартире. А вот в кооперативе право собственности приобретает только член кооператива, который выплатил паевые взносы. В случае если пай выплачивался в браке, квартира является совместной собственностью супругов.

При разделе имущества супругов (или человек), который находился в браке и участвовал в выплате паевого взноса, может получить свою долю в праве на квартиру или по общему согласию, или через суд. Права детей в данном случае защищены только на проживание в этой квартире.

В то же время, член кооператива вправе передать свой пай другому члену семьи, если это предусмотрено уставом данного кооператива.

3.Право собственности автоматически переходит к члену ЖСК после выплаты пая? Согласно ЗУ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обреминений» в редакции от 11.02.2010р.

, право собственности на недвижимость подлежит обязательной государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации. Вместе с тем, даже в случае, если пай был выплачен когда регистрация прав на недвижимость не была обязательной, на данный момент без государственной регистрации владелец не сможет распорядиться своим жильем.

Что надо делать, чтобы зарегистрировать право собственности на кооперативную квартиру:1. Обратиться к председателю правления кооператива и получить необходимые документы (в случае их отсутствия):— Ордер или выписка из решения райгосадминистрации о заселении в жилое помещение (оригинал и ксерокопия).

— Справки жилищно-строительного кооператива о членстве в кооперативе и полном внесении паевого взноса (в справке должны быть указанные дата, когда владелец был принят в кооператив, дата, когда был выплачен пай, подпись председателя кооператива и печать).2.

Далее обратиться в БТИ для изготовления технического паспорта на квартиру, с собой нужно взять весь подготовленный пакет документов, и паспорт с идентификационным кодом. Необходима нотариально заверенная доверенность, если оформлением занимается не владелец квартиры. Технический паспорт изготавливается после выезда инженера «на место» и проведения осмотра и обмера жилья.3.

Затем нужно обратиться в местный исполком, где принимается решение о передаче права собственности.

4. Заключительный этап — регистрация права собственности на квартиру в Государственном реестре.

После этого у вас на руках должны быть следующие документы:— свидетельство о праве собственности на квартиру;— выписка о регистрации в государственном реестре прав собственности;

— технический паспорт на квартиру.

Источник: Prostopravo.com.ua

Источник: http://bti-partner.com.ua/ru/yak-oformiti-pravo-vlasnosti-na-kooperativnu-kvartiru/

Как приватизировать кооперативную квартиру

Как приватизировать кооперативную квартиру?

Чтобы распоряжаться своей квартирой, вне зависимости какой она была раньше – государственной или кооперативной, нужно ее приватизировать. Ведь право собственности на недвижимость возникает только с момента ее обязательной государственной регистрации. Без этого жилье нельзя продать, подарить, оформить наследство.

Читай также: Как оформить субсидию в квартире, оформленной в кредит

Но, хотя эта норма работает с 2010 года, до сих пор многие украинцы, особенно владельцы кооперативных квартир, полученных в 80-90-х годах прошлого века, так и не зарегистрировали свои права, полагая, что, выплатив деньги за кооператив, автоматически стали полноценными собственниками. 

Нередко владельцы кооперативов узнают о новых законодательных нормах, лишь когда получают отказы нотариусов при продаже недвижимости. Как рассказали в компании БТИ Консалтинг, только в их фирму по данному вопросу в прошлом году обратилось до 10 человек.

“Дела касаются оформления права собственности на кооперативные квартиры 90-х годов прошлого века. В свое время владельцы не обратились в БТИ, не зарегистрировали право собственности, а теперь не могут ничего сделать с этой недвижимостью“, – отметила юрист БТИ Консалтинг Яна Лысенко.

Читай также: В Киеве выросли продажи элитной недвижимости

Сколько владельцев кооперативных квартир в Украине не довели процесс оформления прав собственности до конца – точной цифры нет из-за отсутствия единой базы. И отсутствие статистики – не единственная проблема. 

“У нас был клиент, который оплатив строительство по схеме, схожей с кооперативами, и даже получив справку об оплате, на какое-то время уехал из страны.

Когда вернулся, то выяснил, что права собственности у него нет, и квартира уже продана. С паями возможна аналогичная схема.

Когда квартира в собственности кооператива, нечестный руководитель вполне может провернуть любые махинации“, – рассказал управляющий партнер адвокатского объединения Suprema Lex адвокат Виктор Мороз.

С чего начать

Для регистрации права собственности нужны: 

Читай также: Как украинцы будут платить налог на недвижимость в 2018 году

  • договор с кооперативом или справка о членстве в кооперативе; 
  • техпаспорт; 
  • акт приемки-передачи квартиры; 
  • документы, удостоверяющие личность человека; 
  • идентификационный код, 
  • справка кооператива о выплате пая в полном объеме. 

В справке кооператива должны быть даты принятия владельца пая в члены кооператива, выплаты паевых взносов, подпись председателя кооператива и печать. 

“Как показала наша практика, часто председатели кооперативов оформляют справки в свободной форме, упуская часть данных. И регистраторы возвращают заявления. Человек теряет время, а может и средства, уплаченные за регистрационные действия“, – подчеркнула Яна Лысенко. 

Читай также: Сколько лет нужно копить на квартиру в разных городах мира

В случае повторного оформления справки из ЖСК нужно обязательно указать, что это дубликат. Иначе также возникнут проблемы с выяснением прав собственности.

“Если право на кооператив оформлялось в БТИ в 90-е годы на основании старой справки, но документ утерян, надо быть внимательным. Новая справка будет иметь другие дату и номер. И нотариус/центр предоставления админуслуг, проверяя данные по квартире в БТИ, откажет в оформлении из-за несоответствия данных. Придется снова идти к председателю кооператива“, – добавила Лысенко.

Также нужно быть готовым к тому, что регистратор может потребовать расширенный перечень документов. Во-первых, кооператив после введения дома в эксплуатацию мог не представить регистратору полный перечень документов.

Во-вторых, могут возникнуть нюансы с оформлением права собственности по самому кооперативу.

Как отметили в ООО ЮКК Де-юре, кооперативы могут применять схему, по которой право собственности на квартиры регистрируется за кооперативами. 

Читай также: Как украинские застройщики экономят на квадратных метрах

“В этом случае между членом кооператива и самим кооперативом заключается договор мены. По его условиям пай меняется на квартиру и только тогда право собственности на жилье можно зарегистрировать за членом кооператива“, – предупредил юрист ООО ЮКК Де-юре Иван Топор.

Алгоритм действий по сбору документов для регистрации следующий. Сперва надо обратиться за справками в жилищно-строительный кооператив, затем с пакетов этих бумаг, идентификационным кодом и паспортом идти в БТИ для инвентаризации и оформления техпаспорта (если его нет). 

Техпаспорт можно оформить в государственном БТИ, где стоимость составляет 400 грн или при ускоренной процедуре – 800 грн. В частном БТИ эта услуга обойдется в 1000 грн.

вне зависимости от сроков оформления. За 3000 грн. можно заказать в частных структурах полное сопровождение процесса.

Это позволит избежать проволочек времени из-за неправильного оформления документов или отсутствия необходимых данных.

Читай также: Что предложит украинцам рынок недвижимости в 2018 году

Последний шаг – с полным пакетом документов человек может обратиться для регистрации права собственности на кооперативную квартиру в Центр предоставления административных услуг (стоимость регистрации 160 грн.) или к любому нотариусу (стоимость от 400 грн.).

При регистрации еще могут возникнуть вопросы к срокам оформления документов по инвентаризации (техпаспорт), которые выдавались давно.

Но как напоминают юристы, требование о том, что документ об инвентаризации не может быть оформлен более чем за год до самой регистрации, с 2013 года отменили.

И нотариус, проводящий регистрацию может только рекомендовать, а не требовать, переоформить документ.

“Сейчас это отнесено к ответственности собственника квартиры. Но часто люди не ориентируются в изменениях законодательства и не знают, что достаточно старого техпаспорта. Они идут и платят деньги. А можно просто поменять нотариуса“, – посоветовала Яна Лысенко. 

Кооперативные нюансы

Читай также: Названа средняя стоимость квартир в новостройках Киева

Зарегистрировать право собственности на кооперативную квартиру можно только после внесения паевых взносов в полном объеме. До этого такое жилье нельзя перевести в личную собственность. Она принадлежит кооперативу. 

“На время выплаты пая члену кооператива может быть предоставлена возможность проживать в квартире до полного расчета“, – дополнил Иван Топор.  

После уплаты последней суммы взноса, кооперативная квартира автоматически не переходит в частную собственность. Право собственности надо зарегистрировать. Только после этого собственник сможет распоряжаться квартирой по своему усмотрению. 

Читай также: Перепланировку жилья отныне можно делать без разрешения

Стоит отметить, что право собственности на жилплощадь после выплаты пая приобретает только член кооператива. Члены его семьи, даже проживая в квартире, не могут претендовать на право собственности, как в случае с приватизацией. Исключение юрист ООО ЮКК Де-юре Иван Топор брачные обязательства. 

“Если квартира является общей собственностью супругов и паевые взносы выплачивались в браке, то вторая сторона (при условии, что она выплачивала паевые взносы), может претендовать на долю в праве на квартиру и получить ее по договоренности или через суд“, – объяснил управляющий партнер юридической фирмы Pravovest Глеб Сегида. 

Дети имеют право только на проживание в кооперативной квартире.

Если пайщик умер, не зарегистрировав право собственности на квартиру, то процедура регистрации усложняется.

Читай также: В Киеве мошенники начали “раздавать“ квартиры в новостройках

Сперва через суд человек должен вступить в наследство, так как оформить право собственности может только владелец квартиры или при наличии доверенности. 

“Без оформленных прав и доверенности, наследники должны идти в суд, независимо от того есть завещание или нет. Потому что нотариусу для проведения регистрации права собственности кроме завещания обязательно нужен документ о праве собственности на недвижимость умершего человека. Иначе проводить регистрацию нельзя“, – объяснила Яна Лысенко.

Какие законы почитать:

  • Гражданский кодекс Украины (ч.4 ст.334),
  • Закон Украины О кооперации (ст. 4), 
  • Постановление Совета министров УССР от 30.04.1985 р. № 186 О примерном уставе Жилищно-строительного кооператива, 
  • Постановление КМУ от 25 декабря 2016 года № 1127 О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений,

Читай также: Как украинцы выкупают квартиры у коллекторов

Источник: http://dengi.ua/realty/293612-Kak-privatizirovat--kooperativnuju-kvartiru

Как оформить в собственность кооперативную квартиру

Как приватизировать кооперативную квартиру?

Эра советских жилищных кооперативов хоть и канула в Лету, но оставила после себя богатое «наследство» в виде неоформленных в собственность квартир и растерянных жильцов, которые ощущают себя полноправными владельцами своего жилья, однако де-юре таковыми не являются. Каких правил нужно придерживаться, чтобы оставить недвижимость за собой, если паевые взносы до сих пор не выплачены полностью.

Проблемы правопреемственности

Если паевой взнос не оплачен, квартира фактически принадлежит ЖСК. У пользователя в таком случае нет основания для регистрации собственности.

Статья 129 Жилищного кодекса предполагает, что член кооператива может быть полноправным владельцем жилого помещения только в случае полной выплаты пая.

Чаще всего с такими проблемами сталкиваются не сами пайщики, а их дети или другие близкие родственники, которые не вписаны в ордер и не состоят в кооперативе, но фактически приняли наследство после смерти своих родителей и долгое время проживают в кооперативной квартире.

Правопреемники имеют полное право обратиться в Росреестр и зарегистрировать собственность на свое имя. Но до того момента им, как наследникам, необходимо получить паенакопления умершего и продолжать выплачивать взносы. Как правило, в этом случае родственникам нужно вступить в кооператив.

Решение об этом принимают его члены на общем собрании. После погашения задолженности по взносам правление ЖСК по требованию обязано выдать справку, подтверждающую выплату пая.

Она и является правоустанавливающим документом, на основании которого регистрирующий орган оформит квартиру в собственность фактического хозяина.

Однако в силу давности кооперативных «историй» и смерти собственников настоящим владельцам часто приходится обращаться в суд.

При этом даты в справках зачастую играют решающую роль при вынесении решений и не всегда могут соответствовать действительности.

Все потому, что раньше хронику кооперативов вели органы технической инвентаризации, которые не фиксировали сделки по передаче прав, и только с конца 90-х эта информация стала архивироваться в Росреестре.

«В одном из судебных споров, — приводит пример адвокат Олег Сухов, — дочь умершего члена кооператива попыталась отсудить квартиру, за которую отец не успел полностью выплатить паевой взнос. В исковых требованиях она заявила, что постоянно и непрерывно пользовалась жильем и, кроме того, является наследницей первой очереди.

Районный суд отказал в иске на основании того, что пай не был выплачен целиком, следовательно, квартира не могла находиться в собственности умершего, а значит, унаследовать ее нельзя. Истица не согласилась с таким решением и обжаловала его.

В порядке апелляции право собственности на кооперативную квартиру было признано за наследницей, поскольку после смерти отца она все же оплатила остаток паевого взноса».

Но точку в этом споре поставил Верховный Суд. Он отменил решение областного и принял позицию районного суда, таким образом окончательно отказав дочери в праве владения кооперативным жильем.

При вынесении решения судьи руководствовались тем, что фактический пользователь спорной квартиры умер в 1989 году, то есть до принятия закона о собственности. Кроме того, истек срок (полгода), в течение которого можно было принимать наследство.

Поэтому наследовать дочь могла не квартиру, а паенакопления, вне зависимости от того, внесены они полностью или частично.

Приобретательная давность

Количество ЖСК в России регулярно сокращается. Это связано с тем, что большинство из них оказываются вне закона после преобразования в ТСЖ. Как следствие — основная часть жилищных активов уходит из подведомственности бывших кооперативов и становится частной собственностью жителей.

Тот, кто в срок оплатил паевые взносы и прошел процедуру своеобразной приватизации, то есть оформил квартиру на себя, является легитимным владельцем.

Сложности же возникают у граждан, которые не оплатили пай вовремя, ведь теперь им некому перечислить оставшиеся взносы и негде взять справку об отсутствии задолженности для предоставления ее в Росреестр: раз ЖСК ликвидирован, стало быть, уполномоченного органа нет.

Заявить о своих правах на такое жилье необходимо в суде, основываясь на давности владения и распоряжения квартирой. При этом фактическое продолжительное пользование объектом нужно будет доказывать, например, квитанциями об оплате коммунальных услуг, датированными разными периодами времени, или чеками, подтверждающими проведение ремонта.

В соответствии с Гражданским кодексом так называемая приобретательная давность наступает тогда, когда человек формально не владеет квартирой, но непрерывно проживает в ней, добросовестно пользуется, как своей собственной на протяжение как минимум 15 лет. На основе приобретательной давности закон позволяет проживающему зарегистрировать право собственности.

Однако на практике большие сложности при регистрации права собственности у владельцев кооперативных квартир возникают и тогда, когда они выплатили паевые взносы. Часто руководство ЖСК просто препятствует приватизации объектов, всячески избегая встреч с жильцами, не выдает им справки о выплаченных взносах и другие документы, необходимые для оформления жилья.

Единственный выход отстоять свои права в такой ситуации — обратиться в суд. Заручившись документами и показаниями возможных свидетелей, следует заявить о своих требованиях в иске к правлению кооператива.

В большинстве случаев судьи принимают сторону владельца, если он способен доказать выполнение финансовых обязательств по заключенному с ЖСК договору. Такими подтверждениями могут быть платежные квитанции, акт о полной выплате паевого взноса, а также смотровой ордер и акт приема-передачи квартиры.

Если решение принято в пользу истца, оно и будет считаться основным документом, по которому Росреестр зарегистрирует право собственности на спорную недвижимость.

Источник: https://svpressa.ru/realty/article/169500/

С чего начать

Для регистрации права собственности нужны: 

  • договор с кооперативом или справка о членстве в кооперативе; 
  • техпаспорт; 
  • акт приемки-передачи квартиры; 
  • документы, удостоверяющие личность человека; 
  • идентификационный код, 
  • справка кооператива о выплате пая в полном объеме. 

В справке кооператива должны быть даты принятия владельца пая в члены кооператива, выплаты паевых взносов, подпись председателя кооператива и печать. 

“Как показала наша практика, часто председатели кооперативов оформляют справки в свободной форме, упуская часть данных. И регистраторы возвращают заявления. Человек теряет время, а может и средства, уплаченные за регистрационные действия”, — подчеркнула Яна Лысенко. 

В случае повторного оформления справки из ЖСК нужно обязательно указать, что это дубликат. Иначе также возникнут проблемы с выяснением прав собственности.

  • Регистрация прав на недвижимость у нотариуса: практические советы

“Если право на кооператив оформлялось в БТИ в 90-е годы на основании старой справки, но документ утерян, надо быть внимательным. Новая справка будет иметь другие дату и номер. И нотариус/центр предоставления админуслуг, проверяя данные по квартире в БТИ, откажет в оформлении из-за несоответствия данных. Придется снова идти к председателю кооператива”, — добавила Лысенко.

Также нужно быть готовым к тому, что регистратор может потребовать расширенный перечень документов. Во-первых, кооператив после введения дома в эксплуатацию мог не представить регистратору полный перечень документов.

Во-вторых, могут возникнуть нюансы с оформлением права собственности по самому кооперативу.

Как отметили в ООО “ЮКК “Де-юре, кооперативы могут применять схему, по которой право собственности на квартиры регистрируется за кооперативами. 

“В этом случае между членом кооператива и самим кооперативом заключается договор мены. По его условиям пай меняется на квартиру и только тогда право собственности на жилье можно зарегистрировать за членом кооператива”, — предупредил юрист ООО “ЮКК “Де-юре” Иван Топор.

Алгоритм действий по сбору документов для регистрации следующий. Сперва надо обратиться за справками в жилищно-строительный кооператив, затем с пакетов этих бумаг, идентификационным кодом и паспортом идти в БТИ для инвентаризации и оформления техпаспорта (если его нет). 

Техпаспорт можно оформить в государственном БТИ, где стоимость составляет 400 грн. или при ускоренной процедуре — 800 грн. В частном БТИ эта услуга обойдется в 1000 грн.

вне зависимости от сроков оформления. За 3000 грн. можно заказать в частных структурах полное сопровождение процесса.

Это позволит избежать проволочек времени из-за неправильного оформления документов или отсутствия необходимых данных.

  • Как покупателям проблемных новостроек получить квартиру или вернуть деньги

Последний шаг — с полным пакетом документов человек может обратиться для регистрации права собственности на кооперативную квартиру в Центр предоставления административных услуг (стоимость регистрации 160 грн.) или к любому нотариусу (стоимость от 400 грн.).

При регистрации еще могут возникнуть вопросы к срокам оформления документов по инвентаризации (техпаспорт), которые выдавались давно.

Но как напоминают юристы, требование о том, что документ об инвентаризации не может быть оформлен более чем за год до самой регистрации, с 2013 года отменили.

И нотариус, проводящий регистрацию может только рекомендовать, а не требовать, переоформить документ.

“Сейчас это отнесено к ответственности собственника квартиры. Но часто люди не ориентируются в изменениях законодательства и не знают, что достаточно старого техпаспорта. Они идут и платят деньги. А можно просто поменять нотариуса”, — посоветовала Яна Лысенко. 

Кооперативные нюансы

Зарегистрировать право собственности на кооперативную квартиру можно только после внесения паевых взносов в полном объеме. До этого такое жилье нельзя перевести в личную собственность. Она принадлежит кооперативу. 

“На время выплаты пая члену кооператива может быть предоставлена возможность проживать в квартире до полного расчета”, — дополнил Иван Топор.  

После уплаты последней суммы взноса, кооперативная квартира автоматически не переходит в частную собственность. Право собственности надо зарегистрировать. Только после этого собственник сможет распоряжаться квартирой по своему усмотрению. 

Стоит отметить, что право собственности на жилплощадь после выплаты пая приобретает только член кооператива. Члены его семьи, даже проживая в квартире, не могут претендовать на право собственности, как в случае с приватизацией. Исключение юрист ООО “ЮКК “Де-юре” Иван Топор брачные обязательства. 

  • Почему украинцы обречены на нищету

“Если квартира является общей собственностью супругов и паевые взносы выплачивались в браке, то вторая сторона (при условии, что она выплачивала паевые взносы), может претендовать на долю в праве на квартиру и получить ее по договоренности или через суд”, — объяснил UBR.ua управляющий партнер юридической фирмы Pravovest Глеб Сегида. 

Дети имеют право только на проживание в кооперативной квартире.

Если пайщик умер, не зарегистрировав право собственности на квартиру, то процедура регистрации усложняется.

Сперва через суд человек должен вступить в наследство, так как оформить право собственности может только владелец квартиры или при наличии доверенности. 

“Без оформленных прав и доверенности, наследники должны идти в суд, независимо от того есть завещание или нет. Потому что нотариусу для проведения регистрации права собственности кроме завещания обязательно нужен документ о праве собственности на недвижимость умершего человека. Иначе проводить регистрацию нельзя”, — объяснила Яна Лысенко.

Какие законы почитать:

  • Гражданский кодекс Украины (ч.4 ст.334),
  • Закон Украины “О кооперации” (ст. 4), 
  • Постановление Совета министров УССР от 30.04.1985 р. № 186 “О примерном уставе Жилищно-строительного кооператива”, 
  • Постановление КМУ от 25 декабря 2016 года № 1127 “О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений”,

Источник: https://ubr.ua/market/real-estate/kak-privatizirovat-kooperativnuu-kvartiru-466823

Вопросы по закону
Добавить комментарий