Как разорвать договор долевого строительства и вернуть деньги?

Права дольщика: как расторгнуть договор

Как разорвать договор долевого строительства и вернуть деньги?

20.11.2014 | 00:00 37485

Задержка срока сдачи дома – частое явление на первичном рынке Петербурга. В подобных случаях некоторые дольщики не дожидаются новоселья, отказываются от договора и возвращают свои деньги. Как это сделать, а главное – есть ли смысл?

Согласно ФЗ-214, в договоре долевого участия (ДДУ) застройщик должен указать дату передачи квартиры покупателю – без этого документ попросту не зарегистрируют в Росреестре. Но почти половина указанных в соглашениях сроков не соответствует реальности: в лучшем случае новоселье задерживается на пару-тройку месяцев. В худшем – на несколько лет.

«Вклад» под 20% годовых

Как поступить, если дата передачи квартиры просрочена, дом не готов, а застройщик «кормит завтраками»? Варианта два: либо терпеливо дожидаться новоселья, либо расторгать договор. По закону, если застройщик сорвал предусмотренный ДДУ срок передачи объекта на два месяца, покупатель может расторгнуть этот документ и вернуть свои деньги (п. 1 ч. 1 ст. 9 ФЗ-214).

Для этого надо написать отказ от исполнения договора в одностороннем порядке и направить его в строительную компанию. Далеко не все участники рынка дают «мирный развод»: вероятнее всего, вам сообщат, что перечисленные за квартиру деньги вложены в стройку, поэтому возможности их вернуть нет. Но чаще подобные уведомления дольщиков попросту остаются без ответа.

Если в течение десяти дней после направления заявления о расторжении договора строительная компания не возвратит деньги, участник долевого строительства имеет право подать судебный иск о расторжении договора. Помимо заплаченных за квартиру денег несостоявшийся покупатель имеет право взыскать неустойку – соответствующее право дает ч. 2 ст. 6 ФЗ-214.

А согласно ст. 5 того же закона размер соответствующей компенсации составляет 1/150 ставки рефинансирования за каждый день просрочки. Причем, как утверждает нотариус Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Алексей Комаров, при заключении ДДУ застройщик не имеет права менять определенный законом порядок расчета неустойки – даже по согласованию с покупателем.

Если застройщик задержал предусмотренный ДДУ срок передачи объекта на два месяца, покупатель может расторгнуть договор и вернуть свои деньги

В соответствии с 15-й статьей Закона «О защите прав потребителей» (этот документ также применяется к отношениям в сфере долевки) от застройщика можно также требовать компенсации морального вреда.

«Размер компенсации определит суд, но подтверждать факт причинения морального вреда не нужно – достаточно заявить соответствующее требование в суде. Исходя из п. 45 постановления пленума Верховного Суда РФ от 28.06.

2012 доказательством является сам факт нарушения прав потребителя», – рассказал Алексей Комаров.

Но и это не все, на что может рассчитывать нетерпеливый дольщик.

Так, 15-я статья Гражданского кодекса РФ позволяет ему требовать возмещения убытков, возникших из-за задержки срока передачи квартиры. Чаще всего несостоявшиеся покупатели пытаются взыскать средства, заплаченные за наем жилья, которое они вынуждены были снимать из-за срыва ввода дома.

Почем и сколько?

Во сколько обойдется судебное разбирательство и на какую сумму компенсаций можно рассчитывать? Стоимость услуг адвоката по ведению дела в первой инстанции – в среднем 25-35 тыс. руб. (включая составление и подачу искового заявления).

Если процесс удастся выиграть, но застройщик оспорит решение в вышестоящем суде, юристу придется заплатить еще 15-25 тыс. руб. Нужно отметить, что это приблизительные цифры – цена услуг адвоката зависит от его квалификации и репутации.

Стоимость оформления доверенности, которая даст право адвокату вести дело дольщика в суде, – 1 тыс. руб.

Положим, служители Фемиды удовлетворят исковое заявление дольщика и решение вступит в силу, тогда расходы на юриста обязана компенсировать проигравшая сторона, то есть застройщик.

Хотя по решению суда затраты на адвоката могут возместить лишь частично. Рассмотрение судебного спора обычно занимает от трех с половиной месяцев до полугода.

Полученная от застройщика сумма покроет инфляционные потери. Но вряд ли компенсирует увеличение рыночной стоимости объекта за период строительства

На практике требуемый дольщиком размер неустойки часто занижают. В 333-й статье Гражданского кодекса сказано, что суд имеет право так поступить, если сочтет заявленные требования чрезмерными. «В подобных случаях судьи говорят, что нарушение сроков строительства не повлекло негативных последствий для гражданина.

Требуемую дольщиком сумму также могут уменьшить, если застройщик докажет, что информировал покупателя об изменении срока ввода дома. Фактически чаще всего удается взыскать не более 150 тыс. руб. неустойки», – рассказал Алексей Комаров.

В качестве компенсации морального вреда, по его словам, можно получить в лучшем случае 30-40 тыс. руб. Сложнее будет убедить судей в том, что с застройщика нужно взыскать расходы на аренду жилья, которое пришлось снимать в период задержки строительства дома.

По крайней мере, требование о компенсации нужно сопроводить договором найма и документальным подтверждением того, что у дольщика не было возможности где-либо проживать.

Если дольщик выиграет спор и решение вступит в силу, суд по заявлению гражданина должен выдать ему исполнительный лист. С этим документом можно обратиться в Службу судебных приставов, чтобы заявить о возбуждении исполнительного производства.

Но, по словам Веры Рябовой, старшего юриста практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group, получить деньги можно быстрее, если предъявить исполнительный лист в банк, где у застройщика открыт расчетный счет.

Информацию о том, в каком именно финансовом учреждении компания хранит свои средства, можно получить в налоговой службе – по запросу судебного пристава или взыскателя (ч. 8 ст. 9 Закона 69 «Об исполнительном производстве»).

Рискованная игра

Вся эта схема сработает лишь в том случае, если на счетах компании есть необходимая для выплаты сумма. Если же ее нет, дольщик может опять обратиться в суд, но уже с заявлением о признании застройщика банкротом. Впрочем, как утверждает Вера Рябова, процессы о несостоятельности строительных компаний обычно продолжаются несколько лет.

А в случае признания компании банкротом денежные требования дольщиков удовлетворяются лишь в третью очередь.

Судебное решение проблемы может оказаться неэффективным, если застройщиком выступает дочернее юридическое лицо, созданное строительным холдингом под реализацию конкретного проекта.

По самым скромным оценкам, так работают порядка 80% строительных компаний Петербурга. Головная компания владеет недвижимостью, товарным знаком и деньгами, а созданная ею дочерняя фирма заключает ДДУ. Практика показывает, что имущество большинства таких контор часто состоит из офисной техники стоимостью в несколько десятков тысяч рублей.

А претензии дольщик может предъявить лишь к компании, с которой заключен договор, но не к головной структуре застройщика.

Переуступка квартиры: как уменьшить рискиЛиквидные квартиры в интересных новостройках распродаются застройщиком на этапе котлована. Когда стройка близится к финишу, покупателям остается «ловить» >>Затевая судебную тяжбу, нужно внимательно просчитать экономические последствия этого шага.

Предположим, дольщик приобрел «однушку» в доме на этапе котлована за 2,5 млн руб. в начале 2012 года. Срок сдачи дома задержали, и покупатель решил расторгнуть ДДУ. По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», с января 2012-го по сегодняшний день стоимость жилья на первичном рынке увеличилась на 26%.

То есть условная «однушка» теперь стоит в среднем от 3,1 до 3,5 млн руб. – в зависимости от стадии строительства дома. Если суд удовлетворит иск о расторжении договора, согласится с требованиями дольщика о взыскании неустойки, морального вреда и убытков, то с застройщика удастся получить в совокупности около 2,8 млн руб.

Конечно, это приблизительные и довольно грубые расчеты. Но даже на их основании можно сделать простой вывод: скорее всего, сумма полученных выплат покроет инфляционные потери. Но вряд ли компенсирует увеличение рыночной стоимости объекта за период строительства.

Получается, что начиная судебный спор о расторжении договора, вы вступаете в довольно рискованную игру, из которой невозможно гарантированно выйти победителем. По крайней мере, есть смысл просчитать все последствия такого шага. И попытаться объективно понять, сколько времени займет достройка объекта.

Одно дело, когда сдачу дома задерживают на несколько месяцев. Если же новоселья приходится дожидаться несколько лет – не надо бояться защищать свои права, в том числе и в судебном порядке.

Сергей Бардин    Алексей Александронок   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/202521/

Расторжение договора: в каких случаях имеет смысл разорвать ДДУ, а когда об этом можно сильно пожалеть

Как разорвать договор долевого строительства и вернуть деньги?

На расторжение ДДУ в одностороннем порядке у дольщика должны быть веские причины. Однако важно знать, что даже если суд расторг договор с застройщиком и присудил вернуть деньги дольщику – тот может их не увидеть.

Артёмов Денис, партнер юридической фирмы Via lege, специально для Новострой-М рассказал о реальных случаях из своей практики о расторжении ДДУ и посоветовал, как правильно нужно действовать дольщикам в сложной ситуации.

  

Согласно ст. 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве…» участник долевого строительства имеет право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения ДДУ или расторгнуть ДДУ через суд.

Это возможно, например, в случае просрочки передачи квартиры больше чем на 2 месяца, существенных нарушений качества, длительного прекращения строительства, увеличения площади квартиры больше чем на 5%, есть также ряд других оснований.

Последствием одностороннего отказа или расторжения ДДУ является обязанность застройщика вернуть все оплаченные по ДДУ деньги, а также оплатить проценты в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ (для гражданина) за весь период пользования деньгами – начиная от даты оплаты и закачивая датой возврата.

Звучит заманчиво, особенно если у застройщика действительно возникли проблемы. Но насколько эти нормы закона исполнимы в действительности?

Ни для кого не секрет, что под каждый строящийся жилой дом застройщик старается «выделить» отдельную компанию (создать аффилированную «дочку»). Доказать их юридическую связь между собой бывает почти невозможно.

Допустим, на стадии заключения ДДУ квартиры активно продаются, а банковский счет застройщика переполнен. Но строительство идет, и оно требует затрат. Где гарантия того, что в момент отказа от ДДУ или его расторжения у строительной фирмы останутся деньги?

Вот реальный случай из судебной практики.

Участник долевого строительства расторг ДДУ через суд по мотивам того, что строительство сильно затянулось и стало очевидно, что застройщик не сможет передать квартиру в срок. Согласно судебному решению дольщик получил обратно 1,5 цены квартиры.

Был получен исполнительный лист, его передали судебным приставам. Однако судебные приставы никакого имущества у застройщика не нашли и окончили исполнительное производство на основании пп. 4 п. 1 ст.

46 ФЗ «Об исполнительном производстве» – у должника отсутствует имущество, на которое может быть обращено взыскание, и все принятые судебным приставом-исполнителем допустимые законом меры по отысканию его имущества оказались безрезультатными.

Что дальше? По закону исполнительный лист можно передать приставам снова только через полгода, при этом надо помнить, что общий срок действия этого документа составляет 3 года (правда, он прерывается на период нахождения у приставов).

Поэтому при принятии решения об одностороннем отказе или расторжении ДДУ важно тщательно взвесить все «за и против» – возможно, лучше «синица в руке», то есть выгоднее сохранить за собой права на проблемную квартиру, чем через суд взыскивать ее стоимость с процентами.

Ведь отказываясь от ДДУ, дольщик теряет права на квартиру, а сам договор прекращает свое действие. Дольщик больше не может выдвигать какие-либо требования, основанные на договоре.

Если строительство превратилось в долгострой, то самый быстрый и действенный способ выйти из неудавшегося долевого строительства – переуступить свои права требования на квартиру по ДДУ третьему лицу. Если на примете есть покупатель, готовый подождать окончания стройки, он оплатит вам рыночную стоимость помещения, заберет себе права требования на квартиру, и в итоге все будут довольны.

Однако если ДДУ прекратил свое действие, то прав требований по нему не остается. За просрочку передачи квартиры законом предусмотрена неустойка, но при расторжении ДДУ она перестает начисляться.

Если застройщика объявят банкротом, то в этом случае дольщики с действующими ДДУ могут встать в реестр требований о передаче помещений, и рано или поздно получить свои квартиры, даже если для окончания строительства потребуется привлечение средств компенсационного фонда и участие нового застройщика.

Однако дольщик с расторгнутым ДДУ такой возможности лишен, он может лишь встать в реестр денежных требований, но возможность получения им своих денег от застройщика находится под очень большим вопросом.

Очень важно, что при расторжении ДДУ теряются права залога на земельный участок и строящийся жилой дом, установленные законом в пользу участника долевого строительства.  

Наконец, до 30.07.2018 года действовало правило об обязательном дополнительном обеспечении исполнения ДДУ застройщиком – либо банковским поручительством, либо страхованием. Многие действующие ДДУ заключались по этим правилам. Если ДДУ действует по таким договорам, а процесс строительства остановился, можно получить внесенные за квартиру деньги обратно через банк или от страховой компании.

Кстати, здесь есть интересный правовой казус.

Если застройщик признан банкротом, это является основанием для получения стоимости квартиры от банка или страховой компании.

Но при этом расторжения ДДУ никто не требует, поэтому теоретически дольщик в процессе банкротства может как и все прочие встать в реестр передачи помещений, вследствие чего получить как стоимость квартиры (от банка или страховой), так и саму квартиру – когда проблемный объект будет достроен новым привлеченным застройщиком.

Примечательно, что по новым правилам застройщик не обязан, но вправе использовать как дополнительную гарантию банковское поручительство или страхование.

В связи с изложенным, можно сделать вывод о том, что применять ст. 9 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» и отказываться от исполнения ДДУ, а равно и расторгать его, имеет смысл только при полной уверенности в платежеспособности застройщика. 

Источник: https://www.novostroy-m.ru/intervyu/ya_rastorgayu_dogovor_v

Как вернуть деньги по договору долевого участия? | Советы юристов

Как разорвать договор долевого строительства и вернуть деньги?

Заключение договора долевого участия – один из наиболее реальных способов приобрести дешевое жилье в новостройке. Однако этот вариант не из быстрых. На возведение дома у строительной компании уходит до 3-4 лет.

В некоторых случаях задержка может продлиться на несколько месяцев или даже лет после истечения оговоренного срока сдачи жилья в эксплуатацию. Если инвестор видит, что стройка «заморожена» или протекает с нарушениями, он может в одностороннем порядке вернуть деньги по договору долевого участия.

А если застройщик не удовлетворит его требования, то имеет полное право обратиться в суд.

1 Варианты возврата денег по ДДУ.

2 Основания для расторжения договора долевого участия.

3 Как уведомлять застройщика о расторжении ДДУ.

4 Что нужно знать о возврате денежных средств.

5 Когда необходимо обращаться в суд.

6 Как вернуть деньги по ДДУ через суд.

7 Подводные камни и возможные сложности.

Дата сдачи готового дома в эксплуатацию обязательно указывается в договоре долевого участия. Покупатели (инвесторы) ориентируются именно на нее при планировании своего финансового будущего.

Если застройщик задерживает сдачу дома и начинает отодвигать дату передачи квартир в собственность инвесторов, то вариантов здесь немного:

  • продолжать ждать, пока стройка всё же завершится;
  • потребовать расторжения ДДУ и возврата денежных средств.

При этом, если сдача дома задержана более чем на 2 месяца, покупатель имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке. Для этого необходимо просто направить в строительную компанию соответствующее уведомление.

Если в течение 10 дней после направления уведомления от застройщика нет никакой реакции, можно смело обращаться в суд. При этом, помимо непосредственно вложенных в строительство денег, можно истребовать:

  • неустойку в размере 1/150 от текущей ставки рефинансирования за каждый день просрочки возврата денег (это право закреплено в законе №214-ФЗ, а именно в ч. 2 ст. 6);
  • компенсации морального вреда в соответствии со ст. 15 закона, защищающего права потребителей;
  • возмещения убытков, возникших в связи с переносом сроков сдачи жилья (см. ст. 15 ГК РФ), например, расходов на аренду квартиры;
  • компенсации судебных расходов – работы адвоката, нотариуса, а также оплаты госпошлины.

Пытаться получить упущенную выгоду не стоит, даже если покупатель планировал использовать квартиру в качестве инвестиционного объекта. Так сложилось, что суд стремится уменьшить суммы, которые неудавшиеся инвесторы требуют с застройщика, поскольку тому еще необходимо продолжать строительство.

Также следует учесть, что вернуть удастся только те деньги, которые реально были переданы застройщику. Некоторые покупатели пытаются получить со строительной компании рыночную стоимость жилья – это неправильно.

Но, как показывает практика, компании редко дают положительный ответ, мотивируя невозможность вернуть деньги тем, что они уже вложены в стройку. Большинство вообще не предоставляют никаких комментариев.

Перед тем, как вернуть деньги по договору долевого участия, следует уточнить, подпадает ли вам случай под действия статьи 9 закона №-214-ФЗ. Положения данного закона предусматривают возможность отказаться от исполнения условий договора в одностороннем порядке, если:

  • застройщик не закончил работу и не передал квартиру в собственность покупателю в течение 2 месяцев после истечения официального срока сдачи дома;
  • застройщик или его представитель не устранили в разумный срок обнаруженные недостатки в конструкции жилья или не вернули средства, достаточные для самостоятельного устранения дефектов покупателем;
  • обнаружены неустранимые дефекты в доме или в объекте недвижимости;
  • по иным причинам, прописанным в договоре.

При этом застройщик тоже имеет право в одностороннем порядке прекратить действие договора и вернуть покупателю деньги, если просрочка по платежу превышает 2 месяца. Естественно, доводить до такого не стоит, так как застройщик изымает из суммы возврата неустойку и штрафы.

Если не оплачивать ДДУ, то это послужит поводом для расторжения договора со стороны застройщика. Покупатель вместо того, чтобы взыскать неустойку с застройщика, сам будет обязан выплачивать штрафы.

Важно: Даже если покупатель решил вернуть деньги и отказаться от покупки квартиры и в связи с этим направил застройщику соответствующее уведомление, он должен продолжать вносить платежи до тех пор, пока договор долевого участия не будет расторгнут.

Уведомление о расторжении ДДУ – это официальный документ. Его необходимо оформить в письменном виде в свободной форме по почте заказным письмом с уведомлением и с описью вложения. Только в этом случае будет считаться, что застройщик должным образом уведомлен о намерении инвестора расторгнуть ДДУ.

Если же застройщик решил отказаться от исполнения договора на основании неоплаты взноса, то он должен предварительно направить участнику строительства уведомление с требованием оплатить взнос и оповещением о возможных последствиях.

Если покупатель недвижимости проигнорировал уведомление и не вышел с застройщиком на связь, то последний имеет право расторгнуть договор ДУ в одностороннем порядке через 30 дней и вернуть деньги на счет, указанный в документах. Естественно, после вычета всех штрафов и неустоек.

Если расторжение договора произошло по инициативе инвестора, то застройщик обязан вернуть ему деньги в течение 20 рабочих дней с момента направления тому уведомления. Если происходит задержка на больший срок, то застройщик становится должным выплатить неустойку в размере 1/150 от текущей ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Если же договор был расторгнут самим застройщиком, то он должен направить деньги несостоявшемуся покупателю в течение 10 дней. Если произошла задержка – то застройщик выплачивает аналогичный размер неустойки.

При расторжении ДДУ возвращаются только те деньги, которые фактически были уплачены. Например, квартира стоит 3 млн рублей. Если покупатель успел перевести только половину суммы, т.е. 1,5 млн рублей, то ему вернется именно 1,5 млн рублей, как бы за это время не изменилась стоимость жилого объекта.

Если застройщик не возвращает покупателю деньги после уведомления, произведенного должны образом, то участник строительства имеет право обратиться в суд и потребовать:

  • возврата средств, переведенных на основании ДДУ;
  • взыскания неустойки;
  • компенсации понесенных убытков и упущенной выгоды.

Вместе с иском в суд подаются следующие документы:

  • копия договора об участии в долевом строительстве;
  • квитанции об уплате взноса или другие подтверждения проведения платежа;
  • копия уведомления о расторжении ДДУ, направленного застройщику, вместе с квитанцией об оплате (берется на почте);
  • подтверждение причин расторжения договора (например, претензия о недостаточном качестве выполненных работ или о задержке срока сдачи дома);
  • квитанция об уплате госпошлины (не уплачивается, если цена иска не превышает 1 млн рублей, в противном случае – 1% от суммы, превышающей 1 млн рублей).

В сам иск нужно включить расчет суммы требований. Помимо возврата суммы произведенных платежей, с застройщика можно истребовать оплатить:

  • неустойку в размере 1/150 от ставки рефинансирования ЦБ РФ;
  • компенсацию морального ущерба;
  • размер упущенной выгоды и сопутствующие расходы (чаще всего можно взыскать с застройщика суммы, затраченные на аренду жилья за тот срок, когда покупатель должен был жить в собственной квартире);
  • судебные расходы, в т.ч. госпошлину.

Подача иска производится в арбитражный суд по месту регистрации юридического лица – застройщика.

После того, как суд рассмотрит все обстоятельства дела, заслушает стороны, он вынесет свое решение. В случае положительного исхода истец получит на руки исполнительный лист. Его необходимо направить:

  • в центральный офис застройщика по юридическому адресу, указанному в договоре;
  • по месту нахождения имущества ответчика, например, в региональный офис;
  • в службу судебных приставов.

По закону, именно приставы должны заниматься взысканием средств по исполнительному листу. Но, как показывает практика, быстрее получить деньги можно, если направить исполнительный лист сразу в банк, где у застройщика открыт расчетный счет. В таком случае сотрудники банковской организации самостоятельно произведут перечисление в пользу истца.

Получить информацию, в каком банке у строительной компании находятся деньги, можно несколькими путями. Например, посмотреть в договоре или направить запрос в налоговую службу.

Следует понимать, что расторжение договора долевого участия ведет к тому, что покупатель теряет право на получение квартиры, даже если строительство завершится буквально через пару дней после возврата денег.

Поэтому, если застройщик уже практически завершил строительство и видно, что процесс не «заморожен», возможно, лучше дождаться окончания стройки и вступить во владение недвижимостью.

Тем более, что цена жилья, введенного в эксплуатацию, определенно больше, чем сумма внесенных средств по ДДУ.

Что касается расчета неустойки при истребовании ее через суд, то здесь придется смириться с тем, что ее размер обычно занижается.

Статья 333 ГК РФ предусматривает, что если срыв сроков договора не имел для второй стороны серьезных последствий, то судья имеет право снизить размер штрафных санкций.

Обычно судьи пользуются этой статьей, чтобы не осложнять финансовое состояние застройщика, ведь в случае невозможности погасить обязательства тому придется объявлять банкротство – а это неприятности для других дольщиков.

То же касается и компенсации морального ущерба. Практика показывает, что чаще всего размер неустойки не назначается выше 150 тысяч рублей, а морального ущерба – 50 тысяч рублей.

Сложнее всего доказать упущенную выгоду и расходы на аренду другого жилья, которое физлицо было вынуждено снимать, ожидая окончания стройки. Обычно здесь удается получить не больше 10-20 тысяч рублей.

В любом случае вернуть деньги по ДДУ удается, если только у застройщика на счетах находится нужная сумма. При отсутствии достаточного размера резерва и массовом наплыве дольщиков, требующих возврата средств, компания может объявить банкротство.

В этом случае дольщики автоматически становятся кредиторами и включаются в общую очередь лиц, требующих от банкрота возмещения.

При этом участники долевого строительства являются кредиторами только третьей степени, так что денег им удается дождаться далеко не всегда.

Еще один подводный камень – если застройщик использует для заключения договоров ДУ и возведения объекта дочернюю компанию.

В этом случае все претензии клиентов будут направлены именно к дочерней фирме, которая имеет на своем балансе минимальное количество средств. Всё основное имущество и деньги находятся у холдинга.

В случае финансовых затруднений «дочка» просто будет ликвидирована, а дольщики останутся ни с чем.

По статистике, по такой схеме работает большинство участников рынка долевого строительства. Чтобы избежать подобных проблем и в будущем иметь возможность вернуть деньги по договору долевого участия, следует заключать соглашение напрямую с материнской компанией – или же использовать счета эскроу, т.е. работать через банк-посредник.

.

То же касается и компенсации морального ущерба. Практика показывает, что чаще всего размер неустойки не назначается выше 150 тысяч рублей, а морального ущерба – 50 тысяч рублей.

Источник: https://legum24.ru/sovetyi-yuristov/kak-vernut-dengi-po-dogovoru-dolevogo-uchastiya.html

Что нужно знать, если предстоит расторжение ДДУ – ЮК

Как разорвать договор долевого строительства и вернуть деньги?

Для многих покупка квартиры в строящемся доме – это единственная возможность обзавестись в будущем собственным жильем. И это неслучайно, поскольку его цена значительно ниже среднерыночной стоимости недвижимости.

Вкладывая свои деньги в, казалось бы, выгодное и перспективное долевое строительство, вряд ли кто задумывается, что через некоторое время могут наступить обстоятельства, когда придется отказаться от голубой мечты о дешевых квадратных метрах.

Однако в последнее время невыполнение своих обязательств строителями происходит достаточно часто, и дольщикам ничего не остается, как пойти на крайнюю меру – расторжение ДДУ с недобросовестными застройщиками.

Кто и как может расторгнуть договор

Отношения между дольщиком и застройщиком регулирует 214 ФЗ.

Изначально он принимался для того, чтобы приостановить настоящую анархию, царившую на рынке долевого строительства, и пресечь мошеннические схемы обмана дольщиков.

Сегодня риск остаться без денег и без жилья практически сведен к нулю,  закон гарантирует участникам возврат вложенных средств при любом развитии событий, однако недобросовестных застройщиков, к сожалению, меньше не стало.

Дольщикам нужно знать, что только договор ДДУ, заключенный по 214 ФЗ и поставленный на государственный учет в Росреестре, является гарантом их безопасности.

Не следует передавать деньги застройщику до его регистрации, поскольку если договор не зарегистрирован, он не считается заключенным. Застройщики зачастую предлагают сначала заключить предварительный договор, который является незаконным.

Нарушение его условий не влечет никакой ответственности для строителей, и при расторжении он не гарантирует участникам возврат денежных средств.

Расторгнуть договор ДДУ после регистрации можно на законных основаниях, при этом прекратить отношения с недобросовестным застройщиком, дольщик может на весьма выгодных для себя условиях. Существует четыре способа, по которым возможно расторжение договора долевого участия:

  • по инициативе дольщика;
  • по судебному решению;
  • по обоюдному соглашению;
  • по инициативе застройщика.

Стоит обратить внимание, что независимо от того, по какой причине произошло расторжение ДДУ, застройщик должен возвратить дольщику все вложенные деньги. Аннулированный договор обязательно проходит регистрацию в Росреестре.

В каких случаях дольщик может инициировать прекращение договора

Расторжение ДДУ по инициативе дольщика возможно в связи с различными нарушениями, допущенными застройщиком при строительстве дома. Прежде всего, они касаются качества объекта.

Федеральный закон устанавливает жесткие требования к качественным показателям сдаваемого дома, который должен соответствовать как проектной документации и условиям договора, так и принятым строительным нормам и стандартам.

При обнаружении несоответствия и выявлении любых дефектов строительства, участник вправе потребовать от застройщика их устранения абсолютно бесплатно.

Так же он может выставить требование об уменьшении цены договора либо об оплате ремонтных работ, если он самостоятельно займется устранением недоделок. Все свои требования необходимо изложить на бумаге и направить в адрес строительной компании.

Как правило, такие обращения застройщиками игнорируются и остаются без ответа, и у дольщика появляется законный повод инициировать расторжение ДДУ в одностороннем порядке. Отказаться от дальнейшего исполнения договора дольщик может также по другим основаниям:

  • застройщик не соблюдает сроки строительства дома и затягивает его сдачу более чем на шестьдесят дней;
  • Закончилось прежнее поручительство банка, и заказчик не позаботился о заключении нового соглашения с другой кредитной организацией в течение двух недель;
  • По другим законным основаниям.

Все перечисленные выше нарушения – весомый повод аннулировать ДДУ в одностороннем порядке дольщиком. Причем разорвать отношения с застройщиком можно без привлечения судебных органов.

Достаточно просто направить в строительную компанию уведомление об отказе от договора, который расторгается с даты отправки данного письма. Застройщик обязан вернуть средства дольщика и уплатить неустойку за пользование его деньгами не позже 20 рабочих дней.

Если этого не произошло, то без судебного разбирательства дела не обойтись, необходимо составить заявление в суд с требованием прекращения договора и возврата денег с недобросовестного застройщика.

Многих дольщиков волнует также вопрос: можно ли расторгнуть договор долевого участия без причины, если строительная компания выполняет все свои обязательства, и как вернуть деньги с застройщика.

Отказ от исполнения договора без законных оснований не предусмотрен 214 ФЗ.

В этом случае необходимо либо обращаться к застройщику и заключать с ним соглашение, либо найти другого дольщика и переуступить ему свои права на квартиру.

Основания для прекращения договорных отношений через суд

Есть ряд причин, по которым расторжение договора участия в долевом строительстве по требованию дольщика возможно только через суд. Основаниями для этого являются более серьезные нарушения, устранить которые  невозможно. Таковыми являются:

  1. Полная остановка строительства, при этом очевидно, что даже при его возобновлении, дом не будет построен в срок.
  2. Произошли значительные изменения в проектных документах и площади квартиры.
  3. Имущество и нежилые помещения дома поменяли свое первоначальное назначение.

Особо следует остановиться на тех случаях, когда при подписании приемо-передаточного акта, обнаруживается несоответствие фактической площади квартиры, размерам, указанным в документах. При этом законом допускается изменение общей квадратуры на 5 % в обе стороны.

Таким образом, дольщик может требовать расторжение договора с застройщиком и возврат средств, если в результате замера выяснится, что реальный метраж квартиры уменьшен более чем на 5 %.

Внесение застройщиком существенных изменений в документацию, увеличивающих стоимость жилья, и требование доплаты за лишние квадратные метры, также является поводом для обращения в судебный орган.

Прекращение договора через суд гарантирует дольщику не только возврат всех  вложенных денег, но также уплату неустойки за то, что застройщик все время действия договора пользовался его средствами (для граждан она составляет 1/150 ставки Центробанка от общей суммы договора за каждый день).

Кроме того, участнику полагается компенсация понесенных им расходов и 50% штраф от суммы, присужденной судом. Выплата средств должна быть произведена не позднее 10 будних дней после принятия судебного решения.

В противном случае, со следующего дня поле наступления крайнего срока оплаты в отношении застройщика начинают действовать новые штрафные санкции.

Когда застройщик может отказаться от исполнения договора

У дольщиков также есть свои обязательства по ДДУ, которые они должны исполнять в положенный срок – это своевременная оплата. В зависимости от условий договора, она может производиться либо единовременно, либо по частям.

Если образовалась просрочка более шестидесяти дней, застройщик, прежде чем аннулировать договор, обязан предупредить дольщика письмом, и дать ему возможность погасить задолженность в течение тридцати дней. Только по прошествии этого срока он может выслать в адрес участника уведомление о прекращении ДДУ.

С этого дня договор считается расторгнутым, и не позднее 10 дней с момента отправления письма, застройщик обязан произвести возврат денег участника.

Прекращение действия договора не освобождает дольщика от уплаты неустойки за несвоевременную оплату, которая составляет 1/300 ключевой ставки Центробанка от просроченной суммы за каждый день. При этом застройщик должен возвращать участнику все вложенные средства и не может с них вычесть начисленную пеню.

Несвоевременная оплата – одно и единственное основание, по которому строительная компания может потребовать прекращение договора. Может ли застройщик расторгнуть ДДУ по каким-либо другим основаниям? Нет, не может.

Более того, если в договор включены пункты, позволяющие его отменить по другим причинам, они противоречат законодательству.

Дольщик может смело обращаться в судебные органы, если застройщик решил аннулировать договор по надуманным им основаниям.

Расторжение по взаимной договоренности

Если сторонам удалось договориться и решить все спорные вопросы мирно, между ними заключается соглашение о расторжении ДДУ.  Причиной могут послужить любые обстоятельства, возникшие как со стороны участника, так и со стороны строительной компании.

При таком развитии событий для прекращения исполнения договорных обязательств не требуется выполнять какие-либо условия, поскольку главным условием расторжения договора по соглашению сторон является взаимная договоренность.

Безусловно, такой вариант завершения отношений является более быстрым и удобным, процесс расторжения значительно упрощается, дольщик избавляется от необходимости обращения в суд.

Однако, так ли это выгодно участнику? Не стоит забывать, что размер суммы, подлежащей возврату, устанавливается сторонами, и чаще всего она оказывается ниже той, что дольщик смог бы отсудить по закону.

Также застройщики, пользуясь юридической безграмотностью граждан, зачастую включают в соглашение условия, которые ущемляют их права и затягивают на неопределенное время выплату денег. Желательно вообще отказаться от подписания соглашения, в котором прописаны кабальные для дольщика условия.

Стоит также учесть, что обратиться в суд по поводу нарушения строительной компанией условий соглашения, можно только после того, как пройдет срок, отведенный для оплаты.

Процедура прекращения договора по 214 ФЗ более длительная, но она гарантирует получение дольщиком всех вложенных средств, выплату неустойки, штрафа и покрытия его убытков в строго обозначенные законом сроки (не позднее двадцати рабочих дней).

Если вы все-таки решили подписать соглашение с застройщиком, то лучше всего предварительно проконсультироваться с опытным юристом, который проанализировав текст, определит возможные риски при расторжении ДДУ с застройщиком и предупредит о возможных последствиях.

Если вас интересует вопрос, как расторгнуть ДДУ с застройщиком, получив при этом все положенные по закону выплаты, обращайтесь в общество защиты прав дольщиков.

Несмотря на то, что в законе оговорены все условия аннулирования договора, в каждом деле есть свои нюансы, которые требуют детального анализа.

Изучив ваши документы, профессиональные юристы нашей организации разработают оптимальный алгоритм действий, который позволит с максимальной для вас выгодой прекратить договорные отношения с недобросовестной строительной компанией. Чтобы быстро связаться с нами, перейдите на страницу «Контакты».

Источник: https://help-ddu.ru/dogovor/rastorzhenie-ddu-chto-nuzhno-znat

Как можно вернуть деньги по ДДУ, если возникли проблемы с застройщиком – ЮК

Как разорвать договор долевого строительства и вернуть деньги?

Причины, побудившие приобрести долевку в строящемся доме, у каждого свои. Кто-то хочет улучшить свои жилищные условия, кто-то приобретает собственные квадратные метры впервые, кто-то просто хочет вложить имеющиеся у него свободные деньги в недвижимость.

Общее у всех этих людей одно – понимание того, что приобретение квартиры через участие в долевом строительстве, несомненно, более выгодный вариант, чем покупка уже готовой. И потому они готовы рискнуть. Да, к сожалению, и в наше время приобретение жилья подобного рода все еще риск.

Может наступить неприятная ситуация, когда с застройщиком возникли проблемы, он не выполняет свои обязательства, оговоренные в договоре. Как вернуть деньги по ДДУ в таком случае?

Расторжение ДДУ как способ вернуть дольщику свои деньги

ФЗ №214 позволяет участнику долевого строительства в одностороннем порядке расторгнуть договор долевого участия, заключенный с застройщиком. Правда, для этого должны быть веские основания, они перечисленны в указанном законе. По инициативе участника долевого строительства расторжение ДДУ возможно:

  1. По взаимной договоренности дольщика и застройщика: дольщик направляет застройщику уведомление об отказе от исполнения договора с указанием причин, по которым он хочет отказаться от дальнейшего участия в долевом строительстве. Застройщик с претензией соглашается и ДДУ расторгается.
  2. В судебном порядке. Участник долевого строительства обращается в судебную инстанцию с требованием о расторжении ДДУ. Суд решает, имеются ли для этого основания, после чего расторгает договор либо отказывает в этом.

Стоит иметь в виду, что направления соответствующего уведомления недостаточно, чтобы перестать вносить необходимые платежи. Дольщик имеет право перестать осуществлять взносы только после непосредственного расторжения договора. В противном случае будет копиться задолженность, а факт подобного нарушения договора пойдет дольщику только во вред при решении спора о возврате денежных средств.

Дольщик является инвестором долевого строительства. С самого начала заключения договора и до самого окончания его действия он оплачивает постройку своей квартиры. Внесение денежных средств происходит частями либо единоразово.

А потому, основным результатом, который хочет достигнуть участник долевого строительства, расторгая по той или иной причине ДДУ, –  возврат своих денег.

Но на самом деле не каждый представляет себе, как вернуть деньги по договору долевого строительства.

Более подробно со всеми нюансами, возникающими при расторжении ДДУ, можно ознакомиться в статье сайта «Что нужно знать, если предстоит расторжение ДДУ».

Размер суммы денежных средств, которую можно получить дольщику после расторжения ДДУ

Как правило, уже при заключении ДДУ отдельным пунктом оговорен размер суммы, которую получит дольщик в случае досрочного расторжения соглашения. И нередко это сумма меньше той, которую участник долевого строительства внес на расчетный счет фирмы-застройщика к дате окончания действия документа.

По закону, если расторжения договора все-таки удалось добиться без судебных тяжб, застройщик должен возвратить деньги в течение 20 дней. Если иное не указано в ДДУ, это должна быть сумма, переданная дольщиком в счет стоимости договора в полном размере. Дополнительно застройщик оплачивает проценты, пропорциональные 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, причем в двойном размере.

Когда процедура расторжения договора ДДУ происходит в судебном порядке, размер суммы, подлежащей возврату дольщику, определяет суд. Он может согласиться с тем, что договор нужно расторгнуть, а может и отказать в этом.

Кроме того, по усмотрению суда, при удовлетворении иска и вынесении решения о расторжении договора взыскиваемая сумма может быть как меньше, так и больше требуемой. Все зависит от того, насколько грамотно будут предоставлены необходимые документы и доказательства.

Безусловно, лучше довериться в таком случае профессиональному юристу.

После вступления судебного решения о расторжении ДДУ в законную силу застройщик обязан вернуть причитающуюся дольщику сумму в течение 10 дней. Если возврата средств не произошло, придется взыскивать свои кровные через судебных приставов. Для этого уже бывшему дольщику придется самостоятельно взять в суде исполнительный лист и передать его в службу судебных приставов.

Почему при решении вопроса о расторжении ДДУ стоит обратиться к юристу

Многим дольщикам, попавшим в затруднительную ситуацию, кажется, что расторжение ДДУ – самый простой, самый верный, а быть может и единственный способ вернуть свои деньги. Этим пользуются многие недобросовестные юристы.

Прежде чем принять решение о выходе из долевого участия и расторжении соответствующего договора, нужно тщательно проанализировать сложившуюся ситуацию, взвесить все «за» и против». Правильно понять реальные последствия такого поступка может только специалист.

Не нужно обращаться с таким серьезным вопросом к первому попавшемуся юристу. Многие из них, имея своей корыстной целью заработать на чужой беде, не разобравшись в индивидуальных тонкостях проблемы, сразу советуют расторгать ДДУ с застройщиком.

Ради своей выгоды и получения гонорара такие «специалисты» только ухудшают положение дольщика. Опасность заключается в том, что если расторгнуть договор, например, с фирмой, находящейся на стадии банкротства либо с неплатежеспособным застройщиком, денег можно просто не увидеть никогда.

Даже с ворохом судебных решений о том, что Вам положена выплата, при отсутствии денег на счетах компании-застройщика получить их не выйдет.

Между тем, имея на руках действующий ДДУ, участник долевого строительства мог бы получить свою квартиру после того, как государство достроит дом за фирму-банкрота. А так у теперь уже бывшего дольщика, увы, ни денег, ни квартиры.

И таких горе-юристов множество. Им не так важен результат и польза клиента, как жажда быстрой и легкой наживы. А потому, если перед Вами встал вопрос, как вернуть свои деньги и стоит ли с этой целью расторгать ДДУ – обращайтесь к серьезным и проверенным специалистам. Такие работают в Обществе защиты прав дольщиков.

Они досконально и придирчиво разберутся в проблеме, вникнут во все ее нюансы, оценят риски и последствия. И только после этого дадут совет, как вернуть свои деньги и стоит ли расторгать договор. Необходимо всего лишь связаться с нами через раздел сайта «Контакты» либо заполнить форму обратной связи.

Источник: https://help-ddu.ru/spory-s-zastrojshhikom/kak-vernut-dengi-po-ddu-esli-voznikli-problemy-s-zastrojshhikom

Вопросы по закону
Добавить комментарий