Как вернуть деньги за услуги риелтора, если они отличаются от заявленных?

Ищем надежного риэлтора

Как вернуть деньги за услуги риелтора, если они отличаются от заявленных?

Риэлторы не только экономят время, упрощают весь процесс купли-продажи, но и следят за юридической чистотой документов, которые необходимы при заключении сделки.

Естественно, за свои услуги они берут комиссию, и немалую, поэтому клиентам хочется, чтобы посредник сполна отработал свои деньги.

Давайте разберемся, каким должен быть правильный риэлтор и стоит ли вообще к ним обращаться.

Нужен ли посредник

Естественно, при поиске квартиры или покупателя никто не заставляет вас пользоваться услугами риэлторов. Любой человек вправе самостоятельно найти вариант, который будет отвечать его потребностям, и провести сделку. Но в этом случае вам придется решить следующие вопросы:

 

  •    провести рекламную кампанию в профильных изданиях (в случае продажи);
  •    найти продавца (или покупателя);
  •    правильно оценить недвижимость;
  •    оформить предварительный договор (соглашение о задатке);
  •    проверить подлинность правоустанавливающих документов;
  •    подготовить необходимые документы для нотариального удостоверения сделки.
  • Если у вас много свободного времени, вы не боитесь нарваться на мошенников и готовы самостоятельно продать или купить квартиру, то дальше можете не читать. Остальным придется воспользоваться услугами посредников.

    За что мы платим

    При покупке квартиры риэлтор в первую очередь занимается поиском наиболее подходящего для клиента предложения из тех, которые имеются на рынке.

    После этого агентство недвижимости проводит комплексную проверку всей “истории” квартиры, собирает необходимые документы (справки-характеристики из БТИ, выписки из жэка и др.

    ), проверяет их подлинность, а также оформляет предварительный договор.

    При продаже продавец платит за оценку его недвижимости, при необходимости за услуги по устранению юридических погрешностей в правоустанавливающих документах, рекламу объекта в профильных изданиях, поиск покупателя и помощь в проведении сделки.

    Что должен сделать профессионал

  •    подтвердить свой статус (предъявить удостоверение и копию свидетельства о регистрации);
  •    сообщить клиенту информацию о наличии у него договора страхования профессиональной ответственности, наименование, адрес и телефон страховщика, у которого заключен договор о страховании профессиональной ответственности;
  •    заключить с клиентом письменный договор на оказание услуг;
  •    рассказать клиенту о его правах, гарантированных действующим законодательством;
  •    обеспечить сохранность документов, полученных от потребителя риэлторских услуг для совершения сделки;
  •    предоставлять клиенту достоверную и исчерпывающую информацию в отношении объекта сделки, которая может быть получена на основании действующего законодательства в уполномоченных органах государственной власти, и др.
  • Когда риэлтор может раскрыть информацию о клиенте

  •    По запросу уполномоченных органов государственного управления или по решению суда.
  •    Если стало известно о намерении клиента совершить противоправный поступок и раскрытие этой информации необходимо для предотвращения этого преступления.
  •    Если риэлтор вынужден защищать свои охраняемые законом права от обвинения в противоправном поведении.
  • 5 признаков надежного специалиста

    1 Выясните, какой срок агентство недвижимости существует на рынке. Ветераны рынка недвижимости за много лет наладили свою систему работы так, чтобы она не давала сбоев. К тому же солидные фирмы годами зарабатывали свою репутацию и боятся ее потерять. Если у вас все-таки возникнут проблемы, такое агентство, скорее всего, предпочтет не идти на конфликт, а помочь вам, избегая скандала.

    2 Конечно же, один из основных факторов – стоимость услуг фирмы. Наиболее предпочтителен вариант, когда сумма платы риэлтору твердо зафиксирована и не зависит от стоимости приобретаемого или продаваемого объекта.

    3 Обратите внимание на комплексность услуг, предлагаемых фирмой. Надежное агентство недвижимости должно иметь собственную юридическую службу и службу безопасности (для проверки “истории” квартир и т.д.).

    4 О солидности агентства косвенно можно судить по объему его рекламы. Стоит она недешево, поэтому только крупная фирма с серьезной репутацией и соответственно большим объемом сделок может позволить себе масштабную рекламную кампанию. Но, разумеется, самая лучшая и надежная реклама – это рекомендации клиентов компании.

    5 Проверьте, является ли фирма членом профессиональной организации. Нечистоплотных коллег в профильные ассоциации стараются не принимать.

    Советы “КП”

    Документы оставьте у себя

    Не отдавайте риэлторам договора, заключенные с ними, после совершения сделки купли-продажи недвижимости. Даже если они на этом будут настаивать. Дело в том, что эксклюзивный и предварительный договора – это документы, подтверждающие ваше сотрудничество с агентством недвижимости.

    В договоре купли-продажи недвижимости фигурируют только покупатель и продавец, и ни слова о риэлторе, которому вы платите деньги (причем очень приличные). Если промежуточные договора изымаются и уничтожаются, то вам будет трудно доказать факт участия посредника в сделке и на каких условиях он участвовал в этой сделке при возникновении проблем (например, судебное разбирательство).

    Подписываем эксклюзивный договор

    Взаимоотношения между риэлтором и клиентом строятся на основании подписанного ранее договора. Посетителям агентств обычно предлагают подписать типовой документ, внеся в него паспортные данные, параметры квартиры и т. д.

    Однако если вчитаться в такой договор, зачастую можно обнаружить, что в случае срыва сделки вся ответственность лежит на клиенте, агентство же скорее всего остается ни при чем. Например, если это происходит по вине агентства, клиент получает назад свой задаток.

    А вот если от сделки откажется клиент, ему придется выплатить штраф.

    Поэтому постарайтесь изменить не понравившиеся пункты и заключайте эксклюзивный договор, который будет защищать вас в случае недоразумения с агентством. Если откажутся – ищите другую компанию, благо на рынке их сейчас изобилие.

    Не верьте также устным обещаниям – в суде их потом будет сложно доказать. Единственное, на что стоит соглашаться – на компенсацию затрат агентства по рекламе вашей квартиры.

    При покупке жилья в договор рекомендуется включить следующие положения:

  •    риэлтор обязуется предоставить клиенту возможность осмотреть не менее трех вариантов квартир, полностью соответствующих заявленным требованиям;
  •    в случае невыполнения этого обязательства в оговоренные сроки риэлтор обязуется вернуть аванс и выплатить оговоренную неустойку;
  •    если вы откажетесь от всех предложенных вариантов (при условии, что они отвечают заявленным требованиям), то имеете право требовать возврата аванса лишь за вычетом оплаты проделанной риэлтором работы, которую стоит оговорить заранее.
  • При продаже квартиры тоже имеет смысл оговорить срок действия договора. На практике распространена ситуация, когда фирма предлагает заключить по сути бессрочный договор – окончание срока его действия приравнивается к моменту исполнения сторонами своих обязательств.

    Такой договор подписывать нельзя. Квалифицированному риэлтору всегда хватит пары месяцев, чтобы продать вашу квартиру по реальной цене. На специалиста надейся…

    Кстати, если вы заключили договор на продажу своей недвижимости, не поленитесь проверить, за сколько агентство продает вашу квартиру. Довольно часто встречается ситуация, когда клиент и риэлтор договорились, что жилье продается, например, за $80 000, из которых продавец получает $78 000.

    А затем та же квартира появляется в рекламных объявлениях за $85 000, т. е. комиссионные составят уже не $2000, а $7000. Пытающемуся возмутиться клиенту говорят, что свои $78 000 он все равно получит…

    О таком очевидном факте, что лишние пять тысяч снижают ликвидность квартиры и в итоге она может быть просто не продана, риэлторы тактично умалчивают.

    Стоит ли говорить о том, что от таких компаний нужно держаться подальше? А если вы не верите, что посредники зачастую пользуются такими приемами, загляните в “Авизо” или любую другую газету объявлений и обратите внимание, что зачастую за одну и ту же квартиру просят разные суммы.

    ВОПРОС НА ЗАСЫПКУ Как распознать мошенников Насторожитесь, если агентство продает свои услуги слишком дешево. Как ни банально, но бесплатный сыр сами знаете, где бывает. Такого рода агентство, как правило, выходит на рынок недвижимости на короткое время за разовыми, но крупными барышами.

    Даже если вам удалось успешно провести операцию по покупке недвижимости, совершенно не гарантировано сохранение прав на нее в случае неожиданных претензий на эту жилплощадь, например, со стороны внезапно объявившихся наследников бывшего владельца. Если какое-то агентство предлагает вам очень дешевую квартиру – стоит насторожиться, она наверняка имеет существенные недостатки.

    Например, это могут быть сомнительные права продавца квартиры на продажу или жуткое состояние квартиры.

    Источник: http://domik.ua/novosti/ishhem-nadezhnogo-rieltora-n9253.html

    Черный риэлтор: как не попасть на мошенника

    Как вернуть деньги за услуги риелтора, если они отличаются от заявленных?

    Рассказываем как отличить настоящего риелтора от мошенника

    Ситуация: вы захотели купить квартиру на вторичном рынке: накопили сумму, начали смотреть варианты и встали в ступор. Как обезопасить сделку и не оказаться через некоторое время на улице. Вы ищите риелтора для оформления сделки купли-продажи. Все проходит гладко, вы въезжаете и через некоторое время вам приходит повестка в суд. Оказывается, владелец был дедушка, который признан невменяемым.

    Рассказываем на какие схемы идут риелторы-мошенники и как проверить риелтора перед заключением сделки:

    Ситуация: вы решили улучшить свои жилищные условия и купить новую квартиру. Ищите риелтора, чтобы продать нынешнюю. Связываетесь с ним, а он предлагает сделать косметический ремонт в вашей квартире, чтобы продать ее подороже. Вы соглашаетесь и подписывает договор на заем. После вам начисляться проценты по этому кредиту и вы попадаете на долги.

    Как избежать: Не соглашайтесь ни на какие дополнительные услуги от риелтора. Перед тем, как начать работать с риелтором — подпишите договор на оказание услуг. В нем будет четко прописаны услуги, которые должен предоставить вам риелтор. Чаще всего услуги по ремонту профессиональные риелторы и агентства по недвижимости не предоставляют.

    Ситуация: Риелтор показывает вам квартиру. Она вам нравится и вы с удовольствием подписываете все документы. После приходит повестка из суда. Оказывается, владелец квартиры — недееспособный гражданин. Сделку по покупке квартиры суд признает недействительной. Вы потеряли кучу денег.

    Как избежать: Проверьте кто является собственником квартиры. Вы можете это проверить через выписку из ЕГРН. Закажите ее у нас на сайте за 350 рублей. Если вы видите, что собственник квартиры старше 60 лет — попросите у него справку из психдиспансера. Если врачи поставили диагноз, что человек здоров — проблем не будет.

    Ситуация: Риелтор предлагает вам купить квартиру сегодня-завтра. Говорит, что за этой квартирой уже стоит очередь из покупателей, которые не внесли залог.

    Вы соглашаетесь, подписываете все бумаги и вносите залог. Въезжаете в квартиру, а потом к вам приходят и говорят, что тоже подписали все документы и внесли залог.

    Оказывается, риелтор собрал денег с пяти человек и скрылся.

    Как избежать: Если риелтор просит вас внести залог за квартиру — этого делать не стоит. При этом не стоит поддаваться ускоренному темпу заключения сделки. Стоит внимательно прочитать договор купли-продажи, договор на оказание услуг самим риелтором и уже после принимать решения. Спешка ни к чему.

    Ситуация: Риелтор показывает вам квартиру. Вам она нравится и вы подписываете все документы. Приходите на следующий день, чтобы заселиться в квартиру.

    Оказывается, что там уже живут люди и говорят, что вы что-то путаете. Вы смотрите внимательно документы и видите — адрес не совпадает. Вам показывали дом, где корпус 1, а ваша квартира в корпусе 2.

    Вы приходите на адрес, который указан, а там пустая и заброшенная квартира.

    Как избежать: После показа квартиры запишите адрес на который приехали вы и запишите тот, что указан в договоре. На следующей день проверьте квартиру, которая находиться по адресу в договоре. Если они совпадают — значит все хорошо. Если нет — насторожитесь.

    Ситуация: У вас есть родственники пожилого возраста. В какой-то момент им приходит постановление о продажи квартиры и перехода собственности другим людям.

    Вы начинаете разбираться в ситуации: в какой-то из дней к родственникам пришли люди из ЖКХ и предложили подписать документы. Кажется, что они были о внеплановом ремонте подъезда или ремонте этажного помещения.

    На деле оказалось, что это документы на доверенность по продаже квартиры.

    Как избежать: Сейчас при подписании договора купли-продажи квартиры можно оформить усиленную электронную подпись в любом МФЦ. Это поможет защитить ваших родственников от возможности переоформить квартиру на мошенников, которыми могут быть риелторы.

    Документы: Для начала поищите информацию про агентство недвижимости — ИНН, юридический и фактический адрес. Если все данные совпадают — это хорошо.

    Когда риелтор от агентства познакомиться с вами — перепишите его паспортные данные и проверьте доверенность от фирмы на оказание услуг. Также стоит проверить договор на оказание риелторовских услуг. Обратите внимание на ответственность сторон и какие услуги предоставляет риелтор.

    Если вы контактируете напрямую с риелтором — зафиксируйте, что прописано в договоре оказания услуг и перепишите основные данные из паспорта.

    Договор на оказание риелторовских услуг

    Также некоторые из агентств вступают в Единый реестр компаний специалистов рынка недвижимости и гильдии риелторов. Это не государственные базы, следовательно они неофициальные. Но если компания или риелтор зарегистрированы и проверены этими организациями — уже стоит присмотреться.

    Сертификат из Единого реестра агенств по недвижимости

    Деньги: Если риелтор предлагает низкую комиссию за свои услуги — стоит насторожиться. Чаще всего стандартный процент, который берет риелтор, 2-3%. Если вам предлагают 0,5 до 1% — здесь подвох. Возможно, в риелторовском договоре прописаны условия при которых процент может дойти до десяти и больше.

    Если вас просят переводить деньги за показ квартиры — это тоже плохой знак. Также риелтор может просить переводить вам деньги за бензин, количество просмотренных квартир и другие услуги — стоит отказаться от такого риелтора.

    Переговоры: Риелтор на переговорах с собственником не отстаивает ваши условия покупки квартиры, все время торопит подписать бумаги и просит оригиналы ваших документы — стоит насторожиться. От услуг такого риелтора стоит отказаться.

    Вы первый раз пришли в офис знакомиться с риелтором и после подбора квартир он не предоставляет вам копии правоустанавливающих документов на квартиру и данные по собственнику — это плохой знак. Также если риелтор ссылается на то, что собственник в долгой командировке или на длительном лечении — стоит отложить заключение сделки до реабилитации собственника. Стоит сменить риелтора на другого.

    Профессиональный риелтор перед заключением сделки пройдется по соседям дома, спросит про сам дом, управляющую компанию и остальные нюансы. Также он может быть знаком с участковым дома и узнать у него информацию о том какие люди живут в доме, где вы хотите приобрести квартиру.

    Источник: https://rosreestr.net/info/kak-ne-popast-na-rieltora-moshennika

    Кто должен оплачивать услуги риелтора

    Как вернуть деньги за услуги риелтора, если они отличаются от заявленных?

    Казалось бы, а что тут думать, кто заказывает музыку, тот и платит музыкантам. Однако эта логика, почему-то плохо работает в сфере недвижимости. Продавец недвижимости считает, что должен платить риелтору покупатель, а покупатель указывает на продавца. А что по этому поводу говорят законы и обычаи?

    Как вообще происходит деловое общение людей? Они, как минимум, должны встретиться, чтобы изложить друг другу свои пожелания и требования: больной приходит к врачу или, если сильно болен, вызывает его на дом, желающий поехать в путешествие приходит в турбюро, а если человеку нужны деньги, он приходит в банк.

    В процессе общения стороны уточняют свои требования и желания, что они обязуются сделать и что хотят получить за это, т. е. они заключают договор (ст. 626 ГК Украины) или сделку (ст. 202 ГК Украины).

    Если сделка полностью исполняются сторонами в момент ее заключения (покупка в магазине, ремонт телевизора или утюга) она может заключаться устно (ч. 1 ст. 206 ГК Украины).

    Во всех других случаях требуется письменная форма сделки.

    Это теория, а как в жизни?

    Ситуация № 1.

    Человек хочет продать свой дом и звонит в агентство недвижимости. По телефону описывает преимущества своего жилья и предлагает агентству продавать его.

    Когда ему предлагают встретиться, чтобы осмотреть дом и заключить договор на оказание услуг, продавец соглашается только на осмотр дома, а от заключения договора отказывается, аргументируя это тем, что риелторы берут деньги с покупателя, он дал задание всем агентствам города продавать его недвижимость, поэтому ему не хочется связывать себя обязательствами с конкретным агентством. О результатах такого поведения продавца можно прочесть здесь.

    Все знают, что такое комиссионный магазин. Когда человек приносит в него на продажу свои вещи, с ним заключают договор на продажу, в котором указывается комиссионное вознаграждение магазина.

    Все это знают и соглашаются на эти условия.

    Когда же продавцу недвижимости задаешь вопрос, почему услуги по продаже недвижимости, оказанные продавцу, должен оплачивать покупатель, ведь в этом нет логики, вразумительного ответа нет.

    Ситуация № 2.

    Звонок в агентство недвижимости: я хочу купить двухкомнатную квартиру в таком-то районе за такую-то сумму.

    Риелтор может по телефону уточнить еще массу дополнительных требований покупателя к искомой квартире, чтобы найти то, что требуется покупателю.

    По прошествии какого-то времени риелтор звонит покупателю и говорит, что его требованиям отвечают, например, 26 квартир, поэтому приезжайте к нам, мы заключим договор и начнем их просмотры.

    И вот тут начинаются чудеса. А чего это я должен заключать с вами договор? Давайте осмотрим квартиры и, если я что-то буду покупать, вот тогда и подпишем договор.

    Опытный риелтор на этом прекращает общение с клиентом, а малоопытный, в страхе потерять клиента, начинает показывать квартиры.

    В процессе показа требования покупателя все время меняются, ведь зафиксированных показателей нет и, в конце концов, риелтор и покупатель остаются при своих интересах или покупатель, в обход риелтора, напрямую договаривается с продавцом. Подробнее об этом можно прочитать здесь.

    О важности заключения договора мы уже писали. Подробно писали о том, что такое эксклюзивный договор.

    В этой статье речь идет об агентствах недвижимости, оказывающих своим клиентам конкретные услуги, которые можно проверить и оценить.

    Агентства, которые рассказывают доверчивым клиентам о каких-то особых способностях их сотрудников продавать что угодно по той цене, которую хочет продавец, но при этом уклоняются от указания в договоре конкретных услуг, которые они будут оказывать – это тема отдельной статьи.

    Услуги, оказываемые продавцу недвижимости, отличаются от услуг, оказываемых покупателю. Кто в этом сомневается, может убедиться, ознакомившись с перечнем услуг.

    И если услуги действительно оказаны продавцу недвижимости и эти услуги помогли продать эту недвижимость, почему за них должен платить покупатель?

    С другой стороны, продавец недвижимости вряд ли знает, какие услуги риелтор оказывает покупателю. Если покупателю, на основании договора, показывают ряд объектов недвижимости, оценивают их состояние и соответствие этого состояния заявленной продавцом цене, то покупатель пользуется профессиональными знаниями риелтора, а за это нужно платить.

    Здесь уместно привести притчу 19 века. Купец приобрел в Англии паровую машину и для экономии денег отказался от ее техобслуживания английскими механиками. Через какое-то время машина остановилась, а местные умельцы не смогли ее отремонтировать. Купец вынужден был «выписать» механика из Англии.

    Англичанин запросил за свою работу 100 рублей. Купец согласился. Механик обошел вокруг машины и в одном месте произвел удар молотком. Машина заработала.

    Возмущенный купец спросил, за что он должен платить 100 рублей, на что механик ответил: один рубль он заплатил за удар молотком, а 99 рублей за то, что он знал, куда ударить!

    Каждый человек стремится уменьшить свои расходы, все равно где и как, но зачастую кажущаяся экономия может обернуться в будущем или убытками, или испорченной нервной системой.

    Услуги специалистов нужно оплачивать.

    Однако, если продавцу или покупателю начинают, употребляя какие-то специальные термины нести ахинею типа «сегодня тренды рынка недвижимости подвержены волотильности, вследствие чего маржа трейдеров стремится к минимальному спрэду» подсовывать на подпись какой-то договор, внимательно прочтите его и, если там нет перечня реально оказываемых услуг, найдите другое агентство.

    06.04.2018.

    Источник: https://alfadom.net/stati/151-kto-dolzhen-oplachivat-uslugi-rieltora

    Вопросы по закону
    Добавить комментарий