Как вернуть свою квартиру, которая находится в залоге?

Как купить квартиру, которая находится в ипотеке?

Как вернуть свою квартиру, которая находится в залоге?

– Приобретение жилья, находящегося в ипотеке, фактически сопровождается переводом долга с первоначального заемщика на покупателя, – рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». То есть происходит переуступка прав и обязанностей по кредитному договору и договору об ипотеке.

В договоре купли-продажи, который заключают продавец и покупатель, прописывается факт наличия ипотеки, к документам обязательно должно быть приложено согласие банка на продажу имущества. Далее новый собственник заключает два договора: об ипотеке с банком и кредитный.

После совершения указанных действий в Росреестре происходит регистрация перехода права собственности на квартиру на нового покупателя.

Особенно следует отметить, что покупка квартиры, которая находится в ипотеке, залог не прекращает. Покупатель теперь становится залогодателем, к нему переходят все обязанности продавца, в том числе те, которые не были исполнены, например, штрафные санкции за просрочки погашения кредитных платежей.

Предложение жилья, находящегося в залоге у банка, растет по мере увеличения количества купленных в ипотеку квартир. Причинами для появления таких объектов на рынке могут быть как негативные изменения в финансовом положении заемщиков (невозможность обслуживать взятый кредит), так и позитивные, например, желание улучшить жилищные условия.

У потенциальных покупателей есть несколько причин присмотреться к таким предложениям. Во-первых, это возможность минимизировать юридические риски при покупке квартиры, т.к. ее история уже была проверена специалистами банка-залогодержателя. Во-вторых, обычно объекты с обременением выставляются на продажу с дисконтом 10-15%.

К примеру, на сайте ЦИАН выставлена двухкомнатная квартира у метро «Аэропорт» стоимостью 197 000 руб. за кв. м. При этом среднерыночная цена предложения жилья без обременения в аналогичных домах составляет 237 000 руб. за кв. м. Выгода покупателя такого объекта составит 2,2 млн руб.

, а может быть и больше, если учесть, что владельцы заложенной недвижимости чаще идут на торг.

Продавцом жилья с залогом может выступать банк или физическое лицо-собственник, с разрешения залогодержателя. При этом первый вариант более удобен, особенно для покупателя, заинтересованного в получении кредита.

Помимо простоты организации сделки, клиент может получить от банка выгодные условия ипотечного кредитования для приобретения данного объекта.

Сделка проходит в стенах банка по стандартному сценарию: партнёры подписывают договор купли-продажи, который затем регистрируется в Едином государственном реестре недвижимости.

– Сделка усложняется, если в ней задействованы три стороны: заемщик-продавец квартиры, покупатель и банк, – продолжает Мария Литинецкая. – Специалистами рынка недвижимости разработаны две общие схемы проведения подобных операций. Провести такую сделку, не прибегая к помощи профессионалов (риэлтора, юриста, регистратора cделок с недвижимостью), практически невозможно.

Покупка с заключением предварительного договора купли-продажи

Этот вариант предполагает погашение кредита покупателем в счет оплаты приобретаемой недвижимости.

Чтобы обезопасить плательщика, стороны заключают предварительный договор о покупке квартиры, в котором четко прописаны условия сделки.

При этом если продавец отказывается от своих услуг, покупатель может отстаивать свои права в судебном порядке. Сумма, которая вносится на погашение кредита, оформляется как задаток или аванс.

После того, как банк получит деньги, он одобряет сделку и снимает обременение с квартиры. В это же время стороны подписывают договор купли-продажи.

Эта схема может вызывать подозрения со стороны покупателя. Ведь после снятия обременения с жилья продавец может захотеть отказаться от регистрации договора купли-продажи.

Тогда покупателю придется требовать от партнера исполнения его обязательств через суд. Возникает угроза затягивания сделки на неопределенный период.

Тем не менее, эта схема продолжает использоваться при продаже залогового имущества, в большинстве случаев без ущерба для сторон.

Покупка квартиры через смену залогодателя

Эта сделка проходит с участием банка-кредитора (и непосредственно в его стенах) при использовании двух депозитарных ячеек. В первую будут заложены деньги в размере суммы, необходимой для погашения кредита, а во вторую – остаток стоимости квартиры.

– Банк обязательно должен одобрить сделку купли-продажи. После подписания договора продавцом и покупателем его высылают в Росреестр. После регистрации перехода права собственности все залоговые обязательства покупатель берет на себя, а продавец забирает деньги из первой ячейки, чтобы погасить кредит.

Банк отпускает покупателю погашенную закладную. Предъявив ее, новый собственник квартиры получает выписку из ЕГРН об отсутствии обременения. Затем продавец может наконец получить доступ к ячейке со второй частью денег.

Такой путь является наименее рискованным для всех трех сторон сделки, – заключает Литинецкая.

Оба варианта сделки представляются на первый взгляд сложными и запутанными, однако нередко игра стоит свеч. Чтобы стать владельцем квартиры своей мечты по выгодной цене, стоит пойти на усложнение операции по ее покупке.

Источник: https://www.cian.ru/stati-kak-kupit-kvartiru-kotoraja-nahoditsja-v-ipoteke-273934/

Залог квартиры: что важно знать заемщику

Как вернуть свою квартиру, которая находится в залоге?

При оформлении ипотеки или другого крупного кредита клиентам приходится в качестве гаранта закладывать в банк свою квартиру.

К сожалению, не все заёмщики задумываются, чем это грозит, а потому не уделяют должного вниманию изучению вопроса залога. А зря, не зная нюансов, можно и вовсе остаться без жилья, в случае несвоевременного исполнения обязательств по заключенному договору.

Квартиру закладывают в банк в двух случаях: ипотека и кредитование на потребительские нужды.

Если квартиру оставляют в залог при оформлении ипотеки, то заложенное имущество остается во владении и пользовании залогодателя или третьего лица.

То есть, получив ипотеку и подписав соответствующие документы, в том числе и договор о покупке жилья, заемщик сразу становится его официальным собственником. В этой квартире он уже может жить с полным на то основанием.

Вместе с тем квартира приобретает статус залогового имущества в банке, и на нее наложено обременение. А это значит, что ваши права по распоряжению жилплощадью будут ограничены. До тех пор, пока вы не погасите полученный перед банком заем. Все это фиксируется документально, также как и снятие обременения после полного погашения займа.

Залог квартиры: какие ограничения существуют?

Закладывая квартиру, человек имеет право жить в ней, но лишается всех остальных возможностей. Залоговое жилье нельзя перезакладывать, дарить, продавать и сдавать.

— Согласно ГК РК, статье 315 о «Пользовании и распоряжении предметом залога» залогодатель имеет право отчуждать предмет залога в собственность, в хозяйственное ведение или в оперативное управление, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу только с согласия залогодержателя (банка), — поясняет адвокат Александр Коваленко, — если договором изначально не предусмотрены другие условия. При этом залогодатель имеет право завещать залоговую квартиру после своей смерти.

Также нельзя без согласования с банком делать перепланировку квартиры. Разрешается только клеить обои, стелить напольное покрытие и прочие ремонтные работы, не нарушающие планировку жилья.

В случае несвоевременного исполнения обязательств по договору можно остаться без жилья.

Если кредит не будет выплачен в срок, то квартиру выставят на торги. О том, как банк организовывает процесс аукциона и что сделать, чтобы его избежать, читайте в материале.

Права банка: квартиру под залогом нельзя сдавать

Даже самые недобросовестные заёмщики не рискуют продавать и передаривать залоговую квартиру. Ведь за это можно понести уголовное наказание. А вот попытка заработать на квартирантах очень даже распространенная.

Некоторые заемщики намеренно оформляют ипотеку для покупки жилья, надеясь в дальнейшем сдавать ее в аренду. И с этого дохода гасить ипотеку. Такие клиенты легкомысленно предполагают, что раз кредит оплачивается исправно, то банк не будет акцентировать «на мелочах». Советуем согласовать с банком вопрос возможной аренды жилья.

Если в банке из других источников узнают о том, что клиент сдает квартиру, с него могут потребовать вернуть всю сумму займа вместе с процентами. Если вы не в состоянии выплатить всю сумму сразу по требованию банка, то банк имеет право поставить вопрос о реализации  вашего жилья.

Помните, чтобы избежать неприятностей, любые свои действия нужно согласовывать с юристами или специалистами в области кредитования

Во всех остальных случаях банк не имеет права распоряжаться заложенной квартирой, если это не оговорено в договоре:

— Залогодержатель вправе пользоваться переданным ему предметом залога лишь в случаях, предусмотренных договором, регулярно представляя залогодателю отчет о пользовании, — разъясняет адвокат Александр Коваленко. — По договору на залогодержателя может быть возложена обязанность извлекать из предмета залога доходы в целях погашения основного обязательства или в интересах залогодателя.

Долги по ипотеке: что делать? >>>

Договор залога в РК: важные детали

Прежде чем подписать договор залога, внимательно прочтите его от начала до конца.

— В договоре должны быть указаны предмет залога и его оценка, размер и срок исполнения обязательства, сведения о залогодателе и залогодержателе.

Важный момент — у кого будет находиться заложенное имущество, то есть у банка или у залогодателя. Можно ли владельцу пользоваться объектом залога.

Особое внимание следует уделить точному описанию предмета залога, перечислив индивидуальные признаки предмета, — советует Александр Коваленко.

Договор о залоге должен быть заключен в письменном виде. При несоблюдении любого из этих правил, договор считается недействительным и не вступает в законную силу.

Когда квартиру покупают в ипотеку, она автоматически становится залогом. В этом случае оформление залога является частью процесса оформления ипотеки.

Когда жилье закладывают при получении потребительского кредита, есть свои нюансы.

Например, если в договоре приватизации указанно несколько собственников, то при оформлении залога необходимо их письменное согласие, заверенное нотариусом.

Особое внимание уделяется, если в семье есть несовершеннолетние дети. Родители обязуются обеспечить им крышу над головой, если не смогут выплатить кредит и банк заберет квартиру.

Если кто-то из членов семьи находится на лечении в психиатрической клинике или в местах лишения свободы, их интересы, как лиц временно отсутствующих по уважительным причинам, также необходимо учитывать. Банки стараются такие квартиры в залог не брать.

В банке у вас попросят стандартный пакет документов, необходимый для получения потребительского кредита под залог квартиры:

— удостоверение личности с ИИН;

— документы, подтверждающие заработную плату или иные доходы за последние 6 календарных месяцев (при подтверждении доходов);

— выписка о пенсионных отчислениях за последние 6 месяцев;

— правоустанавливающие документы на недвижимость.

При составлении договора залога в случае ипотеки или потребительского кредита вам обязательно должны дать на руки один экземпляр.

Если в договоре приватизации указанно несколько собственников, то при оформлении залога необходимо их письменное согласие, заверенное нотариусом.

Когда не дадут кредит под залог недвижимости?

По какой-либо причине банк может отказать клиенту в выдаче кредита под залог квартиры. Это связано с тем, что у каждого банка есть свои требования к залоговому имуществу. По данным специалистов оценочной компании ТОО Express consult, в залог не возьмут следующую недвижимость:

  • квартиру в доме, который является аварийным, подлежит сносу либо срок эксплуатации дома превышает 50 лет (чем старше дом, тем больше износ);
  • квартиру, которая имеет обременение от третьих лиц;
  • если на квартиру отсутствуют правоустанавливающие документы;
  • выдача ипотеки не состоится, если вы собираетесь передать банку в залог комнату или долю в квартире.

Отдаём квартиру под залог банку: процедура оценки

Для того чтобы узнать рыночную стоимость квартиры, а следовательно, определить размер денежной суммы, которую банк может выдать клиенту, проводится оценка квартиры. Это обязательная процедура в любом банке при оформлении ипотеки или потребительского кредита под залог квартиры.

Как пояснили в оценочной компании Express consult, сама по себе процедура оценки квартиры не является сложной.

— Первым этапом является заключение с оценочной фирмой договора на проведение оценки жилья и предоставление необходимых документов для оценки, — рассказывает эксперт-оценщик ТОО Express consult Динара Смагулова.

— Далее назначается день и время осмотра квартиры. Эксперт должен проверить и сфотографировать помещения в квартире. После оценщик составляет отчет об оценке и выдает заказчику.

В течение 2 рабочих дней со дня осмотра и предоставления необходимой документации можно получить отчет об оценке квартиры.

Сложности с оценкой квартиры для залога чаще всего возникают по следующим причинам:

— Процедура оценки затягивается, если отсутствуют правоустанавливающие документы на квартиру. Регистрация каждого определенного документа занимает соответствующее время. Встречаются случаи, когда не предоставляется доступ в квартиру, которую необходимо оценить. Неузаконенная перепланировка в квартире тоже влияет на срок выдачи отчета об оценке, — разъясняет Динара Смагулова.

Прежде чем оформлять залог квартиры, следует проконсультироваться со специалистами. Тогда эта процедура не займет много времени и сил.

Информационная служба kn.kz

Источник: https://www.kn.kz/article/8105/

Эксперты рассказали о схемах продажи залоговой квартиры

Как вернуть свою квартиру, которая находится в залоге?

Сегодня из всего объема ипотечных квартир только 12% заемщиков обращаются с просьбой о получении разрешения банка на продажу жилья, находящегося в залоге у кредитной организации. Можно ли продать такую квартиру?

По мнению риэлторов, сегодня сделки по продаже квартир, находящихся в залоге у банка становятся массовым явлением. К примеру, ты взял кредит и купил однушку, а через год понимаешь, что можешь позволить себе уже более просторное жилье. Как быть, если ты живешь в квартире, которая находится в залоге у банка, и хочешь ее продать?

По мнению профессиональных операторов на рынке городской и загородной жилой недвижимости в Московском регионе банки, как правило, идут навстречу таким клиентам и многие из них сегодня уже разработали целые схемы реализации заложенного жилья.

Эксперты считают, что самый простой для банков способ – найти покупателя квартиры, который внесет собственные денежные средства, покрывающие остаток кредита перед погашением залога.

В этом случае сделка по подписанию договора купли-продажи происходит в банке, который в связи с закрытием кредита выдает согласие на снятие обременения.

Документы для регистрации договора и снятия обременения подаются одновременно в регистрационную палату.

По мнению Марии Литнецкой, гендиректора компании “Метриум групп”, данная схема выгодна банку, потому что не требует излишних действий: анализа, согласований форм документов, условий сделки и прочее, и прочее.

Но такой вариант на практике, к сожалению, трудно реализуем, так как приобретателей пугает схема взаиморасчета. Если остаток по кредиту составляет более 50% от стоимости квартиры, то покупатель должен отдать до момента регистрации сделки существенную сумму, то есть заплатить большую часть средств вперед для закрытия кредита, что у многих вызывает страх и недоверие.

И не зря, поскольку схема действительно довольно рискованная. Продавец, воспользовавшись деньгами для погашения кредита, может потом передумать продавать квартиру и помешать регистрации договора купли-продажи. Суд, конечно, обяжет продавца вернуть деньги, но не факт, что он сможет их вернуть все и сразу.

При этом сам суд может затянуться на годы, а продавец может вывести с себя все активы и затем по исполнительному листу погашать задолженность годами. К сожалению, большинство кредитных учреждений готовы работать только по такому сценарию.

Кстати, в некоторых банках за получение разрешения на реализацию квартиры берется комиссия – около двух тысяч рублей.

И все же, есть кредиторы, хоть и немногие, которые согласны снять обременение перед подписанием договора купли-продажи и его регистрацией. Но в этом случае вся сделка проводится  под чутким контролем со стороны банка, и такая услуга стоит 1% от остатка по кредиту.

Эксперты называют еще один распространенный, но более трудоемкий способ реализации заложенной квартиры – найти покупателя, который планирует приобрести квартиру при помощи ипотеки. В такой ситуации интересы совпадают у обеих сторон. Однако, в “Метриум групп” рассказали, что в этом случае возможны два варианта развития событий.

Первый – когда погашение старого кредита и выдача нового происходит в одном банке.

Кредиторы часто идут на такую сделку, потому что в этом случае они держат все под своим контролем: у них остается в залоге квартира, которую они ранее признали удовлетворяющей их условиям, гасится один кредит и сразу выдается новый, фактически происходит просто замена заемщика и залогодателя.

Но сначала банк должен будет проверить нового заемщика и одобрить ему выдачу кредита, следовательно, может случиться так, что первому желающему приобрести квартиру банк может отказать. Придется искать следующего.

Второй вариант – когда покупатель берет кредит в другом банке. В этом случае желательно, чтобы размер его собственных средств был равен остатку основного долга продавца.

Покупатель вносит свои деньги вперед, продавец гасит кредит, договор купли-продажи передается на регистрацию, в результате чего происходит переход права собственности, одновременное погашение одного залога и наложение обременения другого банка.

Но эта схема также весьма рискованная, так как не гарантирует, что продавец “не кинет” покупателя, отказавшись от сделки, но при этом погасив кредит из чужого кармана. Поэтому безопаснее и спокойнее все-таки проводить такую сделку в одном банке.

Жизнь не стоит на месте. Возможно, в скором времени появятся какие-то новые условия и возможности для реализации залоговых квартир.

Источник: https://rg.ru/2013/04/11/prodazi-site.html

Вопросы по закону
Добавить комментарий