Могу ли отказаться от подисания акта, если есть несоответствие планировки по ДДУ?

Что делать, если застройщик построил квартиру с недостатками

Могу ли отказаться от подисания акта, если есть несоответствие планировки по ДДУ?

Наступил долгожданный момент, когда госкомиссия проверила ваш дом и выдала разрешение на ввод в эксплуатацию. Застройщик начал рассылать приглашения на приемку квартиры. Вы осмотрели свою долевку и нашли дефекты. Что делать?

Осмотр квартиры

Обязательно возьмите с собой договор участия в долевом строительстве и откройте его на той странице, где описывается состояние передаваемой квартиры.

Проверяйте по порядку каждую позицию, все потолки, полы, стены, окна и двери, наличие озвученной отделки (покраска, обои, напольное покрытие и т.п.), сантехники, газовых плит и всего остального. Помечайте галочками то, что на месте. Записывайте претензии на отдельный лист.

Иногда у застройщиков бывает специальный бланк дефектной ведомости, где можно отразить обнаруженные недоделки. Фотографируйте найденные дефекты.

Если дефекты нашлись, не торопитесь подписывать финальный акт приема-передачи!

Дело в том, что по закону дольщик имеет право отказаться от подписания акта приема-передачи, если готовая квартира не соответствует условиям договора, проектной документации, обязательным требованиям.

Акт можно не подписывать до тех пор, пока застройщик не устранит дефекты, или не возместит вам расходы на их устранение, или не сделает соразмерное уменьшение цены квартиры (скидку на обнаруженные дефекты).

Однако есть важные нюансы.

Отказ от подписания акта приема-передачи

Отказ от подписания акта приема-передачи квартиры откладывает срок вашего въезда в квартиру и регистрации права собственности, и в то же время позволяет требовать неустойку за просрочку сдачи квартиры вплоть до даты подписания акта. Мы советуем не затягивать сильно с подписанием акта исключительно из-за желания высудить неустойку побольше.

Попытайтесь найти разумный баланс между собственным удобством и желанием получить неустойку. К сожалению, есть такие застройщики, с которыми длительное неподписание акта приема-передачи не имеет особого смысла: они могут просто игнорировать всякие претензии, не устранять дефекты и вообще находиться в предбанкротном состоянии.

Вы готовы ждать месяцами, пока идут суды, и сидеть без квартиры?

Отказаться от приемки квартиры по акту можно при наличии одновременно 2 условий:

  • в квартире имеются недостатки — несоответствия условиям договора, проектной документации, обязательным требованиям;
  • вы потребовали у застройщика составления акта о несоответствии объекта обязательным требованиям в порядке ч. 5 ст. 8 ФЗ об участии в долевом строительстве.

Второе условие крайне важно: без требования акта о несоответствии ваш отказ от подписания акта приема-передачи признают незаконным.

При обнаружении дефектов в ходе приемки сразу попросите у представителей застройщика составить акт о несоответствии. Если они его составляют добровольно, отразите в нем все выявленные дефекты и заберите себе один экземпляр акта, подписанный вами и застройщиком. Если не составляют, тогда вам надо потребовать составления такого акта. Напишите застройщику такое заявление в 2 экземплярах:

Претензия к застройщику по дефектам квартиры

Это заявление вам нужно вручить застройщику под роспись на вашем экземпляре (либо направить заказным письмом с уведомлением о вручении).

Если после этого акт составят, хорошо, вы можете попробовать договориться с застройщиком, например, об устранении недостатков в конкретный разумный срок.

Эту договоренность надо зафиксировать письменно: либо подписать с застройщиком соглашение об устранении дефектов, либо вручить под роспись претензию с требованием об устранении дефектов в конкретный срок.

В какие сроки застройщик обязан устранять недостатки квартиры?

В пункте 2 статьи 7 ФЗ-214 сказано, что дольщик имеет право потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.

Что считается разумным сроком, в законе не сказано, то есть вы можете определить его самостоятельно в своей претензии.

На основании пункта 6 той же статьи 7 застройщик, однако, может согласовать с вами иной срок для устранения недостатков (в т.ч. такой срок может быть прописан в договоре долевого участия).

Ни в коем случае не надо подавать претензию без указания точного срока устранения недостатков! Если вы уже это сделали, и в вашем договоре долевого участия не прописаны сроки устранения недостатков, лучше вручите повторную претензию с указанием четкого срока для устранения дефектов. Это избавит вас в суде от лишних вопросов касательно исчисления срока и неустойки. Обратиться в суд вы сможете, если застройщик отказался устранить недостатки в согласованный вами срок / не отказывался устранять недостатки, но по факту ничего не устранил / устранил недостатки лишь частично.

Еще про сроки устранения дефектов:
Как посчитать неустойку за просрочку устранения дефектов квартиры по ДДУ

Что делать, когда застройщик не составляет акт о несоответствии, дефекты устранять не собирается и настойчиво требует подписать акт приема-передачи квартиры?

Если у вас нет подписанного застройщиком акта о несоответствии, тогда до приемки квартиры стоит зафиксировать имеющиеся недостатки. Для этого обратитесь в независимое экспертное учреждение, которое делает строительно-технические экспертизы.

Проведите за свой счет экспертизу квартиры с обязательным вызовом на нее застройщика. В заключении эксперта должны быть отражены имеющиеся дефекты и их характер, а также расчет стоимости устранения недостатков (при необходимости).

Если экспертиза подтверждает наличие строительных недостатков, застройщик обязан будет возместить вам затраты на экспертизу.

После заключения эксперта вы можете принять квартиру по акту приема-передачи. Но акт нужно подписывать с оговоркой о наличии дефектов. Дело в том, что в типовой форме акта у всех застройщиков есть фраза о том, что претензий по состоянию объекта не имеется. Поэтому вы делаете следующее: подписываете все экземпляры акта и в каждом экземпляре под своей подписью делаете приписку:

«Имеются претензии по состоянию квартиры на основании дефектной ведомости № дата / акта о несоответствии квартиры № дата / заключения эксперта № дата. Подпись, Фамилия И.О.»

После подписания акта вы регистрируете право собственности на квартиру и определяетесь с дальнейшими действиями.

Вариант 1. Устранение недостатков силами и за счет застройщика.

Не рекомендуется. Во-первых, вам придется сидеть с неотремонтированной квартирой неопределенно долго.

Во-вторых, даже наличие положительного решения суда об обязании застройщика устранить недостатки может быть сложно или нереально исполнить.

Но если вы все-таки выбираете этот вариант, тогда после претензии, экспертизы, подписания акта-приема передачи вы можете обратиться в суд с иском к застройщику с требованиями:

  • обязать застройщика устранить недостатки;
  • взыскать неустойку за нарушение сроков устранения недостатков (порядок расчета здесь);
  • взыскать неустойку за просрочку передачи квартиры;
  • взыскать расходы на проведение экспертизы;
  • взыскать компенсацию морального вреда (по вашей оценке);
  • взыскать штраф по ч.6 ст. 13 закона «О защите прав потребителей».

Вариант 2. Соразмерное уменьшение цены квартиры на стоимость устранения недостатков.

При проведении экспертизы в таком случае вам нужно будет сделать расчет стоимости устранения недостатков. Эксперт составит смету, и вы получите точную сумму, которую будете требовать от застройщика. У варианта 2 плюса:

1) возмещение по этому варианту не зависит от фактического устранения дефектов (т.е. вы можете высудить компенсацию с застройщика, а после получения денег начать ремонт). Устранять недостатки можно когда угодно после экспертизы;

2) вы можете сэкономить, отремонтировав квартиру дешевле озвученных экспертом сумм.

Порядок действий при таком варианте (после экспертизы и акта приема-передачи):

  • повторная претензия застройщику с новым требованием о соразмерном уменьшении стоимости квартиры на сумму, определенную экспертом, и возмещении затрат на экспертизу в 10-дневный срок. К претензии приложите копии заключения эксперта и документов на оплату экспертизы (договор, платежка);
  • обращение в суд с иском о взыскании _____ руб. в счет соразмерного уменьшения стоимости квартиры, неустойки за просрочку устранения недостатков, неустойки за просрочку передачи квартиры, расходов на экспертизу, компенсации морального вреда, штрафа по ч.6 ст. 13 закона «О защите прав потребителей».

Вариант 3. Возмещение ваших расходов на устранение недостатков квартиры.

Для этого варианта требуется фактическое устранение недостатков. То есть сначала вы делаете ремонт и оплачиваете его сами.

Вам нужно будет собирать все чеки на покупку стройматериалов, делать письменный договор подряда с ремонтной бригадой, подробную смету с описанием всех видов работ по устранению дефектов, акты приемки работ и т.п.

Если ремонтники не только устраняют выявленные дефекты долевки, но и делают что-то дополнительно, стоит сделать отдельные договоры с ними на устранение дефектов и на все остальное. Это поможет вам избежать в суде вопроса: «А не требуете ли вы что-то лишнее?» Далее ваш план действий таков:

  • повторная претензия застройщику с новым требованием о возмещении расходов на устранение недостатков и возмещении затрат на экспертизу в 10-дневный срок. К претензии приложите копии заключения эксперта и документов на оплату экспертизы (договор, платежка), документов по устранению дефектов (договоры, платежки, чеки, акты, сметы и т.п.);
  • обращение в суд с иском о взыскании _____ руб. в счет возмещения расходов на устранение недостатков квартиры, неустойки за просрочку устранения недостатков, неустойки за просрочку передачи квартиры, расходов на экспертизу, компенсации морального вреда, штрафа по ч.6 ст. 13 закона «О защите прав потребителей».

Сроки предъявления претензий.

По ФЗ «Об участии в долевом строительстве» вы можете предъявлять претензии застройщику по качеству квартиры в течение гарантийного срока — 5 лет с даты передачи квартиры по акту.

Однако  реалии таковы, что многие недобросовестные застройщики могут регистрировать под каждый дом новое ООО: дом сдали — ООО слили или обанкротили, сделали новое. Поэтому особо надеяться на 5 лет гарантии не стоит — возможно, еще до окончания гарантии вам просто некому будет предъявлять претензии.

Поэтому мы настоятельно рекомендуем разобраться со всеми дефектами долевки в кратчайшие сроки после получения квартиры.

О неустойке

С 1 января 2017 года в статью 7 ФЗ об участии в долевом строительстве вносится пункт 8, устанавливающий порядок взыскания неустойки за нарушение срока устранения недостатков квартиры.

Эта неустойка будет считаться от стоимости расходов, необходимых на устранение соответствующих дефектов.

Эту сумму можно взять либо из экспертного заключения, где подсчитана стоимость устранения недостатков, либо на основании фактически понесенных вами расходов на устранение дефектов квартиры за свой счет. Размер неустойки — 1% за каждый день просрочки.

Подробнее: Как посчитать неустойку за просрочку устранения дефектов квартиры по ДДУ

До 1 января 2017 года вы можете рассчитывать такую неустойку в размере 3% от цены квартиры (порядок расчета).

Читать также:
Советы юриста: что делать, если застройщик просрочил сдачу дома
ЧаВо: неустойка по 214-ФЗ за нарушение срока передачи квартиры по ДДУ
Советы дольщикам: что делать, когда площадь квартиры отличается от проектной
Куда жаловаться на застройщика
Застройщика признали банкротом: как получить квартиру или деньги

Статья с сайта Паритет — защита прав потребителей. Образцы претензий.



Источник: https://paritet.guru/stati/chto-delat-esli-zastroyshhik-postroil-kvartiru-s-nedostatkami.html

��� ��������. ��� ������� ��������? ���������� ��� ��������

Могу ли отказаться от подисания акта, если есть несоответствие планировки по ДДУ?

��������� ���� � ����� ������� �������� � ������� ������ �������� � �����������, ������� � ������������.

���������� ��, ���� ���������� ����� ����, ��������, ��������� ���: ��� ��������! �� ����� �� ������� � ����������? ������, � �������� ���� �����-�������� ������������? ��� �������� ���� �����, �� ��� �������� �������� � ��� ������, ���� ���������� ������ ��������� ������ (��� ������), ��� ���� ��������� � ��������? ���������� �� ������ ������ ����� – �� ����� ���������, ������ �� ������������.

������ ������ ������ �� ������. �� ����� � �������� ���������� ����������� ��� �����-�������� �������� � �����������. ��� �������� �������� �������� �������� � ����� ������������� �� �����? «�����������39.��» ������ ������ �� ������������ ����� ��������� �������� ������� ���������� �������� � ��������� ����������.

��� � �����, ��� ��� �������� � ��� �������� ������?

���������� ������ ������� ��������� �������� � ���, ��� ������������� ��������� � ��� �������� ������ � ��������.

�� ���������, ����������� � ��-214 � ������� �������������, ���������� ������ ��������� ���������� ������������ �������� ������ � ������������ � �������� � ������ ��������. � ����� ������ ���������� ��������, ��� ��� �������� ��������������, ��� �������� ���������� �� ���� � ������������, � ���������� �������� ��������� ��������.

�� �������� ��� ���������� �� �����. � ����������� ������� ������� ��� ������� ������ ������������ ��������, ����� ������, ��� ���������� � ��� �������������.

� ��� ��� � ���� �������� �������� �����: ������� ������ ������� �������� � ����, ������������� ��������� �������� ������� (����� �� ������ – ���, ����.���.). �� ���������� ���� ������ – ����������� ���������� ������� ������ ��������!

����� ������ �������� ��������� ����� ������������� �� ���������� ������� ���� �� ������ � ���� ��������� ���������. ������ �� ��� ����������� ����� �������������� ���������� � ������� ���������, ������� ������� ��������� ��������. ������� ������� ������ ������������� �� ��������� �������, ��� ���� �� ������ ���� ������������ �������.

����, ����� ��������� ���������, ������� ������ ��������� � ������������, ���������� ����� �������� �� ������, ������� � �����������, ��������� �������� � ������� �. ������� � ��� ������, �������, ���� �� ��������� ������� ���������.

��� ������, �� �� � ����� �������� � �������? ����� ��� ������ ������ ����?

�������, ������� � ����������� �� ������� � ����. �� ������ � ���������� ����, �������� ������� � ����, ��������� ������ ���������� �������� ������. ������� �������� ������������ – ��������� �� ������������.

�������� �������������� ��������. ��� ��� ��������?

��� ��, ��� � �������� ������ ���� �������� ������������ ��� � ����������� � ����.

��� �������, � ������ ������� «�����», � ����� ���� «������» ����, ����� � �������� ��� ������, ����� �������� ������������.

������� ����� ����� ���������� – ��� �����, ������� � ���, ��������� ���������, �������� ����� ��� ��������� ����������, �������� �� ����, ��� � ����, ���� � ������� �����.

��� � ���� ��������� ��������������?

����������� ����������� ��������� �������� �������� � ����, ��� ���� �������� � �������� �������� �������. ������ � ��� ���� 2 ���������� – ���� �������� � �� �������� ��������������.

������ � ����, ��� �������� ����� ����������� – ��� «������ �������� – ������ �������». ��� ��� ��, ��� ��� ��������, ���������� ��� ����� ����� ���������. �� ����������� �������� �������, ���� ���� ��� ������� ��� ������� ��� ������������.

���������� ������ �������� �� �� � ���������� ��� ������ � ������.

����� ����� �������� �� ��������������� ������ ���������� �����? ���� �� �������, �������������� ������ ��!

������ ������! � ���������, � �����������, � ���������� �� ������ ��������� ���� ������ ������ � �����������. �������� ��������, ����� ������������ ���� ��� ������� �� ����������������.

������ ��������� �, ��������, ���������� ������������� ����, ������ ��������, ���������������, �������� ����� �������.

� ��� ������ �� ����� ��������� ������ ������������ ������������� �����: ���� ��������� ����� ������ ������� ��� ������������ ����, ��������� �������������, � �������� ����� ����� �����.

�������� ����� �������, ����� �� ���������� ����� ����� � ������ ���� ��������� ������� ������ � �����, �� �� ����� �� ������ ����� ��� �� �����������. ��������� ���������: «��, ��� �� �������� � �����. � ����������!». �� ������ ��� ������ �� ���, �� �������� � �����������?!

��� ��� ��� ������ �������� �������� ������� ����������������� ����������� �����������: ������-����������� �� ������������ ����� �� ��� � ����� � ������������� � �������� � ���������, � ����� ������������ ��������� ��������������� � ������������� ��������.

���������� ������������ ����������� ���������� �������� ��������� ��������������� � ����� ���. ���������� ����� – ������, �� ���� ����� ������ ���� �����, ������ ����� ��� ��������, ��� ��������� � �����, � �� ���� �� ���������.

���� ��������� ������ ������ ���, ��� � �����, � �� �����. ������������ ���� ������ ��������������� ���������� � ��� ���������� – �������������, ��������, �������, ���������. ���������������� ��������� «��� �������� �����, ���� �� �������� �������».

�, ����������, �� ����������� �������� ����������� �������, ���������� ��� ������.

�������� ������������� ��������� ������ �������� ����������. ������ ������ �������������� ������� ����� �������� � �������� � ���������� ������ (�������), � ��� �������� ������ ���������� � �������� ������������ ��� ��������, � ������ � ����� �����������.

���������, ������������� �� ���������, �������� ������: ��������� ��������� ������ ��� ���� ������ � ��������������� ���������. ������� ���� ������ ��������� ����� ���� ����������� � ������� ����������, � ����������� ���� ������ ������ ���������� � ���������.

���������� ���������� ������ ���� ���������?

�������. ���������� ������ ������� �������� ������� �� ������� ����������� (������ 94,3 ��.� ��������, � �������, 95). ������� ��������� � ������������� �������� � ���������� ��� ��������� � ����������� ������������� �����������. ���������� �������������� ����� ��� �������!

� ��� �� ����? ��� �������, � ����������� ��� ����������������� ������� ���� �������� ������ �� ����������� ������� ��������. ������� � ������, ���� ��� ��������� ��������� �������, �������� �������� ���������, ����� ������� �������. �������� ����� ������ ����� �� ��������� «���������», � ���� ����� �������� �� �����-������ ����� ������. �����������, �������� �������.

� �����, �������������� � ������� – ��������� ��� ������ �� ��������. ���������� �������� � ����������� �������� ������������� � �������� �������.

 ������, ����� ����������� ������� �������� ���������� �� ���������, ��������� � ���, ����� ��� �� 5%, �������� ������������ ���������� ���������� � �������� ��������.

� ������� ������ ����������� ����������� ��� � �������� �� ������ ����� �����, �� � ��������� �� ���� ������ ����������� ����� ��������.

�� ��� ������ �����, � �� �����������. ����� ��� ������� �������� ������, ��� �� ������������, �������?!

���� � ���������, ��� �������� �������� �� ������������� �������� �������� ��� ������������ ������, ��� ������?

� ����� ������� ������� ������ �� ��������� �������� � ����������� ������ �� ���������� ���������.

�� ���� ������ ������� �� ����. �� ������ ��������� ��� ������� ���������, ������������� �������� �������� ��� �������������� � ���������� ���� �� ����������. ���� �������� ����� ��������� � 2 ����������� (��� �������� � ��� �����������), ��� ������ ��������� �������������� ������������� �����������.

��� ��� ���������: �� ���������� �������� ����������� ������ ���� �������, ��� ������ ���� ��� ��������. �� ������, � �������, «������ �.�.», � � ��������� ��������� ����� ���� � �������� �����������. ���� ��� ����������� ������������� ��������, �� ����� �� ��������� ������������.

���, ���� ���������� ��� ��� ������������� ������������ ����������� ��� ������� � ��������� ���������?

����������� ������������ ���� �����! ���� �� ������� ����� �� ���� ��������� �������. �� ����� ��������� ��� �������, � ������� ������� �� ���� ������ ������������� ����������� �� ��� ����������. 

� ���� ��������� ������������ ���� ������ �������� � �������� � ����� � �������, ������� ��� ���������, �������������� ���, ��� ���� ���������, ������� �������� ������ ������ ��������� �����������.

����� ������ ����������� �� ������ � ������ �������� � ����������� ����� ���� ������� � ����������� ��� ������� � ����� �����������.

������ ������ ���� ��������, � ������������ � �������� � ������ ��������.

����� �� ��� ���������? ���� �� ����� �������� ���� ��������! ������� – �����, � ����������� ���� �����..?

���, ��� ������ �� �����.

���������� ������ ������������� �������� �������� �������� ��� ����� �������. ���� �� ���� ������ �������������� ������������ �������������� ������. ������� �������� ����� ����������� ����� ������ ������ � ����������� � �������� ������ �� ���������� ���� �������-��������, ��� �����. �������� ������ ����� ���-�� �������� ����� ������ ���������� �����.

�� ����������� ��� ����������� ��� ������ � ��� ������, ���� ��� ������������� �� ����������. ���� ���� ������� ��� ���������, ������� ��� �� ���������� «����������» ����������.

���, � � ��������� �� ��������-�� ���?!

��, �� ������ �� �������� ���������� ����������� ����. � ������ ��������� ���������� ������ �������� �� �� ������������ ��������. ������ �������� ����� ���������� ������.

� ���� ������ �������� ���������� ����������, ��� �� ������ �� ������� �������� �������, ��� �� ��������� �������, ��� ��� �� ��� ��������, � ���� �������� ����������� �� ������������ ���� � ������ ��� �������� �������� �������.

��� ������ �������� ����� �� ������ ������� � ����� ����������, �� �������� �� � ���������� ���� ���������� �������, ������ �������, �� ��������� �� �������, �������������� ���.

������ � ����, ��� ����������� ����� ���������� �������� ��������� � ���� ������: ����� �� ���������� �� ��������� ��������, ��������� �������.

��� ����� ���������� �� ����������� ������� ��������� ����� ������ � ���������, ����� ����� �������: «��� �� �� ���� ���������� ��������� ��������, � �������� � �� ���� �������!» � ����� 2 ������ ����� «���� X» ��� ����� ��������� ������������� ������������ ���. ������ ���������������� ����������� ���������� ����� ������������.

���� �� � ����������� ��������� � ������ ������ ����������� � ����������� � � ���������� ����������?

��, ������! �� ��� ����� ����� ����� �����, ��� ���� ������������� ��������� �������������. ����� ���� ������������ �� ����������� ����� � ����� «� ��� �� ��������».

���� �������� ����� ��������, �� ������ �������� � ����������� ��������� �������� �������� ������. ��� ����������� ������ �� ���������������� ����, �� ��������������������, ������������. ���������, ����� �������� �������� ��������� ��������������� ������� � �������� � ���.

���� � �������� ����� ��������������, ������ �� � ���������� �� ���, � �� ����� ���������?

��� ����� ������ ������. ����� ������, ��� ������� ������ ���������� �� ���������� ��������, ���� ������� ������������ ��������� ���������� � �������� ��������.

������ �������������� ���, ��� ���� ����� ���������� ��� «�������» ���������� ������: ������ ����� ����� ������ �������� ����������� ��� �����?.. � ������, ������� ������ ������� ��������.

��� ��� ������ ������ ����� ������������� �������������, ����� ������� ���. ����� ������� ������ ����: ����� ���� ���������, � �� ���������� ��������� ��������.

�����, � ����� ������ ����������� ��������� ������������ ����? ���� ��������� ��� ����������� �������� � ������ ����…

���. � ������� ���� �������� � ���� ������� �������� ������� � ��������������� �����������, ������� ���������� ��������� ���� �� ����� �� �����������. ������������ ������, ��� ��� ����� �������� ��� ���������� �����, – ��������� �� ��������� � ������ ������ ����������� � ���������� ����������.

�������� ����������� ��� ���������� �����-�����������.��:

���������������� ����������� ������ �� �������� ������������ � �������������, ����������� ���������� � ������������� �������.

����: �����-�����������.��
�������: (4012) 51-91-00

Источник: https://zastroyschiki39.ru/read/articles/932_kak-prinyat-kvartiru-instrukciya-dlya-dolschika

ТОП-10 «ловушек» для дольщика

Могу ли отказаться от подисания акта, если есть несоответствие планировки по ДДУ?

by Admin 10 Янв, 2018 6091

Вот и настал момент подписания договора долевого участия. Впереди томительное ожидание и предвкушение прекрасной жизни в квартире мечты. Дольщики обычно гораздо больше внимания уделяют основным факторам – выбору надежного застройщика, района, планировки, наконец, стоимости квадратного метра. При этом абсолютно упуская из вида содержание договора долевого участия (ДДУ). Казалось бы, договор – типовой, все его подписали, почему бы и мне не подписать? Зачем вчитываться и выискивать подвохи? А затем, чтобы впоследствии не пришлось кусать локти. ДДУ – долгосрочный договор. С момента его подписания до окончания гарантийного срока это основной документ дольщика. Поэтому нужно скрупулезно изучить каждый пункт, а желательно привлечь к этому процессу юриста. Специалист сможет увидеть то, что невозможно разглядеть непрофессиональным взглядом, обнаружить возможные опасности для дольщика и противоречия нормам законодательства. Если же пригласить юриста возможности нет, стоит знать о вероятных «ловушках» для дольщика, которые застройщик может «расставить» в договоре долевого участия.

Ловушка № 1: Штраф за расторжение договора дольщиком в одностороннем порядке

В ДДУ может быть пункт о том, что дольщик должен оплатить застройщику неустойку в случае досрочного расторжения договора по своей инициативе. «Аппетиты» девелопера в этом случае могут быть самыми разнообразными, иногда и до 30% от цены договора. Нужно помнить, что право одностороннего расторжения ДДУ закреплено за участником долевого строительства в статье 9 закона «Об участии в долевом строительстве…». Там же перечислены обстоятельства, в которых дольщик может отказаться от участия в объекте: 1) ненадлежащее исполнение застройщиком своих обязательств, а именно задержка передачи объекта более чем на 2 месяца; 2) несоответствие объекта долевого строительства условиям договора и требованиям к качеству; 3) застройщик не устраняет недочеты и дефекты, а также не согласился на соразмерное уменьшение цены договора или возмещение расходов на их устранение за счет дольщика; 4) нецелевое расходование средств дольщиков; 5) заморозка и приостановление строительства, если стало очевидно, что застройщик не успеет завершить объект в указанный в договоре срок; 6) отклонение в площади объекта от указанной в договоре более чем на 5%; 7) изменение назначения помещения, которое выступает объектом долевого строительства; 8) иные установленные договором и законодательством случаи. При этом застройщик обязан не только вернуть деньги, но и заплатить проценты на всю сумму в размере одной трехсотой ставки рефинансирования за каждый день с момента внесения средств до дня их возврата. Никаких штрафов, налагаемых на дольщика в случае его отказа от участия в долевом строительстве в перечисленных выше обстоятельствах, законом не предусматривается. Обнаружив этот пункт в своем договоре, потребуйте его убрать. Необходимо отметить, что в случае, когда застройщик честно выполняет свои обязанности, не допуская нарушений, во внесудебном порядке отказаться от участия в долевом строительстве дольщик не сможет.

Ловушка № 2. Наличие пункта о возможном изменении цены договора

Застройщик вправе потребовать от дольщика доплаты за квадратные метры, если их получилось больше, чем предусмотрено договором. Или же вернуть деньги за излишне оплаченные метры. Это обычная практика, после контрольных замеров может оказаться, что площадь помещения немного больше или меньше предполагаемой. Но никого не обрадует необходимость заплатить еще пару сотен тысяч рублей, верно? При выборе квартиры каждый покупатель ориентируется на определенный метраж и на свои финансовые возможности. Поэтому будет лучше, если пределы отклонения от первоначальной площади будут установлены договором. Однако по закону они не могут превышать 5% от указанной в ДДУ площади объекта.

Ловушка № 3. Запрет или обязательное получение согласия застройщика на сделку по переуступки прав требования на квартиру

Статья 11 закона «Об участии в долевом строительстве…» закрепляет право дольщика на уступку прав требования (цессию) по договору долевого участия после уплаты им цены договора либо с одновременным переходом остатка долга на нового участника строительства. Заключить договор цессии можно с момента регистрации ДДУ до момента подписания акта приема-передачи квартиры. При этом одобрение от застройщика получать необязательно, и уж точно он не может запретить сделку и требовать плату за свое согласие. Необходимо лишь уведомить девелопера о переходе прав по договору на другое физическое или юридическое лицо в письменной форме. Если же договор с пунктом о получении согласия застройщика на цессию уже подписан, и он требует заплатить комиссию за предоставление такой услуги, можно смело обращаться в суд. Однако нужно помнить, что судебное разбирательство может затянуться, а после передачи объекта дольщикам договор переуступки прав заключить уже невозможно.

Ловушка № 4. Уменьшение срока гарантии

Законом установлены гарантийные сроки на объект долевого строительства – не менее пяти лет. На инженерное и технологическое оборудование – не меньше трех лет. Гарантия начинает работать со дня подписания акта приема-передачи участником долевого строительства, если иное не установлено в договоре. Некоторые застройщики начинают исчисление гарантийного срока со дня ввода в эксплуатацию, что и прописывают в ДДУ. В данном случае следует потребовать внесения изменений, это существенно сокращает период, в который можно потребовать от застройщика исправления выявленных недоделок.

Ловушка № 5. Застройщик в одностороннем порядке имеет право изменить цену договора

Такая возможность предусмотрена в статье 5 закона о долевом строительстве. Однако дольщик от этого явно не выигрывает. В этом случае придется полагаться только на адекватность застройщика. Чтобы не иметь в будущем проблем и лишних затрат, такой пункт лучше вообще исключить из договора.

Ловушка № 6. Все дефекты дольщик устраняет за свой счет

Если обнаружены недоделки, приведшие к ухудшению качества объекта, застройщик обязан их устранить своими силами либо компенсировать дольщику затраты одним из двух способов: 1) возместить расходы на устранение дефектов; ) соразмерно уменьшить цену договора. Но, опять же, договором могут быть предусмотрены другие условия. А именно – за нейтрализацию дефектов, допущенных застройщиком, участник строительства должен будет заплатить из своего кармана. Настаивать на исключении этого пункта нужно обязательно, это прямое нарушение прав потребителя.

Ловушка №7. В договоре не полностью перечислены права и обязанности сторон

Вернее, свои права застройщик распишет на несколько страниц, а права дольщика уместит в пару строк. А с перечнем обязанностей ситуация будет прямо противоположная. Например, свое право на расторжение договора застройщик в договоре укажет, а про право на это дольщика вовсе умолчит. Хотя даже на такого хитрого девелопера найдется управа – все обязанности и права сторон по ДДУ закреплены в законе «Об участии в долевом строительстве…». И даже если в договоре застройщик что-то упустил, отвечать за нарушения своих законных обязательств ему все равно придется в полной мере.

Ловушка № 8. Застройщик может изменить проектную декларацию

Кардинальные изменения в проектной документации не допускаются. Как уже писалось выше, отклонения в площади объекта более 5% от указанной в договоре являются основанием для одностороннего расторжения договора дольщиком. Кроме того, это уже нарушение прав потребителя. Если, например, изначально планировался малоэтажный уютный домик, а на выходе дольщики получили высотку в 16 этажей. Ловушка № 9. Нецелевое расходование средств дольщика В статье 18 закона о долевом строительстве перечислены цели, на которые застройщик может направлять средства дольщиков. Это возведение объекта долевого строительства, оплата аренды земельного участка, инженерные изыскания и составление проектной документации, строительство на территории объекта проектов инженерно-технической, транспортной и социальной инфраструктуры, уплаты процентов по целевому кредиту и гос. регистрация ДДУ. Расходовать деньги, внесенные участниками строительства, на другие цели (например, предоставление займов) не допускается.

Ловушка № 10. Дольщик должен оплатить услуги страховой компании

Обязанность страхования гражданской ответственности застройщика целиком и полностью лежит на застройщике. Перекладывание этих расходов на дольщика недопустимо и приравнивается к нецелевому расходованию средств. Можно смело обращаться в надзорные органы и не сомневаться: застройщика накажут.

Вывод.

Если в форме договора долевого участия, предлагаемой застройщиком, имеет место хотя бы один из вышеперечисленных пунктов, следует задуматься. Если девелопер еще до заключения договора планирует вас обмануть, нужно ли вообще с ним связываться? Но если решение уже принято, вполне возможно предложить внести изменения в договор. А если противоречия с законодательством обнаружены в уже подписанном договоре, нужно обратиться в суд, чтобы его признали недействительным.

Источник: https://ufacity.info/articles/281565.html

Городская квартира

Могу ли отказаться от подисания акта, если есть несоответствие планировки по ДДУ?

Первую часть можно почитать здесь, а здесь – продолжение.

Недостатки, выявленные в процессе эксплуатации квартиры

К таким недостаткам можно отнести не сразу обнаруживаемые недостатки вроде неплотного соединения коммуникационных труб (что потом послужит причиной протечек), засоренные  окаменевшим раствором коммуникационные трубы, плохо заделанные стыки панелей (в панельных домах), плохо греющие батареи и т.д.

Если вы покупаете квартиру с чистовой отделкой, то за покленными обоями и уложенной плиткой также может таиться много недоделок, которые сразу и не увидеть, например, трещины на стенах или плохую гидроизоляцию в ванной.

Кроме того, любой дом дает усадку, и что повредится в процессе усадки, заранее также неизвестно.

Для устранения таких недостатков и обеспечивается гарантийный срок на объект долевого строительства.

Что нужно выучить наизусть про гарантийный срок:

4. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.5.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет.

Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.5.1.

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года.

Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.6.

Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.7. Застройщик не несет ответственность за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.

(Статья 7 Закона 214-ФЗ)

Как следует из этой статьи закона, застройщик ни при каких обстоятельствах не может отказаться от устранения своих недоделок, а также сократить гарантийный срок.

Застройщики часто кивают на пункт 7 (см. выше), чтобы отказаться от устранения недостатков, выявленных в течение гарантийного срока,  поэтому делайте ремонт аккуратно.

Если сроки передачи квартиры затягиваются, и стороны подписали соглашение о продлении срока, то застройщик может передать квартиру участнику для проведения ремонта.

Но и в этом случае сначала надо провести осмотр квартиры и заставить застройщика устранить обнаруженные недостатки, или, если тот тянет или отказывается, устранить их своими силами, но смету и расходы на устранение недостатков нужно считать отдельно от сметы на сам ремонт и отделку.

Претензию можно предъявить позже, в соответствии с подпунктом 3) пункта 2 статьи 7 закона 214-ФЗ, только сохраните все чеки и другие документы.

В процессе проведения ремонта рекомендую (по личному опыту) консультироваться у специалистов управляющей компании, особенно, если она создана застройщиком, поскольку у нее находится вся техническая документация на дом, и некоторые технические вопросы будет проще решить.

Если управляющая домом компания создана застройщиком, то устранять недостатки, выявленные в течение гарантийного срока,  будет, скорее всего, именно она. В противном случае, сроки исправления выявленных недостатков могут затянуться.

«Сама, сама, сама» или специально обученные люди?

Такие недостатки, как криво посаженные или плохо запирающиеся окна и двери, царапины на стеклах, дыры в стенах вы наверняка сами заметите, а для более пристального осмотра лучше пригласить профессионального строителя, знакомого с порядком осмотра новостройки и таящихся засадах. Мне в интернете попадались фирмы и частные предприниматели, услуги которых по приемке квартиры стоят  относительно недорого по сравнению с потерями, которые вы понесете, если пропустите существенные недостатки.

Почему лучше пригласить специалиста? Технологии строительства так быстро меняются, а строительных материалов огромное множество, вы не обязаны разбираться в этих сложностях, если это не предмет вашей профессии.

Особенно это касается технологий и материалов, применяемых для утепления наружных стен и заделки стыков панелей, крепления отопительных приборов, способов прокладки коммуникаций и электропроводки в квартире.

Вот напишете вы, к примеру, в акте осмотра, что стены отклоняются от вертикали, а застройщик вам даст ответ, что отклоняются в пределах  норм. Вы знаете нормы? Вы сможете произвести замеры, чтобы проверить  — действительно ли в пределах норм или наглая ложь? И так по каждому параметру, вызывающему сомнения.

Специалист также оценит возможность устранения недостатков застройщиком и поможет составить претензию. Конечно, то,  что вы хотите получить от специалиста, надо обговаривать заранее.

Я, во всяком случае, зареклась принимать квартиру своими силами, буду приглашать знатока, когда придет время.

Потому что у меня (в новой квартире) электропроводка нижней квартиры проходит прямо по моему полу, точнее, по плите, на которой потом будет делаться стяжка и укладка полового покрытия.

И мне интересно –  если что-то у нижних соседей случится с проводкой, они придут ко мне пол вскрывать?

Источник: http://flatinthecity.ru/pokupaem-kvartiru-plan/peredacha-kvartiry-po-dogovoru-dolevogo-uchastiya-okonchanie/

Могу ли я не принимать квартиру в новостройке?

Могу ли отказаться от подисания акта, если есть несоответствие планировки по ДДУ?

Дело тонкое, поскольку нужно учитывать сразу множество моментов, которые мы (поскольку не имеем понятия о рынке строительства Новороссийска) знать не можем. Но попробуем разобраться.

1. Играть в честные игры с договорами, судами и прочим имеет смысл только в том случае, если застройщик – уважаемая фирма с именем, репутацией, большим объемом стройки и долей на рынке. Тогда открываем свой ДДУ.

Если там написано, что перегородки из газобетона и т. п., то смело описываем в акте приема-передачи то, что не соответствует ДДУ, в том числе отсутствие теплоснабжения.

Снимаем с акта копию и дополнительно направляем застройщику претензию с требованием устранить или компенсировать.

Исходя из практики, стены, конечно, никто не будет перестраивать, но можно, например, получить отделку в подарок (или улучшить ее качество).

Кто платит за содержание новостройки, пока УК ее не приняла?

Как подготовиться к приемке квартиры

Еще хорошо бы организоваться вместе с другими дольщиками и совместно указать застройщику на то, что вы можете признать через суд ввод в эксплуатацию дома неправомерным (это повлечет, в соответствии с 214-ФЗ, очень серьезные штрафы для застройщика за срыв срока ввода дома в эксплуатацию).

2. Если застройщик ООО «Три поросенка», то действия по приему квартиры могут быть такими же, а вот признавать ввод дома в эксплуатацию незаконным я бы не стал. Это чревато тем, что «Три поросенка» исчезнут, поскольку деньги за квартиры получены и потрачены, а дольщики останутся вводить дом в эксплуатацию (то есть достраивать) своими силами и средствами.

Отвечает CEO компании «Госприемка» Ильдар Зиякаев:

Начну с замены материалов межкомнатных стен.

Застройщик имеет право в одностороннем порядке вносить изменения в проект, не подписывая дополнительное соглашение к ДДУ, если данное изменение не ухудшает качественных и стоимостных характеристик объекта.

К качественным характеристикам в данном случае можно отнести шумоизоляцию. После изменения проекта она может быть хуже или лучше, зависит от используемого шумоизоляционного материала. Не должна быть ниже и общая стоимость материала.

В соответствии с 214-ФЗ «О долевом строительстве», дольщик имеет право отказаться от подписания акта приема-передачи, если объект не соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. При этом дольщик обязан направить мотивированное возражение. Неподключение дома к тепловым сетям нарушает требования 214-ФЗ.

Для того чтобы по закону отказаться от приемки квартиры, необходимо:

  1. Направить на юридический адрес застройщика уведомление о предстоящем комиссионном осмотре. Так осмотр объекта получит официальный статус, а документы будут обладать юридической силой. В комиссию входят дольщик, представитель застройщика и любое третье лицо.
  2. Провести обследование объекта на предмет соответствия дома и квартиры обязательным требованиям, зафиксировать все нарушения в акте комиссионного осмотра.
  3. Составить акт осмотра, который должны подписать все члены комиссии. Если представитель застройщика откажется подписать акт, то нужно подтвердить подписью остальных членов комиссии.
  4. Подготовить претензию в адрес застройщика с указанием сроков устранения выявленных недостатков. При этом, в соответствии с законом о защите прав потребителей, Вы имеете право назначить любой разумный срок. Если застройщик не согласен, он обязан направить официальный ответ, указав на причины, по которым невозможно устранить эти недостатки в указанные потребителем сроки. Максимальный срок устранения – 45 календарных дней.
  5. После исполнения обязательств застройщик обязан повторно пригласить дольщика на приемку квартиры. Если в официальном письме с приглашением не будут указаны дата и время осмотра, рекомендую также направить уведомление с приглашением на комиссионный осмотр.

Застройщик имеет право подписать акт приема-передачи квартиры в одностороннем порядке, если со стороны дольщика не будет мотивированных возражений. Мотивированным возражением является грамотно оформленная претензия с приложением доказательств. Доказательством является официально составленный акт приема-передачи, в котором перечислены нарушения.

Инструкция: как принять квартиру в новостройке

Что будет, если я не приму квартиру у застройщика в срок?

Отвечает коммерческий директор RDI Валерий Кузнецов:

Если застройщик получил разрешение на ввод, то объект технически присоединен к наружным сетям теплоснабжения. Иначе бы дом просто не сдали в эксплуатацию. Но из-за некоторых недоделок его могла не принять на баланс управляющая компания.

И по этой причине она, вероятно, оттягивает пуск тепла. Таким образом, по этому вопросу застройщик, вероятно, выполнил свои обязательства перед дольщиком и формально имеет право передать ему квартиру.

У покупателя же есть право не принимать ее, а в случае получения одностороннего акта – обратиться в суд о его отмене.

Что касается второго вопроса, то зачастую материал межкомнатных перегородок не указывается в ДДУ. Если и в Вашей ситуации это так, то нет формальных оснований для предъявления претензий застройщику. Предварительные материалы, например буклеты и тем более информация, переданная на словах, не являются публичной офертой.

Если материал межкомнатных перегородок все же указан в ДДУ и условия договора были изменены без согласования с дольщиком, то у него есть полное право не принимать квартиру и требовать переделки либо финансовой компенсации. В случае отказа компании удовлетворить требования покупателя, он вправе обратиться в суд.

И разумные претензии дольщика скорее всего удовлетворят.

Отвечает ведущий юрисконсульт юридической службы «ИНКОМ-недвижимость» Ирина Горская:

Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию подразумевает, что объект построен в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство и проектной документацией и отвечает иным обязательным требованиям, установленным ФЗ-214.

Если есть какие-то отступления от строительной документации, участник долевого строительства, в соответствии с частью 5 статьи 8 закона, вправе до подписания передаточного акта потребовать от застройщика составления другого акта, в котором указываются все несоответствия объекта долевого строительства (квартиры) требованиям, указанным в законе и в договоре долевого участия. И на этом основании можно отказаться подписать передаточный акт до устранения застройщиком всех недостатков, если эти недостатки препятствуют использованию квартиры для проживания.

Также в случае, если объект долевого строительства построен с отступлениями от условий договора, участник долевого строительства вправе по своему выбору, если иное не указано в договоре, потребовать:

  • безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
  • соразмерного уменьшения цены договора;
  • возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Таким образом, Вам следует обязательно явиться в сроки, указанные застройщиком, для приемки квартиры, но если Вам будут навязывать принять объект, который находится в доме, не подключенном к сетям теплоснабжения, Вы вправе потребовать от застройщика зафиксировать это и отказаться подписывать передаточный акт.

Если застройщик откажется составить акт о недостатках и дефектах, рекомендуем зафиксировать такой отказ на видео; также можно в тот же день отправить застройщику письменное уведомление о причинах Вашего отказа подписывать передаточный акт и потребовать назначить новый срок приемки объекта после устранения всех недостатков.

Также можно отразить все недостатки непосредственно в акте приема-передачи квартиры.

Что касается изменения материала межкомнатных перегородок, то эти изменения сами по себе не препятствуют проживанию в квартире, поэтому не могут являться основанием для отказа от приемки квартиры. При этом у Вас есть право выставить застройщику одно из трех перечисленных выше требований.

Новостройку сдали, не подключив к коммуникациям. Что делать?

Воды и света в новостройке нет 5 месяцев – что делать?

Отвечает директор по девелопменту компании «РКС девелопмент» Сергей Самойленко:

Описанная Вами ситуация является правовой коллизией. Если застройщик получил акт ввода, то, соответственно, ранее он получил ЗОС. Это значит, что застройщик выполнил свои обязательства по строительству объекта в соответствии с проектной декларацией, проектной документацией и подключил дом к сетям.

Отсутствие подключения к сетям теплоснабжения – серьезное нарушение. По закону, для ввода дома в эксплуатацию застройщик должен получить все справки о выполнении ТУ. Если дом не подключен, то и справку не должны были выдать, а дом не должны были ввести.

В данном случае необходимо направить запрос в сетевую организацию и администрацию, в котором попросить прояснить, как ввели дом без подключения к теплу.

Если сетевая компания ответит, что дом не подключен, Вы имеете полное право не принимать квартиры и параллельно направить документы в прокуратуру.

Если же по версии сетевой компании дом подключен, а по факту нет, я бы рекомендовал получить заключение независимого эксперта об отсутствии подключения и также направить документы в прокуратуру. Или самостоятельно идти в суд.

Отвечает юрист, эксперт по недвижимости Светлана Кириллова:

Застройщик обязан передать дольщику объект, качество которого соответствует и договору, и проектной документации, техническим и иным требованиям. Если дольщик обнаружит недостатки, он вправе потребовать от застройщика уменьшить цену договора или компенсировать стоимость устранения недостатков.

При существенном нарушении требований к качеству объекта дольщик вправе вообще отказаться от договора в одностороннем порядке, потребовать от застройщика вернуть уплаченную стоимость, а также проценты. Это установлено статьей 7 закона «О долевом участии в строительстве». Порядок приемки-передачи установлен следующей статьей 8. 

Если дольщик в ходе приемки обнаруживает недостатки, он должен оформить дефектную ведомость и потребовать составить акт, где будут указаны все недоделки и недостатки объекта. 

Отсутствие подключения к сетям теплоснабжения является существенным недостатком, позволяющим требовать расторжения договора. 

Застройщик чаще всего пытается подписать акт приемки в одностороннем порядке, если в течение двух месяцев с даты уведомления дольщик этот объект не принял. Акт о несоответствии качества будет доказательством того, что дольщик не мог исполнить обязательство принять объект в связи с нарушением требований к качеству. 

На практике суды поддерживают дольщиков, при этом уменьшая суммы компенсационных выплат.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Доплачивать ли, если площадь квартиры больше заявленной?

То лифт, то свет: проблемы в новостройке сразу после заселения

Как проверить отопление, принимая квартиру в новостройке летом?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/mogu_li_ya_ne_prinimat_kvartiru_v_novostroyke/100460

Вопросы по закону
Добавить комментарий