Могут ли забрать долю собственности

Доля в квартире: инструкция по применению

Могут ли забрать долю собственности

Известно, что в России огромное количество жилья находится в долевой собственности. Куплю-продажу такой собственности риэлторы считают одной из самых тяжелых сделок с недвижимостью. Рассказываем, что такое доля и что можно с ней делать.

Что такое доля в квартире?

Все просто, но в то же время сложно. Доля, согласно Гражданскому кодексу РФ, – это имущество, которое принадлежит двум или более лицам на праве общей собственности. Имущество может принадлежать нескольким лицам и быть разделено на доли, что является собственностью долевой, а также быть совместной собственностью – то есть без определения долей для каждого.

Статистические данные по этому вопросу разнятся: считается, что от 50 до 80% городского жилья находится в России в долевой собственности.

Все это не только коммуналки, которые остались в исторических домах центров городов и «сталинках», но и жилье в новостройках.

Часто молодые семьи распадаются, имущество делится, и жилье становится долевой собственностью; также долями в квартирах владеют и наследники собственников, которые умерли.

Если брать в пример совместную собственность, то правильно будет говорить, что доли в таком жилье не обозначены. То есть при покупке жилья супругами и оформлении квартиры на мужа или жену собственником станет не один из супругов.

Такая собственность считается совместной, а при разводе и процедуре раздела имущества суд поделит жилье поровну, за исключением некоторых случаев.

Квартира делится на разные части, если: с одним из родителей остается ребенок; в случае, когда один из супругов вложил в покупку большие средства, например, продал квартиру, приобретенную до заключения брака.

Долевая собственность – это жилье, поделенное на доли, каждой из которых владеет собственник. Квартиру могут наследовать сразу несколько человек, она может быть куплена двумя или более покупателями, может быть подарена нескольким лицам или разделена супругами на доли.

В свидетельстве на собственность доли всегда обозначаются как одна вторая или одна третья и т.п. Выбор доли (кому в какой комнате жить) может осуществляться путем переговоров между сторонами, а также в суде, когда там решается порядок пользования имуществом.

Интересно, что владелец может начать претендовать на целую комнату только тогда, когда общий метраж его доли будет равен или превышать метраж комнаты в конкретной квартире. Если ваша доля равна  15 «квадратам», а в квартире есть комнаты площадью 12, 16 и 20 кв.

м, претендовать в суде вы можете только на комнату площадью 12 кв. м.

Однако часто договориться собственникам не удается. Даже в суде сложно определить порядок пользования в ситуации, когда на «трешку» претендует четыре или больше собственников. Юристы рассказывают, что в таких случаях суд не будет делить комнаты, а просто откажет в иске. Содольщикам придется продавать или разменивать квартиру.

Правда ли, что на этом поле действует большое количество мошенников?     

В СМИ раньше часто можно было увидеть материалы о так называемом «квартирном рейдерстве», когда объектом махинаций выступали доли в квартирах.

Теперь данные сюжеты менее актуальны: уже с 2015 года для сделок с возмездным отчуждением долей стал требоваться нотариус, а с июня 2016 года в стране начал действовать закон, по которому любая смена собственника недвижимости регистрируется у нотариуса.

Эксперты считают, что данная мера действует и против махинаций. Для удостоверения сделок с долями нотариусы могут выставить тариф не более 20 тыс. рублей.

Существует ли спрос на такую недвижимость?

Считается, что есть несколько категорий покупателей долей. Есть россияне, приезжающие в крупные города из провинции, и им очень нужно получить регистрацию.

Известно, что прописка решает множество проблем: это нужно при прикреплении к поликлинике, устройстве на работу, отправке детей в школу или детский сад.

Кроме того, есть категории граждан, покупающих доли в квартирах именно для проживания: далеко не все могут позволить себе даже ипотеку, не говоря о покупке квартиры, снимать же жилье многим не видится решением проблемы.

Существуют на этом рынке и профи, те, кто скупает квартиры по долям и старается получить прибыль. Например, существует схема, при которой скупается ряд долей, а оставшемуся собственнику, заинтересованному в выкупе всей квартиры, они продаются дороже.

Что можно сделать с долей в квартире?

Ее можно продать, подарить, завещать или заложить. К сожалению, доля – это не вся квартира, и продать ее, просто выставив на рынок, не получится. Перед продажей своей собственности содольщик должен предложить долю своим соседям. Процедура регулируется 250 статьей Гражданского кодекса РФ. При этом не просто нужно ее предложить, необходимо сделать это письменно.

Нужно отправить извещение с указанием цены. Как правило, для этого используются письма с уведомлением о вручении. Если содольщики не захотят приобретать продаваемую часть квартиры в течение месяца со дня получения письма либо откажутся от преимущественного права в письменной форме до истечения срока, вы можете спокойно выставить на продажу свою собственность.

При этом существует важный нюанс:  нужно продавать свою долю именно по той цене и на тех же условиях, которые вы предложили другим содольщикам. Если вы уйдете от этих условий (например, изменив цену в ходе продажи на более низкую), другие собственники смогут подать на вас в суд и оспорить продажу. Исключением из этого правила является увеличение цены.

В случае когда долю решают приобрести сразу несколько содольщиков, покупателя может выбрать сам продавец.

Важно помнить! 

Часто проблемой при продаже доли может быть физическое отсутствие других собственников в квартире. Они могут жить в других городах и странах, а точное их местонахождение не известно.

Юридически, чтобы соблюсти требования о письменном извещении содольщиков, нужно иметь доказательства о направлении этим лицам уведомлений о продаже по последнему известному месту жительства.

Если же судить по сложившейся практике, лучше иметь на руках максимальное количество доказательств того, что все меры по извещению сособственников были предприняты. Это облегчит потом решение споров в суде, если такие произойдут.

При покупке доли в квартире необходимо знать, что для регистрации по новому месту жительства не нужно согласие собственников других долей. Необходимо лишь взять с собой свидетельство о праве собственности.

Если вы планируете вселиться в комнату с семьей, нужно помнить, что для регистрации остальных членов семьи требуется согласие сособственников. Специалисты рекомендуют в таких случаях покупать долю в квартире сразу на всех, кто там будет жить, и кого вы хотите там прописать.

Например, если покупается 1/2 доля в квартире на четырех человек,  стоит ее приобрести по 1/8 на каждого.

Дарить, закладывать, завещать свою долю в квартире можно, не спрашивая остальных содольщиков. Отдельно стоит напомнить, что в случае, когда собственник отчуждает долю в пользу ребенка, состоящего в браке, подаренная доля не может делиться между мужем и женой, когда они разводятся.

Как максимально эффективно продать долю?

Эксперты считают, что идеальным вариантом, при котором назначается максимальная цена за долю, которую выставили на продажу, будет продажа всей квартиры при договоренности с другими сособственниками. К сожалению, такое случается далеко не часто.

А если все доли жилья продаются по отдельности, могут начаться конфликты, которые мешают в короткие сроки продать недвижимость.

В таких ситуациях многие продавцы обращаются в специальные агентства недвижимости, среди услуг которых есть работа с долями квартир.

Источник: https://www.cian.ru/stati-dolja-v-kvartire-instruktsija-po-primeneniju-218397/

Мне досталась доля в недвижимости

Могут ли забрать долю собственности

Можно ли обособить свою долю, как ее продать и что невозможно без других долевых собственников

Сергей Мальгавко/ТАСС

Допустим, вы получили наследство, или развелись и поделили нажитое в браке имущество, или купили с кем-то квартиру в складчину. Словом, стали собственником доли какого-либо объекта недвижимости.

Рассказываем, как ею владеть и распоряжаться, что нужно сделать, чтобы продать, и о чем придется договариваться с другими владельцами долей.

Чем фактически владеет собственник доли

Владение долей квартиры чаще всего не означает владения правами на конкретную комнату (даже при наличии возможности выделить каждому владельцу по комнате). Собственник владеет долей в праве собственности, и она может быть как равной с долями других владельцев, так и большей или меньшей.

«Долевая собственность — особая форма владения, при которой ни у одного из сособственников нет определенно выделенного имущества, в каждом сантиметре квартиры есть доля другого собственника, — поясняет руководитель офиса «В Крылатском» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ирина Бербенева. — Поэтому иногда очень сложно установить порядок пользования. Если сособственники не могут договориться мирным путем, то они определяют порядок пользования по суду».

Впрочем, доля может быть и реальной. По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, реальная доля может быть привязана к конкретным частям квартиры (например, комната 12 кв.

м в двухкомнатной квартире общей площадью 52 кв. м). Причем выделяться может только изолированное жилое помещение — комната, а коридор, кухня и санузел остаются в общей долевой собственности.

Выделение реальных долей приводит к тому, что квартира по факту превращается в коммунальную.

Количество владельцев и их качественный состав законом не ограничены. Например, собственность может принадлежать только физическим или только юридическим лицам, а также одновременно физическим и юридическим лицам.

Особенности владения долями

Обладатель доли в жилой недвижимости имеет все права собственника, а именно права владения, пользования и распоряжения. Однако реализовать эти права без согласования с другими собственниками невозможно.

«Чаще всего это приводит к различным спорам, и попытка реализации того или иного права без согласования с другими владельцами может быть признана судом неправомочной.

Чтобы не доводить дело до конфликта, собственник доли должен понимать, что своими действиями ему не следует нарушать права владельцев других долей», — рассказала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Собственник доли в жилой недвижимости обязан платить имущественный налог и коммунальные платежи, помимо этого, оповещать других владельцев жилья о планируемых сделках со своей долей собственности (продажа, аренда, залоговое обеспечение и т. п.). Владелец доли в помещении должен содержать свою собственность в порядке, устранять аварийные ситуации, даже если он фактически не использует помещение.

«Долевая собственность — это ограниченное пользование. Если другой собственник не проживает в квартире, не стоит забывать о том, что он может в любой момент воспользоваться своей жилплощадью», — отмечает Ирина Бербенева.

Как оплачиваются услуги ЖКХ

Услуги ЖКХ при общей долевой собственности оплачиваются, как правило, по единому платежному документу.

При этом любой участник долевой собственности вправе обратиться в управляющую компанию с заявлением о выставлении ему отдельного счета за услуги ЖКХ пропорционально его доле, рассказала руководитель юридической службы компании «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова.

«Законом определено, что участник долевой собственности обязан участвовать в издержках по содержанию и сохранению имущества соразмерно своей доле», — говорит эксперт.

Можно ли кого-нибудь зарегистрировать в долевой квартире

Владелец доли в квартире имеет право сам зарегистрироваться в ней без согласия других собственников.

Он также может зарегистрировать там своего несовершеннолетнего ребенка, поскольку по закону ​местом жительства несовершеннолетнего до 14 лет является место жительство его родителей (или одного из них).

Если же владелец хочет зарегистрировать в долевой квартире супруга или супругу, родителей, других родственников, а также лиц, не состоящих с ним в родстве, то ему придется получить согласие всех совладельцев квартиры.​

Как выделить свою долю, чтобы ни от кого не зависеть

Гражданский кодекс России позволяет выделить долю в натуре, но лишь в том случае, если есть техническая возможность оборудовать в этой части жилья отдельный вход и санузел. Только при соблюдении этих норм можно поставить объект на кадастровый учет и оформить на него право собственности.

«При выделении доли в натуре участник долевой собственности становится индивидуальным собственником, для него долевая собственность на имущество прекращается, — поясняет Светлана Краснова.

 — Но применительно к квартирам реализация процедуры выдела доли практически невозможна.

Поэтому чаще всего собственники долей обращаются в суд с требованием об определении порядка пользования квартирой (закреплении конкретной комнаты за истцом)».

Поделить современные квартиры непросто, поскольку общая площадь должна быть не менее 28 кв. м (СНиП 01.31.2003) с учетом особенностей планировки. Если представить себе, что квартира очень большая и обустройство двух отдельных входов в ней возможно, то изменение жилой и нежилой площади, установка нового оборудования и подвод коммуникаций обойдутся недешево.

«В случае когда обособление доли в натуре осложняется объективными причинами, юристы советуют выделить свою долю в денежном эквиваленте, — отмечает Ирина Доброхотова. — Владелец, отказавшийся от своей доли, взамен получит деньги от других сособственников, которые после этого смогут распределить его долю между собой».

Можно ли продать свою долю

Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.

«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая.

 — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».

Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.

«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».

Сложности распоряжения долевой собственностью

Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.

«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая.

 — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры.

Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».

Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги.

Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации.

Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде. 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5c6bc5169a79475b6f3c79d4

Могут ли забрать долю в квартире за долги по кредиту

Могут ли забрать долю собственности

716 просмотров

Оформляя кредит или иной заем, гражданин должен рассчитывать собственные возможности. По сведениям экономистов, ежемесячный платеж не может превышать 30% от суммы дохода заемщика. Однако экономические расчеты не учитывают жизненные ситуации.

Гражданин может потерять работу вследствие увольнения, сокращения штатов, ликвидации предприятия или собственной нетрудоспособности. Средства на выплату кредита могут просто отсутствовать.

Рассмотрим, могут ли забрать долю в квартире за долги по кредиту.

В соответствии с нормами гражданского права, лицо может быть владельцем недвижимости:

  • на праве индивидуальной собственности;
  • на праве долевой собственности;
  • на праве совместной собственности.

Под долевой собственностью понимается владение долей в неделимом имуществе. Доля – это не конкретизированная часть объекта, которая не имеет четкого значения. Например, доля в жилом доле не включает в себя определенные комнаты и часть холла. Вопрос выделения конкретной комнаты урегулируется отдельно в судебном порядке.

Совместная собственность подразумевает общее владение. Объект еще не разделен на доли. В идеальном варианте, каждый собственник имеет право на равную часть имущества. Например, если жилье имеет 3 владельцев, то для каждого из них может быть выделена 1/3 доля.

Доля в жилом помещении является таким же имуществом должника, как и любое другое. Поэтому пи наличии долга, взыскание может быть обращено на нее.

Исключение составляет ситуации:

  1. Это единственная жилплощадь должника. С 2019 года рассматривается законопроект об отмене ограничения на единственное жилье. В случае одобрения закона, слишком дорогие квартиры будут подлежать реализации для оплаты долгов, а плательщики будут переселяться в более бюджетные апартаменты. В настоящее время единственная жилплощадь может быть изъята, если это предмет ипотечного кредитования, или она передана в залог.
  2. Объект еще на разделен на доли (совместная собственность). Однако не нужно считать, что совместная собственность защищена от взыскания. Кредитор имеет право обратиться в суд для выделения доли должника из общего имущества. После чего, на него обращается взыскание.
  3. Гражданин не является собственником имущества. Право собственности является обязательным условием. Кредитор не может обратить взыскание на арендованный объект.
  4. Сумма долга и стоимость доли несоразмерны. Долг должен равняться или незначительно превышать стоимость объекта. Если доля квартиры стоит 1500 000 р., а задолженность составляет 100 000 р., то суд откажет в реализации жилья.

Важно! Правом забрать долю в квартире за долги по кредиту наделяются исключительно судебные приставы. Суд или кредитор не могут принять такое решение.

Пример. Гражданин Н. оформил крупный кредит на автомобиль. Через 1 год он попал в аварию. Транспортное средство не подлежало восстановлению. В результате травмы заемщик потерял работу.

Из объектов собственности он владел домом и долей в квартире матери. Так как в доме он проживал, то взыскание было обращено на часть жилого помещения. Матери пришлось оформить кредит, чтобы выкупить долю.

Порядок досудебного урегулирования

Процедура взыскания задолженности с гражданина должна соответствовать определенным условиям. Кредитор (банк) должен предоставить все возможные варианты для урегулирования вопроса в досудебном порядке:

  • рефинансирование;
  • рассрочка;
  • отсрочка.

До должника должны регулярно доводится сведения о формировании долга, посредством:

  • писем;
  • телефонных звонков.

Только после попыток досудебного урегулирования, банк может обратиться в суд.

Порядок судебного урегулирования

В случае, если договоренность в добровольном порядке достигнута не была, кредитор имеет возможность обратиться в суд.

Подсудность заявления напрямую зависит от суммы долга

№ п/пСумма долгаПодсудность
1Остаток по кредиту, включая пени и штрафы, не превышает 50 000 р.Заявление направляется в судебный участок по месту проживания должника
2Сумма превышает предельную величину (50 000 р.)Заявление направляется в районный/городской суд

Основная разница между вариантами в том, что судебный участок даже не заслушивает мнение ответчика. Решение выносится судьей без участия сторон. Однако в такой ситуации вопрос о наложения взыскания на долю в жилье не поднимается.

Более того, суд может только вынести решение о взыскании суммы долга, а также определить величину удерживаемых штрафов и пени. Исполнение решения возлагается на судебных приставов.

Наложение ареста

Для обеспечения сохранности доли, кредитор имеет право подать в суд ходатайство о наложении ареста на имущество. Чтобы собственник не смог ее реализовать в период проведения судебного разбирательства.

Если объект является единственной жилплощадью должника, то наложение ареста лишит собственника возможности распоряжения ей. Однако он сможет и дальше использовать ее по назначению (проживать).

Причем, на других владельцев, обременение не распространяется. Функция носит скорее стимулирующий характер, так как гражданин может много лет проживать в такой квартире. Дополнительных неудобств, кроме невозможности продажи, он не испытывает.

В случае гибели должника, наследники смогут получить объект в собственность, только рассчитавшись с долгом.

Судебный процесс

В случае инициации кредитором судебного процесса, сумма основного дога будет взыскана в обязательном порядке. Однако в некоторых кредитных организациях предусмотрены крупные штрафы и пени.

В результате доначисления могут значительно превышать сумму основного долга. Некоторые кредитные организации специально, как можно дольше не обращаются в суд для увеличения суммы штрафов.

Должник может подать встречный иск. В документе необходимо указать сумму основного долга и причины возникновения просрочки. Скорее всего суд учтет информацию и минимизирует дополнительные выплаты.

В такой ситуации сумма задолженности значительно уменьшится, и часть квартиры должника не будет реализована в счет долга.

Выставление на торги

Если судебное решение содержит крупную сумму к выплате, то кредитор сразу передает документы в ФССП. Судебный пристав заводит исполнительное производство.

Первоначально он запрашивает данные о средствах на счетах и наличии имущества. Кроме того, запрашиваются сведения о доходах с основного и дополнительного места работы.

Взыскание на недвижимость обращается в последнюю очередь. Поэтому потерять жилье можно только, если:

  • гражданин не имеет ценного движимого имущества;
  • у лица нет дачи или земельных участков;
  • постоянный доход является низким;
  • на счетах отсутствуют денежные средства.

Если должник имеет в собственности 2 варианта жилья, например, дом и часть в квартиру, то взыскание обращается на объект, в котором он фактически не проживает. В большинстве случаев – это доля в жилом помещении.

Реализация объекта происходит следующим образом:

  1. Объект предлагается выкупить сособственникам.
  2. В случае из отказа, имущество выставляется на торги.

Важно! Закон не запрещает должнику участвовать в торгах. Он может самостоятельно выкупить свою долю.

На практике, найти постороннего покупателя на долю жилплощади достаточно сложно. Поэтому процесс может длиться достаточно долго.

Защита от наложения взыскания

Чтоб защитить имущество от наложения взыскания должник может:

  1. Прийти к соглашению с кредитной организацией. Стороны могут прийти к соглашению в любое время до вынесения судебного решения. В том числе и в процессе разбирательства.
  2. Представить информацию в суд об отсутствии альтернативной жилплощади. Вариант выселения из единственной квартиры мал. Однако в случае ошибки пристава, должник может предоставить данную информацию как специалисту, так и в судебный процесс по выселению.

Могут ли забрать долю в квартире за потребительский кредит

Закон содержит ограничения в наложении взыскания на объект недвижимости. Беспрепятственно часть жилья может быть изъята у гражданина в случае, если:

  • она куплена в ипотеку;
  • она оформлена в залог по потребительскому кредиту.

В других случаях, вопрос урегулируется в общем порядке. Поэтому большое значение имеет соразмерность.

Если сумма долга равна или превышает стоимость объекта, то имущество может быть реализовано. В противном случае единственным наказанием для должника будет арест единственной жилплощади. А сумма долга будет удерживаться любым другим способом.

Могут ли забрать долю в квартире в счет ипотеки

Взыскание по ипотечному кредиту является одним из немногих вариантов, когда возможна реализация даже единственного жилья. При оформлении ипотеки, гражданин приобретает жилое помещение в собственность. Однако объект находится в залоге, как средство обеспечения кредита.

Поэтому по решению суда, кредитная организация может наложить взыскание на заложенное имущество.

Закон предусматривает возможность получения банковского кредита на долю в квартире. Однако мало кредитных организаций дают согласие на это.

https://www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I

Популярным вариантом является получение средств супругами-созаемщиками. Как имущество, приобретенное в период брачного союза, ипотечная квартира делится по ½ доле (при отсутствии брачного контракта).

Зачастую, в случае расторжения брака, раздел производится отдельно в отношении имущества и в отношении кредита. Если один из заемщиков не выполняет свои обязательства по кредиту, его доля может быть реализована в счет погашения долга.

Могут ли забрать долю в квартире, принадлежащую несовершеннолетнему

Права несовершеннолетнего защищают не только родители и другие законные представители, но и районный отдел опеки. Поэтому жилое помещение, которое принадлежит ребенку на праве долевой собственности не может быть изъято в счет долга.

Поэтому банк не позволяет выделить долю детям до погашения ипотечного кредита. Чтобы в случае взыскания задолженности, детские имущественные права не нарушались.

Ситуация усложняется, если часть кредита была погашена за счет материнского капитала. В этому случае, банк обязан вернуть денежные средства на сертификат. Средства государственной поддержки не могут быть удержаны в счет задолженности.

Пример. Семья Р. оформила ипотечный кредит. После рождения 2 ребенка они получили маткапитал. Средства государственной поддержки были перечислены в счет кредита.

Через 3 года, родители сформировали крупную задолженность. Средства маткапитала были возвращены на счет. Долг был взыскан в судебном порядке. Взыскание было наложено на жилое помещение.

Так как доли для детей еще не были выделены, проблем со взысканием не возникло.

Обращение взыскания на имущество является сложной проблемой. Наличие крупной задолженности по кредиту является причиной для обращения кредитора в суд.

Если банковская организация передает исполнительный документ в ФССП, то приставы могут обратить взыскание на долю в квартире. Чтобы избежать потери имущества необходимо привлечь квалифицированного юриста.

Получите юридическую консультацию немедленно. Для этого, оставляйте заявку на сайте.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

Источник: http://allo-urist.com/mogut-li-zabrat-dolyu-v-kvartire-za-dolgi-po-kreditu/

Собственника доли в квартире можно заставить ее продать – Рынок жилья

Могут ли забрать долю собственности

25.09.2014 | 15:20 161941

Собственник большей доли в квартире может по решению суда выплатить компенсацию собственнику меньшей, даже вопреки его желанию. Долгое время подобное было невозможно, но Верховный Суд России создал прецедент.

В 2012 году Верховный Суд, разбирая спор нескольких собственников одной квартиры, вынес революционное решение. У каждого из них были доли в общей недвижимости.

Рассмотрев все доводы и прежние судебные решения, Верховный Суд постановил: права собственника большей доли могут быть защищены принудительной выплатой денежной компенсации.

При этом собственники существенно меньшей доли утрачивают на нее право.

Тяжелое наследие приватизации

Возможность продавать и покупать не только целые квартиры, но и их части возникла у граждан в начале 1990-х, когда был принят закон о собственности. А доли появились благодаря тому, что квартира могла быть приватизирована на несколько человек – как членов семьи, так и просто зарегистрированных в ней граждан.

С тех пор доли превратились в ходовой товар. «Исходя из анализа данных Росреестра, количество сделок купли-продажи с долями в жилых помещениях в Петербурге составляет около 40% от всех зарегистрированных, – говорит руководитель Центра исследований и аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости» Марина Чижкова.

– И это только купля-продажа, а есть еще дарение, наследование и пр. Так что этот показатель может быть намного больше».

Граждане нередко приобретают всего пару метров ради того, чтобы получить регистрацию.

А иногда это делается и с неблаговидными целями – вселиться, превратить жизнь соседей в ад и в перспективе завладеть всей жилплощадью.

На торговле долями в квартирах специализируются иные нечистоплотные риэлторы, имеющие связи с криминальным миром. Первые проводят сделки, вторые обеспечивают давление. Случается и так, что в один прекрасный день у кого-то из собственников появляются свои интересы, которые расходятся с интересами всех остальных. При этом у кого-то в собственности может быть мизерная доля всей квартиры, всего пара квадратных метров. Юридически такой собственник имеет полное право пользоваться ею – проживать, продать, сдать в аренду, зарегистрировать там супругу или ребенка. Но практически это нонсенс, ведь пользоваться парой метров, не нарушая границ соседней собственности, невозможно. Когда собственник малой доли сам готов отказаться от нее, то все очень просто. Он либо дарит, либо продает свои метры сособственнику. Правда, последний не всегда готов платить. Особенно, когда с него требуют ту часть рыночной стоимости квартиры, которой он и так давно пользуется без всяких препятствий со стороны (сособственники, имеющие столь малые доли чаще всего проживают где-то в другом месте).

В таком случае можно уведомить своего «более состоятельного» соседа о намерении продать  долю в квартире. Он может в течение 30 дней воспользоваться преимущественным правом покупки. Если право не будет использовано, то можно продавать третьим лицам.

Другое дело, найдутся ли такие. Ведь если доля – не отдельная комната в коммуналке, а непригодные для жизни на них несколько метров, то мало кому нужна такая сделка.

В таком случае на владельца большей доли подают в суд с целью принудить его выкупить меньшую долю. И такие судебные решения были.

Тушинское дело

Но гораздо интереснее обратная ситуация, когда собственник большей доли желает стать единым владельцем квартиры, но собственник меньшей всячески противится этому. В течение двух десятков лет со времени старта приватизации в российской судебной практике не было прецедентов, когда было бы принято решение об обязании собственника продать его долю в квартире.

Однако относительно недавно Верховный Суд РФ такой прецедент создал. Дело было в столице. Гражданка N обратилась в суд с иском к бывшему мужу. Когда-то она приобрела трехкомнатную квартиру и прописала в ней мужа. Брак распался. Районный суд признал за женщиной 13/14 доли в квартире. Бывшему супругу досталось 1/14.

Его доля, в пересчете на площадь соответствовала 2,5 кв. м жилой площади. После развода бывший супруг в квартире не появлялся и никакого беспокойства гражданке N не доставлял. Зато спустя некоторое время он подписал договор пожизненного содержания с сыном от другого брака. Тот прописался в квартире сам и прописал свою дочь.

Затем договор с сыном был расторгнут, но подписан новый – такой же – с невесткой. Собственницей 1/14 доли стала уже она. В итоге на 1/14 квартиры прописаны двое родителей, несовершеннолетний ребенок и бывший муж гражданки N.

Гражданка N обратилась в Тушинский районный суд с иском, где требовала прекратить право собственности невестки бывшего мужа на 1/14 доли, предоставить ей возможность выплатить невестке компенсацию за долю и выписать всех посторонних для N людей, включая несовершеннолетнего ребенка (сын невестки). Семья из четырех человек не собирались отступать.

Более того, во встречном иске они требовали не только, чтобы им не мешали вселиться в спорную квартиру, но и считали возможным определить для них порядок пользования одной комнатой в этой квартире. Тушинский районный суд частично удовлетворил оба иска. Согласился с иском женщины к сыну мужа и признал его прекратившим право пользования и постановил выписать.

Однако и встречный иск невестки о вселении на эти 2,5 кв. м суд тоже удовлетворил. Во всех остальных просьбах с обеих сторон суд отказал. Городской суд это решение оставил без изменения. Таким образом, районный и городской суды не помогли гражданам, а только окончательно запутали и без того сложную ситуацию.

Поэтому владелица большей части квартиры решила искать правды в Верховном Суде.

Верховный Суд заявил, что обе судебные инстанции – и районный и городской суды – «существенно нарушили нормы материального права». И решил, что истица должна выплатить своим соседям «принудительную компенсацию», а право собственности невестки должно быть прекращено.

Верховная логика

Тушинский районный суд рассуждал так. Квартира состоит из одной изолированной комнаты площадью 11,4 кв. м и двух проходных по 8 и 16 кв. м. Та самая 1/14 доли составляет 2,5 кв. м жилой площади… но такого помещения в квартире нет. По статье 252 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), компенсация за незначительную долю не может быть принудительна.

Поэтому иск о прекращении прав собственности всех вновь прописавшихся и выплате им компенсации райсуд не удовлетворил. Ребенку суд прописку оставил, так как родители решают, где ему жить. Одним из родителей и является невестка. Она же – собственник этих 2,5 кв. м. Поэтому имеет право зарегистрировать там сына.

Бывшему мужу суд также оставил прописку, так как он был вселен к собственнице, жене, во время брака, а после развода он по закону (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ) «не утратил право пользования квартирой по месту регистрации». Однако Верховный Суд ту же самую ситуацию оценил иначе. По ГК РФ общее имущество можно делить по согласованию между собственниками.

Если выделить долю невозможно без ущерба имуществу, то собственник, с его согласия, может получить долю деньгами. Далее Верховный Суд рассуждал так. Определить порядок пользования жилым помещением новым собственникам при размере их доли нельзя.

Точно также и определить порядок пользования «части общего имущества, соразмерной их доле», как записано в 247-й статье ГК РФ, тоже нельзя. Родственники бывшего мужа, включая несовершеннолетнего, никогда в спорную квартиру не вселялись и для собственника большей доли они – посторонние люди.

Бывший муж после развода этой квартирой не пользовался. По статье 288 ГК РФ жилые помещения предназначаются для того, чтобы в них жить, а доля в 2,5 кв. м для этого непригодна, так как ее не представляется возможным «выделить в натуре». Поэтому Верховный Суд принял оценку экспертов, по которой мизерная доля стоит 400 тыс. руб.

Эта сумма и стала размером принудительной компенсации, которой и добивалась гражданка N. По поводу ребенка суд решил, что местом жительства несовершеннолетних является жилье их родителей, а они в спорной «трешке» никогда не жили (ст. 20 ГК РФ). А соответственно, право пользования квартирой не приобрели.

Знала ли истица, что ее иск войдет в историю судебной практики!.. Ведь данное решение Верховного Суда объясняет нижестоящим судам, как применять закон в подобных ситуациях, когда конфликт между сособственниками, казалось бы, неразрешим.

Мнения

Директор департамента расселения агентства недвижимости Home estate Аркадий Леонов:
– «Если у квартиры много собственников, они никак не могут поделить ее самостоятельно, а при этом у всех есть другое жилое имущество в собственности, то о продаже мелких долей крупному собственнику говорить вполне уместно. Другое дело, если данный объект является для “мелкого” собственника единственным местом жительства. Тогда, конечно, это будет несправедливо».

Юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры»Софья Соколова:
– «При таком подходе существует очень большой риск, что собственников небольших долей в коммунальных квартирах будут шантажировать судами.

Мол, не хотите отдавать по-хорошему, так мы пойдем в суд.

Поэтому, с нашей точки зрения, хотя описываемое решение Верховного Суда и должно служить ориентиром при разрешении вопросов в аналогичных делах, судам следует внимательно рассматривать каждый случай, основываясь при этом на конституционных принципах».

Генеральный директор «Консультационного Центра по Долевому Строительству и Недвижимости»Анна Максимова:
– «Это революционное решение Верховного Суда, вопреки всей предыдущей практике. Тем не менее не думаю, что все суды теперь поголовно будут выносить подобные решения. Все будет зависеть от каждой конкретной ситуации».

Вячеслав Березниченко    Коллаж: Татьяна Воронина   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/102423/

Могут ли забрать долю в квартире за долги?

Могут ли забрать долю собственности

На основании закона, а именно статьи 255 ГК РФ, кредитор, то есть тот кому должен заемщик, имеет полное право, если у должника нет другого имущества которое можно взыскать за долги, обратить взыскание на его долю в недвижимом имуществе, если такая доля имеется. Ведь долевая собственность очень распространенное явление и у многих квартира находится именно в долевой собственности и каждому собственнику квартира может принадлежать в пропорции 50 на 50%.

К примеру квартира может принадлежать матери и сыну, то есть каждый собственник имеет по 1/2 квартиры.

Скажу сразу, в каких то случаях действительно за долги можно лишиться доли в квартире, а в каких то даже при наличии такой доли, забрать у должника ее не смогут, так как это будет не законно.

Взыскание на квартиру или долю в ней могут обратить судебные приставы, именно они занимаются обращением взыскания на имущество должника, но есть перечень имущества, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам.

Данный перечень представлен в статье 446 ГПК РФ и в данном перечне сказано,  а именно в абзаце 2 пункта 1 сказано, что взыскание не может быть обращено на жилое помещение, если данное помещение является единственным пригодным помещением для проживания должника и членов его семьи.

Получается следующая ситуация, что если доля в квартире у должника является единственным пригодным для проживания помещением, то забрать долю не смогут ни каким образом, это будет противоречить пункту 1 статьи 446 ГПК РФ.

Но есть другая ситуация, когда доли можно лишиться, ведь в законе сказано, что взыскать не могут только единственное пригодное для проживания жилье, то есть те у кого доля не является единственным пригодным для проживания жильем, могут вполне забрать долю за долги.

У должника может быть квартира и доля в другой квартире или доме, в такой ситуации приставы смогут обратить взыскание на долю должника, если у него не хватит иного имущества для погашения долга.

Ведь приставы обращают взыскание на жилое помещение в последнюю очередь, первым делом они ищут деньги, проверяют счета должника, вклады в банках, ищут места  работы должника, что бы обратить взыскание на часть его заработной платы и ежемесячно производить удержания.

Если имущества которое есть у должника помимо жилого помещения хватает для погашения долга, то приставы не будут трогать квартиру или другое жилое помещение.

Но когда у должника есть квартира и есть доля в квартире, то приставы могут обратить взыскание как на саму квартиру, так и на долю, вообще в законе об исполнительном производстве говорится, что должник может сам предложить приставу на какое имущество в первую очередь может быть обращено взыскание.

Практика по данному вопросу везде разная, все зависит от суммы долга, ведь по закону, если сумма долга не соразмерна сумме которая будет выручена от продажи жилого помещение, то  взыскание на жилое помещение не обращается. К примеру сумма долга 200000 рублей.

а квартира стоит 1500000 рублей в данном случае большая вероятность, что взыскание на жилое помещение не будет произведено.

Если к примеру у вас в собственности только доля в квартире и это единственно пригодное для проживания жилое помещение, то на основании статьи 446 ГПК РФ, забрать у вас за долги данное имущество не могут по закону.

А если у вас помимо доли в квартире есть другое жилое помещение, то приставы могут обратить взыскание или на долю или на второе жилое помещение, здесь все зависит от суммы долга.

То же самое с вашим единственным жилым помещением, даже если вы должны хоть несколько миллионов, единственное жилье у вас не отнимут, только если оно в ипотеке и не платите за ипотеку более установленного срока который дается плательщику в случае если он по каким то причинам не моет рассчитываться.

Если у вас есть квартира и доля в другой квартире в случае если приставы решать обратить взыскание на долю, то в первую очередь на основании статьи 255 ГК РФ, в первую очередь доля должника в квартире должна быть предложена для покупки остальным участникам долевой собственности, так как они имеют преимущественное право покупки, а если они отказываются, то доля продается с торгов. Вся процедура конечно е происходит через суд, так как только суд принимает решение обращать взыскание на долю или нет, так что должник имеет полное право защищаться в суде и отстаивать свои права.

Конечно описать в статье каждую ситуацию не возможно, судебная практика разнообразна и под каждый случай статью не написать, каждый случай уникален, но в целом я вам рассказал, как все будет происходить, если у вас остались вопросы, то задайте ваш вопрос на сайте. А я желаю вам удачи!

Источник: https://yurist174.ru/zhilisnoe-pravo/vyselenie-iz-kvartiry/mogut-li-zabrat-dolyu-v-kvartire-za-dolgi

Вопросы по закону
Добавить комментарий