Можем ли мы заключить договор купли продажи в простой письменной форме?

  Вы хотите оформить продажу или покупку имущества, как это сделать правильно?

  Правильно будет, если вы найдете специалиста (юриста), который вам поможет разобраться в тонкостях оформления документов, составить правильный Договор купли-продажи и другие необходимые документы для проведения сделки. Хотите оформить продажу или покупку имущества, как это сделать правильно? Решили оформить куплю-продажу, с чего надо начинать.

  Наши услуги:

  Консультация по совершению сделки купли-продажи от 1.000 рублей.  Составление Договора купли-продажи и других необходимых документов от 4.000 рублей.

  Зачем платить, когда можно найти образец Договора купли-продажи в Интернете?

  Да вы можете найти проект Договора в интернете, но это только проект, а каждая сделка уникальная и требует разработку конкретных документов под каждый случай. В проекте Договора купли продажи могут быть юридические ошибки и в результате его использования, вы можете серьезно навредить себе. Таким образом, лучше обратиться к специалисту за данной услугой.

  Чем мы лучше других?

Первое – Мы являемся юридической компанией, у нас есть юристы, адвокаты, риэлторы, которые знают все тонкости сделок, имеют опыт ведения дел в суде по данным вопросам, а также проведения реальных сделок.

Второе – Мы оказываем услуги по государственной регистрации Договора купли-продажи в Управление Федеральной регистрационной службы по государственной регистрации, кадастра и картографии.
Третье – Мы можем предоставить полный спектр нотариальных услуг, мы работаем вместе с нотариусами. В том числе прием по записи, выезд на дом, удостоверение нотариальных сделок, доверенностей, согласий и других необходимых документов.
Четвертое – У нас есть проработанные схемы проведения сделок.
Пятое – У нас хорошие цены на наши услуги.
Шестое – Мы любим сложные вопросы и любим их решать для наших Клиентов.  Таким образом, мы готовы оказать полный спектр услуг в данной области, от консультации до составления Договора купли продажи и его регистрации, проведение самой сделки.

  Простая письменная или нотариальная форма Договора купли-продажи?

  Продавая квартиру Вы столкнетесь с вопросом в какой форме лучше заключить Договор купли-продажи в нотариальной или простой письменной. Законом гражданам предоставлено право выбора формы Договора купли-продажи. Надо сказать, что содержание Договора и в той и в другой форме одинаковое. Отличием будет являться, то что Договор в нотариальной форме составляется у нотариуса, заверяется подлинность подписи и ставится печать нотариуса, а так же нотариус взымает госпошлину за свою работу в связи с чем стоимость Договора кули-продажи гораздо больше чем Договора в простой письменной форме.  Рассмотрим обе формы заключения Договора.

Может быть составлен самостоятельно Составить Договор вы сможете только у нотариуса.
Может быть заключен в любом месте независимо от места нахождения имущества (например, имущество находится в Тверской области, а Договор может быть составлен и заключен в Москве). Заключается только по месту нахождения имущества. (Например, Нотариус города Москвы не может составить и заверить Договор к-п имущества, которое находится в Тверской области).
Подписывается в любом удобном вам месте. Подписывается только при нотариусе.
Печатается или пишется на простом листе формата А4. Специального бланка не надо. Печатается на специальном нотариальном бланке, установленного образца.
Присутствие всех сторон при составлении Договора не обязательно. Присутствие всех сторон с оригиналами паспортов обязательно.
Наличие оригиналов правоустанавливающих документов не обязательно достаточно копий. Наличие оригиналов документов обязательно.
Стоимость: в случае составления Договора самостоятельно- бесплатно, при обращении к юристам от 4000 тыс.руб. Стоимость: установлены определённые тарифы от 7500 руб +0.3% от стоимости имущества.
Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации *. Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации *.

  * Момент вступления договора в силу является момент государственной регистрации не зависимо от формы Договора.

  Оформление купли-продажи. Как оформить договор купли-продажи?

  В настоящее время рыночных отношений Договор купли-продажи очень популярен. Оформить Договор купли-продажи можно самостоятельно, изучив Гражданский кодекс РФ главу ст., второй вариант, на наш взгляд более правильный, обратиться к юристам. В данном разделе мы постараемся предоставить Вам подробную информацию как оформить договор купли-продажи недвижимости самостоятельно.   Оформление договора купли-продажи (далее Договора) представляет собой очень объемный и кропотливый процесс, который занимает достаточно много времени. Что же входит в этот процесс?  И так, столкнувшись с вопросом продажи или покупки какого-либо имущества главное найти того кто у вас что-либо купит или продаст. На данный момент существует множество информационных баз, где можно дать объявление о покупке или продаже недвижимости. Если вы «не дружите» с интернетом можно дать объявление в обычную газету или журнал. Далее вам нужно только принимать звонки и встречаться с потенциальными продавцами (покупателями).  Вам улыбнулась удача и покупатель (продавец) на ваше имущество нашелся. Возникает вопрос как, в какой форме и где заключать Договор купли-продажи. Договор купли-продажи это сделка между сторонами, по которой одна сторона обязуется передать имущество, а другая сторона обязуется его принять. Согласно требованиям закона Договор должен быть в письменной форме.   Договор вы можете составить самостоятельно, обратиться к юристам или в нотариальную контору. Скажем сразу, составить договор, не имея юридического образования очень сложно, поскольку необходимо знать тонкости законодательства, что и в каком случае указывать можно, а что нельзя. К нам обращается много граждан в связи с тем, что составленный ими договор отказываются регистрировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним из-за того, что составленный договор не соответствует требованиям закона. Каждый договор имеет существенные условия, без которых он не может существовать. Для договора купли-продажи такими условиями являются: цена, предмет договора (т.е имущество), форма договора. Иногда составление договора занимает несколько дней или недель, поскольку сторонам необходимо время, что бы подумать какие условия они хотят внести в договор.   Так же очень важным моментом для Продавцов и Покупателей является передача денег. Законом установлено, что любой приобретаемый товар должен быть оплачен. Оплата, способ оплаты обсуждается Сторонами договора, здесь гражданам предоставлено множество вариантов: деньги могут передаваться в момент подписания договора, после подписания, после регистрации договора, до регистрации и т.д. Какой вариант лучше выбрать зависит от конкретной ситуации, поэтому желательно перед покупкой или продажей имущества проконсультироваться у юриста.  После составления договора остается его подписать и сдать на государственную регистрацию. Это можно сделать в Управлении федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии или в МФЦ (Многофункциональный центр).

  Наша компания будет рада оказать Вам помощь и содействие в проведении сделки купли-продажи недвижимости. Возможно проведение сделки под ключ. Так же можно получить консультацию по продаже или покупке недвижимости. Возможно, присутствие юриста непосредственно на сделке.

  Наша компания предлагает услуги по проведению сделок купли-продажи под ключ:

  1. Дача объявлений о покупке (продаже) квартиры.  2. Прием звонков, встреча с потенциальными покупателями, продавцами.  3. Показ, просмотр квартиры.  4. Ведение переговоров с продавцами, покупателями.  5. Составление и подготовка договора купли-продажи.  6. Проверка договора купли-продажи на соответствие требованиям законодательства РФ.  7. Проверка юридической чистоты сделки.  8. Подготовка документов на квартиру (получение выписки из домовой книги, финансового-лицевого счета, документов БТИ, оплата коммунальных услуг в случае необходимости, получение дубликатов документов в случае необходимости)  9. Передача, прием денег по Договору. Организация закладки и получения денег через банковскую ячейку.  10. Сдача документов на государственную регистрацию.  11. Получение документов с государственной регистрации.

  Наши юристы будут рады помочь вам в проведении сделки полностью или частично. Интересующие вас вопросы Вы можете задать нам по телефонам.

Источник: http://legalpublic.ru/oformkupli

Договор купли-продажи квартиры в простой письменной форме

Можем ли мы заключить договор купли продажи в простой письменной форме?

Последнее обновление: 10.06.2019

Ситуация из практики:

Покупатель выбрал себе на рынке квартиру (с помощью агентства или без него). Документы, цена и условия сделки его устраивают. Чтобы упростить себе процедуру оформления, а заодно и сэкономить на нотариальных действиях, он решил заключить Договор купли-продажи квартиры в простой письменной форме.

Чем это может грозить Покупателю?

Ошибка Покупателя:

Российское законодательство допускает заключение Договора купли-продажи недвижимости как в нотариальной, так и в простой письменной форме (ППФ), на усмотрение самих участников сделки.

Если закон прямо предписывает для некоторых случаев применять определенную форму договора (например, нотариальную), то применяется именно она (например, для случая с Договором пожизненного содержания с иждивением).

В остальных случаях, в том числе в случае обычной сделкой купли-продажи квартиры, форму договора вольны выбирать сами участники сделки. Главное, чтобы эта форма была письменной, а не устной (ст. 550 и ст. 434 ГК РФ).

И многие участники рынка этим пользуются.

Конечно, если сделка затем не оспаривается, то заключение Договора купли-продажи квартиры в простой письменной форме ничем не хуже заключения того же договора в нотариальной форме.

Но если после сделки Продавец, члены его семьи или «третьи лица» предъявят претензии, и оспорят эту сделку в суде, то вопрос, признают ли сделку недействительной, будет во многом зависеть от формы и содержания договора.

Предварительный договор купли-продажи квартиры – 3 вида, нюансы, юридические последствия. Смотри в Глоссарии по ссылке.

Соглашаясь на заключение Договора купли-продажи в простой письменной форме, Покупатель не уделяет внимания многим нюансам, которые могут обернуться ему серьезными неприятностями в будущем, в случае судебного спора. Какие именно нюансы?

Дело в том, что простая письменная форма договора (ППФ), которую часто, несмотря ни на что, используют и участники сделок, и риэлторы, имеет более-менее шаблонный вид, т.е. максимально унифицированный для всех случаев.

ППФ обязательно содержит все существенные условия договора, обеспечивая тем самым соответствие законодательству, но не учитывает деталей конкретной сделки.

А так как все сделки купли-продажи квартир отличаются друг от друга (по составу участников, по ценам, срокам и различным договоренностям), то игнорирование таких нюансов в договоре означает для Покупателя, что он не сможет опираться на них в суде для защиты своих прав на квартиру.

В практике, конечно, встречаются случаи, когда Покупатель, используя простую письменную форму договора, все же разрабатывает ее достаточно детально (с помощью юриста), но чаще всего участники рынка используют шаблонную форму.

Шаблонный подход всегда проще и дешевле, поэтому он так популярен: быстро, коротко, вроде все понятно обеим сторонам сделки – подписываем и разбегаемся. Но именно эта простота (непредусмотрительность) и оборачивается сложностями для участников сделки в случае возникновения судебных споров по ней.

Как правильно внести задаток при покупке-продаже квартиры – см. в заметке по ссылке.

Что забывают указать в простой письменной форме Договора купли-продажи квартиры?

В шаблонной форме договора могут быть не указаны следующие условия сделки:

  • способ и место денежных расчетов при продаже квартиры;
  • момент передачи денег (до или после регистрации), и документ, который будет подтверждать произведенную оплату (например, расписка в получении денег за проданную квартиру);
  • условия прекращения прав пользования квартирой для Продавца, членов его семьи и третьих лиц;
  • ответственность Продавца в случае возникновения претензий со стороны третьих лиц, по основаниям, возникшим до заключения сделки;
  • ответственность Продавца в случае обнаружения долгов за ЖКХ по этой квартире;
  • подтверждение Продавца о том, что квартира не является общим имуществом супругов;
  • обязательство Продавца уведомить Покупателя обо всех фактах, которые могут привести к ограничению прав собственности Покупателя в будущем (в том числе, о возможных обременениях прав на квартиру);
  • срок освобождения квартиры (физического и юридического) и предельный срок подписания Акта приема-передачи;
  • ссылки на статьи законодательства, которыми руководствуются стороны при заключении договора;
  • описание состояния квартиры (если квартира продается с дорогим ремонтом, за который Покупатель согласился доплатить определенную сумму);
  • состав и описание передаваемого имущества (если квартира продается с мебелью и встроенной техникой, например);
  • распределение расходов на заключение договора и регистрацию перехода права между участниками сделки;
  • и другие нюансы сделки и договоренности между ее участниками.

Причем, отдельные из этих нюансов и договоренностей даже могут быть отражены в простой письменной форме договора, но прописаны там невнятно и некорректно с точки зрения законодательства. Другими словами, юридически неграмотное составление условий договора позволяет трактовать эти условия двояко, а значит, порождает дополнительные споры по сделке.

Поэтому, ошибка Покупателя квартиры здесь в том, что заключая шаблонный Договор купли-продажи в простой письменной форме, он чаще всего не понимает, что тем самым создает для себя дополнительные и весьма существенные риски.

Риски оспаривания сделки по тем вопросам, которые оказались явно не указанными в договоре, а значит, могут быть истолкованы судом в пользу истца, что приводит к признанию сделки недействительной, или к ограничению прав Покупателя на квартиру.

Что нужно знать о правоспособности и дееспособности участников сделки купли-продажи квартиры – смотри в Глоссарии по ссылке.

Что делать:

Чтобы снизить риски потери или ограничения своих прав на квартиру, Покупателю следует предусмотрительно позаботиться о подготовке проекта Договора купли-продажи квартиры, и определиться с формой его заключения. А именно:

  • Заранее обсудить с Продавцом, как можно подробнее, все условия и последовательность проведения сделки. Составить совместно с ним алгоритм действий по подготовке сделки.
  • Подробно перечислить в договоре все обговоренные условия сделки, и способы разрешения возможных конфликтов или претензий по ней в будущем. Даже если договор в итоге будет на десяти страницах – ничего страшного, береженого Бог бережет. Это, прежде всего, в интересах Покупателя.
  • Не оставлять сколь-нибудь значимые условия сделки на уровне устных договоренностей с Продавцом.
  • Предусмотреть в договоре материальную ответственность Продавца, в случае сокрытия значимых сведений о квартире, и в случае предъявления прав третьих лиц на нее, по основаниям, возникшим до заключения сделки.
  • Привлечь юриста для профессиональной оценки или подготовки проекта договора.
  • Собрать максимум документов и справок о квартире и ее владельцах, включая справки из НД и ПНД (помимо обязательных документов, необходимых для регистрации). 
  • По возможности, иметь свидетелей обсуждения условий и заключения договора.

Образец Договора купли-продажи квартиры в простой письменной форме можно найти в разделе «Образцы документов для вторичного рынка». Его можно взять за основу для собственной сделки, но мы настоятельно рекомендуем показать собственный итоговый проект договора профильному юристу, или попросить его самого составить проект договора с набором заданных условий сделки.

Как Покупателю квартиры вернуть НДФЛ? Какой здесь порядок действий? Смотри по ссылке.

Наиболее защищенный вариант заключения Договора купли-продажи квартиры – это подготовить и заверить договор у нотариуса. Это будет стоить дороже, но большая часть перечисленных выше рисков просто исчезнет, или сведется к минимуму.

нотариус не только выполняет роль юриста, грамотно составляя сам договор, но и является официальным свидетелем добровольности действий участников сделки и их адекватности (т.е. понимания ими значения своих действий).

А это весьма существенный фактор в вопросе оспаривания сделки в будущем.

Оспорить сделку, заверенную нотариусом, значительно сложнее.

Перед тем, как принимать решение, надежнее будет проконсультироваться у профильного юриста.
Услуги юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ
.

Покупателю важно осознать, что каждая фраза в договоре имеет значение и свои юридические последствия. И пренебрегать этим – себе дороже.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте «ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ» (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/primery-oshibok/oshibki-sovershaemye-na-vtorichnom-rynke/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-v-prostoj-pismennoj-forme/

Можно ли аннулировать сделку купли продажи квартиры?

Можем ли мы заключить договор купли продажи в простой письменной форме?

Без заключения договора купли-продажи не проходит ни одна сделка с недвижимым имуществом. Этот документ — основной, по которому продавец передаёт право собственности на квартиру/дом/земельный участок, а покупатель принимает этот право и оплачивает стоимость объекта.

Документ подписан, сделка завершена. Но если стороны не выполняют обязательств, остается только провести расторжение договора купли-продажи недвижимости. Рассмотрим данную процедуру подробно.

Когда можно расторгать?

Прекращение сделки по взаимному соглашению сторон является также двусторонним соглашением, которое заключается в том же порядке, по тем же правилам, что и заключение первоначального документа.

Нормы по расторжению и последствия данного действия регламентируются Гражданским кодексом. Это может произойти по требованию одной из сторон в суде, если вторая сторона произвела существенный нарушения сделки и в иных случаях, предусмотренных первоначальным соглашением и/или действующим законодательством.

При одностороннем отказе в выполнении обязательств частично либо полностью по закону или соглашению сторон, купля-продажа соответственно считается расторгнутой либо изменённой.

Когда нельзя расторгать?

Если обратиться к судебной практике, расторжение договора купли продажи недвижимости по инициативе продавца или покупателя выполнить не очень-то и просто. Причина этого — в особенностях самого соглашения о купле-продаже и в нюансах регистрации прав на недвижимое имущества в органах государственной регистрации.

Согласно Гражданскому кодексу прекратить продажу объекта можно либо в судебном порядке, либо по взаимному соглашению сторон. Однако, взаимного согласия может быть и недостаточно.

Почему? Рассмотрим пример

Стороны оформили куплю-продажу, продавец передал имущество, а покупатель полностью за него расплатился.

Стороны подали документы для госрегистрации, в установленный срок покупатель стал собственником, а продавец перестал им быть.

Никаких претензий в то время стороны друг к другу не предъявляли. Но после они передумали и решили отменить продажу квартиры.

В данном случае отменить сделку уже невозможно, потому что подлежит расторжению только та сделка, что ещё не доведена до конца, и при которой стороны ещё не выполнили взаимных обязательств. Единственный выход в таком случае — заключить новый договор купли-продажи и «поменяться» обратно. Кстати, налог платить не придётся — стороны в результате дохода ведь не получили.

Есть ещё один важный нюанс, связанный с регистрацией права собственности и расторжением купли-продажи. Прежде чем поговорить о нем, вспомним, что именно регистрируют при рассматриваемой нами сделке.

Договор купли-продажи

Такой документ регистрируют только если объектом продажи выступает жилое помещение. Заключённым он является только с момента государственной регистрации. Для нежилого регистрировать не нужно, и он вступает в силу с момента подписания сторонами, если иное не оговорено в пунктах соглашения.

Переход права собственности

Требует обязательной регистрации и для жилых, и для нежилых объектов недвижимости.

Таким образом, если государственная регистрация ещё не была произведена, расторжение договора купли продажи недвижимости по соглашению сторон не требуется: расторгать фактически нечего.

Главное — успеть!

Конкретный случай: стороны заключили и подписали договор купли-продажи нежилого помещения (который, как нам уже известно, госрегистрации не требует и вступает в силу с момента подписания).

Но официальный переход права собственности ещё не произошёл, и стороны передумали совершать сделку. Тогда они могут создать соглашение в письменной форме о расторжении договора — оно вступит в силу также с момента подписания.

Не совсем верно с юридической точки зрения, но тоже можно — просто уничтожить все экземпляры документа на глазах у продавца и покупателя.

А вот с договором продажи жилого помещения дело обстоит немного иначе. Как нам уже известно, в данном случае необходима обязательная государственная регистрация и самого договора, и перехода права собственности. Причём оба этих регистрационных действия, как правило, происходят одновременно.

Поэтому, если продавец с покупателем передумали совершать сделку, но уже подали документы в регистрационный орган, им нужно как можно скорее обратиться туда и забрать своё заявление обратно: важно успеть до момента регистрации прав, потому что расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации станет невозможным, согласно действующему законодательству.

Расторжение через суд

Если взаимное соглашение сторон об отмене сделки отсутствует, но продавец/покупатель желают расторгнуть сделку купли-продажи это можно сделать через суд.

Суд может принять заявление, только если одна из сторон существенно нарушила правила: покупатель не расплатился или расплатился не полностью, продавец передал не то имущество, которое было указано в документе и иных ситуациях, предусмотренных законодательством.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости в рассрочку

Если первоначальная сделка была заключёна при условии того, что продавец передаст покупателю имущество, а последний, в свою очередь, расплатится за него не сразу, а путём внесения периодических платежей, расторгнуть соглашение можно в судебном порядке при неуплате покупателем долга.

Источник: https://domananeve.ru/info/operacii-s-nedvizhimostju/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimosti-kogda-mozhno-otmenit-sdelku.html

Можно ли расторгнуть договор купли продажи квартиры после регистрации

После заключения сделки купли-продажи квартиры возможно обнаружение обстоятельств, которые вызовут у купившего либо у продавшего сомнения в осуществлённом соглашении или даже желание расторгнуть договор.

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации? В каких случаях разрешено расторжение сделки? Возможно ли аннулировать документы без согласия второй стороны? Подробные ответы на все вопросы даны в материале.

Можно ли аннулировать сделку купли-продажи квартиры или признать недействительной?

Чтобы ответить на этот вопрос, необходимо руководствоваться 29-ой главой Гражданского кодекса России — о расторжении или изменении договоров.

Расторжение формы купли-продажи означает утрату его юридической значимости и возврат каждой стороне своих прав и обязанностей, т. е. продавец получает свою жилплощадь, а покупатель — деньги.

Разумеется, при прекращении процесса ещё до обмена имуществом и деньгами, стороны просто расходятся, каждый со своим экземпляром бумаги о досрочном завершении правоотношений.

В каких случаях можно расторгнуть договор купли-продажи жилья?

В соответствии с 450-ой статьей кодекса договор о покупке и продаже можно расторгнуть на любом этапе процедуры.

Как это можно сделать:

  1. По обоюдному согласию сторон — путём заключения акта о прекращении начатой процедуры;
  2. В одностороннем порядке — через исковое заявление в суд и признание судом бумаги недействительной либо ничтожной.

По статье 450.1 сторона соглашения также может в одностороннем порядке отказаться от исполнения бумаги, если уведомит партнёра в письменном виде об отказе. С момента вручения партнёру письменного отказа, либо через 6 дней после направления письма, отказ считается действительным, а договор изменённым или расторгнутым.

Отказ допускается только по уважительным причинам — например, при невозможности стороной выполнить свои обязательства в связи с отсутствием лицензии или сертификата на определённую деятельность.

Решение об отказе должно опираться на принципы рациональности, добросовестности и правдивости.

После отказа по уважительным причинам сторона уже не сможет подтвердить выполнение обязательств или прав в аналогичной ситуации. Как и при подтверждении исполнения обязанностей и прав, при невозможности их выполнить, отказаться уже нельзя.

А для одностороннего судебного порядка прекращения сделки необходимо доказать любое из обстоятельств:

  • несоблюдение договорных условий второй стороной, которое влечёт причинение ущерба первой и потерю благ, на которые первая сторона рассчитывала при подписании сделки;
  • иные обстоятельства.

В некоторых законах и нормативно-правовых актах предусмотрены основания для судебного прекращения договорных прав и обязанностей.

Причины

При обоюдном решении о прекращении сделки причинами могут быть невозможность сторонами выполнить согласованные обязательства — ещё до приёма-передачи. Обычно это случаи, когда сторона или обе стороны признают, что не способны исполнить сделку и подписывают акт о её расторжении.

Если же речь идёт о принудительном судебном прекращении отношений, то, как правило, одна сторона считает права и обязанности исполненными, а другая — ущемлена. К примеру, покупатель не выплатил всю сумму за недвижимость и затягивает с расчётом.

Либо, что происходит чаще, продавец продал жильё:

  • несоответствующее цене и обещаниям качества, состояния;
  • со скрытыми обременениями или ограничениями (можно ли продать квартиру с обременением узнайте здесь);
  • с нарушениями при оформлении права собственности, что нередко случается, когда имеет место покупка квартиры после приватизации;
  • с постоянными жильцами (купили квартиру с прописанным несовершеннолетним ребёнком);
  • с долгами перед налоговой и жилищно-коммунальными службами;
  • заведомо зная об отсутствии полномочий продавать жилплощадь — к примеру, не будучи единоличным собственником или являясь хозяином по спорному имуществу, полученному в наследству, по дарственной, по завещанию и т. п. Как оспорить завещание на квартиру после смерти подробнее здесь.

Источник: https://nedviz-info.com/mozhno-li-annulirovat-sdelku-kupli-prodazhi-kvartiry/

Как продать квартиру

Можем ли мы заключить договор купли продажи в простой письменной форме?

Я юрист с пятнадцатилетним стажем.

За это время я сопровождал десятки сделок с недвижимостью, от самых простых до самых сложных — со взаимозачетами, кредитами, уступкой прав и другими заморочками.

Сергей Машкин

продал много квартир

Продавец в сделке купли-продажи рискует меньше покупателя, но тратит больше времени и нервов. Продавцу нужно собрать кучу документов на квартиру. Если не сделать это вовремя или не взять нужную справку, сделку не зарегистрируют. Или покупатель откажется покупать квартиру, если его поджимает время и он не готов ждать, пока продавец разберется с бюрократией.

Главный риск продавца — вовремя не получить деньги за квартиру или получить поддельные. Поэтому составить договор и провести сделку и взаиморасчеты нужно удобным и надежным способом.

Если отнестись к продаже квартиры ответственно и вникнуть в тему, выйти на сделку можно с минимальными затратами времени, денег и нервов. Расскажу как.

Перечень документов, которые понадобятся для купли-продажи квартиры и регистрации перехода права собственности, может различаться. Точный список зависит от того, кто является собственником квартиры и на какие средства ее приобретает покупатель.

Есть документы, которые Росреестр запросит в любом случае, — без них ведомство не зарегистрирует переход права к новому собственнику:

  1. Паспорт собственника квартиры.
  2. Договор купли-продажи.

По закону для сделки этих документов достаточно, если вы единственный совершеннолетний собственник квартиры и не состоите в браке, а покупатель готов оплатить полную стоимость квартиры личными средствами.

Согласие супруга или брачный контракт понадобится для регистрации сделки.

Если несовершеннолетнему собственнику от 14 до 18 лет, он самосто­ятельно участвует в сделке. Для этого нужно дополнительно письменное согласие законных представителей на совершение этой сделки и разрешение органа опеки на дачу законными представителями согласия на распоряжение имуществом несовершеннолетним.

Если покупатель оплачивает квартиру с использованием кредитных средств, в МФЦ или Росреестр никаких дополнительных документов подавать не нужно. Но они понадобятся банку покупателя для одобрения ипотечного кредита.

У каждого банка свои требования, поэтому точный список документов вам даст покупатель. Вот примерный перечень документов:

  1. Предварительный договор купли-продажи. Он нужен банку в качестве гарантии заключения сделки.
  2. Расписка в получении аванса или задатка.
  3. Технический паспорт БТИ на жилое помещение (не старше 5 лет). Он нужен, чтобы банк удостоверился в том, что нет незаконных перепланировок.
  4. Справка об отсутствии задолженности по платежам за коммунальные услуги.
  5. Выписка из домовой книги о том, что в жилом помещении не осталось зарегистрированных жильцов.

Если продавец сам продает жилье и заключает договор, а представителю доверяет регистрацию, в доверенности должно быть указано только право на подачу заявления на регистрацию перехода права собственности.

Если представитель полностью ведет сделку по продаже жилья, в доверенности нужно перечислить все полномочия и условия: заключить договор, продать за определенную цену, получить деньги, зарегистрировать.

Все зависит от конкретной ситуации, но полномочия нужно описать максимально подробно, чтобы в последний момент не оказалось так, что представитель не может взять документы в МФЦ или получить аванс от покупателя.

На практике покупатели редко соглашаются совершить сделку через представителя. Поэтому на самой сделке, скорее всего, собственнику быть придется.

Перед продажей квартиры необходимо рассчитаться за коммунальные услуги и капремонт и снять с регистрационного учета всех жильцов, прописанных на жилплощади.

Если долг по коммуналке и капремонту есть, квартиру все равно можно продать.

Но нужно обговорить порядок погашения долга с покупателем и закрепить его документально: в предварительном договоре купли-продажи или в авансовом соглашении.

Долг можно погасить задатком или авансом, который внесет покупатель, или оплатить из полученных средств после продажи. Также можно соразмерно снизить стоимость квартиры, чтобы долг оплатил покупатель.

Снятие с регистрационного учета жильцов. После погашения долгов за квартиру нужно выписать — снять с регистрационного учета по месту жительства — себя и всех зарегистрированных в квартире жильцов. Выписаться можно на любом этапе сделки и даже после нее.

Можно вообще не выписываться из квартиры, это не препятствует продаже и переходу права собственности. Но покупатель перед сделкой захочет удостовериться в том, что на жилплощади никто не зареги­стри­рован и никто не придет жить в его новую квартиру.

Чтобы развеять опасения, необходимо предоставить покупателю выписку из домовой книги или ЕЖД. Эти документы можно взять через МФЦ.

Из квартиры можно выписаться в никуда, но только совершеннолетним жильцам. Ребенка могут снять с регистрационного учета, только если у него уже есть регистрация по новому месту жительства.

Подать заявление о снятии с учета или постановке на учет можно в отдел Главного управления по вопросам миграции МВД РФ по месту, откуда выписываетесь или где хотите зарегистрироваться. Также можно сделать это через госуслуги или МФЦ.

Вместе с заявлением в паспортный стол нужно отдать паспорт, куда поставят штамп о снятии с учета и постановке на учет. Госпошлина за выписку и прописку не взимается.

Сотрудник паспортного стола рассмотрит заявление и поставит вам штамп в паспорте о снятии с регистрационного учетаПосле снятия с учета в паспортном столе вам выдадут такой листок убытия. Его можно предоставить покупателю как подтверждение того, что вы выписались из квартиры

Эти документы нужны, чтобы закрепить намерение сторон заключить договор купли-продажи квартиры.

Предварительный договор составляют в простой письменной форме. Нотариально удостоверять его не нужно.

В предварительном договоре обязательно указать:

  1. Полные данные продавца и покупателя — ФИО, адреса проживания, паспортные данные, СНИЛС, данные представителей и доверенностей.
  2. Описание и основные характеристики жилого помещения — адрес, кадастровый номер, этаж, общая и жилая площадь, количество комнат, состояние квартиры.
  3. Цену.
  4. Порядок расчетов — наличные, кредит, рассрочка, график платежей.
  5. Соглашение о задатке или авансе.
  6. Срок, в который должен быть заключен основной договор.
  7. Ответственность сторон, если не будет заключен основной договор, — возмещение убытков, неустойка.

Как я купила квартиру в Подмосковье

В некоторых случаях заключать предварительный договор обязательно. Например, если покупатель приобретает квартиру с помощью ипотечного кредита, банк обязательно потребует предварительный договор, чтобы начать оформление кредита.

И задаток и аванс вносятся в счет стоимости квартиры до подписания основного договора. Если сделка идет по плану и стороны добросовестно исполняют свои обязательства, разницы между задатком и авансом нет — покупатель просто вносит оставшуюся часть суммы за квартиру после ее передачи.

Различия проявляются, если что-то пошло не так. Если сделка сорвалась по вине покупателя, задаток остается у продавца, если по вине продавца — он возвращает покупателю задаток в двойном размере. Аванс же возвращается покупателю в любом случае. Задаток сильнее мотивирует стороны договора добросовестно исполнить свои обязательства.

Условие о внесении задатка или аванса и его сумме включается в предварительный договор купли-продажи, а его получение продавец должен подтвердить распиской.

Авансовое соглашение. Вместо предварительного договора купли-продажи стороны могут составить авансовое соглашение — соглашение о намерениях совершить сделку и о передаче аванса.

Если сделка не состоится, аванс вернется покупателю и ни одна из сторон не будет вправе принудить другую через суд заключить сделку.

То есть по авансовому соглашению не получится обязать покупателя купить квартиру, а продавца — продать ее.

Лучше, если основной договор купли-продажи составит для вас опытный юрист, чтобы предусмотреть все риски. Но можно составить договор самостоятельно с помощью шаблонов из интернета и подборки Т—Ж о том, как продать квартиру.

Разумеется, на практике этих трех существенных условий недостаточно. Необходимо предусмотреть и максимально подробно описать в договоре вообще все условия сделки. Вот их перечень:

  1. Дата и место подписания договора купли-продажи.
  2. Полные данные продавца и покупателя — ФИО, паспортные данные, адреса проживания, ИНН или данные представителей и их доверенностей.
  3. Предмет договора — описание и основные характеристики квартиры: адрес, этаж, общая и жилая площадь, количество комнат, кадастровый номер, состояние квартиры.
  4. Данные о правоустанавливающих документах на жилое помещение, на основании которых продавец приобрел право собственности: например, номер и дата договора купли-продажи.
  5. Данные о государственной регистрации права на квартиру — номер и дата свидетельства о праве собственности, информация из выписки из ЕГРН.
  6. Гарантии продавца в том, что квартира никому не продана, не подарена и не заложена, что продавец дееспособен, не признан банкротом, что в отношении него не возбуждалось и не ведется дело о банкротстве и др.
  7. Информация о том, что имеются необходимые согласия — супруга, законного представителя, органов опеки и попечительства.
  8. Цена. Это существенное условие договора. Цена должна быть выражена точной суммой денег.
  9. Обязанность продавца передать объект недвижимости, а покупателя принять такой объект и внести за него плату.
  10. Порядок расчетов — наличными или переводом, при помощи кредитных средств, с рассрочкой или без.
  11. Ответственность сторон за нарушение договорных обязательств — возмещение убытков, неустойка.
  12. Обязанность сторон подать заявление на госрегистрацию перехода права.
  13. Подписи сторон.

На момент подписания договора купли-продажи у сторон на руках должно быть по экземпляру предварительного договора купли-продажи или авансового соглашения, у продавца также — все оригиналы необходимых документов к сделке, а у покупателя — расписка продавца в получении аванса или задатка.

Нотариальное удостоверение договора. Договор купли-продажи квартиры по общему правилу заключается в простой письменной форме, и удостоверять его у нотариуса не обязательно — зависит от желания сторон.

Нотариальное удостоверение — это гарантия юридической чистоты сделки. Нотариус составит договор, проверит дееспособность сторон и наличие всех документов, отсутствие арестов и ограничений и направит заявление на регистрацию в Росреестр в электронном виде. Плюсом является и то, что нотариус за свои действия несет юридическую ответственность, в том числе материальную.

Но оформление сделки у нотариуса обойдется недешево.

до 10 млн Р

3000 Р + 0,2% суммы сделки (или оценки стоимости недвижимости)

выше 10 млн Р

23 000 Р + 0,1% суммы сделки (но не более 50 000 Р)

до 1 млн Р

3000 Р + 0,4% суммы сделки

1—10 млн Р

7000 Р + 0,2% суммы сделки

выше 10 млн Р

25 000 Р + 0,1% суммы сделки (но не более 100 000 Р)

Кроме тарифа придется оплатить юридические и технические услуги нотариуса, расценки на которые он устанавливает сам. Например, составление договора купли-продажи может стоить от 2 до 10 тысяч рублей. Расходы распределяются между сторонами по договоренности.

Документы можно подать непосредственно в Росреестр, тогда срок регистрации составит до 7 рабочих дней. Еще можно подать в МФЦ, тогда срок регистрации увеличится до 9 рабочих дней.

Также документы можно подать удаленно на сайте Росреестра. Но тут есть сложность: все документы продавец и покупатель должны подписать квалифицированной электронной подписью, которая есть далеко не у всех. Для этого необходимо купить квалифицированный сертификат электронной подписи, который стоит 900 рублей в год. Срок изготовления — 3 дня.

Если вы нотариально удостоверяете сделку, нотариус может сам направить заявление на регистрацию в Росреестр в электронном виде. При оформлении договора в некоторых банках также есть возможность подать документы на регистрацию электронно — уточняйте это в службе поддержки вашего банка.

Один из главных вопросов, волнующих и продавца, и покупателя, — безопасность расчетов по сделке. Есть несколько вариантов взаиморасчетов: наличными средствами, через банковскую ячейку, аккредитив или депозит нотариуса. Стороны должны выбрать удобный для них способ.

Наличными из рук в руки — самый дешевый и небезопасный способ. Продавца могут ждать неприятные сюрпризы в виде фальшивых денег или их недостаточного количества.

Если продавец сам принимает наличные деньги за квартиру, лучше делать это в присутствии свидетелей, чтобы они в случае чего поддержали продавца в правоохранительных органах и в суде.

Также нужно обязательно пересчитать деньги, проверить их на подлинность при помощи специального прибора — детектора банкнот — и составить расписку в их получении.

Все эти манипуляции затруднительны. Поэтому, если покупатель принес наличные деньги, лучше сразу пойти вместе с ним в банк и внести деньги через кассу на счет. Кассир банка пересчитает и проверит деньги, а затем зачислит их на счет продавца.

При этом составляется соглашение, в котором оговаривается порядок и условия выдачи денег продавцу после регистрации сделки. Например, продавец допускается к сейфу после предъявления им оригинала договора купли-продажи и выписки из ЕГРН. Если сделка не состоится, покупатель сможет забрать свои деньги.

Депозит нотариуса. Покупатель может внести деньги на специальный банковский счет — депозит нотариуса. Нотариус перечислит деньги продавцу, когда будет зарегистрирован переход права.

Этот способ удобен тем, кто оформляет сделку нотариально. Стоимость услуги — 1,5 тысячи рублей. Но нужно еще учесть стоимость технической работы нотариуса по составлению документов, которую он устанавливает самостоятельно, и банковские комиссии за перевод средств между счетами — их размер зависит от банка.

Чтобы снять обременение, обе стороны должны обратиться в Росреестр с соответствующим заявлением.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/sell-apartment/

Оформляем куплю-продажу недвижимости без нотариуса – Рынок жилья

Можем ли мы заключить договор купли продажи в простой письменной форме?

21.01.2016 | 10:00 63756

Договор купли-продажи в простой письменной форме нужно составлять максимально грамотно, чтобы потом не возникло проблем с регистрацией права на приобретаемое жилье.

Нотариальное заверение сделок на рынке недвижимости стало необязательным в 1998 году. В конце прошлого года в силу вступил закон, возвращающий требование обязательного нотариата по отдельным видам операций с недвижимостью. Однако большинство сделок купли-продажи, мены или дарения по-прежнему можно заключать в простой письменной форме.

Нюансы

Нередко случается, что договоренность между сторонами достигнута, но по каким-то причинам сделка не может быть совершена. Допустим, покупатель не успевает собрать все необходимые документы для продажи квартиры, а продавец – по своим причинам – торопится получить залог. В подобных ситуациях участники сделки составляют предварительный договор.

Он нужен для того, чтобы стороны были уверены, что между ними достигнута определенная договоренность. Составление такого договора законно – согласно статье 429 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ).

Однако, по словам действующих нотариусов, если по предварительному договору предполагается впоследствии заключить основной договор с нотариальным заверением, то и предварительный необходимо составить и заверить у нотариуса.

Согласно законодательству, предварительный договор не является обязательным.

Однако при растянутых во времени отношениях, связанных с куплей-продажей недвижимости, его все-таки есть смысл заключить. Разумеется, составить в двух экземплярах (во избежание разночтений на руках всех сторон сделки должны быть одинаковые документы).

В частности, благодаря предварительному договору покупатель имеет возможность настоять на том, что за объект недвижимости он платит ровно ту сумму, о которой договаривались изначально. И наоборот – при наличии предварительного договора покупатель не сможет впоследствии требовать снизить цену.

Характеристики

Теперь о самом главном – об основном договоре, составленном в простой письменной форме. Заключить сделку и скрепить ее договором можно без помощи риэлтора, юриста или нотариуса. Конечно, консультация специалиста никогда не будет лишней, но если вы ограничены в средствах и/или просто уверены в себе, то составляйте его. Ничего особенно сложного в этом нет.

Главное – знать о требованиях к его содержанию. Итак, по порядку. Документ начинается с преамбулы (в праве – вводная или вступительная часть нормативного акта). В ней приводятся полные данные каждой стороны, а именно: фамилия, имя, отчество, пол, гражданство, дата и место рождения, место жительства (регистрации).

Там же реквизиты удостоверения личности (серия и номер паспорта, кем и когда он был выдан, включая код подразделения паспортно-визовой службы). Если договор подписывает кто-либо со стороны, например, представитель, действующий по доверенности, то в преамбуле указываются и его данные.

Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, а также лица, ограниченные судом в дееспособности, могут подписывать договор самостоятельно, но с письменного согласия своего законного представителя, что также отражается в преамбуле.

После преамбулы следует предмет договора. Собственно, это то, что вы покупаете или продаете. В нашем случае – квартира.

Необходимо указать максимально полные данные, описывающие объект недвижимости, право на который передается по договору. Среди них: адрес, наименование объекта (квартира) и площадь, в том числе жилая.

Другие характеристики, в принципе, не обязательны. Но желательны. Вообще, чем подробнее описан объект сделки, тем лучше.

Любые сведения, взятые из правоустанавливающих документов, а также в органах учета (БТИ и Кадастровая палата), будут не лишними.

Подробности

В договоре купли-продажи квартиры обязательно должна быть указана ее цена. При отсутствии в тексте согласованных сторонами в письменной форме условий о цене недвижимости сделка считается незаключенной.

Цена квартиры указывается сторонами в рублях.

Она может быть равной, выше или ниже оценочной стоимости недвижимости, зафиксированной в документах органов учета и инвентаризации – в кадастровом паспорте (выписке из Государственного кадастра недвижимости).

В договоре купли-продажи или мены с доплатой должны быть установлены порядок и сроки расчета по договору.

Согласно пункту 1 статьи 558 ГК РФ, существенным условием договора продажи жилья, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Сшивка документа

Если изложенная в договоре информация не уместилась на одном листе (а так чаще всего и бывает), то листы договора необходимо сшить. Казалось бы, это лишняя бюрократия, ведь листы можно просто положить в файл. Но в Росреестре их вряд ли примут, или еще хуже – примут, а через какое-то время вернут.

Сшивать документы требуется для того, чтобы исключить возможность подмены листов. При этом важно именно сшивать договор, а не скреплять его канцелярским степлером. Иначе договор будет считаться недействительным.

Другой вариант – использовать для печати договора обе стороны листа, в этом случае текст чаще всего на одном листе помещается, и нет необходимости заниматься сшивкой документа.

За несколько тысяч рублей сегодня можно получить консультацию у юриста и составить именно такой текст договора, который с большой вероятностью не вызовет проблем при регистрации. Или в суде, если сделка вдруг будет оспорена.

Конечно, при составлении договора у нотариуса процесс упрощается.

Нотариус занимается этим профессионально, ему знакомы абсолютно все нюансы. К тому же он несет ответственность за качество составленного документа. Но и услуга стоит недешево. Так что составлять договор в свободной письменной форме или у нотариуса – решать вам.

Последние «новеллы»

В начале 2016 года Росреестр сообщил о вступлении в силу положений Федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты». Документом внесены изменения в том числе в федеральные законы «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и «О государственном кадастре недвижимости».

В соответствии с нововведениями в законодательстве обязательному нотариальному удостоверению подлежат сделки по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу, земельной доли и недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, а также сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления или опеки.

В соответствии с изменениями, внесенными в федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости», орган кадастрового учета бесплатно предоставляет нотариусам при совершении нотариальных действий сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости. За исключением кадастрового плана территории в форме документа на бумажном носителе.

Вячеслав Березниченко, Андрей Грязнов    Алексей Александронок   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/187937/

Вопросы по закону
Добавить комментарий