Можно ли расторгнуть договор на оказание риэлторских услуг?

Риэлтерские технологии

Можно ли расторгнуть договор на оказание риэлторских услуг?

При прекращении договора оказания риелторских услугнеобходимо руководствоваться главой 26 “Прекращение обязательств”, главой 29″Изменение и расторжение договора” и ст. 782 ГК РФ, посвященной одностороннемуотказу от исполнения договора возмездного оказания услуг.

Применительно к общим основаниям, содержащимся в главе 26 ГКРФ, прекращение любого гражданско-правового договора может происходить в трехформах: 1) по согласованной воле сторон; 2) независимо от согласия сторон; 3)вследствие обстоятельств, которые не зависят от воли сторон. Термин “прекращениедоговора” шире, чем “расторжение договора”, так как включает в себяобстоятельства, которые не зависят от воли сторон.

Договор оказания риелторских услуг расторгается всоответствии с нормами главы 29 ГК РФ, в которой четко разграничиваетсярасторжение договора по соглашению сторон и по требованию одной из них.Возможность расторжения договора по соглашению сторон презюмируетсядиспозитивной нормой п. 1 ст. 450, при этом “иное” может быть установлено самимКодексом, другими законами либо договором.

Так, стороны договора оказанияриелторских услуг по взаимному согласию могут расторгнуть договор в любое время,если иное не установлено соглашением между ними. К форме соглашения орасторжении договора предъявляются определенные требования (п. 1 ст.

452): онодолжно быть совершено в той же форме, что и первоначальный договор;применительно к договору оказания риелторских услуг – в простой письменнойформе.

Особенность одностороннего расторжения договора состоит вотсутствии согласия другой стороны.

По требованию одной из сторон договоррасторгается по решению суда только при существенном нарушении договора другойстороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами илидоговором (п. 2 ст. 450).

Кроме того, по требованию заинтересованной стороныдоговор может быть расторгнут в связи с существенным изменением обстоятельств(ст. 451).

Все это не относится к случаям, когда в законе или договореустановлено основание для одностороннего расторжения договора и при этом неупомянута необходимость обращения в суд (односторонний отказ от договора).

Застороной признается определенное право, которым она может самостоятельнораспорядиться. Для этого сторона не нуждается в решении суда, если иное непредусмотрено в законе или договоре.

Моментом расторжения договора считается немомент вынесения решения о расторжении договора, а момент, когда сторона довеладо сведения контрагента свое желание расторгнуть договор.

По общему правилу, сформулированному в ст. 310 ГК РФ,односторонний отказ от исполнения договора не допускается. Однако в соответствиис п. 3 ст. 450 односторонний отказ от исполнения договора в случае, если этопредусмотрено законом или соглашением сторон, приводит к тому, что договорсчитается расторгнутым. Применительно к договору оказания риелторских услугнеобходимо руководствоваться ст.

782 ГК РФ, которая устанавливает возможностьодностороннего отказа от исполнения договора возмездного оказания услуг. Так, п.1 этой статьи предоставляет заказчику право отказаться от договора при условииоплаты им исполнителю фактически понесенных расходов. Исполнителю такжепредоставлено право на отказ от договора с учетом полного возмещения убытков,причиненных заказчику таким отказом (п. 2 ст.

782).

Предоставляя обеим сторонам договора оказания риелторскихуслуг право одностороннего отказа от него, ГК РФ проявляет различное отношение ксторонам. Речь идет о том, что под особой защитой оказывается заказчик(потребитель риелторских услуг, клиент риелтора).

Если он откажется от договора,неблагоприятные последствия ограничиваются необходимостью возместить понесенныеисполнителем (риелтором) расходы. Если в роли отказавшейся стороны выступаетисполнитель (риелтор), ему придется возместить заказчику (клиенту) убытки вполном объеме.

В случае, когда от договора оказания риелторских услуг откажетсяпотребитель, ему придется возмещать риелтору лишь реальный ущерб.

При отказе отдоговора риелтора потребитель может требовать возмещения убытков, включая какреальный ущерб (например, компенсацию расходов, связанных с поиском объектанедвижимости), так и упущенную выгоду.

Односторонний отказ – это реакция стороны на определенныедоговорные нарушения.

Достаточным основанием расторжения договора оказанияриелторских услуг может выступать предположение о возможной неспособностистороны, прежде всего риелтора, исполнить принятое на себя обязательство. Всоответствии со ст.

783 ГК РФ общие положения о подряде (статьи 702 – 729)применяются к договору возмездного оказания услуг, если это не противоречитстатьям главы 39 “Возмездное оказание услуг” и особенностям предмета договора. Сучетом положения п. 2 ст.

715 возможен отказ от договора оказания риелторскихуслуг, если риелтор несвоевременно приступил к оказанию услуг или еслипотребитель во время оказания услуг обнаруживает, что риелтор оказывает услугинастолько медленно, что их оказание к сроку становится явно невозможным.

Основанием для одностороннего отказа могут служить такжеобстоятельства, относящиеся к имущественному положению стороны договора,например угроза несостоятельности (банкротства) риелторской фирмы,индивидуального предпринимателя – риелтора.

Специальными случаями прекращения любого гражданско-правовогодоговора, в том числе договора оказания риелторских услуг, выступают ситуации,при которых обязательства, составляющие содержание договора, утрачивают своюсилу при наличии указанных в законе обстоятельств (глава 26 ГК РФ).

В главе 26перечислены юридические факты, которые сами по себе влекут прекращениеобязательств . Однако не все перечисленные в этой главе основания прекращенияобязательств применяются к договору оказания риелторских услуг.

В силу спецификипредмета договора и его особенностей отступное, зачет, прощение долга,совпадение должника и кредитора в одном лице не могут выступать в качествеоснований прекращения договора оказания риелторских услуг.

——————————–

См.: Щенникова Л.В. Гражданско-правовое понятиеобязательства // Законодательство. 2005. N 8.

Исполнение (ст. 408 ГК РФ) способно прекратить договор лишьпри условии, если оно является надлежащим, т.е. совершено надлежащим лицомнадлежащему лицу надлежащим способом в надлежащем месте надлежащим предметом и внадлежащее время.

Критерии надлежащего исполнения определяются императивныминормами, договором, а в части, не предусмотренной теми и другими, -диспозитивными нормами.

Исполнение прекращает договор оказания риелторских услугпри условии надлежащего исполнения не только со стороны риелтора, но и состороны потребителя риелторских услуг.

Обязательство прекращается новацией, т.е. соглашением стороно замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другимобязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способисполнения (ст. 414 ГК РФ).

Новация – любое изменение договора с тем, что самистороны по соглашению между собой продолжают занимать свои места вправоотношении. Для осуществления новации необходимо, чтобы и первоначальное, иновое обязательства были действительными .

Договор оказания риелторских услугпрекращается новацией, например, в случае замены предмета договора, когдариелтор обязуется вместо услуг по купле-продаже жилого помещения оказать услугипо коммерческому найму того же жилого помещения.

——————————–

См.: Петров В.С. Правовая природа и соотношениеинститутов новации и отступного // Законодательство. 2005. N 7.

Прекращение обязательства невозможностью исполненияпредусмотрено ст. 416 ГК РФ. В литературе принято выделять различные видыневозможности исполнения – физическую и юридическую, субъективную и объективную,первоначальную и последующую. Норма ст.

416 ГК РФ предполагает прежде всегопоследующую невозможность исполнения, поскольку невозможность, существующая вмомент, когда обязательство должно было возникнуть, означает, что оно просто невозникнет, так как “невозможное не может стать предметом обязательства” .

——————————–

См.: Щенникова Л.В. Указ. соч.

Последующая невозможность исполнения может быть какюридической, так и фактической. Юридическую невозможность может создать акторгана государственной власти, фактическая выражается в том, что обязательствоне может быть исполнено в натуре. Критерием для выделения фактическойневозможности исполнения может служить состояние рынка недвижимости.

Договор оказания риелторских услуг прекращаетсяневозможностью исполнения только в случае, если она вызвана обстоятельствами, закоторые ни одна из сторон не отвечает (п. 1 ст. 416 ГК РФ).

Иначе складываетсяситуация, если имела место невозможность исполнения, за которую отвечает одна изсторон. Норма п. 2 ст.

416 дает ответ применительно только к одной ситуации,когда невозможность для должника (риелторской фирмы, индивидуальногопредпринимателя – риелтора) исполнить обязательство возникла по вине кредитора(потребителя риелторских услуг), который не может требовать возвращенияисполненного им по обязательству. Например, заключив договор с риелторскойфирмой в отношении купли-продажи жилого помещения, гражданин не обеспечил доступв жилое помещение представителям риелторской фирмы с целью показа жилогопомещения потенциальным покупателям.

Исключительный характер нормы ст. 416 ГК РФ позволяет отпротивного сделать такой вывод: во всех остальных случаях, т.е.

когда кредитор(потребитель риелторских услуг) не виновен в возникшей невозможности исполнения,он вправе требовать компенсации неполученного встречного удовлетворения(исполнения).

Статья 416 предусматривает две ситуации: при первой всезавершается тем, что права и обязанности сторон утрачивают свою силу; при второй- одновременно с прекращением связывающего стороны обязательства (договора)возникает другое обязательство – возместить возникшие убытки.

Договор оказания риелторских услуг прекращается на основаниииздания акта государственного органа (п. 1 ст. 417 ГК РФ). Речь идет озапрещении государственным органом определенных действий или деятельности,являющихся предметом обязательства.

Смерть гражданина (ст. 418 ГК РФ) может повлечь за собойпрекращение обязательства в случае, когда исполнение носит личный характер, т.е.обязательство не может быть исполнено без личного участия самого должника илииным образом неразрывно с ним связано.

Прекращение обязательства может наступитьи в случае смерти гражданина-кредитора при условии, что исполнениепредназначалось самому кредитору либо иным образом было связано с его личностью(п. 2 ст. 418).

Применительно к договору оказания риелторских услуг смертьгражданина-потребителя влечет за собой прекращение договора, так как услугиоказывались непосредственно этому гражданину. Договор прекращается и в случаесмерти индивидуального предпринимателя – риелтора, оказывающего услуги.

Ликвидация юридического лица (ст. 419 ГК РФ) влечет за собойпрекращение обязательства независимо от того, выступало ли оно в роли кредитораили должника.

Однако из этого правила делается исключение для случаев, когдазаконом или иными правовыми актами исполнение обязательства ликвидированногоюридического лица возложено на других лиц.

Применительно к договору оказанияриелторских услуг ликвидация риелторской фирмы, а также юридического лица – ееклиента повлечет за собой прекращение договора.

Е.В. НАКУШНОВА

Е.В. Накушнова, соискатель ученой степени, ассистент кафедрыгражданского права и гражданского процесса юридического факультета УльяновскогоГПУ им. И.Н. Ульянова.

Источник: http://av-ue.ru/rielt_tehnolog.php?d=dog_rielt_kaput.htm

Расторжение договора с агентством недвижимости: риски, последствия | Правоведус

Можно ли расторгнуть договор на оказание риэлторских услуг?

В нижеприведенной статье мы расскажем о том, как расторгнуть договор с агентством недвижимости, заключенный на куплю-продажу жилого объекта, какую ответственность будет нести сторона, расторгающая договор, и какие последствия возможны вследствие прекращения данного соглашения.

Сегодня большинство сделок с объектами жилой недвижимости совершается при участии профессиональных риэлторов, которые занимаются поисками покупателя и продавца, а также осуществляют полное сопровождение сделки.

Однако стоит отметить тот факт, что услуги агентства недвижимости, как правило, оказываются на основании письменного договора, и влечет за собой определенные последствия вследствие возникновения непредвиденных ситуаций, связанных, к примеру, с прекращением купли-продажи квартиры или дома.

Для того, чтобы обезопасить будущую сделку, в первую очередь, необходимо тщательно изучить договор и определить ответственность всех сторон.

Выбираем агентство недвижимости для заключения сделки

Купля-продажа объектов жилой недвижимости – довольно сложный юридический процесс, поэтому выбирая агентство, предпочтение лучше отдавать организации, которая берет на себя исполнение процедуры в полном объеме со всеми формальностями, предусмотренными договором.

Агентство должно быть положительно зарекомендовано на рынке недвижимости и являться членом профессиональной ассоциации риэлторов.

Во избежание финансовых потерь и рисков непреднамеренных выплат штрафов и неустоек не стоит останавливать свой выбор на сомнительных организациях, предлагающих сразу заключить договор между заказчиком и исполнителем без предварительных формальностей

Заключение договора: расторжение, обязанности сторон

При заключении договора об оказании услуг с агентством недвижимости необходимо внимательно изучить все пункты и условия соглашения, определить все финансовые и юридические стороны сотрудничества.

Отметим, что в каждом агентстве недвижимости предполагается собственная форма договора (за исключением случаев покупки недвижимости по ипотеке, когда форму договора купли-продажи предоставляет банковская организация), который содержит сведения о правах и обязательствах участников сделки, информацию о договоре возмездно оказываемых услуг и комиссионном вознаграждении.

Структура каждого договора включает в себя:

  • Вводную часть (с указанием данных об участниках сделки). 
  • Непосредственно предмет договора (в чем заключаются услуги риэлтора, готовность получения оплаты после оказания услуги в полном объеме). 
  • Обязательства и сроки их исполнения обеих сторон. 
  • Стоимость и порядок расчетов. 
  • Условия, при которых договор может быть расторгнут.
  • Ответственность сторон. 

При заключении договора об оказании услуг с агентством недвижимости необходимо проверить наличие подписи руководителя агентства или его заместителя, в противном случае данный документ не будет иметь юридической силы.

В преамбуле должны быть отражены все участники договора: заказчик (получатель услуг) и исполнитель (в лице представителя агентства). Подпись на договоре ставится руководителя или лица, наделенного определенными полномочиями в соответствии с уставом организации либо при наличии нотариальной доверенности.

Обязательства сторон должны быть расписаны максимально детально и точно. В дальнейшем, при возникновении юридических споров, их последствия будут связаны в первую очередь с договорными требованиями.

В разделе об обязательствах должно быть указано условие о необходимости проверки чистоты сделки (отсутствие каких-либо обременений на отчуждаемый объект недвижимости), сбор необходимого пакета документов, процесс регистрации в Росреестре.

Стоимость услуг риелторов также расписывается в соответствии с конкретным перечнем за обозначенное вознаграждение.

Кроме того, в договоре должен быть обязательно указан пункт о возможных дополнительных расходах, которые будет нести та или иная сторона (услуги нотариуса, подача рекламных объявлений, оплата справок, необходимых для совершения сделки, и другое). Сроки исполнения обязательств должны быть прописаны каждым отдельным этапом: поиски объекта, покупателя или продавца, срок оформления и регистрации договора купли-продажи в Росреестре. Это поможет определить допущенные нарушения одной из сторон и при необходимости позволит расторгнуть договор услуг и вернуть деньги, внесенные в качестве предоплаты.

Стоит обратить особое внимание на такие понятия, как аванс и задаток, о которых прописывается в договоре об оказании услуг. В зависимости от использования понятия определяется и ход расчетов в дальнейшем оформлении сделки.

Важно! Задаток – сумма, внесенная заказчиком в качестве предоплаты за оказание услуг; в случае одностороннего расторжения договора со стороны заказчика, удерживается агентством в полном объеме, в случае отказа от сотрудничества в лице исполнителя возвращается заказчику в двойном размере. Авансовый платеж возвращается заказчику в полной мере по любой причине расторжения договора.

Условие о порядке расторжения договора услуг является важной составляющей частью данного соглашения.

В нем должны быть предусмотрены обоюдные обязательства сторон, определена возможность расторжения договора с агентством недвижимости в одностороннем порядке, правила уведомления участников соглашения, последствия для каждой из сторон.

Особое внимание стоит обратить на ответственность сторон, в частности, наличие и размер штрафных санкций за нарушения обязательств. Данный пункт должен быть абсолютно равноправным для обеих сторон.

Эксклюзивный договор с агентством: расторжение в одностороннем порядке, последствия

Заключенный с агентством недвижимости эксклюзивный договор предполагает более высокую ответственность, возлагаемую в равной степени, как на заказчика, так и на исполнителя. Агентство является заинтересованным лицом в заключении с клиентом возмездного договора на оказание услуг по преимущественному праву работы с определенным объектом недвижимости в качестве исполнителя.

Важно! Эксклюзивный договор с агентством недвижимости лишает заказчика права обращаться в другие организации для совершения сделки с тем же объектом.

Основными обязательствами эксклюзивного договора являются:

  1. для клиента – делегирование прав собственника агентству, предоставление возможности работать с объектом на преимущественной основе; 
  2. для исполнителя – использование максимальных рекламных ресурсов, полное консультационное обслуживание заказчика, юридическая чистота сделки.

Заключение эксклюзивного договора является залогом надежной защиты от любых мошеннических действий и успешного завершения сделки.

Вместе с тем заметим, что эксклюзивный договор с агентством недвижимости может быть расторгнут в одностороннем порядке, главное действовать нужно грамотно, в рамках действующего законодательства, и тогда избежать штрафов и неустоек.

Внесенные средства в качестве частичной предоплаты за оказание услуг, в случае одностороннего расторжения соглашения, должны быть возвращены в полном объеме (ст. 450.1. ГК РФ). Агентство недвижимости вправе удержать только суммы, затраченные на рекламу и иные расходы, фактически понесенные в рамках действующего договора.

Расторжение договора в одностороннем порядке требует составления письменного уведомления с указанием даты, которое должно быть вручено лично специалисту агентства недвижимости либо отправлено заказным отправлением с уведомлением о получении. Подтверждение необходимо сохранять вместе с почтовой квитанцией, в случае судебных споров обязательно потребуется подтверждение факта извещения второй стороны о расторжении договора.

Важно! Извещения в электронном виде, по телефону или факсовым отправлением в качестве доказательной базы не принимаются к рассмотрению.

Все спорные вопросы, возникающие между риелтором и клиентом, регулируются Положениями ФЗ «О защите прав потребителей», а значит права клиентов защищены больше, чем их контрагентов.

Каждая услуга, оказанная в рамках договора, должна быть отражена в документе, подписанном всеми сторонами.

В случае отсутствия таковых штрафных санкций не будет, а вот при наличии и не исполнении обязательств – потраченные деньги, скорее всего, вернуть не удастся.

Согласно действующего законодательства потребитель получает гарантии в области сохранения прав и интересов клиента даже в случае неисполнения условий договора:

  • допускается обращение в другие риелторские компании, поиск покупателя\продавца; 
  • допускается отказ от услуг агентства недвижимости в любой момент при условии возмещения расходов, понесенных контрагентом;
  • выставление требований о возврате денежных сумм в случае неисполнения агентством своих обязательств в определенные сроки, договор расторгается, внесенные средства возвращаются заказчику в течение 10 рабочих дней. 

Важно! В случае отказа агентством вернуть заказчику внесенные деньги в качестве авансового платежа в добровольном порядке, исполнитель сам будет выплачивать штрафные санкции, в размере, определенном судебным решением.

Источник: https://pravovedus.ru/practical-law/civil/rastorzhenie-dogovora-s-agentstvom-nedvizhimosti-riski-posledstviya/

Как расторгнуть договор с риэлтором правильно

Можно ли расторгнуть договор на оказание риэлторских услуг?

Как расторгнуть договор с риэлтором правильно, условия, причины и порядок прекращения договора в одностороннем прядке на покупку или продажу квартиры, дома, аренду квартиры, без оплаты штрафа и неустойки, как вернуть деньги. Судебная практика и постановление Высшего арбитражного суда о неустойке по агентским договорам на продажу и покупку квартиры.

Довольно часто риэлторские компании прописывают в агентских договорах на продажу квартиру условия оплаты услуг за рекламу в случае одностороннего расторжения соглашения со стороны собственника.

Естественно подобное положение дел не устраивает продавцов, которые интересуются, можно ли расторгнуть договор с риэлтором в одностороннем порядке и вернуть оплаченные за не оказанные услуги деньги. Давайте разбираться по порядку!

Узнайте способы, как не платить риэлтору

Желание расторгнуть договор с риэлторской компанией возникает у клиентов, если риэлтор не выполнил условия договора, например:

  • перестал показывать квартиру, выставленную в продажу;
  • при появлении покупателя со своим агентом отказывает в показе, потому что посредник покупателя просит поделиться комиссией.

Как расторгнуть договор с риэлтором на продажу квартиры

Каким бы ни был заключаемый договор между маклером и продавцом, он регулируется Законом «О защите прав потребителя» и Гражданским кодексом РФ (агентский риэлторский договор, договор поручения на выполнение действий в интересах заказчика, о возмездных оказываемых услугах посредником, о выплате комиссионных).

Вам пригодится узнать, как отказаться от услуг риэлтора, если подписали или еще не подписали договор

Что это значит для вас:

  • если вы подписали договор, в котором оплачиваете услуги по продаже квартиры или дома, помимо комиссии агента, т.е за бензин, телефон, рекламу, показы и т.д, то должны будете оплатить их, в случае предоставления квитанций;
  • подобное случается редко, но если согласно договора риэлтор не выполняет свои обязанности, можно не только расторгнуть договор, но и потребовать возврат денег, а если их не возвращают с 10-дневный срок, то получить неустойку, в размере 3%;

Как расторгнуть договор с риэлтором на продажу квартиры без оплаты — вручить уведомление об отказе от услуг посредника и агентства недвижимости. Документ вручается лично по одному экземпляру посреднику и директору компании, себе оставляете копию с их подписью о получении.

Предупреждаете, что пойдете в суд, чтобы ускорить ответную реакцию на ваше уведомление. Обязательно сохраните на руках оригинал договора с риэлторской конторой, пригодится для суда.

Порядок расторжения договора с риэлтором

  1. составляем уведомление, где указываем причину отказа от исполнения соглашения, заключенного с риэлтором, в одностороннем порядке;
  2. вручаем уведомление (отказ) риэлтору и агентству недвижимости;
  3. убеждаемся, что оба оригинала договора физически уничтожены;
  4. только после этого заключаем предварительный договор или оформляем сделку с найденным покупателем.

Причины и условия досрочного расторжения договора с посредником смотрите ниже в данной статье.

Перед заключением и подписанием соглашения с маклерской конторой убедитесь, что помимо обязательных пунктов прописаны:

  • обязанности агентства (по пунктам, что обязуются сделать, какие задачи выполнять);
  • ответственность риэлторской конторы при невыполнении ими обязанностей;
  • конкретный перечень услуг со стоимостью за каждую (виды рекламы, количество и сроки размещения, список рекламных площадок);
  • сроки и формат предоставления отчетов;
  • количество потенциальных покупателей, которые риэлтор должен привести на просмотр квартиры или дома;
  • действие договора не путайте со сроками выполнения обязательств (задач, поручений), например, распишите продажу дома по этапам с указанием сроков и тогда будет проще поймать посредника на невыполнении пунктов договора (например, вы поручаете выставление в рекламу, нахождение определенного количества покупателей и т.д.);
  • указать в договоре варианты и условия расторжения в одностороннем порядке с одной и с другой стороны;виды отчетных документов (расписки, описи, акты оказанных услуг);
  • даже варианты с регулированием стоимости продаваемой квартиры или дома можно включить в договор и указать ниже какой цены вы не согласны опускать стоимость;
  • вы можете включить в договор любые пункты не противоречащие законодательству и защищающие ваши права, поэтому никакой речи про «типовые» и неизменяемые договоры быть не может.

Если нет указанных пунктов, просто не подписывайте договор, иначе агентство не будет нести никакой ответственности и тем более не вернет вам деньги!

Как правильно расторгнуть договор с риэлтором

Расторжение договора с риэлтором в одностороннем порядке без штрафа возможно только по истечении срока договора, если прописана конкретная дата, окончания соглашения. Если вы продадите квартиру сами, а договор еще не истек, то посредник потребует свои комиссионные.

Однако, есть и бессрочные договора, т.е. без указания срока действия, т.е. посредник будет продавать ваше жилье или дом до тех пор пока не продаст или вы не откажетесь в одностороннем порядке.

Если прописано «исключительное» право на продажу вашей квартиры, дома, то убедитесь, что никаких штрафов за нарушение этого пункта нет и начинайте искать покупателя сами.

Что касается обоснования затрат агентством, то если вы подписали, что согласны оплатить за суету 10-15 тыс. рублей на старте продаж квартиры, а потом еще комиссию, то значит, знаете за что платите и поэтому расписывать на что идет расход ваших денег фирме нет нужды. Пункт о предоставлении отчета должен быть ясно и конкретно прописан в соглашении.

Можно расторгнуть договор с риэлтором в случае:

  • если подписывал договор агент без доверенности вместо руководителя ООО (ИП);
  • если агентство существенно нарушило подписанный между вами договор, т.е это размер ущерба, который наносится действием или бездействием посредника.

Расторжение договора с риэлтором в одностороннем порядке без уплаты неустойки (штрафа)

Превентивные меры: четкое прописывание условия и варианты расторжения договора с риэлторским агентством в случае одностороннего отказа от исполнения соглашения.

п. 16 Закона «О защите прав потребителей» разрешает не взимать неустойку, если это ущемляет права клиента. поэтому, если видите в агентском договоре штрафы, пени и неустойки, считайте, что данные сборы незаконны.

Отказ от договора с риэлтором содержит решение суда: п. 76 постановления №25 Пленума ВС РФ (23.06.2015). «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ»

Судебная практика
Постановление Высшего арбитражного суда о по делу А64-7196/08-23 (7.09.2010) о том, что практика взимания штрафов и неустойки при одностороннем разрыве (отказе) исполнять заключеное соглашение между клиентами риэлторских компаний и маклерами — незаконна!

Расторгнуть договор с риэлтором в одностороннем порядке без штрафа можно, если посредник не сможет доказать, что фактически понес расходы на выполнение своих обязательств, прописанных в соглашении, а это квитанции и чеки (п. 1 ст 450 ГК РФ).

Учтите, что обязательно составление и вручение уведомление нарочно или по почте (с уведомлением) на адрес риэлторской фирмы. Если дело дойдет до суда, то квиток, который, выдают на почте при отправке почтового отправления либо подпись руководителя риэлторской конторы о получении уведомления будет доказательством, что вы изъявили желание как разорвать договор с риэлтором на оказание услуг.

Чтобы расторгнуть договор с риэлтором без уплаты неустойки укажите в уведомлении основание расторжения договора — передумали продавать посемейным обстоятельствам или сами нашли покупателя.

Важно помнить: сделку с покупателем начинаете оформлять только после того, как расторгли договор с агентством недвижимости. Это значит, что риск оплаты вознаграждения есть даже при заключении предварительного договора купли продажи в обход агентства.

Момент прекращения обязанностей по соглашению наступает в момент, когда вы вручили уведомление адресату (когда вручаете лично — дата должна быть написана в оглавлении уведомления. А при отправке почтой 7 дней с дня отправки, также следите по трек-номеру дату вручения.

Сможет ли агентство недвижимости доказать фактически понесенные затраты?
На практике риэлтору почти нереально доказать размер понесенных расходов, если вы захотите расторгнуть договор на реализацию жилья и не платить затраты. Почему?

Потому что, например, при работе риэлторской компании с досками объявлений существует договоренность по оплате рекламы в пакетном режиме и вычленить стоимость рекламы вашего объявлений из потока остальных просто нереально.

Поэтому, если что-то и смогут подтвердить, то на сумму не более 1000 рублей.

Вы узнали, как расторгнуть эксклюзивный агентский договор с риэлтором и вернуть деньги и не платить штрафы и пени по агентскому договору, если сами нашли покупателя, условия и порядок расторжения соглашения с риэлторской конторой.

Источник: https://www.habrealty.ru/samrieltor/kak-rastorgnut-dogovor-s-rieltorom-pravilno.html

Покупательница квартиры отказалась оплачивать услуги риелторов и теперь по суду должна «Твоей столице» почти 3000 рублей – Недвижимость Onliner

Можно ли расторгнуть договор на оказание риэлторских услуг?

Минувшей осенью минчанка Анна купила квартиру на улице Карастояновой. Сделка совершалась при посредничестве агентства недвижимости, услугами которого воспользовался продавец.

Девушка утверждает, что ее буквально вынудили подписать договор на оказание риелторских услуг, в которых она не нуждалась. А когда отказалась эти услуги оплачивать — получила повестку в суд.

С учетом штрафа, пени и услуг адвоката сегодня Анна должна «Твоей столице» около 3000 рублей. Рассказываем, почему так вышло, и приводим мнения сторон.

«Если не заключаете с нами договор — проходите мимо»

— Эту квартиру я нашла в интернете, объявление было размещено от имени агентства недвижимости «Твоя столица». Позвонила, мне дали телефон агента Татьяны, мы договорились о просмотре и встретились в квартире, — рассказывает Анна. — В целом квартира мне понравилась, цена устраивала, и я не видела причин оттягивать заключение сделки.

Тем более Татьяна торопила с выбором: мол, просмотров много, вот-вот кто-то купит. Когда начали оговаривать детали, проскользнула фраза: «Вы же понимаете, что мои услуги не бесплатны». Я удивилась: «Нет, не понимаю». Попросила объяснить, с какой стати я должна платить 90 базовых величин, если агентство работает по договору с продавцом.

Мне был дан ответ: смотрите 386-е постановление Совмина, где прописаны тарифы.

Дома я внимательно перечитала постановление, но так и не нашла, где там сказано, что покупатель должен заключать с агентством договор на оказание риелторских услуг. Попросила Татьяну прояснить этот вопрос, на что она сказала, что где-то это точно прописано.

В конечном счете меня поставили перед фактом: не заключаете с нами договор — проходите мимо. И без вас, мол, желающих хватает. В моем желании лично переговорить с продавцом, конечно же, было однозначно отказано.

Через два дня после осмотра квартиры Анну и ее отца (по документам он является покупателем) пригласили в агентство недвижимости для согласования условий сделки и подписания договора о намерениях. Там же дали на подпись еще один договор — на оказание риелторских услуг.

Свои услуги «Твоя Столица» оценила в 60 базовых величин: 5 базовых за осмотр квартиры, 10 базовых — за согласование условий сделки, 30 базовых за подготовку документов, связанных с покупкой квартиры, и еще 15 базовых за подготовку документов, связанных с регистрацией квартиры.

— По моему убеждению и исходя из самого договора купли-продажи следует, что от покупателя квартиры требуется только паспорт и деньги. Я была согласна обойтись без посредников, поскольку не вижу в процедуре перехода права собственности ничего сверхсложного.

Если продавец решил прибегнуть к помощи агентства, заключить с ним договор и оплатить услуги — это его право.

Но почему за тот же самый пакет услуг должен платить и покупатель? Тем более все справки о квартире, документы об отсутствии прав третьих лиц предоставляет покупатель или доверенное им лицо, — рассуждает Анна.

— Мы не собирались подписывать договор, но нам не оставили другого выбора: или мы — или они найдут тех, кто согласен платить, а мы останемся ни с чем… В итоге нам удалось отбиться только от 15 базовых, связанных с регистрацией сделки.

Весь процесс подготовки документов к сделке занял около месяца. Поразмыслив над ситуацией дома, Анна поняла, что совершила ошибку. В день подписания договора купли-продажи девушка приехала в офис «Твоей столицы» с подготовленной в письменной форме претензией и уведомлением о расторжении договора на оказание риелторских услуг.

— Завели к заместителю директора. Объясняю ему: меня принудили заключить договор. А он в ответ: вам что, пальцы заламывали? — вспоминает девушка.

Сделка все же состоялась. Спустя некоторое время Анна получила письменный ответ на претензию с приложением акта выполненных работ на сумму 45 базовых величин. Минчанка проконсультировалась с адвокатом и по ее совету перечислила на счет агентства 10 базовых величин: 5 б. в.

за просмотр квартиры и 5 б. в. за согласование условий сделки (50% от требуемой «Твоей столицей» суммы). Услуги по подготовке и оформлению документов, связанных с приобретением квартиры (30 б. в.

), Анна решила вовсе не оплачивать, поскольку убеждена: эти услуги оказывались продавцу, а не покупателю.

«Доказательств принуждения подписания договора не предоставлено»

Примерно через полгода после покупки квартиры Анна получила повестку в суд. При рассмотрении дела ключевую роль играл заключенный договор на оказание риелторских услуг с подписями сторон. Как ни крути, выходит, что покупатель обязался заплатить 45 базовых величин, но перечислил только 10.

Возражения Анны были опровергнуты. Приведем несколько формулировок из мотивировочной части судебного решения:

«Доводы представителя ответчика о том, что их понудили заключить договор, судом признаны не обоснованными, так как договор подписан сторонами, ответчиком лично выбрано количество услуг. Доказательств принуждения подписания договора ответчиком не предоставлено».

«Доводы представителя ответчика о том, что ООО „Твоя столица“ аналогичный пакет документов подготовлен по договору с продавцом, в связи с чем фактически ответчиком услуги не оказывались, опровергается собранными письменными материалами дела, пояснениями свидетелей».

В итоге суд решает взыскать с отца Анны в пользу «Твоей столицы» 805 рублей за неоплаченные риелторские услуги, 200 рублей штрафа за неисполнение договорных обязательств, 500 рублей пени и 1200 рублей за услуги адвоката. Помимо этого, предстоит оплатить госпошлину размере 75,25 рубля.

А всего — 2780 рублей 25 копеек.

Агентство также хотело взыскать с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами, но в этой части иска суд отказал, поскольку в договоре предусмотрены иные санкции в виде пени и штрафа.

Минский городской суд оставил в силе решение районного. Не исключено, что Анна пойдет и в Верховный.

— Независимо от того, как разрешится моя история, к ней надо привлечь внимание общества, — считает девушка. — Ведь ситуация типичная. Агенты умышленно срывают сделки, подыскивая тех покупателей, которые готовы оплатить их услуги. В Минюсте о таких фактах знают.

Но почему мы должны отказываться от покупки квартиры из-за того, что кто-то хочет получить двойную оплату за свою работу? Почему в постановлении Совмина только расценки и нет описания, что именно входит в ту или иную услугу-расценку? В начале этого года министр Олег Слижевский говорил, что необходимо добавить в указ о деятельности риелторов норму, запрещающую одной и той же риелторской организации оказывать услуги и продавцу, и покупателю. Так почему эта норма до сих пор не действует?

Агентство: «Люди просто захотели сэкономить деньги»

Ситуацию согласился прокомментировать Андрей Кудакаев, заместитель директора по договорной и общеправовой работе «Твоей столицы».

— Почему, на ваш взгляд, стандартная процедура по оформлению сделки обернулась судебным иском?

— На мой взгляд, люди просто захотели сэкономить деньги. Перед заключением договора Анне и ее отцу подробно объяснили, что подразумевает под собой та или иная услуга и в какую сумму оценивается. По обоюдной договоренности был определен перечень оказываемых услуг, что подтверждают подписи в договоре.

Квартира нами была полностью проверена, собраны все документы, то есть мы исполнили свои обязательства. Но в день заключения договора купли-продажи покупатели заявили о расторжении договора на оказание риелторских услуг.

В начале судебного процесса мы готовы были пойти на мировое соглашение, если бы Анна просто выплатила сумму, которую осталась должна — 35 базовых величин.

Тогда мы могли бы закрыть глаза и на штраф, и на наши расходы, связанные с оказанием юридической помощи. Но Анна отказалась, и мы вынуждены были потребовать взыскания денежных средств в судебном порядке. Исковые требования агентства были удовлетворены в части оплаты стоимости риелторских услуг и возмещения расходов на юридическую помощь.

— Обязан ли покупатель заключать с агентством договор, если между продавцом и агентством уже подписан договор на оказание тех же самых услуг?

— Договор — это добровольный акт. Это определенные гарантии и страховка на случай непредвиденных обстоятельств. Скрепляя наши отношения с покупателем договором, мы несем полную ответственность.

В нашей практике, как правило, люди предпочитают обезопасить себя от возможных рисков, и в большинстве случаев договор заключается и с продавцом, и с покупателем.

Случаи, когда договор на оказание риелторских услуг заключается только с одной из сторон сделки, очень редкие.

Адвокат: Минюст уже наказывал агентства недвижимости, некоторые из них лишились лицензий

Ситуацию комментирует адвокат Сергей Зикрацкий:

— Агентство недвижимости не имеет права навязывать свои услуги, если покупатель не желает ими воспользоваться, и не имеет права отказывать в покупке квартиры в случае отсутствия у покупателя договора на оказание риелторских услуг.

Так что, если риелторы отказываются сопровождать сделку и не дают возможности вести переговоры с продавцом на основании лишь того, что покупатель не заключил договор, — это явное нарушение. Если покупатель сталкивается с подобным отношением к себе — необходимо писать жалобу в Министерство юстиции.

Минюст за это уже наказывал агентства недвижимости, некоторые из них лишились лицензий.

Что же касается данной истории, то мы не можем знать, какие обстоятельства предшествовали заключению договора. Доводы Анны о давлении на нее со стороны агентства не нашли своего подтверждения в суде.

Договор был заключен, а его условия являются обязательными для всех сторон.

Агентство наверняка надлежащим образом оказало свои услуги, и, исходя из условий договора, они должны быть оплачены в полном объеме.

Если знаете, как помочь Анне в данной ситуации, напишите ей личное сообщение.

Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!

Быстрая связь с редакцией: читайте паблик-чат Onliner и пишите нам в Viber!

Перепечатка текста и фотографий Onliner.by запрещена без разрешения редакции. nak@onliner.by

Источник: https://realt.onliner.by/2018/09/27/dolg-42

Вопросы по закону
Добавить комментарий