Можно ли разместить фитнес центр на первом этаже или на цокольном этаже жилого дома?

Какой небольшой бизнес можно организовать на первом этаже новостройки?

Можно ли разместить фитнес центр на первом этаже или на цокольном этаже жилого дома?

В современных жилых комплексах застройщики отводят первый этаж новостроек под нежилой фонд. В столичном регионе, например, местные власти пошли еще дальше и запретили размещать жилье на первых этажах новых зданий.

В первые три года после сдачи новостройки в эксплуатацию около 30% коммерческой недвижимости на первых этажах пустует, поэтому предпринимателю не так сложно будет выбрать помещение, которое подойдет для организации того или иного бизнеса.

С чего начать?

Для выбора удачной бизнес-идеи очень важно правильно определить целевую аудиторию. В современных новостройках редко можно встретить людей предпенсионного и пенсионного возраста, поскольку мало кто из них меняет место жительство. В среднем квартиры в новостройках арендуют или покупают семейные люди до 35-40 лет, и многие из них имеют детей и животных.

Представители среднего класса покупают недвижимость эконом- и комфорт-класса, и среди них обычно востребованы товары и услуги первой необходимости, а также не слишком дорогие развлечения. А вот дорогостоящие уникальные товары и услуги среднему классу предлагать достаточно рискованно, чего не скажешь о собственниках элитной недвижимости.

От каких идей лучше отказаться?

Исследования столичных агентств недвижимости показали, что далеко не все жители новостроек положительно относятся к магазинам и другим заведениям, открытым на первом этаже, по той причине, что они могут доставлять немало неудобств. Это могут быть большие продуктовые магазины, бары с громкой музыкой после 23.00, пекарни и рестораны, из-за которых будет чувствоваться запах от процесса приготовления еды.

Желательно на первом этаже новостройки открывать магазин «шаговой доступности» или «магазин у дома», как часто его называют, в котором будут продаваться основные товары потребительской корзины.

Для магазина такого формата достаточно будет площади 50-70 кв. м и персонала до 5-7 человек.

Вместе с этим, как показывают исследования столичных агентств недвижимости, собственники квартир в новостройках хорошо относятся к аптекам, фитнес-клубам, нешумным салонам красоты, ателье, туристическим фирмам.

ТОП-5 идей для организации бизнеса на первом этаже новостройки

1. Кофейня

Кофейня может стать местом, где люди будут назначать встречи, покупать кофе утром перед работой и проводить вечера. Такой бизнес организовать намного проще, чем ресторан или кафе, поскольку не нужно приобретать большое количество специального оборудования для приготовления пищи, за исключением профессиональной кофемашины, которая стоит в среднем около 2 000 долларов.

Для небольшой кофейни площадью до 100 кв. м необходимо также будет пробрести:

  • холодильники (один-два, около 1 000 долларов);
  • кофемолку (500-1000 долларов);
  • барную стойку или витрину (2 500-3000 долларов);
  • посуду (1 000-1500 долларов);
  • мойку (1 000 долларов);
  • мебель и элементы декора (2 000-3 000 долларов).

Таким образом, для открытия маленькой кофейни, не считая расходов на покупку или аренду помещения, необходимо вложить сумму 10 000-15 000 долларов.

2. Центр детского творчества

Обычно в таких центрах малышей обучают живописи, рукоделию, иностранным языкам, проводят занятия с логопедами и психологами.

Для центра детского творчества потребуется помещение площадью не меньше 150 кв. м с отдельным входом. В нем можно организовать детскую комнату и оборудовать классы для проведения занятий. В любом центре детского творчества должно быть предусмотрено помещение для ожидания родителей, пока с ребенком занимаются педагоги.

Для открытия детского развивающего центра понадобится:

  • проведение ремонта в помещении (от 4 000 долларов);
  • дизайн помещения (от 1 000 долларов);
  • покупка мебели (от 1 500 долларов);
  • приобретение необходимого оборудования (проекторы, компьютеры, доски, от 3 000 долларов);
  • книги, игрушки для детской комнаты (от 1 500 долларов).

Расходы, необходимые для открытия центра детского творчества, будут зависеть от многих факторов: количества предлагаемых курсов, профессионализма педагогов, качества ремонта. Минимальная сумма для открытия такого бизнеса без учета аренды, по нашим подсчетам, будет составлять не меньше 12 000-14 000 долларов.

3. Фитнес-клуб

Многих начинающих предпринимателей пугает перспектива открытия фитнес-клуба из-за необходимости приобретать дорогостоящие тренажеры. Если бюджет ограничен, можно сделать акцент на занятиях с инструкторами йоги, пилатеса, степ-аэробики, а также различных танцевальных направлениях, такие как тверк, зумба-фитнес, сальса-аэробика.

Для открытия фитнес-клуба понадобится помещение площадью не меньше 120-150 кв. м. Обязательно должны быть раздевалки, ресепшн, санузел.

Очень важно обеспечить хороший воздухообмен в помещениях — подача воздуха должна быть не меньше 80 куб. м в час. На 1 человека должно приходиться 2,5 метра площади тренажерного зала.

Таким образом, в зале площадью 50 кв. м смогут одновременно заниматься до 20-25 человек.

В среднем минимальные расходы на открытие фитнес-клуба без тренажеров составляют (без учета стоимости аренды или покупки помещения):

  • ремонт (от 5 000 долларов);
  • организация ресепшн и зоны, где клиенты будут ожидать начала занятия с тренером (1 500 долларов);
  • приобретение инвентаря (гантели, степ-платформы, мячи для фитнеса, от 1 500 долларов);
  • покупка лавок и шкафчиков в раздевалки (от 2 000 долларов).

4. Антикафе

Антикафе может выполнять сразу несколько функций, например, в дневное время становиться рабочей зоной, то есть аналогом коворкинга, а в вечерние часы — местом для развлечений, где можно встречаться с друзьями, играть в настольные игры и видеоигры.

Антикафе не обязательно должно быть оборудовано кухней. Можно организовать доставку еды или предлагать посетителям закуски и десерты, помимо чая, кофе и алкогольных напитков.

У всех посетителей антикафе обязательно должен быть доступ к высокоскоростному беспроводному интернету. Желательно также предусмотреть рабочую зону с удобными столами и зону отдыха с мягкими диванами, креслами. Для антикафе подойдут помещения площадью от 120 кв. м. Расходы на открытие такого бизнеса в среднем не превышают по сумме расходы на открытие небольшой кофейни.

5. Груминг-студия

Для зоосалона вполне подойдет небольшой помещение площадью 50-70 кв. м. Достаточно будет сделать ремонт, купить оборудование и инструменты, найти хорошего грумера.

Ремонт помещения, установка ванны для купания кошек и собак обойдется в несколько тысяч долларов. Хороший стол для груминга будет стоить 500-1 000 долларов, еще столько же придется выложить за покупку щеток, машинки для стрижки, других профессиональных инструментов и косметических средств. 

Источник: https://blog.irr.ru/view/kakoy_nebolshoy_biznes_mozhno_na_pervom_etazhe

Как магазины на первом этаже мешают продавать квартиры :: Жилье :: РБК Недвижимость

Можно ли разместить фитнес центр на первом этаже или на цокольном этаже жилого дома?

Почему покупателям не нравятся кафе в жилых домах и какие заведения способны снизить востребованность квартир во всем доме

Татьяна Тимирханова/Интерпресс/ТАСС

Перед тем как приобрести квартиру в многоэтажном доме, 100% покупателей интересуются, что расположено на первом этаже, утверждают в агентстве недвижимости «Бест-Новострой». Риелторы обнаружили эту тенденцию, анализируя собственную базу клиентов, в которую вошли 30 тыс. человек.

Большинство других риелторских агентств, опрошенных «РБК-Недвижимостью», подтвердили, что характеристики объектов на первом этаже оказывают заметное влияние на впечатление от квартиры, даже если она находится на верхних этажах.

Такую зависимость зафиксировали агентства «Миэль», «Этажи», «Релайт-Недвижимость», «Азбука жилья», «Мегаполис-Сервис» и Est-a-Tet.

На первых этажах типовых многоэтажек в городах России могут быть как обычные квартиры, так и коммерческие объекты — магазины, аптеки, рестораны, салоны массажа или парикмахерские, в отдельных случаях там располагаются библиотеки, детские сады и даже медицинские учреждения.

В отличие от вторичного рынка среди новостроек в Москве и Московской области выбора нет — в столичном регионе размещение жилья на первых этажах новых домов запрещено.

Такой запрет создает «комфортную, удобную и привлекательную среду обитания человека», а также обеспечивает «территориальную доступность объектов социального и коммунально-бытового значения для местных жителей», считают в правительстве Подмосковья. Россияне не всегда согласны с такой трактовкой, сообщили риелторы в ответ на вопрос «РБК-Недвижимости».

Для получения разрешения на строительство жилых домов в Москве столичные девелоперы обязаны сделать первые этажи нежилыми ( Тимирханова/Интерпресс/ТАСС)

Почему жителям не нравятся магазины

Продуктовые магазины и заведения общепита — самые нежелательные соседи для жителей многоэтажных домов, рассказал «РБК-Недвижимости» директор сети офисов недвижимости Est-a-Tet Алексей Бернадский.

«Большинство людей опасаются грызунов и тараканов, которые могут распространиться от таких объектов, а также постороннего шума и запаха. Особенно сильно подвергаются этому влиянию нижние этажи — в том числе из-за того, что рядом с ними проходят вытяжки кафе и магазинов», — объяснил Бернадский.

«Если на первом этаже находится крупный торговый центр, магазин, реализующий алкоголь, бар, клуб или ресторан, то это отрицательно сказывается на ликвидности квартир, так как покупатели стараются выбрать жилье в тихом месте.

Как показывает практика, большинство клиентов от приобретения квартиры в доме с крупным торговым центром на первом этаже отказываются», — поддержала коллегу Ольга Козлова из агентства «Миэль-Сеть офисов недвижимости».

Свое нежелание покупать квартиры в домах с магазинами и ресторанами на первых этажах покупатели обосновывают тем, что боятся неприятного запаха от продуктов или готовки еды, заявил генеральный директор компании «Релайт-Недвижимость» Константин Барсуков.

«Есть и другие причины, — добавил Барсуков. — Продукты и товары будут разгружать ранним утром. Неизбежен шум от большого количества людей или от самого заведения. Возникнут проблемы с парковкой во дворе.

Также покупатели не любят другие шумные и активно посещаемые заведения, например салоны красоты». «Если владельцы [кафе или магазина] не соблюдают санитарные нормы, могут завестись тараканы и крысы. К тому же поставка продукции — это регулярные визиты огромных грузовиков во двор.

А вот заведение, которое облегчит покупку квартиры, я затрудняюсь назвать», — рассказал Андрей Алферов из риелторского агентства «Этажи».

Минусом становится и яркий свет, идущий от вывески коммерческого помещения и мешающий жильцам спать, заявил директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома.

«Совсем недавно мой знакомый отказался от покупки квартиры в доме, в котором располагался пивной бар, не оборудованный санузлом. Даже привлекательная цена и отличное состояние объекта не стали решающим фактором при выборе квартиры для его семьи.

Такие ситуации всегда есть и будут», — рассказал вице-президент риелторского агентства «Мегаполис-Сервис» Александр Целыковский.

Магазины на первом этаже влияют также на заполненность мусорных баков и общую чистоту у дома, обратил внимание ведущий менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука жилья» Александр Лунин.

«К сожалению, очень часто сотрудники продуктовых магазинов нарушают санитарно-эпидемиологические нормы, пренебрегают чистотой, экономят на дезинфекции, — перечислил Лунин.

 — Неприятности доставляют и запахи — как из магазинов, так и из находящихся рядом мусорных контейнеров, куда выкидывают тару и испорченные продукты. Плюсов никаких.

Что касается развлекательных заведений на первом этаже — то это шум, запах табака и пьяные оргии по ночам. Не спасает ни шумоизоляция, ни гидроизоляция, ни пластиковые окна. Порой наличие такого заведения на первом этаже дома перечеркивает все его плюсы».

Отдельные клиенты сразу просят риелторов подобрать им жилье в доме, на первом этаже которого нет кафе и магазинов, рассказали «РБК-Недвижимости» в московских агентствах. Обычно с таким запросом приходят те, у кого уже был негативный опыт проживания в доме с рестораном или баром ( ИТАР-ТАСС/Интерпресс/Петр Ковалев)

Бар через стенку

Сильнее всего наличие магазинов и баров на первом этаже сказывается на квартирах, расположенных через стенку — то есть в других помещениях на первом этаже либо на втором-третьем этажах непосредственно над заведением общепита, рассказали риелторы, опрошенные «РБК-Недвижимостью». «Если магазин, пристроенный к дому, имеет козырек, на нем часто скапливается большое количество мусора, который сбрасывают вниз «сознательные» жильцы верхних этажей», — заявил Сергей Шлома.

В щелковском агентстве недвижимости «Оранж» дополнительным недостатком подобных козырьков назвали проблему с безопасностью жильцов. «Такое «соседство» может помочь злоумышленникам пробраться в квартиру», — указала руководитель агентства Олеся Рудакова.

Квартира над магазином или баром часто превращается в неликвидную уже на стадии просмотра. «Например, для клиента подбиралась квартира в пешей доступности от станции метро «Щелковская», — рассказал Александр Лунин. — Попалась хорошая квартира на втором этаже.

Оптимальная площадь, неплохой ремонт, от метро восемь минут пешком. И цена на 20% ниже рынка. На просмотр пришли вечером, и все встало на свои места: на первом этаже расположился диско-бар, слышимость в помещении бара и в квартире одинаковая, по выходным, скорее всего, заснуть вообще невозможно.

Хозяйка отметила, что несколько раз судилась с хозяевами бара, но ничего не меняется».

Согласиться на просмотр квартиры на втором этаже готов лишь один из десяти покупателей жилья, подсчитали в «Инком-Недвижимости». «Второй этаж считается не особо привлекательным с точки зрения проживания, а вот к объектам на третьем этаже проявляют интерес все десять клиентов из десяти, — заявил Шлома.

 — Размер дисконта между квартирами на первом и втором этажах доходит иногда до 20%, между вторым и третьим этажами может составлять 10–15%, а, соответственно, между первым и третьим — около 30%. Редко на первых этажах встречаются кожно-венерологические диспансеры или поликлиники.

Это соседство влияет на стоимость квартир, находящихся непосредственно над подобными объектами».

Бывает ли тихое соседство

Не все коммерческие помещения затрудняют продажу квартир в доме, рассказали риелторы: среди арендаторов находятся и вполне безобидные компании.

«Достаточно нейтрально клиенты относятся к расположенным на первых этажах офисам, отделениям банков и парикмахерским», — перечислил руководитель московского агентства недвижимости Liana Никита Орлов.

«Наличие на первом этаже фитнес-центра или детского развивающего центра только приветствуется: это повышает уровень комфорта жизни», — уверена Ольга Козлова из «Миэля».

По словам Александра Лунина из «Азбуки жилья», на вторичном рынке Москвы сложилось заблуждение, что наличие на первом этаже пункта милиции, домоуправления или паспортного стола позитивно влияет на обстановку в районе. «Считается, там, где полиция, не воруют.

Это частое заблуждение, — рассказал Лунин. — Домушники вообще не обращают внимания на то, что находится по соседству — так же как и на якобы усиленную охрану муниципальных учреждений.

А вот пьяные возгласы задержанных и шум звуковых сирен — это очевидное последствие [такого соседства]».

«Иногда первые этажи жилых домов, соседствующие с нежилыми помещениями, легче продать за счет перевода в нежилой формат, поскольку жилье на первом этаже в принципе менее ликвидно, а в окружении офисов — тем более», — порекомендовал Алексей Бернадский из Est-a-Tet. «Один раз я помогал инвестору выкупить весь первый этаж под мини-отель. Провели собрание с собственниками, собрали подписи и получили разрешение», — привел пример Андрей Алферов.

Снижается ли стоимость квартир

«Нехорошее» соседство снижает ликвидность конкретной квартиры, а это, в свою очередь, влияет на цену и сроки экспозиции, рассказали «РБК-Недвижимости» в агентстве «Этажи». «Дисконт по сравнению с аналогичными предложениями от такого соседства может составить 5–7%, — подтвердил Бернадский из Est-a-Tet.

 — Если речь идет о больших продуктовых магазинах, шумных кафе или круглосуточных барах, скидка может доходить до 10%; если у магазина еще и большой козырек — то свыше 10%.

Порой на всем доме отражается наличие «не самого приятного соседства»: в редких случаях, когда речь идет о совсем шумном кафе, разница в цене между объектами в таком доме и доме по соседству может доходить до 2%».

В целом чем выше расположена квартира, тем меньше на ее ликвидность влияют заведения на первом этаже, отметили в агентстве «Миэль-Сеть офисов недвижимости». «Продажа таких объектов — очень тяжелый процесс, и очень часто снижение цены не влияет на скорость продажи», — заявил Константин Барсуков.

Иногда собственники или арендаторы коммерческих площадей стараются самостоятельно урегулировать все разногласия с жильцами. «Одно кафе просто выкупило все квартиры на втором этаже в подъезде, — рассказал Андрей Алферов из «Этажей». — Чтобы эта недвижимость не была балластом, владельцы сдавали ее в аренду с большими скидками «за неудобства». Такие квартиры охотно снимали».

Магазин по продаже алкоголя в многоквартирном доме. В прошлом году в Госдуму внесли законопроект, который запрещает торговлю спиртными напитками в жилых домах, однако парламентарии не поддержали эту инициативу ( Вячеслав Прокофьев/ТАСС )

Кому нужны магазины на первом этаже

Коммерческие объекты на первом этаже жилых домов нравятся пенсионерам и «антисоциальным элементам» (обычно так называют пьяниц), сообщили «РБК-Недвижимости» в риелторских агентствах «Мегаполис-Сервис» и «Азбука жилья». «Для людей пожилого возраста, которые при переезде выбирают, как правило, второй этаж, наличие на первом этаже аптеки или отделения банка может служить дополнительным плюсом», — заявил Александр Целыковский.

«Есть особая группа покупателей, для которых все эти учреждения в доме превращаются в очевидные плюсы. Их логика: «Очень хорошо. Спустился — и сразу в магазине». К примеру, это антисоциальные граждане, которые очень любят, когда питейные заведения находятся рядом. Но эта категория граждан не составит даже одного процента от всех покупателей», — рассказал Александр Лунин из «Азбуки жилья».

Региональные особенности

В разных регионах России проявляется собственная специфика. К примеру, в городах с суровым климатом квартиры на втором-третьем этажах стоят дороже лотов на верхних, рассказали «РБК-Недвижимости» в оренбуржском агентстве «Единый центр недвижимости» и общероссийской компании «Мегаполис-Сервис».

Из-за холодных зим и сильных ветров квартиры на верхних этажах считаются более холодными, а потому стоят дешевле, объяснили риелторы.

«Что касается жилья на втором этаже, то кому-то из покупателей повезет, а кто-то будет жить по соседству с объектом коммерческой недвижимости, которым может оказаться не тихая аптека, а, к примеру, прачечная, — добавил руководитель «Единого центра недвижимости» Андрей Черкасов.

 — Но и это не является «приговором» для такой квартиры, ведь в большинстве случаев объекты коммерческой недвижимости сдаются в аренду, а значит, завтра арендатор может поменяться».

Самой большой проблемой жилых домов в Тюмени были открытые на первом этаже «массажные салоны», однако на данный момент подобные заведения практически исчезли, сообщили «РБК-Недвижимости» в местном отделении агентства «Этажи». «Меньше стало и медицинских учреждений для лечения алкозависимых и наркозависимых. Вообще, в городе первые этажи «почистили», стало приличнее», — отметил Александр Иноземцев из «Этажей».

Что касается Московского региона, то здесь существует разница между покупателями из регионов и местными жителями, обнаружили в компании «Релайт-Недвижимость».

«Мы наблюдаем определенную закономерность: покупатели из других регионов, особенно из небольших городов, не готовы покупать первые и последние этажи, а также квартиры, под которыми располагается коммерческая недвижимость.

Это объясняется тем, что в других городах намного чаще, чем в Москве, люди сталкиваются с незащищенностью жильцов от бизнеса, а также с коммунальными проблемами — протечкой крыш, грязью на первых этажах. Люди переносят свои привычные представления на покупку квартиры в Москве», — объяснил директор «Релайт-Недвижимости» Константин Барсуков.

Если же говорить о разнице между Москвой и областью, то столичный покупатель оказывается более придирчив, чем подмосковный, установили в агентстве «Миэль».

«В Москве покупатели предпочитают приобретать квартиры в домах, где на первых этажах нет коммерческих помещений, создающих дополнительный поток людей и машин, так как столица — довольно шумный и наряженный город, — заключила Ольга Козлова.

 — Жизнь в подмосковных городах тихая, экологическая обстановка лучше, поэтому к крупному торговому центру на первом этаже люди относятся более спокойно. Там даже к наличию железнодорожных путей рядом с домом относятся иначе — ведь если платформа расположена близко, значит будет удобнее добираться в центр». 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5811f1ab9a79476ed4551822

Подвал. Terra Incognita

Можно ли разместить фитнес центр на первом этаже или на цокольном этаже жилого дома?

\ Статьи компаний

Нередкий виновник юридических баталий с ЖКХ – подвал – может стать прекрасной площадкой для развития бизнеса. Правда не всякого и не всегда. Инвесторов привлекают быстрая окупаемость и низкая ставка за кв. метр. Приятно, что застройщики, проектируя новые дома, как правило, уже закладывают возможность размещения коммерческих помещений в цокольных и на первых этажах домов. В классическом случае подвал можно перепрофилировать под офис или кафе, выкупив или взяв в аренду нежилое помещение. О том, как это сделать законно, наш материал. Подвал подвалу рознь В представлении обывателя подвал – это темное, сырое помещение, царство труб, стояков и вентиляционных коробов. Иногда подвал используется как склад ненужных вещей или хуже того как место жительства личностей странной наружности. Не всякий может дать внятный ответ, кому принадлежит подвал: жильцам дома, городу или компании-застройщику. Возможность аренды или покупки нежилого помещения в цокольном этаже дома во многом зависит от вида подвала. Среди них выделяют самостоятельные объекты недвижимости, технические помещения, а также подвалы, находящиеся в общедолевой собственности, но которые по решению жильцов могут сдаваться в аренду или отчуждаться. По сравнению с объектами на первых этажах подвалы как площадь под коммерческую деятельность имеют ряд преимуществ. Во-первых, это низкая себестоимость. Так, средняя цена кв. м. подвального помещения равняется 500 долларов за метр, тогда как стоимость метра площади на первом этаже – 5-10 тыс. долларов. В случае с арендой происходит то же самое. Снять помещение в подземелье можно на 30-50% дешевле, нежели на первом этаже жилого дома. Во-вторых, подвальные помещения очень быстро окупаются. По словам аналитиков, вложения в помещение под бизнес на первом этаже начнут приносить дивиденды в среднем через 8-9 лет, тогда как подвальное помещение “вернет” деньги уже через 3 года. Кто хозяин? Однако на практике за низкой ценой и быстрой окупаемостью подвала стоит настоящая полоса препятствий. Часто мечты о собственном бизнесе в подвальном помещении жилого дома разрушаются о крепкую броню беспощадной машины бюрократии. Подвал превращается в яблоко раздора для муниципальных властей, жильцов квартир и потенциальных собственников. С одной стороны, в ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” в ст. 1 нежилое помещение прямо названо в числе самостоятельных объектов недвижимости. С другой стороны, в ст. 288 ГК РФ кроме указания на то, что жилое помещение может быть в установленном порядке переведено в разряд нежилых, подвал как объект недвижимости не упоминается вообще. Между тем, согласно ст. 290 ГК РФ, собственникам жилья в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежат общие помещения, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами и внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Речь идет о технических подвалах, в которых проходят трубы водоснабжения или канализации, располагаются стояки, приборы учета и другое общедомовое оборудование. Такие подвалы невозможно продать или сдать в аренду. Об этом же говорится в ст. 36 п. 1 ЖК РФ. Соответственно, эти помещения не могут быть переданы отдельно от права на квартиру и не предназначены для самостоятельного использования. Однако на практике муниципалы, руководствуясь 131-ФЗ, часто заносят подвал в государственный реестр как собственное имущество, не считаясь с мнениями жильцов дома. Нередко подобные действия приводят заинтересованные стороны в суд. Отсутствие должного правового режима цокольных площадей порождает различные толкования. Является ли нежилое помещение только технической частью здания, или оно представляет собой самостоятельный объект недвижимости. Чаще спорные на предмет технической функции объекты относят к самостоятельным нежилым помещениям, которые не предназначены для обслуживания помещений собственников в многоквартирном доме, а значит, их можно купить или арендовать. Подвальное дело Для коммерческих же целей подходят только подвалы, имеющие статусы самостоятельных объектов недвижимости. Чаще всего цокольные площади оформляют под офисы, банки, магазины, фитнес-центры или склады. По законодательству в подвальном этаже жилого дома нельзя устраивать предприятия общепита. Однако предприимчивых собственников это не останавливает: они расширяют вытяжку дома таким образом, чтобы запахи с кухни не смущали жителей. Например, так поступили владельцы кафе на ул. М. Садовая, 1/25, которые перепрофилировали подвальное помещение в предприятие общепита. Более того, заведения типа ресторанов и клубов априори не могут появиться на первых этажах жилого дома. В противном случае это будет нарушение прав жильцов. А вот в подвалах – вполне имеют право на существование. То, что не стоит затевать в цоколе ни при каких обстоятельствах – это устраивать производство, будь то мебельная мастерская или студия звукозаписи. Прежде чем планировать коммерческую деятельность в подвале, нужно выяснить статус нежилого помещения. Да, не всякое подземелье можно обустраивать. Так, нельзя трогать подвалы являющиеся бомбоубежищами, а так же, как говорилось выше, помещения, в которых проходят основные коммуникации дома. К числу непригодных для использования цоколей относят подвалы в домах под снос и нуждающихся в реконструкции. Главное препятствие – жильцы В том случае, если подвал является общедолевой собственностью, первое что следует сделать – получить согласие всех жильцов на перепрофилирование помещения. Если дом муниципальный, то на собрании должны присутствовать все собственники квартир. ТСЖ или ЖСК также обязано созвать общий сбор подписей. Это сделать не так-то просто, особенно если дом многоквартирный. Инвестор обязан рассмотреть все жалобы жильцов и компенсировать их за свой счет. Часто для того чтобы “выкупить” подвал инвестор стеклит лоджии, проводит работы по благоустройству территории – все то, что пожелают несговорчивые жильцы. После того, как согласие жильцов получено, следует процедура согласования реконструкции подвального помещения, которая мало чем отличается от получения разрешения на перепланировку квартиры. Теоретически за подвалы отвечают муниципальные ДЕЗы и РЭУ или ТСЖ в коммерческих домах – с ними также потребуется согласовать реконструкцию помещения. Когда все необходимые подписи собраны, можно заказывать проект перепланировки реконструкции помещения. Отметим, что в этом документе закладывают необходимые для перепрофилирования подвала работы – осушение, замену коммуникаций, герметизацию перекрытий. По мере надобности собственники или арендаторы проектируют отдельный вход с улицы. Согласование получить можно двумя способами: традиционным, путем прохождения через все инстанции, и через суд. Последний, как рассказывают специалисты, куда быстрее и менее затратнее. Иск о признании права собственности на подвальное помещение в большинстве случае удовлетворяют. Однако для этого следует провести строительную экспертизу, она необходима для выявления нарушений СНИПов и строительных ошибок. Если все нормы будут соблюдены и получено согласие всех жильцов дома то, скорее всего, судья примет положительное решение. Далее следует запросить кадастровый паспорт в БТИ, после чего регистрировать нежилое помещение в собственность. Есть и другой сценарий развития действий. Инвестор может выкупить подвальное помещение у предыдущего владельца всего здания, например, у застройщика. В ряде редких случае подвал находится в собственности РФ, и единственный способ получить его в собственность: дождаться, когда Росимущество вынесет нежилое помещение на продажу на основании конкурса. Часто подвалы относят к помещениям свободного назначения. Другими словами, их статус не закреплен, поэтому они могут быть переоборудованы по офисы, склады, магазины или предприятия общественного питания. Таким образом, подвальное помещение становится многофункциональным, а его стоимость определяет во многом выгодное местоположение. Например, подвалы в доме на пр. Тореза, д. 9 находятся в трех минутах пешком от ст. м. “Площадь Мужества”, в центре густонаселенного Выборгского района. Высокую проходимость обеспечивает нахождение дома на первой линии магистрали. Довольно часто в таких помещениях уже предусмотрены отдельные входы с улицы, что выступает дополнительным преимуществом для инвестора. Очень привлекательно с этой точки зернения коммерческое помещение по адресу пр. Тореза, 9, литера А. На продажу в этом доме выставлены два подвальных помещения площадью 761,2 кв. м. и 642,3 кв. м. Интерес к подвальным помещениям подогревается тем, что свободных площадей в городской черте практически не осталось, а стоимость квадратного метра на порядок ниже площадей на первых этажах. Жильцы спальных районов по-прежнему нуждаются в инфраструктурных объектах, в то время как строительство новых магазинов и кафе почти не ведется. Не говоря уже о центральных районах, в которых организовать собственный бизнес почти нереально из высоких ставок и крайне малого числа предложений. Там перепрофилирование подвальных помещений еще актуальнее. Да и примеры удачные уже есть. Например, кафе в полуподвальном помещении на ул. Малая Садовая, 1/25. Интенсивный пешеходный трафик, близость к метро и историческому центру, а также привлекательная цена нежилой площади обеспечат быструю окупаемость вложений. Что и делает этот вид коммерческой недвижимости интересным для инвесторов и бизнесменов.

Мария Погодина специально для портала www.theproperty.ru

Екатерина

25 марта 2013 г.

Следите за новостями Theproperty в Telegram

Офисы Москвы прирастают террасами В 2019 году анонсировано сразу четыре бизнес-центра с террасами, тогда как за последние пять лет на рынок не вышло ни одного подобного проекта в границах старой Москвы.Денис 14 января Склады Петербурга. Итоги 2019 По данным экспертов «Ориентир», по итогам 2019 года общее предложение качественной складской недвижимости Петербурга составляет более 3 млн кв. м, в том числе, около 2,1 млн кв. м — склады класса А. При этом объемы нового ввода остаются сравнительно низкими — за год было введено около 120 тыс. кв. м, что соответствует средним показателям последних пяти лет.TheProperty.ru 13 января CBRE: прайм-ставка аренды достигла 300 тыс. рублей за кв. м в год В 2020 году центральные улицы Москвы ждет дефицит качественного предложения. Уровень вакантных площадей на центральных торговых коридорах снизился до 6,6 %, это минимальный показатель за пять лет. «Рестораны и кафе» занимают основную долю в спросе на помещения — 48 %. Доля fashion-операторов в спросе за последние пять лет снизилась в 2 раза.TheProperty.ru 13 января

Источник: https://theproperty.ru/pressroom/articles/194/

Неоднозначное соседство

Можно ли разместить фитнес центр на первом этаже или на цокольном этаже жилого дома?

В минувшие выходные в клубном доме Rich House на улице Коммунистической в Новосибирске начал работу клуб единоборств «Рост». Он занял площадку в 600 кв. метров в цокольном этаже здания.

Напомним, что проект элитного дома изначально предполагал размещение фитнес-клуба, «чем, по сути, и является данный клуб единоборств»,— уверен генеральный директор СК«СтройМастер» Евгений Коновалов, выступающий автором и владельцем Rich House.

Однако не все риелторы разделяют его мнение и допускают, что это может отразиться на продаже квартир в элитном особняке.

Клубный дом Rich House не раз попадал как в рейтинги лучших новостроек Новосибирска по версии «КС», так и в рейтинги лучших домов города. Напомним, что Rich House был введен в эксплуатацию 31 июля 2014 года.

Объект расположен в Центральном районе Новосибирска на улице Коммунистической. Всего в элитном 10-этажном доме 38 квартир. В составе дома — ресепшен, фитнес-клуб, кофе-бар, трехуровневый подземный паркинг на 70 машино-мест.

В июле на первом этаже дома начал работу бар Pardon My French.

На данный момент в составе дома значатся две организации — бар Pardon My French и клуб единоборств «Рост».

«Наши исследования показали потребность жителей данного верхнего сегмента жилой недвижимости в SPA-салоне красоты, баре и фитнес-центре (чем, по сути, и является клуб единоборств «Рост»), — рассказывает Евгений Коновалов. — Это классический набор любого пятизвездочного отеля. Причем очень важно, чтобы они были размещены в самом доме».

Ранее клуб «Рост» занимал помещение в центре «Мира» на улице Добролюбова площадью 120 кв. метров, однако возможности расширения там не было, и возникла необходимость переезда. Это совместный проект с ГК «Стрижи», которая и помогла клубу увеличить занимаемую площадь и переехать в центр города.

«Выбор на клубный дом Rich House выпал случайно — мы выбирали место, а не конкретный объект для размещения.

Так как клуб единоборств «Рост» ориентирован преимущественно на детский спорт, для нас было важным, чтобы после занятий дети могли безопасно и быстро добраться до дома.

Rich House находится в самом центре города, имеет хорошую транспортную развязку, к тому же в нем уже было запроектировано помещение под фитнес-центр», — рассказывает руководитель и старший тренер клуба единоборств «Рост» Денис Вербицкий.

По его словам, помещение площадью 600 кв. метров находится у клуба в долгосрочной аренде. Расположен клуб в цокольном этаже дома.

Спортзал поделен на три рабочих зоны — бокса (с твердым покрытием), борьбы и смешанных единоборств (мягкое покрытие) и зону кроссфита.

В клубе на данный момент порядка шести тренеров, одновременно могут заниматься до 60 человек по три-четыре группы, в день проходимость составляет около 300 человек.

В «Росте» преподают смешанные единоборства (MMA), кроссфит, бокс, прикладной рукопашный бой, джиу-джитсу, ножевой бой и женскую самооборону.

Относительно звукоизоляции и возникновения возможных вопросов по этому поводу Денис Вербицкий отметил, что «застройщик ООО «УНИКАС’С» изначально проектировал его под спортивный зал. Поэтому вопрос со звукоизоляцией здесь решен на хорошем уровне.

К тому же первый этаж дома не является жилым, а наш клуб расположен в цоколе здания. Да и особо шумного ничего мы не делаем — занимаемся в парах, бросаем друг друга на ковер и работаем на снарядах.

К тому же снаряды для ударной техники закреплены не к потолку, а к специальной раме, все оборудование современное и безопасное. И если наверху и будет что-то слышно — это вопрос больше к застройщику, чем к нам».

Непосредственно Евгений Коновалов также подчеркивает, что изначально в Rich House с конструктивной точки зрения были заложены повышенные требования по звукоизоляции — дополнительный слой звукоизолирующего материала между этажами и отсутствие газобетона (беталекс-сибит) в конструктиве дома.

По мнению владельца компании Nazarov & Partners. CommercialRealEstateАлександра Назарова, «таким соседством убивается концепция элитного дома, и так тяжело продающегося».

В подтверждение своих слов господин Назаров приводит выдержки из «Единой методики классифицирования многоквартирных жилых домов — новостроек» профессора кафедры «Управление проектами и программами» РЭУ им. Г. В.

 Плеханова» Геннадия Стерника: «Обязательным требованием к планировке элитного дома является отсутствие офисных и торгово-развлекательных помещений со свободным доступом для посетителей, не проживающих в доме.

Такие помещения возможны, если их деятельность ни по одной опции не связана с функционированием жилой части дома (автономный вход без пересечения придомовой территории, выделенный паркинг)».

«Конечно, это не панацея, но люди точно приобретали квартиры в Rich House в надежде клубности, обособленности, как и позиционировался изначально этот дом, — комментирует Александр Назаров. — Теперь же непонятно, что они будут думать и делать.

И нам в том числе вопросы задавать, поскольку мы продавали там квартиру. И совсем не понятно, как отреагирует рынок, те покупатели, которые будут рассматривать Rich House сейчас. Думаю, что это негативно повлияет на продажи, которые и так очень тяжело там идут.

Но я могу ошибаться».

«Если клуб имеет обособленный вход от основной входной группы дома, то почему бы и нет? — не соглашается директор компании RID Analytics ЕленаЕрмолаева. — В любом случае вряд ли это кардинально повлияет на имидж дома». Вход в клуб действительно находится справа от основного входа в Rich House.

Как отмечает директор по маркетингу агентства недвижимости «Жилфонд» Александр Астахов, собственник помещений не обязан спрашивать разрешения у других собственников о том, кому сдавать помещения.

«Однако для домов, позиционирующихся в высоком сегменте, всегда был и будет оставаться риск соблюдения концепции.

С другой стороны, если бы помещения можно было бы сдать под luxury, то собственник, думаю, так и сделал бы», — заключает Александр Астахов.

МАрия Сорокина, Континент Сибири

Источник: https://www.nazarov-partners.com/news/2015/neodnoznachnoe_sosedstvo.html

Организация бизнеса в подвальном помещении

Можно ли разместить фитнес центр на первом этаже или на цокольном этаже жилого дома?

Долгосрочная аренда или приватизация подвального помещения обходится предпринимателю дешевле, чем аренда офиса или квартиры. Содержать бизнес в подвале достаточно выгодно, однако, следует правильно оформить его с технической и юридической точки зрения.

  • Во-первых, для аренды подвального помещения нужно согласие владельцев, будь то муниципальная структура или большинство жильцов кооперативного дома.
  • Во-вторых, есть ограничения на виды деятельности, которыми можно заниматься в подвальном помещении. Токсичное производство с использованием химикатов запрещено законодательством, а шумное заведение с музыкой будет раздражать владельцев квартир, что приведёт к многочисленным жалобам и конфликтам.
  • В-третьих, важно учесть все риски и затраты на ремонт и модернизацию. Подвал часто находится в аварийном состоянии. Нужно подготовить помещение, чтобы оно соответствовало всем нормам и не вредило здоровью сотрудников и посетителей.

Какой деятельностью разрешено заниматься в подвале жилого дома

Если речь идёт о частном доме, здесь всё гораздо проще. Предприниматель является собственником и жильцом одновременно. А вот организация бизнеса в цокольном этаже многоквартирного дома ‒ довольно хлопотное занятие.

В подвальном помещении можно открыть магазин или сервисный центр.

Для малого и среднего бизнеса интерес представляют подвалы площадью 30‒250 кв. м, в которых можно открыть офис, мастерскую или магазин. В целом для торговли разрешается использовать площадь не более чем 400 кв.

м, без учёта складских и подсобных помещений. Площадь для салона красоты не должна превышать 300 кв. м. Но цоколь таких размеров в городе найти практически невозможно, поэтому речь идёт о небольших помещениях.

Чаще всего, конечно же, открывают бизнес, связанный с обслуживанием людей, проживающих в доме и его окрестностях.

  1. Аптеки, продуктовые и промышленные магазины, канцтовары, бутики с одеждой, небольшие торговые точки со специализированным товаром.
  2. Ателье и мастерские по ремонту одежды, обуви.
  3. Сервис починки компьютеров, телефонов и бытовой техники.
  4. Офис, принимающий заказы на изготовление продукции. При этом производство может находиться в другой части города или даже за его пределами.
  5. Фотоателье, проявка и печать фотоплёнок; продажа расходных материалов и комплектующих для фотокамеры.
  6. Реставрационные мастерские и художественные салоны; выставочные залы.
  7. Турагентство.
  8. Пункты приёма вторичного сырья.
  9. Спортклуб или тренажёрный зал могут разместиться в помещении до 100 кв. м и практически не требуют дорогостоящей отделки.
  10. Парикмахерские, маникюрный салон, кабинет косметолога или массажиста, солярий.
  11. Бильярдный клуб.
  12. Кафе, закусочные или бар.

Ремонт электроники в подвальном помещении.

Разрешённые виды деятельности должны соответствовать таким требованиям:

  • подвал граничит с жилыми квартирами, поэтому арендатор обязан позаботиться, чтобы его бизнес не мешал людям;
  • обязательным условием является оборудование систем вентиляции;
  • заведения общепита могут одновременно принимать на более 50 человек;
  • нельзя включать громкую музыку и производить шум, превышающий санитарные нормы;
  • законодательно время работы заведений ограничено промежутком с 8:00 утра до 23:00 вечера.

Запрещенные виды деятельности

Для некоторых видов деятельности подвал не подойдет:

  1. Поскольку громкая музыка и шум недопустимы, в жилом доме нельзя открыть ночной клуб или другое подобное заведение.
  2. Запрещено устраивать производство, которое может стать источником шума, грязи и неприятных запахов.
  3. По этим же причинам не получится открыть химчистку или прачечную.
  4. В подвальном помещении не разрешается размещать медицинское учреждение, делать бассейн или сауну.
  5. Нельзя открыть похоронное бюро и предоставлять ритуальные услуги.
  6. В подвале не может размещаться оптовый и мелкооптовый склад.

Деятельность на арендованной площади не должна нарушать санитарно-гигиенические нормы и правила пожарной безопасности. Кроме того:

  • для бизнеса запрещается использовать другие помещения коллективного пользования, которые граничат с подвалом: подъезд, лестницу, коридоры, лифт;
  • магазин или офис должен иметь отдельный обустроенный выход на улицу;
  • важно, чтобы инженерные коммуникации и оборудование дома оставались доступными.

Техническое помещение, которое не используется жильцами, по решению муниципалитета или товариществом собственников может быть переведено в статус нежилого. После этого потенциальный арендатор может начинать процедуру его оформления.

Правовое оформление помещения

Подвал или цоколь многоквартирного дома не может быть отчуждён и продан в пожизненное владение предпринимателю. Приватизировать его вправе только собственник жилого помещения, к которому этот подвал прилегает.

Чтобы открыть бизнес в неиспользуемом техническом помещении, нужно заключить договор аренды с муниципалитетом или получить разрешение большинства жильцов дома, каждому из которых в равной доле принадлежат нежилые помещения.

Если подвал многоквартирного дома принадлежит кооперативу собственников, юридическое оформление аренды начинается со сбора подписей. Часть жильцов может высказаться против нового бизнеса. Арендатору предстоит убедить их в том, что фирма или магазин не доставят неудобств и даже поспособствуют обустройству территории.

Например, владелец бизнеса может заасфальтировать дорожки, разбить клумбы и отреставрировать стену дома возле наружного входа в подвал. Выгода для кооператива также в том, что плата за аренду будет уменьшать счета за использование общих нежилых помещений. Помимо этого арендатор наравне со всеми жильцами оплачивает услуги ЖЭКа и собственные коммунальные платежи.

Сбор и подача документации

Для аренды технического помещения следует подать заявление в муниципалитет или ЖЭК, в зависимости от формы собственности на подвал. В заявлении указывается цель и срок аренды.

  1. Оформляется заключение санэпидемстанции, пожарной и коммунальной служб, которые признают помещение пригодным для выбранного вида деятельности. Без решения этих организаций подвал может использоваться только для хозяйственных целей.
  2. После этого заключается договор с районной администрацией. В этом документе описаны условия аренды, её сроки и сумма оплаты.
  3. Права и обязанности сторон регулирует Гражданский кодекс, при условии, если в договоре нет специальных указаний на этот счёт.
  4. Техническое помещение, которое принадлежит кооперативу собственников, оформляется посредством ЖЭКа.
  5. После подачи заявления от потенциального арендатора ЖЭК оповещает жильцов. На общем собрании собственники принимают решение о возможности аренды путём ания.
  6. Договор аренды заключается с бухгалтерией коммунальной службы. Вырученные деньги распределяются для обустройства дома и прилегающей территории, а также идут на оплату электричества, воды и газа в общих помещениях.

Предпринимателю нужно получить лицензию на выбранную деятельность и ознакомиться с требованиями к помещению, в котором её можно осуществлять. Если подвал раньше не использовался для бизнеса или социально-общественной деятельности, его нужно будет реконструировать.

Понадобится справка из БТИ, которая даёт разрешение на переоборудование помещения, и геодезическая оценка прилегающего участка. Для оформления технической документации арендатор может обратиться в проектную контору, сотрудники которой имеют большой опыт работы с городскими службами и помогут с юридическим урегулированием.

Ремонт и техническая инспекция

Большинство подвалов не соответствуют требованиям техники безопасности, и особенно нормам санэпидемстанции. Это холодные, ветхие помещения, которые подтапливаются грунтовой водой. Отмежевав часть подвала, в котором находятся инженерные коммуникации, арендатор делает реконструкцию согласно проекту.

  1. Прежде всего, нужно сделать гидроизоляцию подвала. Сырость становится причиной появления грибка и неприятного запаха. Сотрудники и посетители не смогут долго находиться в таком помещении без вреда для здоровья. К тому же портится отделка, ржавеют металлические детали, но опаснее всего то, что от воды может замкнуть проводку.
  2. В подвальном помещении не хватает света, даже если цоколь достаточно высокий и в стене есть окна. Нужно обеспечить дополнительное освещение энергосберегающими лампами, поскольку расход электричества в подвале будет большой.
  3. Обязательно нужно установить хорошую вентиляционную систему. Важность циркуляции воздуха в подвале трудно переоценить, особенно если площадь больше 50 кв. м. и простые отдушины в стенах недостаточно эффективны. Плохо работающая вентиляция может быть причиной влажности, поскольку на стенах с внутренней стороны образуется конденсат.
  4. Если арендатор планирует открыть в подвале заведение общепита с кухней, нужно сделать вытяжку, чтобы дым и запахи не шли в сторону лестничной площадки и квартир.
  5. При больших скоплениях посетителей и наличии негромкой музыки следует позаботиться о звукоизоляции ещё до того, как в помещении будет сделан ремонт и обустроен интерьер.

Не следует забывать о ремонте и качественном освещении.

Низкая цена аренды компенсирует затраты на реконструкцию подвала. Но в каждом отдельном случае арендатор должен оценить состояние подвала на основе технической экспертизы, чтобы скрытые недостатки не проявились позже.

Риски связанные с ведением бизнеса в подвальном помещении

В подвале расположены трубы водоснабжения, теплосети и электрические кабели. Арендатор должен убедиться, что у ремонтной бригады из ЖЭКа есть доступ к оборудованию. Если произойдёт поломка или затопление, подвальное помещение пострадает больше всего.

В плохо вентилируемом подвальном помещении повышается риск возгорания. При пожаре или другой чрезвычайной ситуации эвакуировать людей будет сложно. Особенно если это заведение с большим количеством персонала и посетителей, а выход из подвала всего один.

Может возникнуть непредвиденный конфликт с соседями, который владельцу бизнеса придётся решать через суд. Но чаще всего арендаторы мирно сосуществуют с жильцами дома, если соблюдаются все предварительные договорённости и письменные обязательства.

Источник: https://podvaldoma.ru/ispolzovanie/raznoe/biznes-v-podvalnom-pomeshhenii.html

Вопросы по закону
Добавить комментарий