Можно ли заставить продать свою долю в квартире через суд

Долевая собственность: как пользоваться и распоряжаться таким жильем

Можно ли заставить продать свою долю в квартире через суд

Сдавать  внаем свою долю собственник может только при согласии всех сособственников, и только если эта доля выделена и представляет собой изолированное помещение, то есть целую комнату.  Если же жилье передается юридическому лицу, то оно может использовать жилое помещение только для проживания граждан. 

Материал подготовлен при участии Федеральной нотариальной палаты, юриста адвокатского бюро “Леонтьев и партнеры” Тамаза Мстояна, директора центра развития городского хозяйства ГАСИС Константина Шишка,  руководителя офиса “В Новогиреево” “Миэль-Сеть офисов недвижимости” Юлии Антясовой, ведущего юрисконсультанта Юридической службы “Инком-Недвижимость” Ольги Кладковой.

Если соглашение между собственниками не достигнуто, то они вправе обратиться в суд, который должен установить порядок оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги пропорционально долям в праве собственности для каждого из собственников.

Участники долевой собственности обязаны соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и платежей за услуги ЖКХ. Определить, кто сколько платит они могут самостоятельно, а при не достижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

Заставить одного из сособственников продать свою долю третьему лицу невозможно.

Возможность принудительной выплаты денежной компенсации за его долю допустима по решению суда в случае одновременного наличия следующих условий: доля сособственника незначительна, не может быть реально выделена, сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.

 Согласно пункту 4 статьи 252 ГК РФ в таких случаях суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. Таких судебных дел достаточно много. Как правило, собственник большей доли выкупает меньшую.

Тогда в судебном порядке проводится экспертная оценка рыночной стоимости доли.

Таким образом, если, например, речь идет о крошечных долях, скажем, 1/100, то ваш сособственник владеет буквально считанными квадратными сантиметрами, можно обратиться в суд с требованием о выкупе этой микродоли. И тогда суд может обязать его продать эту долю.

Для таких сделок установлена обязательная нотариальная форма. Допустим, что есть три совладельца квартиры, каждый из которых готов продать свою 1\3. Также есть третье лицо, которое желает приобрести всю эту квартиру. Всем сторонам сделки необходимо явиться к нотариусу.

Он запросит необходимые для сделки документы, в том числе из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), убедится в дееспособности всех сособственников, в отсутствии порока воли и так далее.

Если владельцы долей обратятся к нотариусу одновременно, то в этом случае нотариус не будет требовать документы, подтверждающие извещение сособственниками друг друга о намерении продать свои доли. В этом случае договор по продаже квартиры всеми сособственниками может быть заключен по их желанию в виде единого документа.

Если же сособственники обращаются к нотариусу не вместе, а в разное время, нотариус потребует подтверждение того, что все владельцы квартиры уведомлены о том, что сособственник желает продать свою часть.

При заключении договора купли-продажи (ДКП) в нем поименно перечисляются все продавцы – сособственники.

Если того требуют обстоятельства (например, сособственники – чужие друг другу люди или находятся в конфликте), то в ДКП прописывается, какую сумму каждый из них получает при совершении сделки.

Если же сособственники, например, супруги, находящиеся в нормальных отношениях, то суммы можно и не прописывать.

Отчуждение долей квартиры, находящейся в общедолевой собственности, по любому виду сделок (купля-продажа, мена, дарение) подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Это нужно для того, чтобы предотвратить случаи квартирного рейдерства.

Главное, что проверяет нотариус – соблюдено ли преимущественное право покупки остальных сособственников квартиры, в случае, если речь идет о сделке купли-продажи.

Нотариус может сам уведомить сособственника, если владелец доли по какой-то причине не готовы заниматься этим лично.

Наиболее бесспорным, по мнению Федеральной нотариальной палаты, является направление извещения заказной телеграммой через почтовое отделение, с просьбой к сотрудникам почты выдать вам копию телеграммы, направленной совладельцу.

Тогда будет видно, когда и какого содержания телеграмму вы направили. Это будет доказательством того, что вы известили сособственников о намерении продать свою долю.

Также нотариус проверит, нет ли других претендентов на “кусочек” квартиры, дееспособен ли собственник, не является ли он банкротом, действителен ли его паспорт.

Тариф за удостоверение сделки составит 0,5% от ее суммы, но не более 20 тысяч рублей.

Собственник доли в квартире имеет право зарегистрироваться в ней без согласия иных сособственников, однако регистрация собственником доли третьих лиц в квартире потребует согласия иных долевых сособственников, исключение – регистрация несовершеннолетних детей сособственников (статья 20 ГК РФ).

Один из сособственников квартиры может выкупить доли других собственников, достигнув с ними согласия или, при определенных обстоятельствах, выкупить доли принудительно.

Так, если доля собственника по отношению к размерам долей других сособственников является значительной (то есть это самая крупная доля по сравнению с долями других), то в судебном порядке сособственник может по очереди признать доли сожителей незначительными и выкупить их. Выкуп возможен только при наличии всех трех условий одновременно: доля сособственника незначительна, эта доля не может быть реально выделена, собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества (ст. 252 ГК РФ).

Вопрос о принудительном выкупе разрешается, как правило, судами в делах о выделе доли в натуре. При этом является ли доля незначительной или нет, решает суд в каждом конкретном случае с учетом всех обстоятельств дела.

Например, суд может учитывать следующие обстоятельства: нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных и так далее.

Собственник доли вправе по своему усмотрению распоряжаться своей долей, а другие сособственники не вправе ему помешать. Однако законом установлены некоторые особенности распоряжения собственником своей долей.

Например, при продаже доли ее собственник обязан сначала в письменном виде предложить выкупить свою долю иным собственникам. Сособственники в течение месяца должны либо выразить согласие на покупку доли, либо отказаться.

В случае если совладелец квартиры не ответил на ваше предложение о продаже доли в праве собственности на квартиру, либо отказался от ее покупки, то вы вправе продать свою долю в квартире любому постороннему лицу по цене и на условиях, которые вы указывали в своем письме совладельцу квартиры. Стоимость цены для нового покупателя не может быть ниже той, что была предложена совладельцу.

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (ст.252 ГК).

Например, выдел доли в натуре в жилом доме допускается, только если есть возможность организовать жилое помещение, полностью изолированное от остальной части дома, то есть с отбельным входом и независимыми коммуникациями.

Выдел доли в натуре возможен как по соглашению сособственников, так и в судебном порядке, если согласие не было достигнуто.

Важно учесть, что выдел в натуре запрещается, если его осуществление невозможно без нанесения несоразмерного ущерба имуществу, которое находится в общей собственности (например, невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной ценности). Если выделить долю в натуре невозможно, то суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию. Получив такую компенсацию, собственник утрачивает право на свою долю.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников (согласно статье 247 Гражданского кодекса РФ). Каждый собственник владеет и пользуется частью общего имущества и несет расходы на его содержание соразмерной своей доле.

Если участники общей долевой собственности не могут достичь соглашения об условиях владения и пользования общим имуществом, то спор разрешается в суде. На практике чаще всего собственники договариваются между собой в устной форме.

Понятие общей долевой собственности предполагает изначальное определение долей владения имуществом, которые могут быть как равными, так и неравными. 

При режиме общей совместной собственности такие доли не определены. В этом случае собственники владеют и пользуются общим имуществом сообща, однако распоряжаться имуществом целиком один из собственников имеет право только с согласия остальных сособственников. А для того чтобы распорядиться своей частью совместной собственности, необходимо пройти процедуру выдела доли.

Источник: https://realty.ria.ru/20170825/408875641.html

Вс рф: компенсация за долю в общем имуществе может выплачиваться принудительно

Можно ли заставить продать свою долю в квартире через суд

А.

владеет 11/12 долями в праве общей долевой собственности на квартиру площадью 175,3 кв. м, а ее брат Л. – 1/12 доли. Продавать свою долю сестре Л. отказался, поэтому она обратилась с иском в суд, требуя в принудительном порядке прекратить его право собственности на 1/12 доли в связи с ее незначительностью (п. 4 ст. 252 Гражданского кодекса).

В обоснование своих требований она указала, что изначально квартира принадлежала на праве собственности их родителям. С 2009 года А. стала проживать в их квартире, тогда как Л.

отношения с родителями не поддерживал и в данной квартире никогда не проживал, поскольку обеспечен другим жильем.

Право собственности на 1/12 долю в спорной квартире ее брат приобрел в порядке наследования обязательной доли в наследственном имуществе, оставшемся после смерти отца. В 2013 году Л. зарегистрировался там по месту жительства.

При этом он взломал входную дверь и, мотивируя свое поведение тем, что собирается сделать в квартире капитальный ремонт, систематически разрушал ее. А. также добавила, что между ней и братом сложились неприязненные отношения, в связи с чем их совместное проживание в одной квартире невозможно.

Л., в свою очередь, подал в суд встречный иск, в котором просил определить порядок пользования квартирой и обязать сестру не чинить ему препятствий в проживании. Свою позицию он обосновал тем, что является собственником 1/12 доли в праве общей долевой собственности на спорную квартиру.

После вступления в наследство он зарегистрировался в ней и постоянно проживает. Более того, он даже вступил в члены ТСЖ, несет бремя расходов и выполняет обязательства по содержанию жилого помещения.

И поскольку данное помещение является для него единственным местом жительства, свою долю в квартире он считает значительной и имеет существенный интерес в ее использовании.

Суд согласился с ним и отказал А. в иске (решение Фрунзенского районного суда г. Владивостока Приморского края от 13 января 2016 г.). Л. получил в пользование жилую комнату размером 16,6 кв. м, кроме того, в совместном пользовании родственников были оставлены кухня площадью 25,6 кв.

м и санузел площадью 4 кв. м.

Принудительная компенсация за незначительную долю в общем имуществе, отметил суд, возможна лишь в отношении участника общей собственности, заявившего требование о выделе своей доли, а принудительное изъятие у сособственника принадлежащей ему на праве собственности незначительной доли жилого помещения нормами гражданского законодательства не допускается. К тому же доля ответчика, по мнению суда, не является незначительной, поскольку она превышает учетную норму для принятия на учет лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Суд также учел, что спорная квартира является единственным жильем Л., в котором он зарегистрирован, несет бремя его содержания и оплачивает возникающие задолженности по коммунальным платежам. В результате суд обязал А. не чинить брату препятствий в пользовании спорной квартирой, в том числе к проходу и пользованию выделенной ему комнатой и местами общего пользования.

А.

обжаловала это решение, но апелляция поддержала позицию суда первой инстанции, изменив лишь условие о местах общего пользования – так, в совместное пользование сторон, кроме указанных в решении суда помещений, были включены коридоры площадью 29,1 кв. м, 3,1 кв. м, 10,1 кв. м и 5,4 кв. м (апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 18 апреля 2016 г. по делу № 33-3712/2016).

С требованием отменить это определение А. обратилась в Верховный Суд Российской Федерации. И позиция Суда с мнением коллег разошлась (определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 27 июня 2017 г. № 56-КГ17-13).

По общему правилу, имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними (п. 1 ст. 252 ГК РФ). Если же согласия достигнуть не удалось, один из участников долевой собственности вправе требовать выдела своей доли в натуре либо выплаты ему ее стоимости в судебном порядке (п. 3 ст. 252 ГК РФ).

При этом закон предоставляет суду право при отсутствии согласия собственника прекратить его право на долю в общем имуществе, обязав остальных участников выплатить ему соответствующую компенсацию – это возможно в тех случаях, когда его доля незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества (п. 4-5 ст.

252 ГК РФ).

ВС РФ подчеркнул, что указанное положение распространяется как на требования выделяющегося собственника, так и на требования остальных участников общей долевой собственности. Тем самым отсутствие согласия ответчика на выдел его доли из общего имущества не является безусловным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Кроме того, Суд обратил внимание на то, что ответчику принадлежит всего 1/12 доля в общем имуществе, то есть 14,6 кв. м общей площади квартиры. Однако поскольку изолированной комнаты, соответствующей размеру его доли, в квартире не имеется, суды закрепили за Л. жилую комнату размером 16,6 кв.

м, указав на то, что ее площадь превышает полагающуюся незначительно (всего на 2 кв. м). Однако, отметил ВС РФ, суды не учли, что на долю ответчика в спорной квартире приходится 14,6 кв. м именно общей площади квартиры, а не жилой, в связи с чем размер общей площади квартиры, приходящейся на долю Л.

, был судами существенно превышен.

Также, добавил Суд, законодатель не связывает критерий незначительности с учетными нормами, применяемыми для постановки нуждающихся граждан на учёт для улучшения жилищных условий.

Помимо прочего, указал ВС РФ, суды не установили наличие у Л. интереса в использовании общего имущества. Такой интерес, напомним, устанавливается на основании доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т. д. (п.

36 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 “О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации”). А. отмечала, что брат проживает со своей семьей по другому адресу, однако эти доводы суды не приняли к сведению. Более того, Л., по словам истца, умышленно разрушал квартиру и даже пытался вселить в нее других лиц.

Суд напомнил о том, что стороны должны действовать добросовестно и никто не вправе извлекать из своего недобросовестного поведения преимущество (п. 3-4 ст. 1 ГК РФ).

При этом поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения (п. 1 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г.

№ 25 “О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации”). Однако апелляция не проверила, соответствует ли отказ Л. от выделения его доли в спорной квартире требованиям добросовестности.

Все это привело к тому, что ВС РФ отменил апелляционное определение и направил дело на новое рассмотрение. 

Источник: http://www.garant.ru/news/1130258/

Принудительная продажа доли в квартире через суд, как заставить продать долю в квартире через суд

Можно ли заставить продать свою долю в квартире через суд

/ Жилищные споры / Принудительная продажа доли в квартире через суд

Просмотров 116

Общедолевая собственность затрагивает интересы многих людей, зачастую чужих друг другу. Даже если они не живут в квартире, от споров уйти очень сложно. Нередко конфликт связан с продажей долей.

Например, когда одни собственники злоупотребляют своими правами, а другие не могут заставить их продать спорную часть. Один из камней преткновения – цена доли в квартире.

Что делать, если мирный исход невозможен, и никто не идет на уступки?

Закон допускает принудительную продажу доли в квартире в судебном порядке. Пусть это возможно далеко не всегда, но порой иного пути попросту нет – на поиск компромисса могли уйти годы досудебных разбирательств. Разберемся, когда и как заставить собственника продать долю в квартире. Знание судебного порядка позволит провести выкуп без осложнений.

Можно ли через суд выкупить долю квартиры в принудительном порядке

Недвижимость может принадлежать одновременно нескольким владельцам – режим долевой собственности. Каждый из совладельцев имеет право на проживание в квартире. Вместе с тем он может продать свою долю с соблюдением преимущественного права (ст. 250 ГК РФ).

Собственники также могут установить порядок пользования квартирой. Или, другими словами, определить – кто в какой комнате будет проживать. Если это затруднительно или комнаты проходные, остается последний вариант – выкуп доли квартиры. Логично, что в случае отказа собственника от продажи придется действовать уже в судебном порядке (п. 4 ст. 252 ГК РФ).

Имейте в виду, что не каждую долю можно выкупить через суд. Заставить собственника продать долю сами вы не сможете, зато есть шанс сделать это на основании существенных факторов:

  • Незначительность доли – говорить о точном размере нельзя, ситуации индивидуальны. Расчеты ведутся от площади всей квартиры, т.е. решается – можно ли считать долю мизерной для выкупа или она таковой не является (пример: ⅓ в трехкомнатной квартире – всего лишь минимальная доля, а ⅓ в «однушке» – уже незначительная (выкупаемая)).
  • Сложность с выделом в натуре – встречается в 99% из 100 возможных. Современная планировка жилья не позволяет превратить долю в «мини-квартиру», т.е. создать отдельный вход, кухню, санузел, коммуникации. Да и власти не приветствуют создание новых «коммуналок». Обычно здесь проблем не возникает и данный фактор сразу идет в зачёт позиции истца.
  • Отсутствие имущественного интереса – пожалуй, главный критерий оценки долей в квартирах. Если обладатель спорного участка квартиры не имеет в ней регистрацию, никогда не жил в квартире, не оплачивал коммуналку, ремонт и налоги – суду станет ясно, что человек попросту не нуждается в данной доле. Следовательно, его обяжут продать ее по фиксированной цене заинтересованным совладельцам (истцам).

Отметим, что для успеха в суде придется сложить все три фактора воедино. Если хотя бы один из них не учтён, суд не вынесет решения в пользу продажи доли собственника.

Заметим также, что у судов нет универсальной трактовки понятия «незначительная доля». Вопрос решается в индивидуальном порядке – из расчета площади квартиры, количества жильцов, их отношений между собой, несения расходов, нарушения правил проживания и др.

Как заставить продать долю в квартире через суд

Следование правилам позволит выкупить спорную долю в квартире – что фактически и означает ее продажу со стороны собственника. Даже если вы не сошлись в цене, обращение в суд позволит ее установить.

Пошаговая инструкция в 2020 году

Дело о продаже доли в квартире относится к гражданскому судопроизводству. Рассмотрением таких дел занимаются районные (городские) суды по месту нахождения объекта недвижимости.

Алгоритм действий через суд:

Этап №1. Досудебное урегулирование ситуации

Истцу предстоит выполнить стандартный перечень действий – о том, что он предпринял попытку разрешить спор в мирном русле:

  • написать собственнику письмо с предложением о выкупе спорной доли (можно указать цену или сообщить о готовности к переговорам);
  • вручить письмо адресату – под роспись на одном из экземпляров;
  • отправить предложение ценным письмом – заполнить также опись вложений и заказать уведомление о доставке;
  • сохранить ответ или дождаться доставки письма.

Этап №2. Сбор документов + оценка

Задача собрать как можно больше документов в пользу своих намерений. Желательно привлечь разные источники – включая показания соседей, совладельцев, участкового, сотрудников ЖЭК и т.д.

Истец также готовит данные оценочной экспертизы. Чтобы привлечь оценщика, нужно подать заявку в лицензированную организацию (работают в системе СРО) и заключить договор на оценку доли в квартире.

Эксперт ознакомится с документами на жилье, проведет статистический анализ, оценку на рынке недвижимости – по итогам расчетов вы получите актуальную стоимость выкупаемой доли.

Ознакомьте с нею несогласного собственника – быть может, он пересмотрит свое решение и вам не придется идти в суд (экономия денег).

Если ситуация не изменится – переходим к следующему шагу.

Этап №3. Составление иска

Желательно доверить это квалифицированному юристу – тем самым, вы сэкономите время и будете уверены в правильности готового обращения в суд.

Этап №4. Внесение выкупной стоимости

Истцу предстоит перечислить деньги на депозит Судебного департамента – что подтвердит его намерения и платёжеспособность. Если деньги не поступят, суд попросту не станет рассматривать дело. Квитанцию о зачислении средств нужно приложить к пакету с документами.

Этап №5. Подача иска

Адресат – районный или городской суд по месту нахождения спорного объекта недвижимости. Если ответчик там не прописан, нужно подать иск по месту его регистрации. Узнать адрес суда можно на официальном сайте или на карте вашего населенного пункта.

Этап №6. Рассмотрение дела

Предварительно суд знакомится с материалами дела. Если кто-то из участников заявит ходатайство о назначении экспертизы – суд отложит дело на срок проведения оценки. Далее, заслушают истца, ответчика, свидетелей, а при необходимости – представителя органа опеки и прокурора. Окончательное решение выносится с учетом предоставленных доказательств или их отсутствия.

Этап №7. Ознакомление с решением суда

Итоговый вердикт имеет форму постановления – вступление в силу происходит не сразу, а спустя 30 дней (срок на подачу апелляций). Затем истцу нужно снять копию с постановления суда. Перечисленные им деньги суд переведет на счет ответчика – последний утратит право собственности на объект спора. Истец сможет объединить доли в квартире в одну общую.

Документы

Большинство сложностей возникает с подачей документов. Далеко не все истцы знают о минимальном комплекте бумаг по делам о принудительной продаже доли.

Среди основных документов можно отметить:

  • копия + подлинник удостоверения личности (паспорта);
  • квитанция о внесении госпошлины за подачу иска;
  • квитанция о зачислении денег на депозит Управления Судебного департамента при ВС РФ;
  • документы-основания на долю в квартире – сюда может входить свидетельство о праве на наследство, договор о передаче жилья в частную собственность (приватизация), дарственная, договор мены и т.д.
  • документ о регистрации права собственности – раньше были свидетельства, а с 2016 года выдают выписки из ЕГРН (ранее – ЕГРП);
  • техплан жилого помещения;
  • выписка из ЕГРН с характеристиками на квартиру;
  • выписка из поквартирной книги – о составе живущих в квартире на дату обращения истца;
  • копия письма-предложения о продаже доли – желательно с уведомлением о вручении.

Среди вспомогательных документов выделяют:

  • акт-заключение эксперта – об оценочной стоимости выкупаемой доли ответчика;
  • справки из банка, Налоговой, ЕИРЦ – о задолженностях собственника (весомый аргумент в пользу продажи);
  • письменные показания свидетелей;
  • фото–, аудио–, видео материалы – которые могут доказать правоту истца;
  • копии договоров с подрядчиками, квитанции на капремонт, закупку стройматериалов и т.д.
  • выписка из ЕГРН-3 – о том, что ответчик имеет в собственности альтернативное жилье;
  • справка по месту жительства;
  • прочие документы.

Потребуются не только копии, но и оригиналы. Число комплектов с документами (+иск) должно соответствовать количеству участвующих сторон. Минимально – три пакета с документацией.

Образец иска о принудительной продаже доли в квартире

Заполняя иск, ориентируйтесь на положения статей 131-132 ГПК РФ – в них содержатся обязательные условия . При их отсутствии суд может оставить иск без движения или вовсе его отклонить.

Рекомендуем взять за основу следующий шаблон:

Судебные расходы, госпошлина

Подсчет затрат связан с госпошлиной за подачу иска и независимой экспертизой. Общая сумма может доходить до 50 000 рублей, но в большинстве случаев расходы перекладывают на ответчика.

Сколько стоит продажа доли в квартире через суд:

  • обязательная госпошлина – рассчитывается на основании ст. 333.19 НК РФ: например, если цена иска до 20 000 рублей, истцу придется отдать 4% от стоимости (но не менее 400 рублей);
  • повторная судебная экспертиза – до 50 000 рублей;
  • госпошлина за регистрацию права собственности после суда – 2 000 рублей;
  • прочие издержки – от 1 000 рублей.

Истец вправе просить об отсрочке или о рассрочке платежей – на случай, если он не может оплатить расходы сразу. Заявление подается вместе с основными документами в секретариат судебной канцелярии.

Сроки

Датой начала рассмотрения служит день подачи иска и документов. Начиная с этого дня, суд приступает к изучению представленных аргументов – на это отводится 5 суток (ст. 133 ГПК РФ).

Первые слушания назначают не раньше, чем через месяц после регистрации искового заявления. Заседания проводятся при участии обеих сторон – истца и ответчика (либо – их представителей). Неявка на заседание по уважительной причине может отсрочить слушания. Максимальный период, который суд отводит на перерыв в деле – 6 месяцев.

Назначение судебной экспертизы также оттягивает сроки – обычно на 1-2 месяца. Если прибегнут к повторной экспертизе, дело затянется на полгода. Этим умело пользуются ответчики, желающие отсрочить принятие решения в суде первой инстанции. Истцам нужно быть готовыми к разным уловкам и хитростям оппонентов.

И так, мы выяснили, что суды опираются на три фактора в рассмотрении дела. Если хотя бы один из критериев не учтён в иске, скорее всего последует отказ.

Что представляет важность для суда:

  • общий баланс долей в квартире – кто имеет долю в собственности, какова ее величина, каково соотношение с остальными и др.
  • нарушены ли интересы других сособственников, и если да – каким образом;
  • знал ли ответчик о приобретении малозначительной доли в общем праве, учитывал ли неудобства от использования доли в квартире;
  • затронуты ли интересы детей, пожилых людей, инвалидов, сирот;
  • возможно ли совместное проживание в квартире, разделение комнат с учетом потребностей всех живущих людей.

Ответы на эти вопросы дают цельную картину происходящего. Если ответчику больше негде жить, его никогда не лишат единственной доли.

Пример 1

Серпуховский городской суд МО рассматривал дело Моисеевой Н.В. против ее бывшего супруга Моисеева А.Д. Оказалось, что истице принадлежала квартира до вступления в брак. Муж вложился в ремонт и покупку новой техники, увеличив итоговую стоимость жилья.

Впоследствии от смог отсудить у Моисеевой ¼ долю, размером 9,4 м². Общая площадь квартиры – 41 м². Совместное проживание стало невозможным в результате развода. Моисеева заявила, что бывший муж за квартиру не платит, устраивает скандалы, грозится отсудить и другие доли жилплощади.

Истица предлагала ему продать ¼ долю, но он отказывался. Иного жилья у ответчика не было.

Районный суд оценил исковые требования Моисеевой против бывшего супруга, сопоставил общую площадь к незначительной доле, изучил условия проживания и взаимоотношения совладельцев. Острой необходимости в выкупе доли суд не обнаружил. Однако он посоветовал истице подать новый иск – о взыскании с мужа денежных средств за коммунальные услуги.

Пример 2

Новосибирский районный суд зарегистрировал иск от истца Андреева в отношение Злобина. Предметом спора была 1/21 доля ответчика в 2-комнатной квартире г. Новосибирска – общая площадь 40 м².

Истец хотел заставить ответчика продать незначительную долю квартиры по оценочной стоимости (приложение – данные независимой экспертизы). Он также сообщил, что площадь Злобина – всего 2 м², что явно не дотягивает до минимального размера.

Квадратных метров не хватит, чтобы выделить ответчику отдельную комнату, в которой тот не нуждался (приложение – выписка из ЕГРН о наличии альтернативной жилплощади + выписка из домовой книги – о том, что обладатель 1/21 доли не имел регистрации в спорной квартире).

Андреев также сообщил, что ответчик ни разу не оплачивал капитальный ремонт, имел задолженность по квартплате, не участвовал в собрании жильцов и не был заинтересован в реализации своей доли (ссылка на п. 4 ст. 252 ГК РФ).

Ответчик (Злобин) на заседание не явился, опровержения предоставить не смог и всячески избегал участия в деле. Итоговое решение суда было в пользу Андреева – «обязать истца перечислить компенсацию за 1/21 долю ответчика с прекращением права собственности у последнего в отношение проданной доли». Выкупная сумма – 183 500 рублей.

«Яблоком раздора» в делах о принудительной продаже долей является имущественный интерес. Истцы могут считать, что ответчик не заинтересован в своей доле. Ответчики, напротив, ссылаются на такую необходимость и жизненные условия. Слабые аргументы могут сыграть не в пользу истца.

Особенно, если он не предоставит данные экспертизы, когда ситуация требует такого подхода. Если вам нужна срочная помощь юриста, обратитесь к ней на нашем сайте.

Эксперты помогут с выстраиванием тактики в суде, подскажут что указать в иске и как не допустить сомнений второй стороны? Знание нюансов – дополнительная гарантия успеха в выкупе доли через суд.

Источник: http://law-divorce.ru/prinuditelnaya-prodazha-doli-v-kvartire-cherez-sud/

Верховный суд разъяснил порядок продажи доли в общей квартире

Можно ли заставить продать свою долю в квартире через суд

Верховный суд на примере одного квартирного спора разъяснил, какими нормами надо руководствоваться при продаже доли в общей квартире. Трудно назвать идиллической жизнь людей, которые не являются одной семьей, но сосуществуют в общей квартире.

Поэтому при первой возможности такие граждане хотят избавиться от соседей и зажить в отдельной квартире. Желание таких сожителей понятно, но распоряжение даже своими собственными долями в квартире содержит так много подводных камней, что о них спотыкаются не только обыватели.

Ошибаются даже судьи.

Верховный суд разъяснил, как соседям решать дела о земельных спорах

В нашем случае история началась с того, что в районный суд Тюмени обратилась гражданка, возмущенная действиями соседки. Суть спора в следующем – две женщины, у каждой из которых было по ребенку, владели одной квартирой в равных долях. Получалось, что у каждого из жильцов – двух взрослых и двух детей, было по одной четвертой доли.

Одна из них нашла вариант поменять свою долю и долю ребенка на отдельную квартиру. Договорилась гражданка с некой семьей, в которой было четыре человека.

Второй владелице квартиры такой обмен, естественно, не понравился, и она отправилась в суд, чтобы доказать, что договор мены нарушает ее преимущественное право на покупку соседской доли в квартире. Районный суд с истицей согласился. Областной суд оставил это решение в силе.

Обиженная ответчица дошла до Верховного суда. Там в Судебной коллегии по гражданским делам итоги разбирательства изучили и посчитали, что жалобу можно удовлетворить.

Суд обязательно должен установить, было ли правильно оформлено письмо от того, кто решил продать свою долю

Верховный суд напомнил коллегам, что в 250-й статье Гражданского кодекса сказано: в случае продажи доли в праве общей собственности постороннему, остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки этих долей. Причем по цене, за которую доля продается, и на прочих равных условиях. Исключение – продажа долей с публичных торгов.

А еще в законе сказано, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою часть постороннему гражданину. В этом же письме необходимо указать цену и условия, на которых квадратные метры продаются.

На раздумья и покупку закон дает сособственнику один месяц. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки доли соседа или промолчат, хозяин квадратных метров будет вправе распорядиться ими по своему желанию.

Вот что еще важно знать: по закону, если своей долей хозяин распорядился с нарушением преимущественного права соседа, то любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в суде перевода на себя прав и обязанностей покупателя. И эти правила применяются и при отчуждении доли по договору мены.

Из всех приведенных норм закона Верховный суд делает вывод: юридически важным обстоятельством, которое обязательно должны установить суды при рассмотрении подобных дел, будет наличие или отсутствие правильно оформленного извещения от гражданина, который решил избавиться от своей доли.

Правильность оформления такого “письма счастья” соседу- это указание цены доли и прочих условий, а также подтверждение платежеспособности других сособственников.

ВС разъяснил, как в приказном порядке будут списываться деньги за долги

В нашем случае местный суд, решая этот спор, не увидел доказательств, что гражданка, пожелавшая обменять на стороне свою долю и долю дочери, правильно известила соседку. Поэтому суд и решил, что договор мены нарушил права соседки на приоритетную покупку доли.

Подтверждение платежеспособности – а именно того факта, что у истицы были деньги на покупку соседских долей, а это половина квартиры, – по мнению Верховного суда, также имело важное значение для правильного решения спора. В нашей истории суд почему-то платежеспособностью соседки даже не заинтересовался.

Верховный суд напомнил, что при требовании в суде перевода прав покупателя на себя истец обязан перевести на банковский счет Судебного департамента в своем субъекте РФ уплаченную покупателем сумму, сборы и пошлины подлежащие выплате покупателю и возмещение понесенных им при покупке доли расходов.

Верховный суд подчеркнул: такое внесение денег в случае удовлетворения иска способствует своевременному исполнению судебного решения. Но по иску, о котором пишем, никакие деньги на банковский счет внесены не были, и поэтому решение суда не выполнено.

Кроме этого, Судебная коллегия ВС обратила внимание на важную деталь. Из материалов дела видно, что ответчица и те, кто с ней менялся, согласовали цену доли в рублях.

Непонятно почему, райсуд, рассматривая дело, сам уменьшил покупную цену. И каких-либо правовых оснований, почему цена “усохла”, суд не привел. А это прямое нарушение 198-й статьи Гражданского кодекса. Это дело Верховный суд велел пересмотреть.

Источник: https://rg.ru/2017/01/23/verhovnyj-sud-raziasnil-poriadok-prodazhi-doli-v-obshchej-kvartire.html

Вопросы по закону
Добавить комментарий