Правомерно ли ведут себя сотрудники застройщика?

Управляющая компания от застройщика: за и против

Правомерно ли ведут себя сотрудники застройщика?

Часто будущие новоселы, планирующие переезд в новый жилой комплекс, вместе с ключами от квартиры получают и управляющую компанию от застройщика. «Где же возможность выбора?» – возмущаются некоторые.

Но большинство покупателей жилья имеет весьма смутные представления о новых способах управления многоквартирным домом и вариантах, предоставляющихся покупателям квартир.

Каковы плюсы и минусы управляющей компании от застройщика и почему сменить ее сложнее, чем договориться?

Коммунальное обслуживание – больная тема для россиян. Опросы собственников жилья показывают, что не более 2-3% граждан удовлетворены работой своих УК.

Поэтому для многих покупателей первичного жилья известие о том, что они получат конкретную управляющую компанию «в нагрузку» к квартире, становится неприятным сюрпризом.

Бытует мнение, что навязанная контора априори будет хуже тех УК, что работают на рынке в режиме свободной конкуренции.

Аффилированные УК «от застройщика» – сравнительно недавняя практика на первичном рынке.

По словам ведущего аналитика ГК «Премьер» Елены Щепкиной, в нашей стране они начали появляться в середине 2000-х годов и специализировались на устранении строительных недоделок, которые жильцы выявляли по окончании строительства.

Первоначально они были распространены преимущественно в сегменте элитной недвижимости, особенно в проектах с дорогостоящей внутренней отделкой и инновационными инженерными технологиями, которые девелопер не хотел доверять коммунальщикам «с улицы».

Тем не менее, уже сегодня примерно половина застройщиков на рынке создают собственные управляющие компании вне зависимости от класса возводимого проекта.

Аффилированные УК встречаются не только в элитных комплексах, но и в бизнес-, комфорт- и эконом- сегментах.

Отчасти это связано с тем, что на фоне снижения продаж и кризиса на рынке недвижимости девелоперы стремятся получить дополнительный доход за счет бизнеса по эксплуатации жилых зданий.

Однако в создании собственной УК есть и прямая практическая необходимость. По закону, застройщик обязан передать дом коммунальщикам через три месяца после сдачи проекта в эксплуатацию, но часто новостройка не успевает заселиться за такой короткий срок.

Пока более 50% квартир не распроданы, оставшиеся жильцы не имеют права самостоятельно выбирать коммунальщиков – это ответственность застройщика. В такой ситуации девелоперу логично пригласить аффилированную управляющую компанию, которую проще контролировать.

Что обеспечит жильцам УК от застройщика

Первые новоселы обычно оказываются в ситуации, когда большая часть квартир в жилом комплексе еще не выкуплена у девелопера и организовать собрание ТСЖ в обозримом будущем невозможно.

При этом для нормальной жизни в новостройке кто-то должен вывозить мусор, убирать подъезды и подавать электричество.

Поэтому на первом этапе в «навязанной» застройщиком УК нет ничего плохого – она позволяет избавиться от лишней головной боли, которой и так хватает при переезде.

Вот основные преимущества, которые дает жителям УК от застройщика, по мнению ведущего аналитика ГК «Премьер» Елены Щепкиной:

  • Полный спектр коммунальных и эксплуатационных услуг одновременно с ключами от квартиры
  • Аффилированная УК будет лучше разбираться в сложном технологическом оборудовании, чем посторонняя организация
  • будет дополнительно контролировать качество работы УК наравне с жильцами, так как заинтересован в сохранении позитивного имиджа своего проекта и бренда
  • УК от застройщика предлагают своим жильцам отделку квартир и услуги дизайнера по невысоким расценкам
  • У застройщика наработан определенный опыт в управлении жильем, тогда как ТСЖ нередко выбирают неквалифицированные УК, ориентируясь лишь на низкие цены
  • Собственнику квартиры легче спросить за некачественное строительство с аффилированной УК

«Независимая УК может свалить ответственность за недоделки на застройщика. Дело может быть передано в суд. Таким образом, разбирательства могут затянуться», – поясняет Елена Щепкина. – «Аффилированная компания так поступить не сможет: недоделки придется исправлять.

А застройщик обязан по договору исправлять недоделки в течение 5 лет гарантированного срока».При этом жители дома не должны забывать – предложенная управляющая компания с ними не на всегда.

Как только новостройка будет заселена минимум наполовину, соседи могут организовать собрание собственников и отказаться от имеющейся УК, либо перезаключить с ней договор на новых условиях.

Минусы управляющей компании от застройщика – чем недовольны новоселы

Тем не менее, несмотря на множество очевидных плюсов, негативное отношение к управляющей компании от застройщика в среде вчерашних покупателей первичного жилья отнюдь не редкость.

Общая претензия, которую можно найти на специализированных форумах новоселов: коммунальщики ведут себя в жилом комплексе по-хозяйски, не считаясь с интересами законных владельцев недвижимости.

Вот распространенные моменты, которые вызывают недовольство:

  • Аффилированные УК завышают цены на коммунальные услуги

В соответствии с ч. 4 ст. 158 Жилищного кодекса РФ любая управляющая компания должна брать деньги с собственников по муниципальному тарифу, если иные расценки не были утверждены на общем собрании ТСЖ. Но на деле работа УК от застройщиков действительно в среднем оказываются дороже. Это происходит за счет оказания дополнительных услуг, которые коммунальщики берут на себя по умолчанию.

  • УК распоряжается общей территорией жилого комплекса по своему усмотрению

Пока жители дома не создали ТСЖ, подвалы, чердаки, крыши, фасады здания и т. д находятся под контролем УК. Теоретически достаточно сложно помешать коммунальщикам сдавать эти помещения в аренду третьим лицам (в том числе сотовым операторам для установки их антенн связи), несмотря на недовольство собственников.

  • УК от застройщика работают по принципу «после нас хоть потоп»

Это происходит, если коммунальщиков никто не контролирует – ни жильцы, ни девелопер. «Зачастую УК от застройщика уходят из эксплуатации дома по окончании гарантийного срока. В этот момент жители понимают, что для управления домом им нужно ТСЖ. В этом случае ТСЖ может получить дом в ужасном состоянии от УК», – поясняет ведущий аналитик ГК «Премьер» Елена Щепкина.

В целом, по мнению Елены Щепкиной, аффилированная с застройщиком УК – это большой полюс для жителей новостроек как минимум первые 5 лет, пока длится гарантированный срок. В этот период коммунальщики будут находиться под двойным контролем и служить дополнительным связующим звеном между жильцами и девелопером.

В сфере их ответственности окажутся не только услуги по эксплуатации здания, но и оперативная реакция на жалобы по строительным недоделкам. При этом эксперт считает, что в существующей жилищной системе оптимальным был бы вариант, когда УК от застройщика сопровождала дом от его строительства, т.е.

задолго до сдачи дома в эксплуатацию, до сноса здания.

Источник: ГдеЭтотДом.РУ

 Сергеева Дарья, корреспондент ГдеЭтотДом.РУ

Источник: https://www.gdeetotdom.ru/articles/2035748-2015-03-04-upravlyayuschaya-kompaniya-ot-zastrojschika-za-i-protiv/

Полезно знать

Правомерно ли ведут себя сотрудники застройщика?

Покупка жилья – серьезное событие, требующее определенной подготовки, особенно с финансовой стороны. Перед тем как приступить к поискам жилплощади, необходимо составить перечень требований и пожеланий к будущей квартире.

Покупка квартиры в Краснодаре без посредников

Приобретение жилой недвижимости в Краснодаре – это не только возможность осуществить мечту о собственном жилье, но и выгодное финансовое вложение, ведь Краснодар сейчас – город, где можно не только отдыхать, но и успешно вести бизнес.

Покупка в Краснодаре однокомнатной квартиры в новостройке

Хотите купить однокомнатную квартиру в Краснодаре в новостройке? Отличное решение, и вот почему.

Квартиры в новостройках Краснодара

Краснодар – один из наиболее быстро развивающихся городов юга России, где можно найти все – и возможности для бизнеса, и комфортные условия для жизни и отдыха, причем круглый год. Именно потому число продаж квартир в новостройках Краснодара неуклонно растет.

Квартиры в сданных домах Краснодара

Краснодар – это благоприятный климат, близкое расположение моря и зеленые районы со всеми социально важными объектами инфраструктуры. Следовательно, это еще и отличный город для того, чтобы обзавестись здесь собственным жильем, и хорошая возможность для инвестирования.

Элитные квартиры в Краснодаре

Краснодар – жемчужина Кубани, и собственная недвижимость здесь будет и удачным приобретением, и не менее выгодным вложением средств, особенно если речь идет об элитном жилье. Главное – правильно выбрать микрорайон и застройщика.

Квартиры бизнес-класса в Краснодаре

Несмотря на более высокую стоимость квартир в новостройках бизнес-класса по сравнению с экономичным жильем, данная категория недвижимости пользуется достаточно большим спросом в Краснодаре. И это не случайно.

Покупка квартиры в ипотеку в новостройках Краснодара

Когда нужно купить квартиру в Краснодаре под ипотеку – обращайтесь в Объединение застройщиков Юга «ВКБ-Новостройки».

Квартиры в жилом комплексе «Московский»

Краснодар – город, который сегодня активно развивается и предлагает много возможностей как для жизни, так и для ведения бизнеса. Если вы планируете обзавестись собственной недвижимостью в Краснодаре, рекомендуем присмотреться к новому жилому комплексу «Московский», возводимому нашей компанией.

Квартиры для студентов в Ростове и Краснодаре

Группа застройщиков Юга «ВКБ-Новостройки» предлагает разнообразные специальные программы для разных категорий граждан, позволяющие приобрести жилье на финансово выгодных условиях. Одна из наших целевых программ – «квартира для студента» в Краснодаре, Ростове и других южных городах России.

Квартиры в Краснодаре в Восточно-Кругликовском районе

Приобретение собственной жилплощади – одна из тех жизненных целей, которую ставят перед собой большинство людей. Предпочтения могут разниться только в выборе региона проживания.

Что нужно знать при покупке готовых квартир от застройщика в Краснодаре?

Если планируется купить квартиру в новом доме в Краснодаре от застройщика, всегда нужно задумываться о перспективе сотрудничества с той или иной компанией. В большинстве случаев покупатели думают только о своих финансовых возможностях, не обращая внимания на репутацию компании.

Что нужно знать при покупке 4 комнатной квартиры в Краснодаре?

Самый недорогой вариант купить 4 х комнатную квартиру в Краснодаре – это вступить в долевое строительство еще на этапе закладки фундамента, что позволит сэкономить до 30-40% с 1 м2 недвижимости, если сравнивать с ценой жилья на вторичном рынке.

Возможные риски при покупке квартиры в новостройке Новороссийска

Покупка квартиры в новостройках Новороссийска принесет массу положительных моментов, ведь счастливый владелец станет непросто обладателем квадратных метров с продуманной планировкой и в престижном районе, к его услугам окажется прилегающая инфраструктура.

Купить однокомнатную квартиру в Краснодаре без посредников

Когда вопрос приобретения жилплощади стоит остро, а средств на просторное жилье не хватает, обратите внимание на однокомнатные квартиры. Конечно, большой семье здесь будет тесновато, но для молодоженов, пенсионеров или самостоятельного студента, проходящего обучение вдали от родителей, это отличный вариант.

Купить квартиру в ЖК «Московский» в Краснодаре

Вы хотите купить квартиру в Краснодаре, но не знаете, как правильно сделать выбор? Обращайтесь в компанию «ВКБ-Новостройки», и мы подберем для вас оптимальный вариант жилья, где высокое качество будет сочетаться с доступной ценой.

Купить квартиру в Ростове-на-Дону без посредников

Покупка квартиры через посредников всегда обойдется вам дороже, чем приобретение жилья напрямую у застройщика. Другой вопрос – как найти надежного застройщика, который предложит качественное жилье по доступной цене.

Новостройки в Восточно-Кругликовском районе Краснодара

Рынок жилья постоянно расширяется благодаря возведению новых домов и созданию единых жилищных массивов. При этом новые районы облагорожены ландшафтно, имеют развитую инфраструктуру и хорошее транспортное сообщение.

Купить квартиру в новостройке в центре Краснодара

Краснодар – город, в котором приятно жить. По статистике, 77% жителей Краснодара удовлетворены состоянием, благоустроенностью, климатом и внешним видом города.

Новости 1 – 20 из 150
Начало | Пред. | 1 2 3 4 5 | След. | Конец

Источник: https://www.vkbn.ru/useful-info/

Что надо знать об одностороннем акте приема-передачи квартиры

Правомерно ли ведут себя сотрудники застройщика?

Я скоро буду принимать квартиру у застройщика по договору долевого участия. Подозреваю, что найду недостатки и всё, что увижу, опишу в акте осмотра. Но как быть с актом приема-передачи? Подписывать или не подписывать, если будут недостатки?

В последнее время застройщики часто составляют односторонние акты приема-передачи квартир. Мне кажется, так происходит, поскольку нет четких норм о порядке составления одностороннего акта.

Как ведут себя суды, когда заемщик оспаривает односторонний акт передачи квартиры по ДДУ?

Артем У.

Право собственности, которое возникает в момент регистрации права в ЕГРП, лишь закрепляет это. То есть государство гарантирует, что вы собственник этого имущества и дает вам право продавать его другому.

В отношении любых выполненных работ акт обычно подписывают обе стороны. Но если одна сторона по каким-то причинам отказывается подписать акт, вторая сторона делает об этом отметку и подписывает акт в одностороннем порядке.

Это и называется односторонним актом.

Примерно также это работает в долевом строительстве, просто закон накладывает дополнительные условия, чтобы застройщик не злоупотреблял односторонними подписаниями и не заставлял всех массово бегать по судам.

Чтобы понять, откуда возникает право застройщика на односторонний акт приема-передачи, рассмотрим, как рассчитывают сроки для подписания акта приема-передачи. И вот тут есть некоторые сложности.

Например, если в договоре указано, что квартира должна быть передана дольщику не позднее декабря 2020 года, это значит, что последний день для передачи квартиры — 31 декабря 2020 года. После этой даты уже начинается просрочка и начисление неустойки. Если указано «третий квартал 2020 года» — значит, просрочку будут считать с 1 октября 2020 года.

А вот с формулировкой про «неизбежно наступающее событие» есть проблема. Сейчас я уже редко встречаю ее в договорах, но раньше застройщики так писали постоянно.

Они определяли срок передачи квартиры так: «Квартира передается дольщику через два месяца после ввода дома в эксплуатацию». Однако ввод дома в эксплуатацию — это не то событие, которое наступает неизбежно.

Оно может вообще никогда не произойти, например, если застройщик обанкротился или стройку заморозили. Поэтому Верховный суд неоднократно обращал на это внимание и разъяснял, что так делать нельзя.

Например, Верховный суд рассмотрел дело между застройщиком и дольщиком. По ДДУ в качестве срока передачи квартиры были указаны две разные даты. Первая дата — первый-второй квартал 2015 года, потому что застройщик планировал завершить строительство объекта к этому моменту.

Вторая — дата передачи квартиры дольщику, причем не позднее, чем через шесть месяцев после ввода дома в эксплуатацию. В итоге дом ввели в эксплуатацию досрочно в декабре 2014 года, а передали квартиру дольщику только спустя год — в декабре 2015 года.

Дольщик хотел взыскать неустойку с застройщика, а застройщик считал, что никакие сроки он не нарушил.

Верховный суд разъяснил, что получение разрешения на ввод в эксплуатацию — это не неизбежное событие.

При такой формулировке условий застройщик должен был передать дольщику квартиру не позднее декабря 2015 года, но одновременно не позже шести месяцев с того момента, как дом ввели в эксплуатацию.

Так как ввод в эксплуатацию произошел досрочно, то и срок в шесть месяцев надо считать от даты фактического ввода в эксплуатацию, а не от теоретического срока окончания строительства. То есть квартиру должны были передать в июне 2015 года, а не в декабре, как вышло по факту.

В законе о долевом участии в строительстве есть отдельная статья о подписании акта приема-передачи. В ней указано, что сроки подписания акта могут быть сформулированы в договоре двумя разными способами. Сложности в понимании, как именно считать сроки, возникают даже у судов. Вот к чему закон привязывает срок подписания сторонами акта приема-передачи.

К передаче квартиры. Это срок, в который застройщик должен вам ее передать. Например, в договоре это может выглядеть так:

«Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства — четвертый квартал 2020 года».

Это значит, что не позднее 31 декабря 2020 года вы и застройщик должны подписать акт приема-передачи. Если к этому числу акт не подписан, у застройщика возникает просрочка исполнения обязательств. Сюда не входят случаи, когда вы сами уклоняетесь от подписания акта.

Если в договоре использована такая формулировка, застройщик должен уведомить вас о необходимости принять квартиру не менее чем за месяц до установленного срока. В моем примере — не позже 30 ноября 2020 года.

«Срок начала процедуры передачи застройщиком и принятия участником долевого строительства объекта долевого строительства — 15 декабря 2020 года».

Это означает, что не позднее 15 декабря застройщик должен предоставить вам возможность принять квартиру, но фактическая ее приемка может произойти позже. Если в договоре использована такая формулировка, то застройщик должен уведомить вас не позднее чем за 14 дней. В моем примере это будет не позже 1 декабря.

Разница в формулировке на первый взгляд минимальна. Однако если вы квартиру не примете, а устранение недостатков затянется, просрочка будет считаться по-разному.

В любом случае застройщик обязан направить вам уведомление ценным письмом с описью вложения на тот адрес, который указан в договоре, или вручить его лично под роспись.

Если вы сменили место жительства и не уведомили застройщика — его это не касается.

По закону вы будете считаться надлежаще уведомленным о необходимости приема квартиры с того момента, когда письмо вернется отправителю с отметкой, что истек срок хранения.

Если уведомление вы всё же получили, то должны приступить к приемке квартиры — в срок, прямо предусмотренный договором, или не позднее чем через семь дней с момента получения уведомления. При этом застройщик не вправе требовать от вас принять квартиру быстрее. Так закон защищает права дольщика, который может быть в командировке, отпуске или вообще заболел.

Когда застройщик присылает уведомление о готовности квартиры к передаче, он обязан указать на последствия вашего уклонения от приемки квартиры. Если уклоняться от подписания акта без веских причин, застройщик может прислать односторонний акт приема-передачи.

Но закон накладывает на застройщика много ограничений, чтобы тот не смог злоупотребить таким правом. Односторонний акт приема-передачи можно составить только тогда, когда дольщик и правда уклоняется от приемки, игнорирует письма или вообще уехал неизвестно куда, а застройщику нужно платить за содержание его квартиры.

Главное ограничение: односторонний акт не может быть подписан раньше чем через два месяца после того, как наступит срок передачи квартиры по договору. Если застройщик вообще забыл уведомить вас — односторонний акт подписывать он не вправе. Суд не признает такой акт допустимым, если нет доказательств о том, что дольщика приглашали принимать квартиру.

В любом случае, если застройщик подписал односторонний акт и отправил его вам, придется, конечно, обращаться в суд.

Разберем ситуацию на примере с теми же сроками. Допустим, застройщик, как положено, направил вам уведомление о готовности дома и квартиры за один месяц до ее передачи. Дальше застройщик и дольщик по телефону согласовывают день приемки.

Если хотите подстраховать себя, направьте застройщику ответное письмо. В нем напишите, что уведомлены и готовы к приемке, предложите согласовать удобное время или укажите время, которое удобно вам.

Такое письмо пригодится, если застройщик будет пытаться доказать, что вы уклонялись от приемки. Письмо, как и всегда в юридической переписке, отправляется ценным отправлением с уведомлением о вручении. Но это письмо необязательное.

Оно служит дополнительным доказательством. И вот почему.

Таким образом, чтобы доказать незаконность подписания застройщиком акта в одностороннем порядке, вам нужно зафиксировать свои претензии и причины отказа от подписания двустороннего акта.

Их фиксируют в дефектовочном акте, в котором обязательно есть подпись представителя застройщика.

Или направьте письмо с претензией, в которой перечислите все причины вашего отказа от подписания акта-приема передачи, и потребуйте устранения недостатков.

Это типичная ситуация. В ней действуйте так.

От имени того, на чье имя приобретена квартира, а если это несколько человек — от имени всех, напишите следующее письмо и отправьте его застройщику вместе с описью вложения и уведомлением о вручении:

«Уважаемый застройщик, вы приглашали меня (нас) 30 декабря 2020 года принимать квартиру №__, расположенную в многоквартирном жилом доме по адресу:_________ в связи с завершением строительства.

В ходе осмотра квартиры совместно с представителем Застройщика (ФИО) мною были выявлены следующие недостатки: (перечисляете недостатки). От составления двустороннего акта осмотра и фиксации выявленных недостатков в соответствии с законом ваш представитель отказался.

Настоящим я (мы) отказываюсь от подписания акта приема-передачи квартиры и прошу вас незамедлительно устранить все недостатки, уведомив меня о времени повторной приемки».

В письме дополнительно укажите свой контактный телефон, номер и дату договора долевого участия, дату и время фактического осмотра.

Итак, вы написали претензию, отправили застройщику и ждете. Тут есть три варианта:

  1. Застройщик предлагает всё устранить, он это делает, и в итоге всё хорошо;
  2. Ничего не происходит;
  3. Застройщик пишет письмо, что ваши требования об устранении недостатков необоснованны. Что недостатки, которые вы описали, вовсе не недостатки, а отличная работа. А через два месяца вы получаете уведомление о подписании одностороннего акта приема-передачи квартиры в связи с тем, что вы уклонялись от приемки. Чем это вам грозит?

Я уже писал, что с момента подписания акта на вас ложится бремя содержания и все риски, связанные с квартирой. Если что-то случится, например пожар или вы вдруг затопите соседей снизу, застройщик будет кивать на этот односторонний акт и говорить, что он не несет ответственности, потому что квартиру передал. А еще управляющая компания начнет выставлять вам счета за обслуживание квартиры.

Если застройщик уже отправил вам такой акт, вариантов не остается — придется идти в суд. Вы, конечно, можете написать застройщику, что не согласны с односторонним актом, но ему будет уже все равно.

Оспорить односторонний акт можно только в судебном порядке, причем, скорее всего, вам понадобится юрист. Суд возместит расходы на юриста, но в разумных пределах. В разных городах России это будет стоить от 15 до 25 тысяч рублей.

Но предположу, что, даже если вы выиграете суд, возместят вам все равно меньше потраченного. Таковы реалии сегодняшней практики по компенсации расходов.

Если застройщик вообще никак не реагирует: и недостатки не устраняет, и односторонний акт не высылает, все равно идем в суд. Но только нужно не оспаривать односторонний акт, а требовать устранения недостатков.

Оспаривать само подписание одностороннего акта отдельно от претензий к квартире не имеет смысла. Вы обратитесь в суд с несколькими исковыми требованиями: о признании акта приема-передачи недействительным и об устранении недостатков. Тут вам точно поможет только юрист.

Стоит беспокоиться только о том, являются ли указанные недостатки существенными. Потому что если застройщик в суде докажет, что ваши недостатки — это не недостатки, а нормальное состояние квартиры в соответствии с договором, вы проиграете.

С точки зрения суда, получится, что вы необоснованно уклонялись от приемки квартиры и застройщик законно подписал односторонний акт. Чтобы избежать этого, привлеките экспертную организацию.

Она объяснит, какие недостатки действительно являются недостатками и надо требовать их устранения, а какие — нет.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах или законах, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/odna-storona/

В офис пришли из полиции или фсб — с «обследованием». что делать?

Правомерно ли ведут себя сотрудники застройщика?

В 2015 году давление силовиков на бизнес было «беспрецедентным», говорится в ежегодном докладе уполномоченного по правам предпринимателей Бориса Титова.

Всего за 2015 год, по его данным, в стране было возбуждено более 200 000 уголовных дел по экономическим статьям. При этом только 15% дел закончились судебным приговором.

В июле 2016-го бизнес-омбудсмен заявил, что за первые шесть месяцев этого года число возбуждаемых уголовных дел выросло на четверть.

56% опрошенных командой Титова экспертов (бизнесменов, адвокатов, судей и сотрудников прокуратуры) говорят, что вести бизнес в России небезопасно. 37% жалуются, что уголовное преследование в России «периодически» используют как инструмент передела собственности. 16% респондентов уверены, что это происходит «сплошь и рядом», 15% — что «такие случаи редки».

Одна из эффективных форм давления на бизнес — различные оперативно-розыскные мероприятия. Официальной статистики нет, но сообщения о том, что в очередной компании прошёл обыск, появляются в СМИ регулярно.

Только за последние несколько месяцев силовики побывали в офисах IKEA, PwC, Amway, Oriflame, компаний группы ОНЭКСИМ и других.

По оценкам адвоката и управляющего партнёра юридической фирмы «Селютин и партнёры» Александра Селютина, в прошлом году российские компании пережили порядка 2 млн таких визитов.

То, что в СМИ называют зловещим словом «обыск», часто является «обследованием помещений» — оперативно-розыскным мероприятием, которое проводится до возбуждения уголовного дела, когда никаких доказательств виновности лица в каком-любо преступлении ещё нет.

Но Александр Селютин считает, что «обследование» — это тоже очень опасно: основная цель этой процедуры — найти, за что наказать.

Если во время обыска у правоохранительных органов много полномочий, то во время обследования их действия ограниченны, но сотрудники компании обычно этого не знают и поддаются на угрозы и шантаж.

«Секрет» публикует инструкцию Селютина о том, как вести себя сотрудникам компании, если в офис нагрянули полицейские или сотрудники ФСБ и говорят, что это «обследование».

Адвокат, управляющий партнер компании «Селютин и партнеры», представляющей интересы «Амвэй»

Представьте детский паровозик: вагончик едет за вагончиком, и перепрыгнуть ни один нельзя. Так должно работать и уголовное производство.

Первый паровозик — то, что происходит до возбуждения уголовного дела: либо проверка сообщений о преступлениях, либо проверка в рамках оперативно-розыскной деятельности. То есть пока ещё уголовного дела нету и данные, которых было бы достаточно для возбуждения дела, только собираются.

Когда такие данные собраны, принимается решение о возбуждении или невозбуждении уголовного дела, а дальше собираются доказательства. Так вот, один из способов собрать необходимые данные перед возбуждением уголовного дела — это обследование помещения.

Многие путают оперативно-розыскное мероприятие «Обследование помещений, зданий и сооружений» с обыском, который проводится уже после того, как уголовное дело возбудили.

Во время обыска у сотрудников компании уже почти нет никаких прав, но во время обследования они есть, хотя об этом постоянно забывают. Поэтому, на мой взгляд, обследование опаснее обыска.

Здесь прав у правоохранителей значительно меньше, хотя из-за того, что сотрудники об этом не знают, беспредела порой бывает даже больше, чем при обыске.

Согласно федеральному закону «Об оперативно-розыскной деятельности» обследование является гласным оперативно-розыскным мероприятием, то есть при его проведении сотрудники полиции обращаются непосредственно к проверяемому лицу и сообщают о намерении произвести данное мероприятие. Но российские правоохранительные органы, а особенно ФСБ, это правило не всегда соблюдают. Имея инструкции о порядке проведения обследования, сотрудники МВД всё равно считают, что это то же, что и обыск. У сотрудников ФСБ нет никаких инструкций вовсе.

Выходит так: бизнесмен спокойно живёт своей жизнью, платит налоги, никаких порочащих его данных ни у кого нет, но в один день к нему без предупреждения врываются полицейские или ФСБ и начинают искать доказательства его виновности, порой надуманные.

В результате обследования они находят какие-то данные, благодаря чему могут обвинить его в совершении некого экономического преступления, например уклонения от уплаты налогов.

В итоге предприниматель либо откупается, либо отдаёт свой бизнес, либо не делает ни того ни другого и на него возбуждают уголовное дело — и тогда уже он свой бизнес точно отдаёт. Такой вот узаконенный механизм по отъёму бизнеса.

К каждому в любой момент может безосновательно прийти полиция, покопаться в вещах и что-нибудь найти. При этом, если предпринимателю повезло и у него ничего не нашли, он не получит ни извинений, ни компенсацию.

Попавшие в офис сотрудники полиции и ФСБ часто ведут себя незаконно и грубо. Они не имеют права вскрывать закрытые помещения и ящики, допрашивать сотрудников, изымать вещи, проводить личный осмотр. При этом, как показывает практика, эти правила не соблюдаются.

Если к вам пришли из ФСБ, готовьтесь к тому, что им закон не писан. Во время последнего обследования, на котором я был, в карман лезли не только к штатным сотрудникам, но даже ко мне, а на заявления о том, что это незаконно, обещали выбить зубы.

В тот раз в офис ворвалось несколько человек, начали кричать и запугивать сотрудников, потребовали главного бухгалтера и заставили подписать распоряжение о проведении обследования. Будучи уверенным, что получит копию распоряжения, бухгалтер всё подписал.

Никакой копии ему не положено, поэтому сразу после этого в офис зашло больше 30 сотрудников ФСБ. Когда я приехал, было уже поздно.

Сотрудники полиции при обследовании ведут себя намного приличнее сотрудников ФСБ. Вторые не боятся угрожать физической расправой — меня не раз обещали сбросить с 14-го этажа. В прошлом году моего знакомого адвоката сотрудники полиции избили во время обыска прямо под камерами.

В отношении сотрудников компании эти люди используют старый как мир приём давления — добрый и злой полицейский.

Добрый говорит: «Ну ты расскажи нам всё, зачем тебе сидеть за других, твой генеральный директор плохой, он ввёл тебя в заблуждение, а ты хороший бухгалтер».

Плохой угрожает — сулит 10 суток за сопротивление сотрудникам полиции или обещает, что бухгалтер в итоге всё равно сядет и сгниёт в тюрьме.

Надо помнить, что всё это не больше чем запугивание и держаться надо до последнего. В конечном итоге вы можете признать многие их действия незаконными, но едва ли они понесут какую-то ответственность. А все изъятые документы вам никто не вернёт — они всё равно будут использоваться как доказательства при возбуждении уголовного дела.

Поэтому ваша главная задача — не пустить полицию внутрь офиса, вскрывать дверь они не имеют права. Они находят много способов попасть внутрь: проходят под видом покупателей, запугивают сотрудников и заставляют открыть. Мы готовим специальные инструкции для охранников офисов наших клиентов, потому что они должны уметь давать отпор правоохранительным органам.

Помимо охранника ваша надёжная защита — тяжёлая железная дверь.

Если удержать крепость всё-таки не получилось и к вам в офис пришли с обследованием, первым делом сообщайте о случившемся вашему адвокату.

Присутствие адвоката во время проведения обследования необязательно, но лучше попросить его приехать и проконтролировать происходящее. задача сотрудников полиции и ФСБ — сделать всё до приезда адвоката.

Когда адвокат приезжает и видит, что творится беззаконие, что сотрудников нагло запугивают, проверяющие начинают вести себя спокойнее.

— При появлении на пороге сотрудников правоохранительных органов первым делом определите характер происходящего — не постесняйтесь попросить сотрудников правоохранительных органов предъявить распоряжение о проведении обследования (оперативно-розыскное мероприятие) или постановление об обыске (следственные действия).

— Попросите удостоверения пришедших. Проверьте, совпадает ли название ведомства сотрудников в распоряжении с названием в удостоверениях, действующие ли это документы, все ли имена пришедших людей вписаны в распоряжение. Всех, кого в распоряжении нет, попросите покинуть помещение.

— Позвоните в отдел полиции и выясните, действительно ли эти сотрудники проходят службу в ОВД. Вы вправе позвонить в ОСБ (Отдел собственной безопасности) и сообщить, что к вам, представляясь сотрудниками полиции, пришли неизвестные лица.

— Внимательно рассмотрите распоряжение — оно должно содержать дату, номер, гербовую печать, адрес проведения обследования и название организации. Эти сведения могут не совпадать с фактическим, чаще всего ошибки бывают в адресе компании.

Кроме того, имейте в виду, что распоряжение должно быть вручено ответственному лицу, выступающему от имени компании, — генеральному директору или его представителю по доверенности.

Если копию распоряжения о проведении обследования вручили неуполномоченному лицу, действия сотрудников полиции можно будет обжаловать в суде.

— Осмотр помещений возможен только в присутствии двух понятых старше 18 лет. Они не должны быть ранее знакомы с полицейскими и находиться в зависимом положении от них. Если полицейские пришли в офис с понятыми, то просите о замене понятых или вносите замечания в протокол.

— Ведите видео- и аудиосъёмку, если будет такая возможность. Желательно незаметно, чтобы на вас не могли надавить. Но даже если камеру увидят, не бойтесь — любая съёмка разрешена.

— Полицейские не имеют права проводить личный досмотр. Если вы спрятали флешку в карман, по закону они не могут в него залезть и достать её, если вы сами им этого не позволите. Изымать личные вещи тоже запрещено.

— Полицейские могут изымать предметы и документы, находящиеся только в открытом доступе, поэтому, чтобы обезопасить себя, все документы лучше постоянно хранить в запирающихся шкафах либо вне офиса.

— Не открывайте оперативникам запертые на ключ помещения, шкафы, столы и всё остальное. При проведении доследственной проверки полицейские не имеют права взламывать запертые помещения, хотя регулярно требуют сотрудников их открыть. На такие требования отвечайте: «У меня нет таких полномочий» или «У меня нет ключей».

— Как можно реже спрашивать разрешения полицейских на те или иные действия: выходите на улицу, идите домой, звоните начальству без всяких разрешений. У сотрудников полиции нет права запрещать вам покидать помещение или звонить по телефону.

— Не оставляйте сотрудников полиции одних в помещении.

— Работник вправе отказаться отвечать на вопросы сотрудников правоохранительных органов. Ответственность за это они не несут, как бы их ни запугивали и не обманывали их полицейские.

— При изъятии документов в протоколе должны быть отражены основные реквизиты бумаг и количество листов. Кроме того, делается запись об упаковке изъятых вещей.

— Если вас просят сделать копии документов, отказывайте. Вы не обязаны помогать сотрудникам полиции, не надо делать их жизнь проще.

— По окончании обследования должен быть составлен протокол. В нём должны быть отражены все изъятые предметы и документы с указанием их количества, индивидуальных признаков, упаковки. Ознакомьтесь с протоколом и внесите замечания о нарушениях. Требуйте копию протокола.

Фотография на обложке: Валерий Мельников / РИА «Новости»

Поделитесь историей своего бизнеса или расскажите читателям о вашем стартапе

Источник: https://secretmag.ru/trends/tendencies/obsledovanie-pomesheniya.htm

Зачем проверять квартиру на юридическую чистоту

Правомерно ли ведут себя сотрудники застройщика?

Проверка юридической чистоты квартиры не случайно одна из популярных услуг риэлторов. Все покупатели квартир с подозрением относятся к продавцам, и, к сожалению, поводы для такого отношения есть. Проверять “чистоту” квартиры нужно во всех случаях покупки недвижимости, причем, как на вторичном, так и на первичном рынке.

Риски при покупке квартиры на первичном рынке

Если речь идет о новостройке, значит, свидетельства о праве собственности еще нет, а есть договор, который и перепродается. Если это договор долевого участия, он полностью защищает интересы покупателя и гарантирует, что его права на данную недвижимость будут зарегистрированы в Едином Государственном реестре.

Любой другой договор по сути представляет собой ту или иную обходную схему 214-го закона, и в этом случае на юридическую чистоту сделки надо обращать самое пристальное внимание. Покупка любой “схемной” квартиры на этапе незавершенного строительства достаточно рисковано.

Как правило, по схемам квартиры продаются не напрямую от застройщика, а через какую-то посредническую компанию. Это может быть либо аффилированная с застройщиком фирма, либо независимое юридическое лицо, которое купило в свое время у застройщика оптом часть квартир на этапе строительства с целью заработать и потом продает их населению.

Так вот, иметь дело с таким юридическим лицом может быть рискованно, ведь мы не знаем отношений между застройщиком и этим инвестором – полностью ли он рассчитался за приобретенные квартиры или нет?

Если нет, то застройщик может расторгнуть договор между ними, после чего он имеет право получить назад свои оставшиеся квартиры (на ту сумму, по которой инвестор не рассчитался). А эти квартиры уже могут быть проданы инвестором. Так и возникают “задвоенные” договоры или “сдвоенные” продажи, когда одну и ту же квартиру продают дважды.

Такие схемы были, есть и будут. Поэтому покупателю нужно восстановить всю цепочку – от застройщика до лица, которое продает квартиру и понять суть взаимоотношений между застройщиком и компанией-продавцом. Это и есть юридическая проверка чистоты квартиры.

Существуют и другие риски при покупке квартиры в новостройке. Важно понять, насколько застройщик ведет себя добросовестно по отношению с подрядчиками.

Строящийся дом находится в залоге у строителей по закону до тех пор, пока застройщик не рассчитается с ними полностью.

Если застройщик не может этого сделать по тем или иным причинам, строители могут забрать дом и самостоятельно продать квартиры.

Нередко бывает, что новые жильцы годами ждут получения на руки свидетельства о праве собственности. Чаще всего это происходит как раз тогда, когда застройщик не может рассчитаться со строителями или с городом.

При этом он может не рассчитаться вообще, что в кризис неудивительно, и тогда итог будет плачевный. Таким образом, свидетельство о собственности на руках – гарантия того, что обременений на вашу квартиру уже нет.

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

На вторичном рынке присутствуют свои риски, один из основных – оспаривание прав на квартиру. Как правило, это случается при:

– возникновении споров между наследниками квартиры или при разделе имущества между супругами;

– признании недееспособным продавца квартиры, который может оказаться наркоманом, алкоголиком или душевнобольным, не стоящим на учете;

– появлении временно выписанного из квартиры на срок отбывания наказания осужденного лица;

– наличии безвестно отсутствующего (пропавшего) члена семьи, прописанного в квартире.

Никто не гарантирует, что это безвестно отсутствующее лицо не явится через несколько лет и не будет оспаривать сделку. Такое случается довольно регулярно. Люди сидят в тюрьме, не хотят сообщать об этом родственникам, а потом выходят из тюрьмы и заявляют о своих правах. Поэтому, покупая квартиру, в которой прописан безвестно отсутствующий, вы идете на определенный риск.

В зоне риска находятся также квартиры, где прописаны несовершеннолетние дети, интересы которых надо соблюдать, или престарелые люди, иногда не понимающие значения своих действий.

Если вам приглянулась квартира именно на “вторичке”, то, помимо свидетельства о собственности, надо просить у собственника выписку из Единого Государственного Реестра Прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) обо всех сделках, совершенных в отношении этой квартиры.

В этой выписке будет отражена вся история квартиры, начиная с 1998 года, то есть момента создания ЕГРП, и этого вполне достаточно.

Из реестра будет видно, была ли квартира в споре или нет, накладывались ли на нее аресты и тому подобное. Все разбирательства по квартире отмечаются в реестре.

Если вы обнаружите в истории квартиры какие-то споры, обратите внимание, сколько лет прошло с момента их возникновения.

По российскому законодательству, максимальный срок давности по признанию сделок недействительными, в том числе сделок с недвижимостью, – три года. Поэтому, если в течение трех последних лет до предполагаемой покупки никаких сделок с квартирой не было, можете не волноваться, что предыдущие владельцы вдруг предъявят свои права.

Но если вы все-таки обнаружили споры, возникшлеи за последние три года, просите собственника предоставить судебное решение, исходя из которого можно сделать окончательные выводы о правомерности владения данной квартирой. Если же судебное решение еще не вынесено, советуем его все-таки дождаться, прежде чем пойти на сделку.

Иногда бывает, – как правило, с недвижимостью старого жилого фонда – что квартира не числится в ЕГРП. Если такой квартиры нет в реестре, значит, после ее приватизации с ней не совершалось никаких сделок, то есть это идеальная с юридической точки зрения квартира, абсолютная “чистая”.

Что может и должно насторожить покупателя? Во-первых, если вы обнаружите, что квартира была кому-то завещана по наследству или подарена, при этом ее новый собственник не является родственником предыдущего собственника, после чего новый владелец начинает эту квартиру быстро продавать. Такие вещи всегда настораживают.

Другим фактором риска может быть ситуация, когда квартира очень часто перепродавалась и переходила из рук в руки (это будет видно из выписки ЕГРП), то есть фактически в квартире никто не жил длительное время, при этом не понятна причина, по которой ее так часто продавали. Вполне вероятно, что сделки по этой недвижимости были “не чистыми” и таким способом пытались подставить добросовестного приобретателя.

Самые большие “сюрпризы” таит в себе возможная недееспособность собственника. Бывает, что продавец через какое-то время после совершения сделки признается недееспособным. Это дает ему возможность оспаривать свои действия, совершенные в прошлом.

Если будет доказано, что собственник не понимал значения своих действий, есть риск, что сделка будет оспорена. На рынке немало “специалистов”, которые на этом зарабатывают. При этом вас не спасет даже справка о психологическом состоянии продавца, подтверждающая, что на момент заключения сделки человек был здоров.

Дело в том, что существует 177 статья ГК, в которой говорится, что “сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения”.

По сути, этой статьей можно прикрыть любую сделку. Этим и пользуются аферисты, против которых идти сложно. Их раскусить практически невозможно, так как они очень тщательно готовятся к сделке.

По данным РИАРиэлти

Источник: http://an-derjava.ru/zachem-proveryat-kvartiru-na-yuridicheskuyu-chistotu

Вопросы по закону
Добавить комментарий