Предоставление ложной информации при покупке квартир

Какую ответственность несет агентство недвижимости?

Предоставление ложной информации при покупке квартир

После отмены лицензирования в 2002 году «риелторами» себя называют не только профессиональные участники рынка, но и те, кто пришел на рынок заработать деньги противоправным или обманным путем.

Поэтому в первую очередь убедитесь, что Вы обратились к профессиональному агентству недвижимости или специалисту. Сделать это можно, проверив наличие компании или конкретного специалиста в Едином реестре.

Следующий шаг — проверить договор, который Вы заключаете. Важно понимать, что договор — это единственный документ, который регламентирует ваши с риелтором отношения.

Обязательные требования к условиям этого договора отсутствуют, поэтому на практике существуют различные варианты. Это могут быть агентские договоры, договоры услуг, договоры поручений и т. п.

Так что при обращении к специалисту каждый клиент должен четко для себя определить, что он хочет получить от профессионального оператора — консультацию или же полное сопровождение сделки.

Как риелтор отчитывается клиенту о показах?

Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?

В договор стоит обязательно включить пункт, предусматривающий проведение правовой экспертизы и исследование истории квартиры.

Добросовестные риелторы при проверке юридической чистоты объекта проанализируют все документы на объект, оформленные имущественные права, документы правообладателей.

При этом специалист обратит внимание на прямые и косвенные условия оформленного права, наличие и отсутствие прав третьих лиц и т. д.

В связи с особенностями российского законодательства убедиться в юридической чистоте объекта недвижимости на 100% невозможно.

Но если риелтор возьмет на себя обязательство провести правовую экспертизу и предоставить в письменной форме заключение, то именно он и будет отвечать за убытки клиента, которые могут возникнуть из-за ненадлежащего исполнения данного обязательства.

Условиями договора также должен быть определен объем ответственности, которую риелтор несет перед клиентом за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору.

Также, прежде чем заключить договор с агентством недвижимости, узнайте, застрахована ли его профессиональная ответственность и на какую сумму. В качестве доказательства требуйте предъявить страховой полис.

Только при наличии страхового полиса Вы будете максимально защищены. Если компания присутствует в Едином реестре, то она имеет сертификат услуг, а, значит, ее ответственность перед клиентом застрахована.

Обобщая все вышесказанное, рекомендую обращаться к профессиональным участникам рынка недвижимости, деятельность которых застрахована.

Именно они могут проверить юридическую чистоту объекта недвижимости, указать на скрытые основания рисков при совершении сделок с такими объектами, обосновать необходимость дополнительных способов защиты в случае наступления рисков.

И, самое главное, риелторские организации, деятельность которых застрахована, могут дать финансовые гарантии возможного возмещения убытков клиентов в случае ненадлежащей проверки объекта или допущенных риелтором ошибок.

Помните, что ответственность риелтора возникает только в случаях, зафиксированных условиями договора. Поэтому внимательно относитесь к тексту договора, который вы заключаете.

5 причин покупать квартиру через риелтора

5 признаков того, что агент по недвижимости – мошенник

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Как правило, агентство недвижимости по факту лишь осуществляет подбор подходящих вариантов и организует просмотры выбранной Вами, как клиентом, квартиры.

В подавляющем большинстве договоры возмездного оказания услуг, которые агентства представляют клиенту на подпись, являются утвержденными самим агентством формами, где проставляется фамилия и инициалы клиента, требования к объекту недвижимости, поиск которого осуществляется, сроки действия договора и его стоимость.

Как правило, по такому договору ответственность агентства ограничивается стоимостью оказанных им самим услуг, но и в этом случае Вам придется доказать вину и сам факт некачественного оказания услуг агентством в судебном порядке.

В случае, если какие-либо документы со стороны продавца были подделаны, фальсифицированы или совершено мошенничество, следует помнить, что агентство недвижимости – не эксперт и не прокуратура.

Возможности по проверке документов агентством недвижимости ограничены и, кроме того, осуществить проверку документов Вы можете самостоятельно, направив, например, запрос в Росреестр о наличии или отсутствии зарегистрированных прав.

Если Вы хотите дополнительных гарантий при заключении сделки и качественной проверки документов, можно использовать при покупке квартиры заемные денежные средства (всю сумму или ее части).

Тогда банк, проверяя сделку, использует ресурсы собственной службы безопасности, что почти никогда не делает агентство недвижимости.

Если банк одобрит сделку, можете быть уверены: она достаточно хорошо защищена.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Агентство недвижимости, в соответствии с законом о защите прав потребителей, несет ответственность за оказанные услуги в размере полученного комиссионного вознаграждения. И осуществляет консультационные услуги и услуги по оформлению. А решения на основе полученной информации принимает клиент.

Также профессиональная деятельность многих агентств недвижимости застрахована на крупные суммы. Вот как раз на те случаи, когда проверка не выявит каких-то фактов, по которым Вы можете лишиться права собственности. В этом случае страховая компания будет участвовать в разбирательстве и возместит потери.

Если Вы хотите прописать в договоре с агентством финансовые гарантии в большем размере, то я думаю, что некоторые агентства на это, конечно, пойдут, но комиссионные для Вас увеличатся раза в два-три.

Ответственность за наступление или ненаступление страхового случая несет страховая компания. Агентство недвижимости не дает 100% гарантий правовой чистоты сделки, а выявляет 99% возможных рисков и сообщает об этом клиенту. И уже клиент решает, готов он на эти риски или нет.

Узнайте, застрахована ли ответственность агентства, заключайте договор, сохраняйте экземпляр договора и финансовые документы. А для больших гарантий можете еще оформить сделку нотариально: тогда в разбирательстве будет участвовать еще и нотариус, а также его страховая компания.

Вступление в наследство на квартиру

5 типов сделок, которые нужно заверять у нотариуса

Отвечает генеральный директор агентства недвижимости ООО «Бюро обмена» Юрий Вырлан (Тула):

Агентства недвижимости не несут ответственности в случае расторжения сделки, так как не имеют доступа к достоверной на момент сделки информации о юридической чистоте квартиры. Приведу пример.

Агент получает выписку из ЕГРН за два-три дня до сделки.

За это время собственник квартиры может взять кредит под залог своего жилья либо прописать несовершеннолетнего ребенка, которого затем придется выписывать через суд.

Конечно, агент перед заключением сделки берет справку о том, что никто не прописан в квартире, а также запрашивает расширенную выписку из паспортного стола, где указано, кто был прописан в квартире ранее. Но нужно понимать, что вся полученная информация действительна лишь на момент получения справки.

Если есть опасения в юридической чистоте квартиры, то стоит заключить договор купли-продажи с нотариусом, который несет материальную ответственность за чистоту сделки.

Нотариус, в отличие от риелтора, вправе заказать выписку из ЕГРП на день совершения сделки и убедиться в отсутствии обременений.

Приготовьтесь при этом заплатить нотариусу за услуги немаленькую сумму – процент от кадастровой стоимости квартиры.

И риелтор, и нотариус могут выступать в суде свидетелями передачи денег за квартиру, подтвердить факт совершения оплаты и других обстоятельств сделки.

Таким образом, сегодня агентства недвижимости выступают в роли некоего интернет-магазина, где представлен широкий ассортимент «товаров» – комнат, квартир и земельных участков.

Агент по недвижимости подберет подходящий вариант, проконсультирует по стоимости и характеристикам «товара».

Определившись с выбором, идите к нотариусу, который выдаст вам «кассовый чек» – договор купли-продажи, который и гарантирует Вам чистоту сделки.

Отвечает консультант комиссии по недвижимости общества потребителей СПб и ЛО Анна Горбенко:

Первоначально стоит определиться, в каком размере Вам требуется помощь, а именно: полное сопровождение, то есть поиск квартиры, переговоры, оформление сделки или помощь только на стадии проведении сделки (если вариант квартиры Вы нашли самостоятельно). Безусловно, второй вариант – поиск квартиры самостоятельно – сэкономит Вам деньги.

Изучите договор с агентством, который Вам предлагают подписать. В предмете договора, в обязательствах риелтора, должно быть четко прописано, что обязан сделать риелтор. В договоре не должно быть указано, что Вам оказывают консультационные и информационные услуги или только услуги по предоставлению места для проведения переговоров и т. п.

Должно быть четко прописано, что риелтор производит поиск квартиры, участвует в просмотрах (переговорах), осуществляет проверку и оформление документов, юридически сопровождает сделку.

Обратите внимание, есть ли у Вас возможность досрочно расторгнуть договор и есть ли в этом случае какие-либо штрафные санкции, как определяется размер понесенных риелтором расходов по договору.

Очень важно перед подписанием документов пообщаться с риелтором, рассказать, чего Вы ждете от сделки, какие у Вас есть требования, понять, насколько грамотным является специалист. Помните, что риелтор, с которым у Вас заключен договор, должен защищать Ваши интересы в сделке.

Если в ходе проведения сделки Вам что-то непонятно, Вы в чем-то сомневаетесь, не довольствуйтесь ответами «Это обычная практика», «Мы всегда так делаем», «Вы мне что, не доверяете?» и прочим.

Все условия сделки для Вас должны быть понятны и прозрачны, а в случае возникновения сомнений лишний раз обратитесь за советом к стороннему специалисту.

Купить квартиру и сделать ремонт за 12 месяцев

Квартиру продали без ведома владельца. Можно ли вернуть жилье?

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Агентство недвижимости занимается осуществлением комплекса услуг по продаже и покупке объектов недвижимости.

К сожалению, сейчас появляются все более усовершенствованные мошеннические схемы, поэтому в агентствах, как правило, осуществляется проверка документов общедоступными способами.

При этом стоит отметить, что деятельность агентства застрахована и, в случае возникновения проблемных документов, специалисты предлагают либо отказаться от покупки, либо застраховать сделку. Ставки на страхование составляют около 0,3–1%.

Отвечает управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько:

Основным клиентом большинства агентств является собственник недвижимости, желающий ее продать. Договоров с покупателями на сопровождение сделки по покупке недвижимости в большинстве агентств существенно меньше. Типичный стереотип – если объект продается через агентство недвижимости, значит это полностью безопасная сделка, так как «агентство крупное и все проверило».

По факту стопроцентную гарантию юридической чистоты сделки можно дать только по очень ограниченному кругу сделок. В большинстве сделок есть сложные для проверки нюансы (наследство, продажа по доверенности и/или по заниженной стоимости, дарение и т. д.). Для того чтобы свести к минимуму риски при покупке квартиры, покупателю нужно обратить внимание на два ключевых момента.

Первый.

При выборе агентства недвижимости для сопровождения сделки по покупке квартиры следует обязательно проверить наличие у выбранного агентства действующего страхового полиса профессиональной ответственности, факт членства агентства в профессиональных объединениях или ассоциациях, период существования юридического лица. Плюс не мешало бы лично познакомиться со специалистом (обычно это юрист), который будет проверять историю объекта, и пообщаться с ним на предмет того, что он делает для проверки квартиры.

Второй. Заключить официальный договор с ООО или ИП с четким определением обязанностей и ответственности агентства, в котором будет прописано, какие именно услуги Вам должно оказать агентство, какую ответственность оно несет. Также в обязательном порядке должен быть пункт о том, что Вам предоставят письменное заключение о юридической чистоте истории объекта недвижимости.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

5 способов отличить хорошего риелтора от плохого

Уловки и повадки агентов по аренде жилья

Покупка квартиры без риелтора

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kakuyu_otvetstvennost_neset_agentstvo_nedvizhimosti/6973

Новое о сделках с недвижимостью / Sibdom.ru

Предоставление ложной информации при покупке квартир

В Гражданский кодекс включены новые статьи «Переговоры о заключении договора» и «Заверения об обстоятельствах», которые касаются продавцов и покупателей жилья. Изменения в законодательстве комментирует нотариус Елена Абрамова.

В Гражданском кодексе появилась статья 434.1 «Переговоры о заключении договора», которая регламентирует преддоговорные отношения (отношения до заключения договора), в том числе для сделок с недвижимостью.

«Эта статья основывается на принципе добросовестности сторон. На этапе ведения переговоров стороны должны предоставлять всю достоверную информацию, которая является существенной для принятия решения, – объясняет Елена Абрамова.

– Недобросовестным поведением считается, если сторона предоставила недостоверную информацию либо умышленно умолчала о каком-то обстоятельстве, так как понимала, оно будет иметь значение для заключения договора.

Например, если продавец специально продает квартиру в теплое время года, чтобы скрыть, что зимой в ней промерзает стена».

Если какая-либо из сторон ведет переговоры недобросовестно либо внезапно и неоправданно прерывает подготовку к сделке, в результате чего договор не был заключен, и это причинило второй стороне убытки, виновная сторона обязана другой стороне возместить причиненные убытки (доказывать убытки придется в суде). Добиваться возмещения убытков можно независимо от того, было заключено между сторонами соглашение о преддоговорных отношениях или нет.

При этом в ряде случаев не совсем понятно, что именно понимать под недобросовестностью.

Больше определенности, считает эксперт, должно появиться после того, как по этому вопросу появится какая-то практика в судах, в том числе прошедшая высшие судебные инстанции. Пока же Пленум Верховного Суда от 24.03.

2016 ?7 в качестве примеров недобросовестности ведения переговоров приводит лишь попытку получить коммерческую информацию и воспрепятствование заключению договора второй стороной с третьим лицом.

Для того чтобы избежать этой неопределенности, стороны могут заключить соглашение о порядке ведения таких переговоров и уже в этом документе конкретизировать, что именно считать недобросовестным поведением при переговорах и что является поведением добросовестным.

Кроме того, в соглашении может быть определено, как распределяются расходы при переговорах, например расходы на оплату поездок (если вторая сторона живет в другом городе) или затраты на оплату услуг эксперта (если проводилась экспертиза объекта).

Кроме этого, в соглашении можно предусмотреть и неустойку за нарушение договоренностей о переговорах (определить денежную сумму, которую должна получить одна из сторон сделки, если вторая повела себя недобросовестно).

В отличие от убытков, размер и причинно-следственную связь которых нужно доказывать в суде, неустойку доказывать не требуется, необходимо будет доказать только недобросовестность второй стороны.

Убытки, причиненные недостоверной информацией либо умолчанием об этой информации, возмещаются даже в том случае, если договор купли-продажи между сторонами заключен не был.

Например, стороны не заключили договор купли-продажи, потому что продавец внезапно и неоправданно отказался от сделки, при этом покупатель приезжал смотреть квартиру в Красноярск из Норильска, соответственно, нес затраты на перелет.

В такой ситуации добросовестная сторона может обратиться в суд с иском о взыскании убытков (а в случае заключения соглашения о порядке ведения переговоров – и неустойки).

Заверения об обстоятельствах

Статья 431.2 Гражданского кодекса Российской Федерации «Заверения об обстоятельствах» также реализует принцип добросовестности сторон. Заверять об обстоятельствах можно как при заключении договора (в том числе при заключении договора купли-продажи квартиры), так и до или после его заключения.

Эта статья может быть применена в тех ситуациях, когда при заключении договора купли- продажи квартиры стороны сообщают друг другу сведения, которые невозможно проверить. Например, продавец ручается, что не существует обстоятельств, которые могут привести к тому, что в его отношении в ближайшее время может начаться процедура банкротства.

Дело в том, что с момента вступления в силу закона о личном банкротстве физических лиц ? 127-ФЗ (после 1 октября 2015 года) у покупателей возник риск приобрести квартиру потенциального банкрота. Риск этот заключается в том, что совершенные банкротом сделки могут быть признаны недействительными в дальнейшем.

Оспорить возможно сделки, совершенные продавцом-банкротом в течение предыдущих трех лет. При этом на момент проведения сделки удостовериться, что над продавцом не нависла угроза банкротства, достаточно сложно.

Поэтому покупатель на момент проведения сделки может потребовать у продавца предоставить заверение, в котором тот укажет, что добросовестно выполняет свои обязательства перед кредитными организациями и налоговыми органами.

Если заверение об обстоятельствах, которые никак не могут быть проверены, окажется заведомо ложным, и это причинит покупателю убытки, продавец, сообщивший заранее недостоверные сведения (попросту говоря, обманувший другую сторону), обязан будет возместить покупателю убытки или уплатить неустойку. При этом закон исходит из того, что покупатель на момент совершения сделки не располагал информацией, свидетельствующей о том, то заверения продавца не соответствуют действительности.

При осуществлении предпринимательской деятельности негативные последствия для стороны, давшей заверения, могут наступить независимо от того, было ли ей самой известно о недостоверности таких заверений.

С вступлением в силу этих изменений в законодательство у участников гражданского оборота стало больше возможностей защиты прав и интересов добросовестных лиц. Сделки с использованием указанных механизмов правового регулирования участники рынка недвижимости могут оформить, обратившись за помощью к нотариусу.  

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Источник: https://www.sibdom.ru/journal/1591/

Узнайте 10 ошибок, которые допускают 90% покупателей квартир в новостройках

Предоставление ложной информации при покупке квартир

«Горечь от плохого качества остается даже тогда,
когда сладость низкой цены давно забыта» (народная мудрость)

Если при выборе квартиры ориентироваться только на цену, то можно оказаться на этаже с 20-ю студиями, где жизнь будет как в общежитии. Для того чтобы сравнивать разные предложения на рынке, нужно знать критерии. Вот некоторые из них:

  • Количество квартир на этаже. Если их больше 15-ти, то жить будете, как в общежитии (см. ошибку №2).
  • Толщина наружных  стен. Есть стены толщиной 25 см, а есть – 66 см. От этого зависит цена и то, насколько тепло будет в квартире (см. ошибку №4).
  • Безопасность. Это закрытые дворы, консьержи в парадных, видеонаблюдение по периметру.
  • Наличие парковочных мест. Если их намного меньше, чем квартир, то придется ежедневно наматывать круги по кварталу в поисках места для парковки, ссориться с соседями и трепать себе нервы.

От всего этого зависит цена. Чем лучше характеристики, тем дороже квартира, при этом и жить в ней будет комфортнее.

В «Новом Оккервиле» на этаже в среднем по 4-6 квартир. Наружные стены толстые и теплые – 66 см. Есть дома с закрытыми дворами. В каждой парадной работает консьерж, осуществляется видеонаблюдение внутри дома и по периметру. Большое количество парковочных мест на открытых и охраняемых парковках.

Смотреть только на планировку квартиры без учета ее окружения

В отличие от коттеджа, квартира не существует сама по себе. Ее окружают соседи по лестничной площадке, и это соседство может стать ежедневной головной болью после переезда.

Если на этаже более 15 квартир (преимущественно студий), то принцип жизни будет – «общежитие». Чаще всего такие квартиры приобретаются для сдачи в аренду, то есть состав жильцов будет постоянно меняться. Грязь, расписанные стены, шум обеспечены.

Не говоря уже про очереди на лифт. Естественно, квартира в таком доме будет стоить дешевле.

Именно поэтому застройщики не показывают планы таких этажей. Настаивайте на том, чтобы застройщик показал полный поэтажный план Вашей парадной.

Мы открыто размещаем поэтажные планы на сайте и буклетах. В «Новом Оккервиле» на этаже в среднем 4-6 квартир. Среди планировок преобладают двушки; есть также просторные трехкомнатные квартиры. Однушек и студий не более 40%.

ПОЛАГАТЬ, ЧТО В БАЗЕ АГЕНТСТВ ЕСТЬ ИНФОРМАЦИЯ ОБО ВСЕХ НОВОСТРОЙКАХ

В агентство обращаются с целью получить обширную информацию о новостройках и тем самым сэкономить время. Но важно помнить, что ни в одном агентстве нет базы ВСЕХ новостроек. У многих застройщиков собственные отделы продаж, и они продают квартиры самостоятельно.

Полагать, что все застройщики строят по одинаковой технологии

Даже если дом называется «кирпично-монолитным», конструктив его наружных стен может быть разным. У одних застройщиков стены – 25 см, а у других – 66 см. От этого зависит, насколько тепло или холодно будет в Вашей квартире. И это влияет на цену.

Дома эконом-класса, как правило, имеют наружные стены толщиной всего 25-30 см. Это кирпич, утепленный минватой под покраску. В нашем климате утеплитель начинает оседать, а штукатурка с фасада – отваливаться. Через 5 лет такие дома уже могут выглядеть обшарпанными, а квартиры в них – промерзать.

В «Новом Оккервиле» толщина наружных стен – 66 см. Снаружи это сплошная кирпичная кладка, которая десятилетиями будет сохранять тепло и презентабельный внешний вид.

Верить обещаниям застройщика построить много школ и детсадов

Сейчас многие застройщики декларируют, что построят школы, детские сады, поликлиники и пр. Эти декларации должны быть подкреплены подготовленным проектом учреждения, получением разрешения на строительство, началом строительства. Иначе появления школы или детсада можно и не дождаться.

В «Новом Оккервиле» открыта школа на 1600 мест (самая крупная и передовая на всём Северо-Западе),два детских сада, спорткомплекс с бассейном и ледовой ареной, детская и взрослая поликлиники; почта России; создан парк с велодорожками и пляжем. В VI очереди будет построен детский сад на 150 мест. По соседству будет строитьс еще одна школа и два детсада.

Верить обещаниям застройщика открыть на первых этажах поликлиники, отделения банков, пекарни и пр.

Такое возможно, только если застройщик оставит в собственности коммерческие помещения и будет сам выбирать нужных арендаторов.

Большинство же застройщиков продают коммерческие помещения и теряют возможность влиять на их целевое использование. Новые собственники открывают в них те бизнесы, которые принесут максимальную прибыль – пивной бар, магазин 24 часа, алкогольный супермаркет. Не ждите в таком случае полезной и разнообразной инфраструктуры.

В «Новом Оккервиле» большинство коммерческих помещений в собственности застройщика. Мы сами выбираем арендаторов, которые нужны микрорайону. Уже открыты Сбербанк, почта России, 2 супермаркета, детская и взрослая поликлиника, пекарни, рестораны, стоматология, товары для детей, магазин фермерских продуктов и пр.

Сравнивать квартиры только по метражу

Бывает, что квартира большая, а места для жизни мало. В узком коридоре не поставить шкаф, в ванной не разместить стиральную машину и т.д. Купив такую квартиру, Вы переплатите за лишние метры, либо за ее перепланировку.

В «Новом Оккервиле» планировки продуманы настолько, что Вам не придется ничего переделывать. Каждый метр эффективно используется. Все помещения имеют правильную форму, отсутствуют длинные вытянутые коридоры, есть кладовые и ниши для шкафов, просторные кухни. У нас более 200 типов удобных планировок от 25 до 87 кв.м.

Покупать квартиру по телефону

Если Вы покупаете квартиру по телефону, даже не побывав на объекте, то можете в будущем столкнуться с проблемами. По факту обещанные «10 минут до метро» могут обернуться 30 минутами по труднопреодолимой дороге, «идеальная экология» – гулом от КАД под окнами, а «однородная социальная среда» – двадцатью студиями на этаже.

Есть застройщики, которые намеренно не пускают клиентов на объект, а сразу зовут в офис подписывать договор. Не поленитесь – съездите на стройку и посмотрите всё своими глазами.

Мы открыты для клиентов и всегда приглашаем их посетить ЖК «Новый Оккервиль». Менеджеры Представительства на объекте покажут Вам обжитую часть квартала, действующую инфраструктуру (более 60 разнообразных учреждений), обустройство дворов, отделку парадных и квартир.

Доверять застройщику только потому, что у него много рекламы

Не стоит связывать известность застройщика с его надежностью. Известность формируется большим количеством рекламы (то есть деньгами), а надежность – историей и репутацией компании. Сколько лет компания на рынке, соблюдала ли она сроки ввода предыдущих домов, какие у нее рекомендации – всё это нужно проверять.

Компания «Отделстрой» на рынке недвижимости уже 25 лет, при этом всегда сдает дома в срок, либо досрочно. Более половины сделок – это повторные покупки или обращения по рекомендации. Является победителем более 15 профессиональных конкурсов в сфере недвижимости.

Покупать квартиру по договору ЖСК, не зная о последствиях

Сегодня по 214-ФЗ допускается продажа квартир как по ДДУ, так и по схеме ЖСК (жилищно-строительный кооператив). Главное отличие в том, что по ДДУ ответственность за всё несет застройщик, а в ЖСК – сами покупатели квартир.

Например, в ДДУ прописывается цена квартиры и сроки передачи ключей, а также штрафные санкции в случае нарушения этих сроков. В ЖСК покупатели несут солидарную ответственность, и застройщика не привлечь за нарушение сроков.

Более того, если выяснится, что денег на достройку дома не хватает, то на законном основании (по закону о ЖСК) доплачивать будут покупатели. То есть договор ЖСК более рискованный для покупателя.

Если решите его заключить, тщательнее проверяйте опыт, историю, отзывы о застройщике.

Строящиеся квартиры в «Новом Оккервиле» продаются только по ДДУ.

Всегда собирайте информацию о жилом комплексе (см. ошибку №1) и застройщике, у которого Вы покупаете квартиру (см. ошибку №9). Чем больше информации, тем ниже уровень риска.

Если Вы задумались о покупке квартиры в новостройке, рекомендуем начать с посещения нашего Представительства в «Новом Оккервиле»! Вы получите именно ту ценную информацию, которая поможет Вам ориентироваться на рынке недвижимости.

Источник: https://otdelstroy.spb.ru/new_okkervil/10oshibok/

Чего нужно опасаться при покупке слишком дешевой квартиры

Предоставление ложной информации при покупке квартир

Как не попасться на обман со стороны продавца недвижимости, распознать выгодное предложение на рынке и отличить его от дешевой «квартиры-ловушки» – это мы и обсудим в нашей статье.

Почему в рекламе новостроек нет обмана?

Чем регулируются рекламные кампании:

  • Закон «О рекламе» 38-ФЗ;
  • Закон об участии в долевом строительстве 214-ФЗ;
  • Закон 102-ФЗ «Об ипотеке».

За исполнением положений этих законопроектов следит Федеральная антимонопольная служба. Уже почти не осталось областей, где нет конкуренции, а уж строительство и продажа недвижимости точно к ним не относится. Поэтому, распространяя заведомо ложную информацию в рекламе можно очень быстро лишиться многолетней репутации, а конкуренты и внимательные потребители с радостью в этом помогут.

Перед публикацией рекламу проверяют и юристы застройщика, и СМИ, в которых реклама будет размещена. По закону, они тоже несут ответственность за предоставление ложной информации.

Застройщики используют в рекламе другого рода ухищрения, которые никак не противоречат закону. Просто выгоду вы получите меньшую, чем представляли себе после того, как увидели плакат на билборде.

Например, скидки могут быть до 15%, а по факту вы получите только 5% или, в вашей ситуации, они не положены вовсе, потому что скидки предоставляются при выполнении условий или покупке определенного объекта недвижимости.

Часто оказывается, что цена со скидкой указана для больших квартир, которые сложно продать, а у маленьких – «ходовых», она будет выше на 20-30%.

Почему же цена на квартиру может быть снижена? Рассматриваем объективные причины снижения цен на вторичном рынке и в новостройках

Продаваться ниже рыночной стоимости может не только дешевая квартира-ловушка.

На вторичном рынке продавец может снизить цену, если ему срочно нужны деньги, например: развод и раздел имущества, оплата дорогостоящего лечения или в связи с отъездом в другую страну.

Цену могут снизить, если с продажей квартиры связана цепочка сделок, такие, как покупка другого жилья, которую тоже нужно оформить, как можно быстрее.

Возможен вариант, что квартира имеет объективные недостатки, например:

  • Ветхий дом;
  • Первые или последние этажи, особенно в «хрущевках»;
  • Плохая планировка;
  • Отсутствие паркингов, инфраструктуры, проблемные соседи или грязный подъезд;
  • Вид из окна квартиры на промышленные объекты;
  • Плохая экологическая обстановка в районе;
  • Удаленность дома от метро, проблема с общественным транспортом;
  • Неблагоприятный район.

Эти недостатки, хоть и являются объективными – большинство из них относительные. Вас, например, совершенно не интересует паркинг или не смущает первый этаж. В таком случае квартиру можно смело брать, проверив, разумеется, все аспекты ее юридической чистоты в надежном агентстве.

На рынке новостроек самые дешевые варианты можно купить на этапе «котлована». Как только начался старт продаж.

На этой стадии многие попросту боятся покупать квартиры, ведь до самого завершения строительства еще далеко и мало банков аккредитовало стройку.

И опять же, главное в такой ситуации обратиться в хорошее агентство, которое поможет с выбором надежного застройщика, который не имеет проблемных объектов на рынке и всегда сдает их в срок.

Периодически, застройщики устраивают акции снижения цен на квартиры, дарят паркинг или чистовую отделку.

Бывает, что застройщику на данном этапе строительства нужно максимум средств, например: рассчитаться с кредиторами или закрыть акты по выполненным работам и выплатить деньги подрядчикам. В таком случае ему выгодно продать как можно больше квартир, а покупатель сможет получить хорошую скидку.

Какие цены на квартиры можно считать нормальными, как вычислить сильно заниженные цены

Если говорить по существу, то на рынке вторичного жилья скидку больше 15% можно считать подозрительной, у хороших застройщиков при покупке жилья в новостройке, так же, максимальная скидка – 15%.

Цены сильно ниже рыночных должны вас насторожить. На рынке вторичного жилья вам могут попасться так называемые «квартиры-ловушки» – квартиры, которые продавец пытается продать с помощью незаконных методов или квартиры с юридическими проблемами.

Это могут быть и проблемы с документами, и квартиры с незаконной перепланировкой и самострои. Кстати, большинство покупателей считает, что приобрести квартиру в доме, который построен без разрешения на строительство – что-то из области фантастики. Увы, но нет.

На официальном сайте Администрации Санкт-Петербурга есть целый список с незаконно построенными зданиями и, к сожалению, он далеко не полный.

На рынке первичного жилья скидки больше 15% могут быть сигналом к финансовым проблемам застройщика и его последующему банкротству.

Приведем пример из жизни: В 2013 году полгорода было завешено плакатами компании «О2 Development«: Девяткино – студия за 900 000 рублей!

Компания оформляла все по договору ЖСК (жилищно-строительного кооператива), когда все остальные работали по ДДУ.

Застройщик был без опыта, но красивый офис, милые и учтивые менеджеры, дешевая цена за жилье – привели им много клиентов. Но, по итогу, всего один дом довели до крыши, правда, так и не сдали. Вместо остальных до сих пор чистое поле.

Самостоятельно это оценить очень сложно, не пренебрегайте помощью специалистов в вопросах покупки недвижимости. Тем более, что при покупке квартиры в новостройке услуги агентства оплачивает застройщик, который тоже заинтересован в том, чтобы покупатель чувствовал себя максимально комфортно на сделке.

Какие квартиры лучше не покупать?

Стоимость выбранной вами квартиры не должна быть более, чем на 10-15% ниже, чем самая низкая цена на недвижимость в данном районе, в выбранном сегменте жилья: не стоит сравнивать цены в «хрущевках», «сталинках» и новостройках. Слишком дешевое жилье должно вызвать у вас, как минимум подозрение.

Если говорить про вторичный рынок, то это могут быть «квартиры-ловушки».
Квартиры с разного рода юридическими проволочками. Вы можете столкнуться с такими проблемами как:

  • Невыписанные граждане. Предполагается, что новый собственник сможет выписать их через суд, но на практике это не всегда возможно, особенно если прописан несовершеннолетний.

Кстати, есть даже такого рода бизнес: квартира покупается ниже рыночной стоимости, новый собственник добивается выселения третьих лиц, и, теперь уже, чистая квартира продается по рыночной цене.

  • Дети, выписанные менее, чем за полгода до приватизации. Сделки с такими квартирами могут быть признаны незаконными если ребенок до достижения им 21 года обратится в суд, потому что его права были нарушены.
  • Квартиры, купленные с использованием материнского капитала, в которых не была выделена доля в собственности несовершеннолетнему ребенку.
  • Проблемы с наследниками. По истечении шести месяцев появляются наследники, которые могут оспорить сделку по покупке квартиры. О таких наследниках собственник может либо не знать (внебрачные дети), либо нарочно их скрывать. Насторожить должно завещание, в котором прописаны близкие родственники (так как по закону они вступают в права и без завещания) или совсем посторонние люди (не было ли факта принуждения).
  • Могут продаваться не целые квартиры, а доли в больших квартирах, где была сделана перепланировка. У таких объектов есть особенности владения и перепродажи, кроме этого перепланировка может оказаться незаконной. Кстати, после последних изменений в законе, сделки с перепродажей долей недвижимости невозможны без участия нотариуса.

 Если уж говорить об откровенном мошенничестве и обмане при продаже дешевых квартир, то это могут быть:

  • Квартиры проданные по поддельным документам, пока собственник был в длительном отъезде. Такая сделка будет признана недействительной, а квартира возвращена законному владельцу. А вот деньги обратно можно уже и не получить.
  • Квартиры проданные по поддельной доверенности, собственник которых отозвал доверенности или уже скончался. Такие сделки тоже будут признаны недействительными.
  • Квартиры, проданные по доверенности, которая получена у лиц, являющихся недееспособными: состоящих на учете в психо- или наркодиспансере. Внимательно стоит отнестись к сделкам с одинокими пенсионерами, лицами страдающими алкоголизмом или наркотической зависимостью. Если окажется, что на момент сделки собственника принудили к этому, или он находился в недееспособном состоянии – сделку признают недействительной.

Если говорить про продажи объектов в новостройке в стадии строительства, то тут основная опасность для покупателя состоит в том, что продажа слишком дешевых квартир может указывать на несостоятельность застройщика.

Дом может превратиться в долгострой, в котором люди ждут квартиры десятилетиями или застройщик и вовсе может стать банкротом и с кого требовать квартиры и деньги будет совсем непонятно.

Помним про максимальный размер скидки в 15% и всегда обращаем внимание на «мелкий шрифт» в рекламных кампаниях.

Есть еще такой нюанс: если новостройка заявлена по стоимости сильно ниже рыночной, обратите внимание не является ли это жилье апартаментами. Во владении такого рода недвижимостью есть свои особенности.

Что необходимо проверить перед покупкой квартиры

Все подозрительные варианты и слишком дешевые квартиры лучше отмести. Не стоит рисковать со сделками с недвижимостью – такая покупка может обернуться крупными финансовыми потерями. Важно обратить внимание на:

  • В юридическую стороне вопроса;
  • Подлинность всех документов;
  • Информацию о застройщике, при покупке квартиры в новостройке;
  • Информацию о продавце.

Обычно, мошенники пользуются психологическими приемами и ловят покупателя на желании приобрести квартиру как можно дешевле, торопят со сделкой, чтобы не дать времени подробно разобраться с документами и выявить подлог. Продажа дешевой квартиры – частый «развод» на рынке недвижимости.

Эти риски можно минимизировать, обратившись в надежное агентство недвижимости. Такие компании заботятся о своей репутации и им тоже невыгодно продавать проблемные объекты.

Если уж вы нашли неплохую квартиру по сниженной цене, для начала, стоит обратиться в агентство хотя бы за консультацией – это поможет вам лучше разобраться в вопросе.

А при покупке «первички», например, его услуги будут и вовсе бесплатные для покупателя.

Наши специалисты помогут вам проверить квартиру на надежность и уберегут от покупки «квартиры-ловушки».

Источник: https://terent.ru/blog/chego-nuzhno-opasatsya-pri-pokupke-slishkom-deshevoj-kvartiry

За чей счет лишние метры?

Предоставление ложной информации при покупке квартир

Как недобросовестные застройщики обманывают покупателей?

Брошенная стройка и присвоенные деньги – это, конечно, один из самых жестких способов обмана покупателей недвижимости.

Но надо признать, что сейчас он отнюдь не самый распространенный, поскольку законодательство защищает покупателей от подобных проблем.

Чаще встречаются более безобидные обманы, но все равно довольно неприятные. В основном это невыполненные обещания и строительные дефекты.

Продажа квартиры без обещанной инфраструктуры

Многие застройщики нарушают розданные дольщикам инфраструктурные обещания – зачастую предусмотренные проектами бесплатные школы и детские сады  оказываются коммерческими учреждениями, либо вообще остаются лишь на бумаге.

Факт предоставления ложной информации об инфраструктурной начинке проектов жилищного строительства можно зафиксировать и доказать.

Однако добиться создания  обещанных инфраструктурных объектов гораздо сложнее.

Чаще всего застройщики, оказавшись под давлением общественности и местных администраций, идут навстречу покупателям жилья, если существенно нарушены санитарные нормы и технические регламенты.

Наличные взаиморасчеты

Некоторые застройщики заманивают покупателей скидками в размере от 5 до 15% от общей стоимости квартиры, которые предоставляются при условии единовременной полной оплаты жилья наличными в кассу компании.

Проблема состоит в том, что чаще всего деньги не доходят до кассы – застройщики просто раздают их «в черную» привлеченным для выполнения строительных работ гастарбайтерам, а также в виде взяток чиновникам.

Наличный формат взаиморасчетов при покупке жилья опасен тем, что дольщик в случае какого-либо конфликта с застройщиком или остановки строительства не сможет взыскать полную стоимость своей квартиры. Если возникнут проблемы, выданные покупателям неизвестно кем подписанные приходные ордеры будут приравнены к «филькиной грамоте».

Соглашаться на такую схему расчетов можно только в крайних случаях при условии выдачи фискальных документов – приходного ордера, кассового чека, акта сверки произведенных расчетов. К слову, эти бумаги могут потребоваться для получения налоговых вычетов.

Отсутствие звукоизоляции в новостройках

В последнее время некоторые застройщики стали применять самые экономичные проектные и конструктивные решения. Например, использовать тонкие легкобетонные блоки и тем самым снижать толщину межквартирных стен. В результате стены не обеспечивают должной звукоизоляции. В случае же утолщения стен изнутри уменьшается общая площадь квартир.

По закону застройщик обязан передать участнику долевого строительства квартиру, качество которой соответствует условиям договора, строительным нормам, требованиям технических и градостроительных регламентов, проектной документации и другим обязательным требованиям.

В противном случае покупатель вправе не подписывать передаточный акт и требовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора, возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Обжаловать действия застройщиков можно как в претензионном, так и судебном порядке.

Некачественные материалы и отделка

Низкое качество отделки квартир в новостройках – одна из самых наболевших проблем. Чаще всего покупатели страдают от некачественно выполненных узлов примыкания оконных блоков к стеновым проемам, огромных щелей в оконных и балконных блоках, протекания сантехнических стояков, разгерметизации швов.

Необходимо настойчиво требовать от застройщиков исправления недоделок, которые могут проявляться уже после подписания акт приема-передачи. Требования по устранению недостатков можно предъявлять в течение всего гарантийного срока, который по договорам долевого строительства составляет пять лет.

Все обнаруженные дефекты следует фиксировать в письменной форме в присутствии свидетелей и, желательно, независимых экспертов.

Задержка строительства

Около 80% компаний, которые строят многоквартирные домов, срывают заявленные в договорах сроки строительства. Минимальная просрочка составляет от нескольких месяцев, а максимальная – до нескольких лет.

Согласно федеральному закону «Об участии в долевом строительстве», если сроки нарушаются, виновный в этом застройщик обязан выплатить покупателю неустойку (в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ), а также возместить в полном объеме причиненные убытки, компенсировать моральный вред. Впрочем, не всегда дольщикам удается применить эту норму закона. Например, многие застройщики уходят от жестких санкций за срыв сроков строительства, используя схему продаж недвижимости через жилищно-строительные кооперативы, на которые не распространяется 214-ФЗ о долевом строительстве.

После сдачи дома дольщик может обнаружить, что квартира оказалась на несколько метров больше или меньше, чем при покупке. Кому за них платить?

Ни для кого не секрет, что указанная в договоре долевого участия площадь будущей квартиры является, скажем так, ориентировочной.

То есть, по окончании строительства может оказаться, что квартира «поправилась» на пару квадратных метров или же наоборот стала немного меньше. Удивляться этому не стоит, такие отличия выявляются практически в каждом строительном проекте.

Однако о них надо помнить, ведь если лишние метры возникнут, то их, скорее всего, придется оплачивать покупателю.

Никто не безгрешен

По словам экспертов рынка, более 90% всех строительных проектов сдаются с теми или иными отклонениями по метражу. Это не значит, что проект был сделан кое-как (конечно, если отклонения не доходят до 10 и более метров), просто таковы издержки строительства.

Особенно это касается монолитных домов, где не используются заранее изготовленные панели одинаковой длины, а квартиры более просторны и имеют свободную планировку. В них расхождения могут доходить до 5-6 квадратных метров (3-5% разницы для монолита считаются нормой), в то время как в панельных они, как правило, не превышают пары «квадратов».

Иногда и панельные дома грешат серьезным изменением метража, но это касается новых, еще не «обкатанных» серий и встречается довольно редко.

А судьи кто?

Замером квартир и определением их итоговой площади занимаются кадастровые инженеры из БТИ, которых специально приглашает застройщик перед вводом дома в эксплуатацию. Они производят замеры помещений, и именно на основании их данных будет рассчитываться доплата, если выяснится, что метраж увеличился.

Однако, во-первых, любой может ошибиться, включая специалистов БТИ, и, во-вторых, часто замеры проводятся по аналогии. То есть, замеряется один этаж (как правило, первый или второй), а все остальные метражи проставляются на основании полученных данных.

Учитывая, что в современных проектах планировки этажей в пределах одного здания нередко варьируются, клиент всегда имеет право на сомнения. Можно провести замеры самому, однако они лишь позволят определить, ошиблись ли приглашенные девелопером замерщики.

А вот для получения официального заключения, которое можно будет предъявить застройщику или суду, необходимо приглашать независимых экспертов, имеющих соответствующую лицензию.

Дела балконные

Неожиданные изменения в метраже и, соответственно, цене могут произойти из-за балконов с лоджиями.

По поводу того, как считать их площадь, у застройщиков сегодня единства мнений нет: кто-то не включает их в метраж квартиры вообще, кто-то применяет к ним понижающий коэффициент в размере 0,3 или 0,5, некоторые девелоперы не стесняются включать их в общую площадь жилья полностью. Чтобы это не стало для покупателя квартиры в новостройке неприятным сюрпризом, этот момент необходимо проговорить с застройщиком еще до подписания договора.

Кто и как будет платить?

Если говорить об оплате лишнего или недостающего метража в целом, то здесь многое также зависит от каждого конкретного застройщика. Чаще всего для проекта устанавливается определенный «нетарифицируемый» порог, например, в 1,5 метра, который не оплачивает ни одна из сторон.

Соответственно, если квартира оказалась больше, скажем, на 3 метра, то оставшиеся 1,5 метра придется оплатить покупателю по цене, указанной в договоре. Если же квартира оказалась значительно меньше, то разницу возвращает уже продавец.

Однако некоторые девелоперы, стараясь максимизировать прибыль, могут прописать в договоре не слишком выгодные для покупателя условия, когда, к примеру, недостающие метры не оплачиваются вовсе, а избыточные – по повышенной стоимости.

На эти условия в договоре необходимо обратить особое внимание, особенно с учетом и без того немалой цены квадратного метра в столице и области.

P.S. Также стоит отметить, что не стоит воспринимать лишние метры именно в качестве лишних. Во время строительства цена на недвижимость продолжает расти, и, по сути, после сдачи объекта у покупателя появляется возможность получить несколько дополнительных метров по цене гораздо ниже рыночной.

Источник: http://zpspb.ru/main-menu-pages/zakonodatelstvo/comments/kak-obmanyivayut-pokupateley-pri-pokupke-kvartiryi

Вопросы по закону
Добавить комментарий