Продажа квартиры без согласия одного из собственников

Продажа доли в недвижимости в отсутствие одного из собственников

Продажа квартиры без согласия одного из собственников

Для совершения сделки с недвижимостью, находящейся в общей долевой или общей совместной собственности нескольких лиц, необходимо участие всех собственников. Как поступить в случае, если один из собственников отсутствует? А как быть если один из устранился от владения недвижимостью и в то же время не дает согласие на сделку?

Участие всех собственников в сделке с общим имуществом

В соответствии с пунктом 1 статьи 212 Гражданского кодекса Республики Казахстан (Общая часть)  распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Согласно пунктам 2, 3 статьи 220 Гражданского кодекса распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников.

При совершении сделок, требующих нотариального удостоверения или государственной регистрации, согласие других участников совместной собственности на совершение сделки должно быть подтверждено в нотариальном порядке. Таким образом, в сделке с имуществом, находящимся в общей (долевой или совместной) собственности участвуют все собственники.

Обычно это выражается в подписании договора об отчуждении недвижимости всеми собственниками.

Получение доверенности от собственников, которые не присутствую на сделке

Если кто-либо из собственников не может присутствовать на сделке, то он должен выдать любому устраивающему его лицу доверенность на право совершения данной сделки. В силу требования пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса такая доверенность должна быть нотариально удостоверена.

Можно ли продать недвижимость при несогласии одного из собственников?

При отсутствии согласия собственника на сделку или выданной им доверенности отчуждение недвижимости невозможно.

Как поступить если один из собственников не дает согласия на продажу недвижимости или не участвует во владении ею?

Собственники недвижимости могут столкнуться с ситуацией, когда один из совладельцев, не предъявляя претензий на долю, в то же время устранился от владения недвижимостью и участия в расходах, связанных с ее содержанием, а также не дает согласия (доверенности) на продажу своей доли.

Можно ли лишить одного из собственников его доли в недвижимости?

В соответствии с пунктом 5 статьи 188 Гражданского кодекса Республики Казахстан (Общая часть) право собственности бессрочно. Право собственности на имущество может быть принудительно прекращено только по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом.

Основания для принудительного прекращения права собственности предусмотрены пунктом 2 статьи 249 Гражданского кодекса. К ним относятся:

  • обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника;
  • принудительное отчуждение имущества, которое в силу законодательных актов Республики Казахстан не может принадлежать данному лицу;
  • реквизиция;
  • конфискация;
  • принудительное отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка;
  • изъятие бесхозяйственно содержащихся памятников истории и культуры, культурных ценностей;
  • национализация.

Таким образом, простое самоустранение от пользования объектом и отказ от его продажи, не являются основанием для принудительного прекращения прав на долю у такого собственника.

Можно ли отсутствие собственника доли расценивать как отказ от собственности и оформить ее на других собственников?

В соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия (бездействие), определенно свидетельствующие об его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество.

Согласно пункту 4 Нормативного постановления Верховного суда Республики Казахстан “О практике рассмотрения судами споров о праве на жилище, оставленное собственником” совершение собственником действий, свидетельствующих об отказе от права собственности без намерения сохранить какие-либо права на это жилище, влечет прекращение права собственности только на основании вступившего в законную силу решения суда о приобретении права собственности на данное жилище другим лицом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 242 Гражданского кодекса такая “брошенная” доля будет иметь статус бесхозяйной вещи. Эта доля может быть приобретена другими совладельцами квартиры в порядке приобретательной давности, если последние докажут в суде, что в течение 7 лет добросовестно, открыто и непрерывно владели оставленной долей с согласия ее собственника.

Можно ли лишить собственника его доли в счет компенсации расходов по содержанию имущества?

Согласно статье 215 Гражданского кодекса каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

В связи с этим другие собственники вправе требовать в судебном порядке компенсации соответствующей части произведенных ими расходов на содержание недвижимости. При удовлетворении требований возможно обращение взыскания на долю отсутствующего собственника в недвижимости и, если ее стоимость, соразмерна сумме взысканного долга, то можно вести речь о полном погашении этой доли.

Следует учитывать, что в связи с 3-летним сроком исковой давности, такие требования вероятнее всего будут удовлетворены за последние 3 года.

Выплата собственнику компенсации его доли

Наиболее вероятным способом разрешения проблемы будет являться раздел общей собственности в судебном порядке путем выплаты компенсации отсутствующему собственнику.

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

В соответствии с пунктом 1 статьи 221 Гражданского кодекса раздел общего имущества между участниками совместной собственности, а также выдел доли одного из них, может быть осуществлен при условии предварительного определения доли каждого из участников в праве на общее имущество.

Пунктом 4 статьи 218 Гражданского кодекса выплата участнику долевой собственности остальными сособственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия.

Однако в случаях, когда доля соответствующего собственника является незначительной, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

В случае самоустранения собственника доли от владения квартирой решение о выплате компенсации будет соответствовать указанному требованию. В результате выплаты ему присужденной стоимости доли, его право собственности на эту долю прекратится (пункт 5 статьи 218 Гражданского кодекса).

Источник: http://www.defacto.kz/content/prodazha-doli-v-nedvizhimosti-v-otsutstvie-odnogo-iz-sobstvennikov

Мне нужны деньги. Могу ли я продать свою долю в квартире без согласия остальных?

Продажа квартиры без согласия одного из собственников

Здравствуйте, уважаемая редакция Т—Ж. Спасибо, что повышаете финансовую грамотность населения.

У меня такая ситуация. Есть трехкомнатная квартира, в которой прописаны мама, папа, я и брат. Квартира приватизирована, и у каждого из нас по ¼ доли, есть свидетельства о государственной регистрации права. Родители в дальнейшем собираются отдать свои доли мне и брату.

Я хочу, чтобы мы все продали квартиру и каждый купил себе отдельное жилье, самостоятельно доплатив недостающее. Но брат хочет строить дом, а если нашу квартиру продать, то жить ему на время стройки будет негде, снимать дорого, поэтому он против продажи. Я считаю, что это его проблемы, но родители не хотят портить отношения и поэтому ничего не делают, хотя в принципе не против продажи.

У нас с братом отношения испортились: он в ближайшие годы продавать общую квартиру не хочет, а я не хочу дожидаться его согласия и подстраиваться под его желания.

Я женат, жить с родителями и братом не собираюсь, планирую переехать в отдельную квартиру. На ее покупку мне не хватает как раз той суммы, которую я мог бы получить, продав свою долю в общей квартире.

Кредит брать принципиально не хочу.

Есть ли законный способ сейчас продать свою долю квартиры по рыночной цене без согласия остальных? Или это возможно только через суд?

И еще: родители хотят отписать нам с братом свои доли и переехать жить на дачу. Если они так и поступят, смогу ли я законным способом продать свою половину квартиры без согласия брата и что для этого нужно?

Николай

Вы вправе продать свою долю в квартире в любое время, без суда и согласия остальных. Ст. 246 Гражданского кодекса РФ позволяет собственнику распоряжаться своей долей по своему усмотрению: дарить ее, продавать или обменивать. Но есть условие, которое надо соблюсти, чтобы все было по закону.

Сообщить о предстоящей продаже нужно письменно. У родителей и брата будет месяц на то, чтобы воспользоваться преимущественным правом и купить вашу долю в квартире.

Закон обязывает продавца указывать в сообщении о продаже цену и остальные условия продажи. Например, как будут совершаться расчеты и у кого останется право пользования квартирой после сделки.

Федеральная нотариальная палата даже составила методические рекомендации по соблюдению преимущественного права покупки доли и советует обязательно описывать сам объект недвижимости, цену продаваемой доли, порядок расчетов и сроки передачи имущества.

Если совладельцев несколько, извещение надо отправить каждому персонально. Поэтому если вы решите продать свою долю сейчас, вам надо уведомить родителей и брата. Если после того, как родители переоформят свои доли на вас с братом, — только его.

У вас на руках должно остаться подтверждение, что другие собственники получили уведомление о продаже доли. Обычно используется один из трех вариантов извещения:

  1. вручить уведомление лично и получить на втором экземпляре подпись, что совладелец его получил. Нужно, чтобы кроме подписи он поставил дату и собственноручно написал фамилию, имя, отчество: если дойдет до судебного разбирательства, так будет проще установить, что расписывался именно он;
  2. направить уведомление по почте заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения;
  3. обратиться к нотариусу, чтобы уведомление о продаже направил он.

На практике люди чаще выбирают третий вариант. В этом случае нотариус сначала выдаст вам свидетельство о направлении документов. А когда другой собственник получит уведомление — свидетельство о вручении документов.

Бывает так, что совладелец не получает уведомление. Например, если участник долевой собственности против продажи, он может специально не пойти на почту или не принять курьера. Этого можно ждать от вашего брата.

Тогда имеет смысл попросить нотариуса выдать свидетельство о том, что вы как продавец доли предприняли все меры, чтобы известить совладелец о предстоящей продаже. Такой документ выдают не все нотариальные конторы. Учитывая ваши отношения с братом, такое свидетельство может понадобиться. Поэтому нужно найти того нотариуса, который его выдаст.

Получивший извещение собственник может в письменном виде отказаться от преимущественной покупки. Тогда вы вправе сразу же оформлять сделку с другим покупателем. Если другой собственник письменного отказа не дает, нужно отсчитать месяц с момента, когда он получил уведомление, и только потом продавать свою долю.

Поэтому в любом случае советую вам продавать свою долю и извещать других собственников о продаже при помощи нотариуса.

Как следует обдумайте свое решение о продаже доли. Обратите внимание, что с продажи доли в квартире вы получите меньше денег, чем если бы вы с родителями и братом продали квартиру целиком и поделили деньги.

Отношения с братом оттого, что вы продадите долю сейчас, лучше не станут. Родители такое решение тоже могут не одобрить: не все спокойно отнесутся к постороннему человеку среди собственников общей квартиры.

Попробуйте посчитать, насколько выгодно будет продать долю сейчас. Возможно, вы потеряете меньше денег, если возьмете ипотеку, а через несколько лет закроете ее после продажи квартиры целиком. Мы писали, как определить рыночную стоимость, и сделали ипотечный калькулятор — просчитайте разные варианты. Не торопитесь.

Чтобы настроиться на переговоры с братом и родителями, почитайте нашу статью о том, как говорить с близкими о деньгах.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, кредитной истории или семейном бюджете, пишите: ask@tinkoff.ru. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/share-flat/

Всу не давал права продавать имущество без согласия совладельцев, – мнение | юрліга

Продажа квартиры без согласия одного из собственников

Неоднозначная трактовка вынесенного еще 02.07.2014 года решения ВСУ среди юристов вызывает некую истерию и безосновательные опасения, которые подогревают СМИ.

и громкое название статей о возможности продажи недвижимости без согласия совладельцев, с нарушением их преимущественного права на приобретение доли при ее продаже, вытекающие якобы из анализа текста решения ВСУ по делу № 6-68цс14, можно оправдать лишь невнимательным изучением самого содержания решения ВСУ.

Стоит сразу оговориться, что предметом спора в указанном деле являются не взаимоотношения сторон при осуществлении отчуждения одним из владельцев доли в имуществе, а прекращение права собственности одного из совладельцев имущества по заявлению второго при наличии оснований, предусмотренных законом.

Преимущественное право на приобретение доли в праве собственности на имущество определено ст. 362 ГК.

Но данное преимущественное право «работает» только при условии желания одного из совладельцев провести отчуждение своей доли исключительно в порядке продажи или обмена. Никто не имеет права ограничить совладельца завещать или подарить свою долю третьему лицу.

И указанная ст. 362 ГК не обязывает в таких случаях получать согласие других собственников этого имущества. Но это не предмет рассмотрения указанного дела Верховным Судом.

В решении ВСУ от 02.07.2014 года по делу № 6-68цс14 речь идет о совершенно других основаниях прекращения права собственности одного из совладельцев. Так, ВСУ в указанном деле обращается не к ст. 362 ГК, а к норме ст. 365 ГК, определяющей отдельный вид правоотношений – прекращение права собственности при наличии ряда оснований.

Совокупность всех предусмотренных статьей оснований в совокупности, а их 4, позволяет любому из собственников передать спор о прекращении права собственности на разрешение в суд. Для понимания, в пример оснований можно привести нераздельность имущества и невозможность установления порядка совместного пользования.

Можно привести простой практический пример существования правоотношений, подпадающих под указанную статьи в жизни: братья, получившие наследство, никак не могут договориться, сколько Иван выплатит Пете за его долю в однокомнатной квартире, где проживает семья Ивана из 5-ти человек. И вот если они не могут договориться, то на основании ст.

365 ГК, этот спор разрешается судом. Именно подобному случаю дает оценку ВСУ. Именно по ст. 365, а не ст. 362 ГК, дает свои выводы ВСУ в решении от 02.07.2014 года по делу № 6-68цс14. И это никак не соприкасается с правоотношениями продажи доли одним из собственников и преимущественным правом совладельца на ее приобретение.

Суд данным решением не позволил одному из совладельцев продавать без разрешения второго имущество.

Институт «принудительного» прекращения права собственности существует уже давно. Спор потому и возникает, что стороны не могут определить условий, отвечающих требованиям всех участников дела. И тут доля субъективной оценки каждым участником своей правоты бесспорно один из главных факторов не достижения консенсуса участниками правоотношений.

Именно поэтому законодатель дал возможность на основании ст. 365 ГК такие споры передавать на разрешение суда, который дает свою оценку доводам и доказательствам сторон и ставит точку там, где собственники не могут договориться о режиме пользования совместной собственностью. И его оценка также будет носить определенную долю субъективности, как, впрочем, во многих гражданских делах.

И если говорить о том, что судьям на свое усмотрение, без определения критериев, дали возможность лишать права собственности, то стоит тогда говорить и о субъективности при принятии решений, например, в делах о лишении родительских прав, где также нет четких критериев оценки «проступков» родителей, за которые можно лишать родительских прав.

И таких примеров категорий дел, где нет четких критериев, можно привести достаточно много.

https://www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I

Нет в этом решение ничего одиозного, поскольку ВСУ не использовал в своих заключениях никаких новшеств или позиции, которая не определена действующим законодательством. Сама ст. 365 ГК предполагает оценочное суждение и субъективный подход к решению спора, поскольку и категории имущества различны, и правоотношения могут носить сложный и комплексный характер.

Из-за разносторонности и широкого круга возможных режимов пользования имуществом и категорий объектов гражданского оборота, критерии оценки того или иного вида правоотношений в законодательстве закрепить просто невозможно. Да и для юристов, как и для всех специалистов не должно быть открытием положение ст.

212 ГПК, согласно которой суд принимает решение, оценивая доказательства по своему внутреннему убеждению, с учетом анализа обстоятельств дела и оценки доказательств в их совокупности при всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании.

Поэтому такой акцент на передачи судам полномочий самостоятельно оценивать обстоятельства и доказательства не раскрывает сути принятого решения, а безосновательно создает мнение у читателей о возможности лишится своего права в совместной собственности без ведома, по решению суда, если второй собственник решил продать такое имущество. Это совершенно не так.

На сегодняшний момент размещение подобного рода информации лишь подогревает недоверие к праву в нашей стране, как в прочем и распространяет правовой нигилизм, не позволяя расти сознательному гражданскому обществу.

В контексте данного решения стоит говорить о том, что суд обратил внимание на необходимость оценки такого определяющего обстоятельства как существенность ущерба, который может быть причинен совладельцу при принудительном лишении его права.

Да, критериев оценки такого ущерба нет в законодательстве. Но и определить их невозможно в виду всего многообразия объектов, субъектов и состава правоотношений. Но с учетом сути спора и положений ст.

365 ГК также стоит говорить о соизмеримости ущерба, которой причиняется всем владельцам ввиду невозможности использования имущества вообще, поскольку владельцы не могут договориться, и ущерба, который причиняется одному из владельцев принудительным лишением его собственности.

Именно при оценке всех обстоятельств в их совокупности суд должен оценить существенность ущерба, который будет причинен владельцу при принудительном лишении права собственности.

Дело направлено на новое рассмотрение. При этом суд указал на необходимость обязательной оценки при рассмотрении спора по существу обстоятельств дела согласно п. 4 ч. 1 ст. 365 ГК. Точка в деле еще не поставлена, поэтому выводы о том, что суд разрешил продавать имущество без разрешения всех владельцев, преждевременны.

Ольга Додух,

юрист практики судебных споров и медиации АО «Юскутум»

Подготовлено специально для Платформы ЛІГА:ЗАКОН Связаться с редактором

Источник: https://jurliga.ligazakon.net/analitycs/124786_vsu-ne-daval-prava-prodavat-imushchestvo-bez-soglasiya-sovladeltsev---mnenie

Вопросы по закону
Добавить комментарий