Продажа недвижимости несовершеннолетнего для погашения ипотеки

Ипотека: ребенок собственник. Кредит на недвижимость с долей ребенка

Продажа недвижимости несовершеннолетнего для погашения ипотеки

У каждого, кто собирается оформить ипотеку, кредитный менеджер спрашивает от наличии несовершеннолетних детей. Это связано с тем, что финансовые учреждения стараются не брать в залог недвижимость, доля в которой принадлежит детям. Покрыть сумму первичного взноса за счет продажи квартиры, частично принадлежащей ребенку, тоже вряд ли получится.

Не все дети являются собственниками, поскольку по закону имущество родителей не принадлежит их детям. Как и взрослое лицо, ребенок может получить право собственности на квартиру в результате ее приватизации (если фактически проживает или прописан в ней к этому моменту), покупки, дарения или наследования.

Если ребенок считается одним из собственников квартиры, приобретенной в ипотеку, его доля должна оплачиваться родителями и опекунами. В случае развода родителей-созаемщиков, кто будет оплачивать детскую долю долга решает суд.

Главной особенностью оформления залога на квартиру, частично принадлежащую ребенку, является конфликт интересов банка и органов опеки. Без разрешения муниципалов сделать квартиру предметом залога не выйдет. С точки зрения опекунского совета обременение недвижимости залогом является значимым ухудшением жилищных условий.

Даже если ипотека предполагает существенное увеличение доли ребенка, органы опеки рассматривают риск, в любом случае присутствующий при кредитовании. Так, обстоятельства могут измениться, и если родители/поручители/созаемщики окажутся не в состоянии выплачивать проценты по ипотеке, банк получит право на продажу квартиры по балансовой стоимости.

В таком случае несовершеннолетний ребенок может остаться без крова над головой.

Поскольку органы опеки дают свое согласие на оформление ипотеки с долей ребенка с огромной осмотрительностью, банки предпочитают не связываться с «детскими» квартирами.

Ведь при невыполнении должником обязательств законно продать такую недвижимость банк попросту не сможет – закон строго защищает жилищные интересы несовершеннолетних.

Не сможет банк даже выплатить ребенку возмещение за его долю квартиры, поэтому ликвидность такого жилья стремится к нулю.

Для получения разрешения от органов опеки заемщику потребуется собрать даже больше документов, чем для оформления кредитного договора. Когда пакет будет собран, его нужно будет подать на рассмотрение в соответствующий отдел районной администрации или органов местного самоуправления.

При внешне неблагоприятной ситуации и правового вакуума, сложившегося вокруг права собственности несовершеннолетних, существуют законные «лазейки», упрощающие получение ипотеки под залог квартиры, частично являющейся детской собственностью.

Так, можно выделить долю собственности ребенка после погашения ипотечного долга или заключения сделки купли-продажи. С точки зрения банка, первый вариант удобнее – поскольку дети не имеют перед ним обязательств и не могут отвечать по кредитному договору.

Если ипотека берется под строительство индивидуального жилья, вопрос можно решить на ранних этапах стройки, когда еще возможно выделение доли ребенка.

Оптимальным вариантом является поиск банка, готового принять в залог квартиру, долевым собственником которой является несовершеннолетний – например, ВТБ-24, Уралсиб, Ак Барс банк готовы пойти навстречу родителям. Правда, с одной оговоркой – существует ограничение по сумме кредита. Также кредитованием с таким залогом занимаются некоторые кредитно-финансовые учреждения, работающие по стандартам АИЖК.

Несколько упрощает получение ипотеки наличие материнского капитала – сертификат гарантирует банку первоначальный взнос и хотя бы частично обеспечивает его интересы.

Можно вообще отказаться от неудобного с правовой точки зрения предмета недвижимости. И предложить банку другое имущество – или средства, полученные по потребительскому кредиту (правда, ставка такого кредитования, как правило, превышает ипотечную в 1,5 раза).

Не исключены и более хитрые варианты – к примеру, ребенка можно временно прописать в квартире у родственников и знакомых. Также близкие родственники (чаще всего, бабушки и дедушки), могут взять на себя обязательство предоставить ребенку долю в собственной недвижимости.

Если предполагаемый предмет залога имеет достаточно высокую рыночную стоимость, можно приобрести небольшую квартиру для ребенка и сдать ее в аренду. Органы опеки дадут согласие на такую операцию лишь в том случае, если доля несовершеннолетнего при этом не уменьшится. Разницу между стоимостью жилья можно будет предложить банку в качестве первичного взноса.

Для получения разрешения на ипотеку с ребенком собственником квартиры необходимо предоставить органам опеки и попечительства:

  • паспорта родителей;
  • заявления от продавцов и покупателей квартиры;
  • свидетельство о браке и рождении ребенка/детей;
  • документы, подтверждающие права собственности на приобретаемое жилье и недвижимость, отводимую по залог;
  • кадастровые паспорта и акты оценки недвижимости;
  • заявление о согласии ребенка на сделку, если ему уже есть 14 лет.

Источник: http://bankrt.ru/blog-ob-ipoteke/ipoteka-i-deti/ipoteka-detisobstvenniki/

Можно ли оформить доли на детей в ипотечной квартире?

Продажа недвижимости несовершеннолетнего для погашения ипотеки

Можно, если при покупке квартиры с помощью ипотеки Ваш банк допускает оформление недвижимости и на детей в том числе. В числе таких банков – Сбербанк, «АкБарс» и другие.

Ребенок – собственник квартиры: плюсы и минусы

Можно ли дарить ипотечную квартиру ребенку?

Отвечает юрист, эксперт по недвижимости Светлана Кириллова:

Оформить доли детей собственника в праве собственности на квартиру, которая приобретена за счет ипотечного кредита, можно.

Поскольку право собственности обременено ипотекой, оформление потребует согласования с органами опеки и попечительства, а также обязательно согласие банка, выдавшего кредит.

Органы опеки обычно не рассматривают вопросы приобретения имущества в собственность несовершеннолетних, но в данном случае доли детей будут переданы в залог банка, а это уже требует их разрешения.

Несмотря на то что обремененная ипотекой квартира принадлежит собственнику, свободно распоряжаться ей без согласия банка он не может.

А передача доли в праве собственности другим лицам, даже если это его собственные дети, является именно распоряжением имуществом. Банк вправе отказать собственнику в согласовании такой сделки без объяснения причин.

Поэтому рекомендуем сначала обратиться в банк, выдавший ипотечный кредит, и получить хотя бы устное одобрение, а уже потом обращаться в органы опеки.

Хотелось бы обратить также внимание на то, что передача доли детям оформляется договором, который должен быть удостоверен нотариально.

Можно ли выделить доли детям в ипотечной квартире?

Можно ли наделить детей деньгами, а не жильем при покупке за маткапитал?

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Если речь идет о покупке квартиры в ипотеку с использованием средств материнского капитала, то выделить доли детям – это не Ваше право, а обязанность в силу закона. Сделать это можно будет только после того, как ипотека будет полностью погашена.

До этого момента на любые действия с квартирой, в том числе на дарение долей детям, требуется согласие банка, в котором у Вас оформлен кредит, и в данном случае банк вряд ли даст Вам такое согласие.

Отвечает старший юрисконсульт ООО «Центр правового обслуживания» Марина Костина:

В случае приобретения квартиры с использованием ипотечных программ, жилье будет находиться в залоге у банка. Следовательно, переоформление части квартиры может происходить только с его согласия.

Родители могут оформить детям долю в ипотечной квартире, например, путем дарения, но на такую процедуру, как указывалось выше, потребуется согласие банка, а банки на это идут крайне неохотно.

В случае же, если для погашения ипотеки использовались средства материнского капитала, то доли не только можно выделить, но и обязательно нужно это сделать. Законом установлен срок, в течение которого родители должны выделить детям долю в праве собственности на такую квартиру. Этот срок равен шести месяцам с момента погашения ипотеки.

С какого возраста ребенку можно дарить недвижимость?

Какие права на квартиру у каждого члена семьи, если ипотеку гасили маткапиталом?

Отвечает юрисконсульт офиса «Сходненское» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Елена Гришина:

Из вопроса не совсем понятно, что в данном случае подразумевается под ипотечной квартирой, поэтому рассмотрим два варианта.

1. Семья с детьми хочет купить квартиру с помощью ипотечного кредита. Оформить доли на детей в этом случае можно. При этом есть случай, когда по закону сделать это даже нужно – в частности, если для приобретения квартиры или внесения первоначального взноса используются средства материнского капитала.

Однако надо учесть, что сделки с привлечением средств ипотечного кредита, где несовершеннолетний ребенок становится собственником доли, требуют разрешения органов опеки и попечительства, поскольку одновременно с переходом к ребенку права собственности на долю эта доля одновременно обременяется залогом в пользу банка.

В случае задолженности по кредиту банку предстоит заниматься реализацией квартиры, в число собственников которой входит несовершеннолетний ребенок, а для этого потребуется получить разрешение органов опеки и попечительства.

Именно поэтому кредитные организации неохотно выдают, а на практике в 90% случаев просто отказывают в предоставлении ипотечного кредита, если в число собственников квартиры планируется включить несовершеннолетнего ребенка.

2. Родители уже купили квартиру в ипотеку и теперь желают наделить своих детей долей в праве собственности на эту квартиру. В этом случае обязательно потребуется письменное согласие банка-залогодержателя. Совершать любые сделки без согласия банка родители смогут только после выплаты кредита и прекращения залога.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Можно ли не оформлять на детей квартиру, купленную на маткапитал?

20 статей о том, как купить квартиру в ипотеку

Дети и недвижимость: 15 полезных статей

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/mozhno_li_oformit_doli_na_detey_v_ipotechnoy_kvartire/7229

Дети и ипотека

Продажа недвижимости несовершеннолетнего для погашения ипотеки

Ребенок и ипотека – не всегда совместимы. Иногда обмен с доплатой (когда в виде доплаты выступает ипотечный кредит) становится невозможен, если (со)собственниками квартиры являются дети. Впрочем, дети детям – рознь. Например, небольшой диалог из телефонного разговора риэлтора с клиентом: – У Вас дети есть? – Есть: сын и дочь. – А сколько им лет?

– Сыну – 56, а дочери – 48…

А дети есть?

При решении квартирного вопроса Вас будут спрашивать, есть ли у Вас дети. Когда Вам задают этот вопрос, имеют в виду несовершеннолетних детей, до 18 лет, более взрослые дети – не интересуют.

Обмен с доплатой

С помощью ипотеки можно просто купить квартиру, а можно и совершить обмен с доплатой. Допустим, у заемщика есть квартира и любимая работа, приносящая неплохой доход. Есть желание улучшить жилищные условия.

Нет ничего проще: ищем покупателя на свою квартиру, в банке берем кредит, покупаем другую квартиру. Эту, новую квартиру и закладываем банку. Расплатились с банком – залог снимается. При этом в квартире можно жить, в нее можно прописаться.

Просто? Но только в том случае, если у Вас нет детей. Если есть дети – все усложняется.

Возможны варианты.

Потребительский кредит как доплата

Доплату на обмен можно взять с помощью «потребительского кредита», ничего не отдавая в залог банку. Нет залога – нет проблем.
Только по «потребительским кредитам» банки выдают сравнительно немного денег. Если же речь идет о достаточно большой сумме кредита, то банки просят предоставить имущество в залог.

Опять же, нет проблем, если имеется иное имущество, кроме того, которое Вы продаете, и не то, которое собираетесь приобрести. Получаете кредит под залог другого имущества, продаете свою квартиру и, использовав кредит в качестве доплаты, покупаете новую квартиру. Новая квартира, при этом, предметом залога не становится.

Ребенок и ипотека. Если ребенок не собственник

Итак, ситуация:
В Вашей квартире, на правах члена семьи собственника, проживает ребенок. Вы собираетесь свою квартиру продать, получить кредит, и, с помощью кредита, купить другую. При этом, кредит выдадут при условии, что предметом залога будет приобретаемая квартира.

Возможен такой обмен?
Возможен!

Ребенок – не собственник. «Имущество родителей не является имуществом детей». Поэтому, Вы продаете свою квартиру, покупаете новую квартиру, не наделяя ребенка собственностью, и новая квартира становится предметом залога. При этом, ребенок спокойно прописывается в эту новую квартиру.

Согласие органов опеки и попечительства для совершения такой сделки – не требуется. Но! Некоторые банки могут такое согласие попросить…

(В этом случае, проще выбрать другой банк).

Ребенок – собственник. Или когда возникают сложности

Когда возникают сложности при обмене? Рассмотрим ситуацию: ребенок – собственник в квартире.

Вы собираетесь имеющуюся квартиру продать, и взамен ее приобрести новую: большую и лучшую, а доплату на обмен – взять в виде кредита.

Ребенок из квартиры площадью 30 метров переезжает в квартиру площадью 90 метров: ухудшения налицо

Жилищные условия улучшаются… Ухудшения налицо! Нет, я ничего не перепутал. Итак, условия задачи: В 1-комнатной квартире общей площадью 30 кв.м. проживает ребенок.

С помощью ипотечного кредита совершается сделка, в результате которой приобретается квартира большей площади, например 3-комнатная, общей площадью 90 кв.м.

Вопрос: Где здесь ущемления прав несовершеннолетних?

1-комнатная квартира без обременений. А трехкомнатная – с обременением: залог – это обременение.

Если несовершеннолетний ребенок переезжает из той квартиры, которая не обременена ничем, в квартиру с обременением, то это – ухудшение, а значит, органы опеки и попечительства разрешение на сделку не дадут. (А без разрешения органов опеки и попечительства сделку по отчуждению имущества несовершеннолетнего – не зарегистрируют).

Из заложенной квартиры на основании «Закона об ипотеке…», в случае обращения на нее взыскания, собственника и членов его семьи можно через суд выселить. И где, в результате, может оказаться ребенок?

Поэтому получить согласие органов опеки и попечительства на такой обмен – вряд ли удастся.

Но самое интересное, что и банк не станет давать кредит под залог квартиры, в которой сособственником будет несовершеннолетний ребенок. Почему? А представьте ситуацию: Родители не могут расплатиться по кредиту (и причина, по которой они не выплачивают денег банку, допустим, страховым случаем не является).

Как быть банку?

Обращаться в суд, чтобы по решению суда продать квартиру, и из вырученных от продажи средств компенсировать свои убытки? Но ведь доля в квартире принадлежит несовершеннолетнему, а у ребенка – нет никаких обязательств перед банком.

И получается как в той басне: «Видит око, да зуб не ймет…»

Как быть?

    Вариантов несколько:
  1. Если есть деньги на первый взнос – просто купить квартиру, не затрагивая ту, где собственником является ребенок.
  2. Если в прежней квартире ребенок не собственник, то такой обмен возможен, при условии, что в новой квартире ребенок также не будет (со)собственником. (О чем писал выше).
  3. Если ребенок сособственник в прежней квартире, то можно обменять квартиру на меньшую. В этой, меньшей квартире наделить ребенка собственностью, а разницу в цене между прежней квартирой и меньшей (квартирой или комнатой) использовать в качестве первого взноса. (Но только таким образом, чтобы доля собственности ребенка, в этом случае, не уменьшилась.

    Например, принадлежала Вам с ребенком (в равных долях) двухкомнатная квартира, общей площадью 45 кв.м., и жилой – 28 кв.м. На ребенка приходилось 45/2=22,5 кв.м. общей площади и 28/2=14 кв.м. жилой площади. Покупаете на ребенка 1-комнатную квартиру, площадью 30 кв.м. и жилой площадью 18 кв.м. Доля ребенка – меньше не становится.

    А разницу в стоимости 2-комнатной и 1-комнатной квартиры используете на первый взнос для покупки с помощью кредита большей квартиры.)

    В этом случае, получается не особо нужная Вам комната или квартира, где ребенок будет собственником (чтоб зря не пустовала – ее можно сдавать в аренду) и первый взнос.

    Имея первый взнос и кредитные деньги, можно купить пусть не совсем ту квартиру, что хотелось изначально, но большую, чем была прежде.

  4. Можно наделить ребенка собственностью в другой квартире, например, в квартире бабушки или дедушки,… (Если, конечно такая квартира имеется и, если бабушка/дедушка (или другой родственник) согласится подарить долю в своей квартире ребенку.) То есть, получается решение органов опеки и попечительства, которое звучит так: «Разрешить продажу квартиры (такой-то) доля в которой принадлежит ребенку, при условии дарения на имя несовершеннолетнего (Ф.И.О., … года рождения) … доли в квартире по адресу такому-то)…». То есть, бабушка, например, дарит долю ребенку, ребенок собственности – не теряет: была собственность в одной квартире, стала – в квартире бабушки. После этого квартира продается, деньги используются на первый взнос при покупке большей квартиры. Большая и лучшая квартира приобретается в кредит, ребенок в ней собственностью не наделяется, и купленная квартира передается в залог банку.

Источник: https://www.ipotek.ru/ipdeti.php

Ипотека: сделки с участием несовершеннолетних

Продажа недвижимости несовершеннолетнего для погашения ипотеки

02.04.2012 | 11:00 43651

Зачастую рождение детей становится сильным стимулом, подталкивающим молодые семьи к решению жилищного вопроса. Но вот парадокс – наличие ребенка может одновременно стать фактором, усложняющим заключение ипотечной сделки. В каких случаях «цветы жизни» могут затормозить процесс улучшения жилищных условий и какие существуют выходы из подобных ситуаций, разбирался БН.

Само по себе наличие ребенка погоды не делает – банки, принимая решения о выдаче ипотечного кредита, не делят клиентов на «детных» и «бездетных» и ориентируются исключительно на уровень доходов заемщика. Другое дело, если у семьи уже есть квартира, продав которую, она намеревается внести первый взнос.

Если несовершеннолетний проживает в этом жилье на правах члена семьи собственника (то есть просто прописан в ней), то купля-продажа и передача приобретенного имущества в залог проходит в обычном порядке. Совсем иное дело, если ребенок – собственник квартиры или доли в ней.

Вот тут и начинаются настоящие трудности.

На защиту ребенка Сложность сделки с участием несовершеннолетнего заключается в возникновении конфликта интересов банка и органов опеки. Чтобы продать квартиру, часть которой принадлежит ребенку, в соответствии с п. 4 статьи 292 Гражданского кодекса РФ необходимо получить разрешение органов опеки.

Как правило, функцию защиты прав несовершеннолетних выполняют отделы администраций района или другие подразделения органов местного самоуправления. Для получения их согласия необходимо будет собрать довольно увесистый пакет документов.

Помимо паспортов родителей, свидетельства о браке, свидетельств о рождении детей, правоустанавливающих документов на обе, продаваемую и покупаемую, квартиры, скорее всего, придется представить справки об оценочной стоимости и кадастровые паспорта, ф. 7 и ф. 9 с места регистрации несовершеннолетнего, заявления от продавцов «встречки» и др.

Если ребенку уже исполнилось 14 лет, потребуется присовокупить его заявление о согласии на данную сделку. Пакет документов, предоставляемый в органы опеки, зачастую больше необходимого пакета для совершения самой сделки купли-продажи.

Теоретически органы опеки могут отказать в проведении сделки.

Ведь, рассуждая здраво, переезд из ничем не обремененной однокомнатной квартиры в более просторную, но находящуюся в залоге у банка можно счесть ухудшением условий проживания ребенка. Ни один заемщик не гарантирован от дефолта, а значит, дитя рискует однажды оказаться на улице, чего органы опеки допустить не должны.

В муниципалитетах, как правило, работают здравомыслящие люди, понимающие, что небольшой риск в данном случае допустим – иначе семья никогда не сможет перебраться из «хрущобы» в нормальное жилье. Потому в большинстве случаев согласие на продажу квартиры все-таки дается.

«Очень многое зависит от того, какой вид разрешения на сделку дадут органы опеки. Результат зависит и от того, насколько качественно мы с клиентом подготовились к встрече с муниципалами, и от конкретного округа, и от специалиста, и даже формы подачи нашего вопроса», – рассказывает генеральный директор «Первого ипотечного агентства» Максим Ельцов. Разрешения могут быть двух видов. Первый позволяет выделить новую долю собственности несовершеннолетнему после погашения ипотечного кредита. Второй вид требует сделать это немедленно, в момент заключения договора купли-продажи. Первый вариант предпочтительней, он не препятствует получению в банке ипотечного кредита. Но второй, по свидетельству Максима Ельцова, встречается гораздо чаще.

А банки против

Второй вариант проблематичен из-за позиции банков, в большинстве отказывающихся принимать в залог квартиру, в число собственников которой входят дети. «Мы не выделяем долю несовершеннолетним детям. Это связано исключительно с тем, что неверно брать на себя ответственность за выделение доли несовершеннолетнему ребенку в случае, если его родители-заемщики банка вдруг по каким-либо причинам откажутся или не смогут обслуживать свой ипотечный кредит, и квартиру придется реализовывать», – ответил на вопрос БН руководитель ипотечного центра Санкт-Петербургского филиала «Промсвязьбанка» Александр Жестков. Осторожность кредитных организаций объясняется тем, что в соответствии с действующим российским законодательством очень сложно в случае дефолта заемщика продать квартиру, в которой есть доля несовершеннолетнего. Задачу можно решить, исключив из схемы залог недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему. Например, в качестве залога предложить иную недвижимость, если таковая имеется в семье. Или взять потребительский кредит для доплаты при обмене жилья. Но, во-первых, он меньше ипотечного, во-вторых, заметно дороже – примерно 18-22% годовых против 12-14% по жилищному займу. Еще вариант: если размер и стоимость квартиры позволяют, то можно, продав ее, купить меньшее жилье на имя ребенка, а разницу использовать в качестве первоначального взноса по ипотеке. Но доля ребенка при этом не должна стать меньше. Чтобы приобретенная недвижимость не пустовала, ее целесообразно сдавать, покрывая за счет арендных платежей часть расходов по обслуживанию ипотечного кредита. Наконец, можно наделить ребенка собственностью в другой недвижимости, например, в квартире или доме бабушки или дедушки. Органы опеки дают согласие на продажу квартиры в том случае, если родственники обязуются подарить несовершеннолетнему долю в своем жилье. В таком случае появляется возможность получить ипотечный кредит под залог новой квартиры, в которой ребенок уже не будет иметь доли собственности.

Приоткрытая дверь

Некоторые банки, хотя и с оговорками, все же готовы принять в залог квартиру с долей, выделенной несовершеннолетним. Например, в ВТБ24 такая возможность существует, если сумма ипотечного кредита не превышает 1,5 млн руб., а стоимость доли ребенка в приобретаемом жилье, в свою очередь, не превышает сумму кредита. «При продаже квартиры стоимостью в 2 млн руб. с долей ребенка, равной трети продаваемой квартиры, семья может купить в ипотеку квартиру стоимостью 3,5 млн руб., взяв кредит в 1,5 млн руб. и выделив в собственность своему ребенку треть купленной квартиры. В Санкт-Петербурге такого рода сделок у нашего банка практически не было, а вот в других регионах Северо-Запада это очень часто реализуемая схема ипотечной сделки», – рассказывает начальник отдела ипотечного кредитования филиала ВТБ24 в Санкт-Петербурге Татьяна Хоботова.

Другая возможность – обратиться в банки, работающие по стандартам Агентства ипотечного жилищного кредитования. «Не все банки, работающие с АИЖК, идут на выделение доли несовершеннолетним в залоговой квартире.

Но наши партнеры придерживаются этого принципа, так как мы несем ответственность за кредит и в случае дефолта заемщика обязуемся выкупить его у банка», – рассказывает руководитель ипотечного управления компании «Балтийская ипотечная корпорация» Марианна Белькова.

Однако есть в данной схеме и ограничение – программой АИЖК могут воспользоваться только заемщики с «белой» зарплатой, подтвержденной справкой 2НДФЛ. Но есть и преимущества – одна из кредитных программ АИЖК – «Материнский капитал» как раз и рассчитана на заемщиков с детьми и позволяет воспользоваться МСК в любое время.

«Ставка по кредиту по программе «Материнский капитал» начинается от 6,9%, что даже ниже ставки рефинансирования ЦБ, очень привлекает родителей, желающих улучшить жилищные условия, а возможность использовать МСК как часть первоначального взноса существенно облегчает им эту задачу», – рассказал вице-президерт группы компаний «ЮРИНФО» Лавров Николай.

Кроме того, с прошлой весны действует специальная городская программа «Лучшая доля детям». Она реализуется «Санкт-Петербургским центром доступного жилья» и помогает в тех случаях, когда выделение доли ребенку является либо условием получаемой социальной выплаты, либо когда в качестве первоначального взноса используются средства от продажи недвижимости, доля в которой принадлежит несовершеннолетним. В программе на сегодня участвуют шесть банков – «Тверьуниверсалбанк», «Петербургский социальный коммерческий банк», банк «Образование», «Мираф-Банк», «Энергомашбанк», «Мосстройэкономбанк». «Что касается рисков банков-партнеров, то по нашей схеме работы кредит на сопровождении банка находится всего два месяца, а затем выкупается нами. В первые месяцы риск дефолта ничтожно мал, поэтому все риски на себя берет наш центр», – поясняет директор департамента консультирования граждан «Санкт-Петербургского центра доступного жилья» Наталия Сергеева. По ее словам, ограничений в части размера доли (совокупности доль), выделяемых несовершеннолетнему (несовершеннолетним), не существует, их размер определяют только сложившиеся обстоятельства и здравый смысл. Зато действует ряд других условий: должна приобретаться только готовая недвижимость, и услуги центра обойдутся клиенту в 25 тысяч рублей.

Стоит напомнить также о технической сложности проведения сделок с участием несовершеннолетних собственников.

Если процесс регистрации при простой ипотечной сделке проходит путем единовременного заключения договора купли-продажи и оформления квартиры в залог банку, то при варианте с выделением собственности регистрация делится на две части.

Сначала проходит заключение договора купли-продажи и выделение доли несовершеннолетнему и только затем подписывается договор ипотеки о передаче в залог квартиры и регистрируется ипотека.

«Довольно сложен поиск продавца, который готов сначала оформить договор купли-продажи квартиры и выделить долю собственности несовершеннолетнему и только затем получить деньги за квартиру», – говорит Максим Ельцов. Потому, по словам Наталии Сергеевой, центр весьма настоятельно рекомендует привлекать к сделкам такого рода профессиональных риэлторов и поощряет это решение, предоставляя клиенту 20%-ную скидку на свои услуги.

Trend

Елена Денисенко   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/91046/

Ипотека и дети. Несовершеннолетние собственники. – читайте от Финэксперт

Продажа недвижимости несовершеннолетнего для погашения ипотеки

Права несовершеннолетних детей на жилое помещение защищает российское законодательство. Это приводит к наложению ограничений на возможности, предоставляемые ипотечным кредитованием.

Ипотечными банками не берется в качестве залога недвижимость, принадлежащая лицам несовершеннолетнего возраста.

Это значит, что для взятия ипотечного кредита под залог уже имеющегося жилого помещения, его собственником не должно быть несовершеннолетнее лицо.

 Нельзя использовать уже имеющееся жилое помещение как первоначальный взнос, если собственник – ребенок или даже он просто прописан в этом помещении.

Для того, чтобы ребенком не была безвозвратно утрачена его собственность, органы опеки и попечительства осуществляют контроль. Именно эти органы и дают разрешение на проведение операций с недвижимостью (если ее собственником является несовершеннолетнее лицо).

Если у ребенка в продаваемом жилом помещении есть только прописка, то есть вариант с его перепропиской у кого-то из близких – до момента перепродажи.

Если же ребенок – собственник продаваемого жилого помещения, то органы опеки могут выдать разрешение на выделение доли собственности несовершеннолетнего лица в новом жилом помещении (после того, как будет погашен ипотечный кредит. О том, стоит ли погашать ипотеку досрочно можно узнать здесь).

Есть и другой, более сложный способ – обмен долями собственности с каким-либо родственником. Таким образом, ребенок будет обладать долей собственности в квартире дедушки, бабушки и так далее (при этом собственниками продаваемой квартиры будут только взрослые люди). В данном случае стоит учитывать, что такой вариант возможен только в том случае, если новая доля не меньшего размера.

Есть и такой способ – это если отсутствуют сговорчивые родственники: это продажа имеющегося жилья, покупка чего-либо небольшого. При этом не берется ипотечный кредит (ребенок обеспечивается необходимой собственной площадью). Оставшаяся разница от продажи используется в качестве первоначального взноса для получения ипотеки.

Все эти нюансы никак не касаются вопроса детской регистрации в жилом помещении (если оно приобретено по ипотечному кредиту). Регистрация ребенка на такой площади допускается без проблем.

Есть и положительные факторы связки «ипотека – дети». Когда рождается второй и последующий дети, родители становятся обладателями материнского капитала.

Он может быть использован для того, чтобы погасить ипотечный кредит (либо же в качестве первоначального взноса для его получения).

А программа Сбербанка «Молодая семья» говорит о том, что заемщику при рождении ребенка может быть предоставлена отсрочка в погашении главного долга либо же увеличен срок кредитования (пока ребенку не исполнится три года).

Ребенок и ипотека

Сам по себе ребенок ничего не изменит – банк, при принятии решения о выдаче ипотечного кредита, не занимается делением клиентов на «детных» и «бездетных». Банк отслеживает только уровень доходов заемщика. Иное дело, если семья уже обладает квартирой, при продаже которой и станет возможным внесение первоначального взноса.

Если несовершеннолетнее лицо проживает в данном жилом помещении как член семьи собственника (то есть имеет обычную прописку в ней), то купить-продать и передать приобретенное имущество в залог можно как обычно. Другое дело, если ребенок является собственником квартиры или доли в ней. Тогда и начинаются реальные сложности.

Защита ребенка, как собственника

Сделка с участием несовершеннолетнего является сложной, поскольку возникает конфликт между банковскими интересами и органами опеки.

Для продажи квартиры, доля которой принадлежит ребенку в соответствии со статьей Гражданского кодекса РФ, необходимо получение разрешения от органов опеки.

В основном, права несовершеннолетних защищаются отделами районной администрации или другими подразделениями органов МСУ.

Чтобы получить их согласие, необходимо собрать определенные документы:

  • Родительские паспорта
  • Свидетельства о браке
  • Свидетельства о рождении детей
  • Правоустанавливающие документы на обе, продаваемую и покупаемую, квартиры
  • Справки об оценочной стоимости и кадастровые паспорта
  • Если ребенку уже есть 14 лет, необходимо также наличие его согласия на проведение данной сделки. Данный пакет документов порой гораздо больше необходимого пакета для совершения самой сделки купли-продажи.

    Но, даже после этого, органами опеки может быть дан отказ в проведении сделки. Ведь, по здравому рассуждению, если меняется ничем не обремененная однокомнатная квартира на более просторную, но заложенную у банка – это можно расценить и как ухудшение жилищных условий ребенка.

    Всегда может случиться дефолт, и ребенок останется на улице, а этого органы опеки допустить не имеют права. Работники муниципалитетов, как правило, являются здравомыслящими людьми и должны понимать, что маленький риск в этом случае оправдан – в ином случае семье врядли когда-нибудь удастся переехать в нормальную квартиру.

    Поэтому чаще всего согласие все-таки дается.

    «Очень многое зависит от вида разрешения, выданного органами опеки. На результат влияет и качественная подготовка к встрече с муниципальными органами, также конкретный округ, специалист и даже форма подачи заявления», – сообщается генеральным директором

    «Первого ипотечного агентства», Максимом Ельцовым. Разрешения бывают разными. Первое дает вариант выделения новой доли собственности ребенку после того, как будет погашен ипотечный кредит.

    Второе разрешение требует совершить это сразу же, в тот момент, когда заключается договор купли-продажи. Первый способ удобнее, так банк скорее выдаст ипотечный кредит.

    Но второй способ, по сообщениям Максима Ельцова, используется намного чаще.

    Банки против такого развития событий

    Из-за второго варианта возникают проблемы с банками. Многие отказываются принять в качестве залога жилое помещение, если один из собственников – ребенок. «Нами не выделяется доля, положенная несовершеннолетним детям.

    Это только потому, что нельзя нести ответственность и выделять долю несовершеннолетнему лицу в случае, если его родителями-банковскими заемщиками вдруг не будет обслужен свой ипотечный кредит (и квартира будет реализована)», – такой ответ был дан руководителем руководитель ипотечного центра Санкт-Петербургского филиала «Промсвязьбанка», Александром Жестковым.

    Кредитные организации ведут себя осторожно, ведь, как гласит действующее российское законодательство, при дефолте заемщика продажа квартиры с долей ребенка будет очень сложным процессом.

    Задача решается путем исключения из схемы залога недвижимости, собственником которой выступает несовершеннолетний. К примеру, залогом может стать иная недвижимость, если семья имеет таковую. Есть вариант с потребительским кредитом для доплаты при обмене жилья. Но, такой кредит меньше, чем ипотечный. И он более дорогой – примерно 18-22% годовых против 12-14% по жилищному займу.

    Есть и такой вариант: если размер и цена помещения позволяют, то можно продать ее и купить небольшое жилье на имя ребенка. Разница в данном случае – это и есть первоначальный ипотечный взнос. При этом доля ребенка не должна уменьшиться. Приобретенную недвижимость можно сдавать в аренду – арендные платежи покроют некоторые расходы по обслуживанию ипотечного кредита.

    Наконец, ребенок может получить собственную долю в иной недвижимости. Это может быть квартира или дом бабушки или дедушки. Органами опеки будет дано согласие на продажу жилья в том случае, если родственники подарят ребенку долю в своей квартире. В такой ситуации есть возможность получения ипотечного кредита под залог нового жилья, в которой ребенок уже не будет собственником.

    Приоткрытая дверь

    Многие банки, хоть и с исключениями, все же принимают в залог квартиру с несовершеннолетним собственником. Например, ВТБ24 такую возможность предоставляет в том случае, если ипотечный кредит не более 1,5 млн руб. При этом стоимость доли несовершеннолетнего в новом жилье не должна превышать кредитную сумму. «Если продается квартира, стоимость которой 2 млн руб.

    с долей ребенка, равной трети продаваемой квартиры, у семьи есть возможность приобретения квартиры, стоимость которой 3,5 млн руб., взяв кредит в 1,5 млн руб. и выделив в собственность своему ребенку треть купленной квартиры.

    Такая ипотечная сделка очень часто реализуется», – рассказывается начальником отдела ипотечного кредитования филиала ВТБ24 в Санкт-Петербурге, Татьяной Хоботовой.

    Другой возможностью является обращение в банки, которые работают по стандартам Агентства ипотечного жилищного кредитования. «Не все банки, ведущие работу с АИЖК, выделяют доли несовершеннолетним в залоговом жилье.

    Но нашими партнерами исполняется этот принцип, так как мы ответственны за кредит и в случае дефолта заемщика мы выкупаем его у банка», – рассказывается руководителем ипотечного управления компании «Балтийская ипотечная корпорация», Марианной Бельковой.

    Но и данная схема обладает ограничениями – программа АИЖК может быть использована только заемщиками, имеющими официальную зарплату (еще лучше – зарплатную карту). Ее должна подтверждать справка 2НДФЛ.

    Но есть и плюсы – кредитная программа АИЖК «Материнский капитал» как раз и рассчитана на заемщиков с детьми и позволяет использовать МСК в любой временной период.

    Этот кредит очень нравится родителям, желающим улучшить условия проживания своих детей», – рассказывается вице-президентом группы компаний «ЮРИНФО», Николаем Лавровым.

    Также, с прошлого года продолжается действие специальной городской программы «Лучшая доля детям». Ее реализует «Санкт-Петербургский центр доступного жилья».

    Помощь предоставляется в тех случаях, когда выделенная доля ребенка – это условие получаемой денежной выплаты либо если первоначальным взносом выступают средства от продажи помещения, доля в которой принадлежит несовершеннолетнему.

    В программе на сегодняшний день участвуют шесть банков – «Тверьуниверсалбанк», «Петербургский социальный коммерческий банк», банк «Образование», «Мираф-Банк», «Энергомашбанк», «Мосстройэкономбанк».

    «Что касается рисков банков-партнеров, то наша схема работы говорит о том, что кредит на сопровождении банка находится лишь два месяца, а затем мы его выкупаем.

    За эти месяцы дефолт врядли случится, поэтому все риски на себя берутся нашим центром», – поясняется директором департамента консультирования граждан «Санкт-Петербургского центра доступного жилья» Натальей Сергеевой. Она говорит об отсутствии ограничений в части размера доли (совокупности доль), выделяемых несовершеннолетнему (несовершеннолетним).

    Размер определяется только сложившимися обстоятельствами и здравым смыслом. Зато есть многие другие условия: приобретать можно только готовую недвижимость, за услуги центра клиент должен заплатить.

    Необходимо напомнить о том, что проведение сделок с участием несовершеннолетних собственников – очень сложный процесс.

    Если это простая ипотечная сделка – регистрация – это единовременное заключение договора купли-продажи и оформление квартиры в залог банку, то при варианте с выделением собственности регистрация делится на два этапа. Сначала заключают договор купли-продажи и выделяется доля ребенку.

    После этого происходит подписание ипотечного договора передаче в залог квартиры и регистрируется ипотека.

    «Очень трудно найти продавца, готового сначала оформить такой договор с выделением необходимой доли и лишь потом получить средства за помещение», – сообщается Максимом Ельцовым.

    Поэтому, как говорит Наталия Сергеева, необходимо обязательное привлечение к сделкам подобного типа профессиональных риэлторов. Центром поощряется это решение, клиент получает 20%-ную скидку на свои услуги.

    Источник: https://finexpert24.com/poleznye-materialy/articles/ipotechnye-kredity/ipoteka-i-deti/

    Согласование сделок с имуществом несовершеннолетних, или Людоедство органов опеки // Непятничное

    Продажа недвижимости несовершеннолетнего для погашения ипотеки

    Я уже писал о сложностях, с которыми сталкивается всякий, кто воспользовался маткапиталом в целях приобретения жилья и решил просчитать юридические риски последующей продажи такого жилья без предварительного выделения долей. Подробнее об этом здесь: https://zakon.ru/blog/2019/03/18/neispolnenie_obyazatelstv_v_ramkah_ispolzovaniya_matkapitala_kak_osnovanie_nedejstvitelnosti_sdelok_

    Вкратце изложу суть своего “кейса”: семья купила однокомнатную квартиру в ипотеку, позже решила вложить в нее маткапитал.

    Через какое-то время семья приобретает “на вырост” трехкомнатную квартиру, тоже в ипотеку, для погашения которой хочет продать однокомнатную.

    Но чтобы ее продать, нужно сначала выделить доли супруге и детям в рамках исполнения обязательств по маткапиталу. Тут-то все и начинается…

    Проанализировав ситуацию, я решил все-таки предварительно выделить доли (интересно, что по закону сделать это собственник обязан не только в отношении супруги и детей, которые появились на момент использования маткапитала, но и в отношении тех детей, кто родился позже, так во всяком случае трактуют закон нотариусы; кроме того, не все нотариусы соглашаются удостоверять сделку по наделению долей до снятия обременения, даже несмотря на то, что сам залогодержатель, т.е. банк, ничего против не имеет). Но в этом посте я хочу поведать о тех сложностях, с которыми столкнулся на следующем этапе.

    Здесь на авансцену выходят органы опеки. Без их согласия отчудить детские доли у меня не получится. И с этим согласием не все просто.

    Предварительно пройдя консультацию с органами опеки по месту жительства, мы вздохнули более-менее свободно: оказывается, до недавнего времени спокойно согласовывали отчуждение детских долей при условии открытия специального целевого счета в пользу детей и помещения на него денежных средств в размере, не меньшем размера маткапитала. Однако буквально сегодня нам было объявлено, что эта схема уже не работает, а тем, кто ею воспользовался, отказывают в согласовании.

    Схема с выделением долей вместо продаваемых в приобретенной “на расширение площади” трехкомнатной квартире тоже не получит поддержки в ООиП в силу запрета возмездных сделок между детьми и родителями по ст. 37 ГК (квартира уже приобретена с использованием ипотеки, де-юре она в собственности у родителей).

    Я правда не понимаю, почему не могу взамен продаваемых долей подарить детям аналогичные доли в большей по площади квартире, ну да ладно.

    В итоге органами опеки нам было предложено приобрести новую квартиру детям не меньшей площади, стоимость долей в которой была бы не меньше стоимости долей детей в существующей (продаваемой нами) квартире.

    При этом органы опеки не могут привести четкие критерии сделки по покупке детям нового жилья взамен отчуждаемого, соответствие которым обеспечивает согласование продажи детских долей в отчуждаемой нами однокомнатной квартире. Были лишь озвучены вышеуказанные два момента: жилплощадь и стоимость долей не меньше, чем в нынешней квартире.

    Понятно, что в Москве приобрести квартиру такой же площади за 500 тыс. (стоимость маткапитала) нереально.

    Однако больше мы на приобретение нового жилья детям выделять не планировали — нам нужно погашать ипотечный кредит в новой, приобретенной “на вырост”, квартире, для чего мы и продаем предыдущую.

    По поводу приобретения жилья для детей в других регионах органы опеки гарантировать согласование не берутся и намекают, что вполне возможны варианты с отказом.

    В итоге имеем абсурдную ситуацию: государство вроде как бдит, чтобы жилищные права детей не были нарушены, при этом буквальное толкование существующих норм приводит органы опеки в ступор при вопросе согласования продажи жилья меньшей площади для наделения детей жильем в квартире большей площади, если она уже в собственности родителей.

    В итоге маткапитал, который вроде как призван решить жилищные проблемы семей, после исполнения обязательств по нему становится камнем преткновения в решении тех же жилищных проблем, когда требуется увеличить жилплощадь и использовать для этого деньги от продажи первоначальной квартиры.

    Уверен, в России таких ситуаций масса, и похоже, что адекватного ответа для добросовестных родителей наши публичные органы предложить не могут.

    P.S. Глубоко юридически проблему я пока не изучал, возможно, органы опеки в чем-то не правы, однако п. 3 ст. 37 ГК и запрет возмездных сделок между родителями и детьми никто не отменял.

    Поскольку покупателям принципиально провести сделку не позже начала июня, варианты с последующим обжалованием в суде мы не рассматриваем и ищем способ 100%-ного согласования сделки ООиП.

    Единого регламента согласования такого рода сделок похоже нет — видимо, тут муниципалитеты “кто во что горазд”. По крайней мере, такое впечатление складывается при первом приближении к вопросу.

    Источник: https://zakon.ru/Blogs/soglasovanie_sdelok_s_imuschestvom_nesovershennoletnih_ili_lyudoedstvo_organov_opeki__nepyatnichnoe/78267

    Вопросы по закону
    Добавить комментарий