Реализуют ли при банкротстве земельный участок с недостроем?

Реализация имущества в деле о банкротстве физ лица

Реализуют ли при банкротстве земельный участок с недостроем?

Реализация имущества и списание долгов – вещи в банкротстве физического лица не делимые.

Реализация имущества – у многих должников это словосочетания вызывает неприятные образы людей, выносящих имущество из дома, причем все «до последнего гвоздика». Давайте разберем эту процедуру в деле о банкротстве. Ведь только она приводит к заветному «списанию долгов».

Процедура реализации имущества начинается если Вы:

Получить бесплатную консультацию

Если нет имущества?!

Если нет имущества, то банкротство физического лица не только возможно, но и пройдет значительно быстрее.

Процедура реализации имущества будет введена, финансовый управляющий убедится в отсутствии имущества и завершит процедуру, направив отчет о проделанной им работы в Арбитражный Суд.

Правда, полное отсутствие имущества может вызвать предвзятое отношение Судьи и как следствие сложности в процедуре. Примеры и практические советы тут.

  • Процедура реализации имущества применяется в отношении граждан, признанных Арбитражным судом банкротом: суд выносит решение признать гражданина банкротом и ввести в отношении его процедуру реализации имущества. До этого решения, например, в процедуре реструктуризации долгов, статус гражданина – должник, а не банкрот!

Единственное жилье при банкротстве физического лица

Реализация коснется только «лишнего имущества» и не будет обращена на:

  • единственное жилье и земельный участок, на котором оно расположено (за исключением ипотеки);
  • имущество, необходимое для профессиональных занятий банкрота (к примеру, не заберут компьютер у программиста);
  • продукты питания и домашних животных;
  • предметы обычной домашней обстановки и обихода, вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и т.п), за исключением драгоценностей и предметов роскоши.

Перечень имущества определен в статье 446 Гражданского процессуального кодекса РФ и приведен у нас в статье “Перечень неприкосновенного имущества банкрота”. Самым интересным и спорным является последний пункт «предметы обихода, за исключением предметов роскоши».

Все мы помним известное высказывание из романа «Золотой теленок» Ильфа и Петрова: «Автомобиль не роскошь, а средство передвижения», но, к сожалению, суды относят автомобиль к роскоши, а вот, например, стиральная машинка, телевизор, холодильник – весьма спорные моменты в этом пункте.

До вступления в силу закона о банкротстве физических лиц реализацией имущества должника занимались лишь судебные приставы в рамках исполнительного производства. Они особо не вдавались в тонкости понятия «роскошь» и описывали все по максимуму: утюги, микроволновки, стиральные машинки и т.д.

И уже тогда были должники, успешно исключавшие «лишнее» из описи пристава.

К сожалению, единой позиции по этому вопросу до сих пор нет, и какой-то суд может посчитать, что Вы можете стирать в тазике, а стиральная машина не является предметом обихода, а какой-то суд может посчитать, что мы живем в 21 веке и стиральная машина – это предмет домашнего обихода современного человека.

Что же касается реализации имущества в деле о банкротстве, то тут ключевую роль играет финансовый управляющий, именно он производит оценку и дальнейшую реализацию имущества. И в большей степени от него зависит – включит ли он, к примеру, стиральную машину в реализуемый им перечень имущества или нет.

Все, что он получит от реализации Вашего имущества, кроме головной боли – это 7% от ее стоимости. И конечно, если на кону квартира, дом, хороший автомобиль – то игра для него стоит свеч.

А если у Вас старый телевизор, холодильник, стиральная машина, микроволновка? Сколько он сможет выручить от продажи? 10-15 тысяч рублей за все и 700-1000 рублей вознаграждения ему.

В такой ситуации ему проще не заморачиваться и «посчитать», что Ваше имущество не является предметом роскоши, поэтому реализовывать его не нужно. Но даже если Ваш телевизор и стиральная машина будут реализовываться – не факт, что за ними выстроится большая очередь покупателей.

Учитывая планируемый шквал банкротств граждан и наличие подобного имущества у других банкротов предложение будет существенно превышать спрос. Высока вероятность, что Ваш телевизор и стиральную машинку никто в итоге не приобретет и имущество так и останется у Вас.

Срок процедуры банкротства

Срок процедуры реализации имущества с момента объявления Вас банкротом обычно длится 4-6 месяцев, но может продлеваться. В течение этого срока:

  • суд вправе запретить банкроту выезд за пределы Российской Федерации;
  • финансовый управляющий распоряжается всеми счетами, заработной платой и пенсией банкрота;
  • банкрот вправе претендовать на денежные средства для существования своей семьи исходя из прожиточного минимума на себя и своих иждивенцев;
  • финансовая жизнь гражданина находится под строгим контролем финансового управляющего (подробнее читайте в статье “Правила поведения банкрота”).

Что дает банкротство физического лица?

После реализации «лишнего имущества» должника денежные средства, вырученные от реализации, за вычетом затрат на процедуру: оплату услуг финансового управляющего, стоимость публикаций, почтовые расходы на отправку корреспонденции кредиторам, направляются на расчеты с кредиторами.

По завершению этих расчетов, если они вообще имели место быть (возможна ситуация, когда вообще не было реализовано имущество либо из-за его отсутствия, либо из-за отсутствия покупателей на него), банкротосвобождается от дальнейшего исполнения требований кредиторов, т.е.

«списываются долги»,за исключением алиментов, компенсации морального вреда и вреда здоровью, а также текущих платежей – тех, которые возникли после начала дела о банкротстве (текущие коммунальные платежи, к примеру).

«Списание долгов» не произойдет:

  • если Вы не сотрудничали с финансовым управляющим и не предоставляли ему требуемые в рамках дела документы;
  • были привлечены к уголовной и административной ответственности за неправомерные действия в деле о банкротстве;
  • совершили мошенничество при получении кредитов.

Источник: https://dolgam.net/articles/realizatsiya-imushchestva/

Арбитражный суд Омской области

Реализуют ли при банкротстве земельный участок с недостроем?

Вячеслав Алексин: «Арбитражный суд взыскал с Шушубаева более 18 млн. рублей»

В деле социально-значимого банкротства РоКАС появились первые результаты, а тем временем омский депутат, попавший на скамью подсудимых, на заседании Заксобрания «выгулял» дорогостоящие часы.

Дольщики «Ясной Поляны» 8 лет ждали от банкротящегося ООО «РоКАС» своих квартир. Проблемный дом № 8 с «боем» достроили, на подобный исход владельцы жилья в 9-м доме уже и не рассчитывали. Но вот забрезжила надежда. О перспективах рассказал арбитражный управляющий Вячеслав Алексин, непосредственно занимающийся и этой проблемой.

– Вячеслав Алексеевич, омские дольщики даже  митинговали против банкротства ООО «РоКАС», которое в рамках долевого строительства возводило микрорайон «Ясная поляна».

В деле о несостоятельности застройщика  на банкротстве настаивал залоговый кредитор – казахстанский «АТФБанк».

Омичи опасались, что если «РоКАС» признают банкротом, недостроенные дома  включат в конкурсную массу, и  омичи не увидят своих квартир, их продадут, чтобы расплатиться, в том числе с залоговым кредитором. Они зря волновались?

– Дело в том, что затянувшееся на долгие годы (с 2009! г. длится процедура) банкротство ООО «РоКАС» ничего хорошего для кредиторов не принесло. За это время требования кредиторов к должнику только увеличивались, и поэтому осенью 2016 года собранием кредиторов ООО «РоКАС» было принято решение об обращении в Арбитражный суд с ходатайством о введении процедуры конкурсного производства.

Банк всегда шёл навстречу застройщику, делая всё возможное, чтобы законные дольщики получили свои квартиры.

Для начала высвободил права требования на квартиры из-под залога, которые, несмотря на залог были  реализованы должником гражданам, не возражал против отмены обеспечительных мер с газопровода, реализация которого в итоге позволила сдать жилой дом № 8 в эксплуатацию.

До сегодняшнего дня еще продолжаются процессы оформления права собственности людей на квартиры в этом доме. Мне очень приятно, что люди наконец-то смогли защитить свои права. НО, ситуация в целом сложная и дольщики дома № 9, (а есть еще люди, которые приобрели квартиры в домах № № 28 и 29), находятся в крайне затруднительном положении.

По сути, им придётся, если не будет внешней помощи, второй раз оплачивать еще не построенное жильё. И надо отдать должное стойкости этих людей, потому что они не знали, что когда у них брали деньги за не построенные в итоге дома, уже была начата процедура банкротства. Как думаете, кто им это должен был сказать?

– Получается, люди были в неведении, процедура банкротства началась, в марте Вас назначили арбитражным управляющим,  перспективы в отношении дома № 9 остались туманны. Насколько сейчас ситуация изменилась в лучшую сторону?

– Как я уже сказал, процедура банкротства длится с 2009 года, но конкурсное производство действительно началось с 14 марта 2017 года.

В сентябре мною проведено собрание участников строительства этого жилого дома, на котором принято решение об обращении в Арбитражный суд с ходатайством о передаче незавершенного строительства многоэтажного жилого дома № 9 и земельного участка под ним участникам строительства.

Решение о передаче выносит суд, но мы обеспечили все необходимые для этого условия.

Согласно Плану мероприятий «По решению проблем участников долевого строительства многоквартирных домов на территории Омской области в 2017-2019 годах», утвержденной Губернатором Омской области, дом № 9 должен быть передан ЖСК, созданному участниками строительства к осени 2017 года. По сути, я выполнил наказ губернатора.

Но, есть одна большая проблема, которую без помощи власти мы не решим. Речь идёт о регистрации права собственности на земельный участок непосредственно под домом № 9 с кадастровым номером (…4912). На рабочем совещании, состоявшемся 20.09.17 г.

, в областном  минстрое мне пообещали, что окажут содействие в решении этого вопроса. Ведь для регистрации нужны денежные средства, а у должника текущих календарных платежей 1-5 очереди на более чем 300 млн., и до госпошлины за регистрацию дело не дойдет.

Это, в свою очередь, может быть препятствием в передаче дома участникам строительства для дальнейшей достройки.

– Для окончания строительства дома нужно  больше 100 миллионов рублей. Владельцы квартир хоть какие-то крохи получат в результате банкротства  на достройку?

– Сейчас самое главное – помочь людям получить свое жилье. Идет процесс создания ЖСК в 9-м доме и поиск подрядчика. Есть определенное количество квартир в доме, в отношении которых мною, как конкурсным управляющим, поданы иски о признании сделок недействительными по их отчуждению, готовятся иски о расторжении договоров в связи с неоплатой квартир.

Моя цель, и со мной согласны дольщики, в освобождении для будущего ЖСК квартир от недобросовестных дольщиков, в том числе, из числа лиц, фактически связанных с группой компаний Шушубаева. За счет высвобожденных квартир можно будет дальше строить.

Все равно уже будет полегче. Обычных покупателей недвижимости в «замороженном» недострое найти по понятным причинам быстро не получится.

Но, проблема с домами № № 28 и 29, где есть дольщики-граждане, и строительство которых в начальной стадии, сохранится.

– В сентябре в суде должно было состояться очередное слушание по уголовному делу Хабулды Шушубаева, его отложили из-за госпитализации обвиняемого.

По информации правоохранительных органов, подконтрольным ему фирмам 334 дольщика заплатили 333 миллиона рублей, а он, по версии следствия, 101 миллион потратил «на себя», например, на покупку джипа Land Rover, оплату услуг плавательного бассейна, займов и т. д.

А на недавнем заседании Заксобрания в объектив фотокорреспондента одного из омских СМИ, например, попали дорогостоящие золотые швейцарские часы, которые, предположительно, стоят около миллиона.

Кроме того, депутата Заксобрания обвиняют в незаконном получении кредита, который не был возвращен банку. Получается, были еще какие-то мошенничества с квартирами? Вы, будучи конкурсным управляющим, выявили сомнительные сделки?

– Работа в этом направлении ведётся постоянно, и я хотел бы выразить благодарность инициативной группе дольщиков, которые поддерживают меня в этом вопросе. Ведь основная задача конкурсного управляющего в деле о банкротстве застройщика, по моему мнению, – выявлять такие сделки, оспаривать их, а освободившиеся квартиры передавать ЖСК.

Тем временем в Арбитражном суде продолжаются процессы установления требований добросовестных участников строительства, завершается инвентаризация имущества ООО «РоКаС» и начинается реализация выявленного имущества должника в строгом соответствии с требованиями Закона «О банкротстве».

Вы не представляете, сколько пережили люди с того времени, когда внесли деньги, а им обещали выдать ключи от квартир, многих уже нет в живых, другие больны и не приезжают на заседания. И никто не отвечает за это. Вот в чем проблема – в отсутствии ответственности. Продавай воздух, а на полученные деньги…

Ну, сами понимаете что.

– Кстати, Шушубаев «открещивался» от причастности к «РоКаС», но, по данным следствия, он создал ЗАО «Корпорация «АГРО-Траст» и  зарегистрировал ряд формальных юридических лиц и ИП, руководителями которых являлись его родственники или сотрудники «АГРО-Траст», где он был  президентом, соответственно,  находились в  ответственности перед Шушубаевым. В частности, тот же «РоКаС». А его представители были против, чтобы Вас назначали конкурсным управляющим. Может, это как-то связано с процедурой банкротства «АГРО-Траста», где вы также арбитражный менеджер? Слышала, Шушубаев подал на вас уже несколько жалоб?

– O, это очень интересная для меня тема, которая, кстати, сильно отвлекает от решения проблем конкретных людей в деле «РоКАСа» по достройке домов. Шушубаев пишет на меня жалобы регулярно как на конкурсного управляющего ЗАО «Корпорация «АГРО-ТРАСТ», требуя с меня лично миллионы рублей. Обиженный уверяет, что я действовал неразумно, не экономил деньги.

Но, мотив этих жалоб, по крайней мере, для меня, очевиден. В декабре 2016 года Арбитражный суд по моему заявлению установил, что бывший руководитель «АГРО-ТРАСТА» должен нести субсидиарную ответственность по долгам корпорации, и взыскал с Шушубаева Х.Ж. более 18 млн. рублей. Поиск виноватых – обычное дело в таких случаях. Вот он и пишет жалобы. И фамилия роли не играет.

Не было бы Алексина, был бы Петров или Иванов. А долг мы выставили на торги и продали за 850 тысяч рублей, которые поступили в конкурсную массу. Жалобы не случайно появились именно сейчас, когда процедура в отношении «АГРО-ТРАСТ» фактически завершена. Имущество реализовано, счета закрыты, работники уволены, архивы переданы, отчет о завершении процедуры сдан в суд.

Вот он и злится, что управляющий работу свою выполнил надлежащим образом.

Однако, торговые комплексы уже год как проданы и успешно функционируют, предоставляя рабочие места гражданам города Омска, а претензии появились почему-то только сейчас. При этом на 30 % удалось погасить требования кредитора.

Это очень высокий показатель. Статистика банкротства в России весьма печальная – не более 2 % удовлетворяются требования. А мы в процессе конкурсного производства еще и текущие налоги заплатили, более 50 млн. рублей.

И все долги погасили по зарплате перед работниками.

– Процедура банкротства в отношении «АГРО-ТРАСТА» длилась с 2013 года. Почему так долго?

– Мне нужно было как арбитражному управляющему и одновременно лицу, выполняющему функции фактического руководителя корпорации, создать условия, при которых имущество должника не потеряло бы в стоимости, и реализовать все по максимально возможной цене.

Еще в 2013 году сразу после введения процедуры конкурсного производства я провел собрание кредиторов.

И спросил кредиторов: хотите, чтобы я на торговые центры «АТ-маркет» повесил замки, все законсервировал и продал, или чтобы они продолжали хозяйственную деятельность? В первом случае все свелось бы просто к реализации объектов недвижимости. Когда арендаторы уходят, торговая недвижимость резко теряет в цене.

Кредиторы проали «за» продолжение хоздеятельности. Между тем, деятельность торговых центров «АТ-Маркет», составлявших основной актив должника, по предписанию Ростехнадзора и проверке прокуратуры могли приостановить за нарушения, которые представляли угрозу жизни посетителям и персоналу.

Например, в комплексе на Станционной с самого начала его функционирования (когда был руководителем Шушубаев) отсутствовала система автоматического водяного пожаротушения, система оповещения людей о пожаре, система аварийного освещения, резервный электропитающий кабель. В двух словах, если бы что-то загорелось, самостоятельно ничего не потушить. Пришлось все делать.

На сроки также повлияла и работа по выявлению и возврату имущества, которое должник, подготовившись, вывел до начала банкротства на организации, фактически связанные с группой компаний Шушубаева, незадолго до банкротства. Например, сети и подстанции, обслуживающие комплексы.

– А что за история с мировым соглашением? Ведь по нему окончательно рассчитаться с долгами перед АО «АТФБанк» холдинг Шушубаева должен был до 10 мая 2027 года?

– Еще 11 января 2012 года Шушубаев проиграл  в Арбитражном суде «АТФБанку». Напомню, что  «АТФБанк» подавал в общей сложности семь исков к компаниям, которые так или иначе связаны с Шушубаевым, требуя взыскать с ответчиков десятки миллионов долларов по договорам банковского займа, заключенным в сентябре 2009 года.

Хабулда Жуспекович признавать иски не торопился, «АГРО-ТРАСТ» в его лице тогда ещё подал встречный иск. Шушубаев уверял, что часть документов, которые представил «АТФБанк» в качестве доказательств, видит впервые, а подписи там не его, а поддельные. Это не помогло. Долг в полном объеме был взыскан.

Но было подписано мировое соглашение. Банк и здесь пошел на уступки, была дана рассрочка погашения долгов на 15 лет. То есть до  июня 2012 года  «АГРО-ТРАСТ» должен был погасить относительно общей суммы долга небольшую часть, а  на оставшуюся  получить рассрочку на 15 лет под 0,1 % годовых.

Однако условия и этого  лояльного соглашения выполнены не были. Так и не дождавшись ни одного рубля за три месяца после заключения мирового соглашения, «АТФБанк» подал в Арбитражный суд заявление о признании ЗАО «Корпорация «АГРО-ТРАСТ» банкротом.

Потом стало ясно, что Шушубаев просто пытался выиграть время: в двух ТЦ «АТ-Маркета» успели за это время заключить через государственную регистрацию долгосрочные договоры аренды с организациями, фактически связанными с группой компаний Шушубаева, что стало бы камнем преткновения при продаже торговых центров –  основной конкурсной массы должника. Их потом мы оспорили через суд.

– Приступив к обязанностям арбитражного управляющего ЗАО «Корпорация «АГРО-ТРАСТ» Вы оспорили и требования двух  кредиторов: ООО «Лес Сибири» и ООО «Ваш аудитор». Как выяснилось, их долги были «нарисованными». Сразу догадались, что дело не чисто?

– В качестве доказательств долгов они предъявляли свежеизготовленные три решения третейского суда, судя по которым с корпорации «АГРО-ТРАСТ» в одном заседании было взыскано больше, чем требования всех остальных кредиторов, включая «АТФБанк».

Мне понятно, что они были «бумажные», нужны были, чтобы корпорация банкротилась под руководством Шушубаева. И появление этих решений в процедуре наблюдения как раз подтверждает это. Но банк его опередил. Я оспорил требования этих «непонятных» ООО.

В процессе судебных разбирательств стало понятно, что они были фактически связаны с группой компаний Шушубаева. Арбитражный суд вынес решение о необоснованности их требований.

Кстати,  для тех, кто намерен затеять банкротство, дам один совет: для начала прочитайте классический труд известного русского юриста Шершеневича «Учение о несостоятельности».

Будучи профессором Казанского университета, он написал эту книгу в 1890 году. Так вот, должник в России 19 века был обязан своевременно объявить о своем банкротстве.

В противном случае, если он не объявил о своей несостоятельности, а суд ввел процедуру по заявлению кредитора, то должника заключали под стражу.

БК (Омск), 04.10.2017

№ А46-17714/2009

№ А46-29264/2012

№ А46-182/2013

№ А46-2961/2013

№ А46-6832/2013

№ А46-7753/2013

№ А46-8322/2013

№ А46-8378/2013

№ А46-8386/2013

Источник: http://omsk.arbitr.ru/node/18733

Пилюля для обманутых дольщиков

Реализуют ли при банкротстве земельный участок с недостроем?

Решить проблему обманутых дольщиков на законодательном уровне пытались не единожды. Главным на сегодняшний день шагом стало принятие закона «О долевом участии в строительстве» №214-ФЗ, который, впрочем, тоже не поставил точку в вопросе недостроев.

Ушедший 2012 год был богат на законодательные инициативы, призванные защитить деньги и нервы покупателей жилья на первичном рынке. Разобраться, какие из предложенных законотворцами нововведений смогут решить проблему обманутых дольщиков, узнаем у директора независимого страхового агентства «АгроБисКом» Марины Ланко.

Какие гарантии предоставляют застройщики участникам долевого строительства?

Застройщик может просчитать свои внутренние риски, но просчитать риски внешнего воздействия, наступление которых от него не зависит, достаточно сложно: – кризис  и  удорожание материалов, – резкое падение платежеспособности населения – стихийные бедствия и противоправные действия третьих лиц – строительно-монтажные риски  и  ошибки проектирования – банкротство генподрядчика

– прекращение кредитного финансирования и др.

Все эти факторы не зависят от самого застройщика, но они также могут привести и к переносу сроков сдачи объекта (на короткий или  длительный срок), и даже к банкротству строительной компании.

Мы считаем, что на 100% быть уверенным в том, что ВСЕ факторы – зависящие и не зависящие от застройщика, с которым  дольщик заключает договор (ДДУ или др.) – сложатся положительно, нельзя.

Это все равно, что полагаться на «авось» или «играть в рулетку»… хорошо, если повезет.

Но ведь уже не первый год мы все чаще в телевизионных  новостях, в интернете, в других СМИ слышим  и видим, что количество так называемых «обманутых дольщиков» не сокращается, а растет. Например, по данным на 28 ноября ушедшего года министр правительства Московской области Александр Коган сообщал о 96 тысячах семей обманутых дольщиков в России.

В нашем регионе статистика тоже не утешительная. Так, по состоянию на 20 марта 2012 года в регионе существовало 32 долгостроя, 15 застройщиков были признаны банкротами.

Дает ли закон 214-ФЗ защиту денежных средств, вложенных в строительство дольщиками? Почему застройщики нередко избегают заключать с покупателями квартир договоры долевого строительства, а предпочитают другие схемы – например, инвестиционные договоры или договоры подряда?

Если застройщик реализует квартиры по ДДУ,  согласно нормам закона 214-ФЗ, значит,  у него уже полностью разработана проектная документация, она прошла государственную экспертизу, у него уже есть разрешение на строительство и право на земельный участок.

А регистрация ДДУ гарантирует соответствие его нормам закона 214-ФЗ и защищает от двойных продаж. Также, закон дает право на долю в оставшемся имуществе должника при банкротстве застройщика.

Но сам по себе договор долевого участия не гарантирует приобретателю, что дом будет достроен в полном объеме и в срок.

Сегодня многие застройщики при получении денежных средств от инвесторов заключают не договор долевого участия в строительстве согласно закону 214-ФЗ, а используют различные схемы – например, предварительный договор о заключении в будущем договора купли-продажи, который не подпадает под действие этого закона и, соответственно не требуется его регистрация.

Таким образом, застройщик привлекает денежные средства инвесторов для предполагаемого строительства до оформления прав на землю и до создания проектной документации с ее последующей экспертизой.

При таком раскладе в случае банкротства застройщика получить обратно вложенные деньги практически невозможно.

Существуют и другие варианты. Например, реализация квартир через жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы – схема законная, но имеет свои риски.

Права и обязанности пайщика и кооператива закрепляются в договорах, заключенными между ними на приобретение паев. При этом пайщики напрямую не связаны договором с застройщиком, поскольку кооператив и застройщик могут быть разными юридическими лицами, в свою очередь, связанными только условиями инвестиционного контракта.

Приобретая недвижимость с помощью такой схемы, покупатель может выиграть в цене за счет коллективной покупки, но при этом он сильно рискует.

  • Застройщик, получая денежные средства от ЖСК, в отличие, от застройщиков, привлекающих денежные средства дольщиков, не обязан иметь разрешение на строительство и оформленные права собственности или долгосрочной аренды на земельный участок, а также публиковать проектную декларацию.
  • Члены ЖСК солидарно несут субсидиарную ответственность по долгам кооператива. Поэтому, если дом не будет достроен, из-за недостаточного финансирования, претензии покупатель сможет предъявить только ЖСК. А значит, ему самому, как члену ЖСК, придется дополнительно профинансировать строительство.
  • Заключенный договор с ЖСК не проходит обязательную государственную регистрацию, соответственно покупка строящегося жилья через ЖСК не страхует дольщика от двойных продаж.

Застройщикам эти схемы могут быть интересны, поскольку они позволяют привлекать денежные средства еще до начала строительных работ, свободно их использовать, увеличить сроки реализации проекта, снизить стоимость жилья, чем повысить конкурентоспособность объекта.

Как вы оцениваете закон, подписанный в начале января президентом РФ – о страховании ответственности застройщиков? Каковы его основные плюсы и минусы?

Считаю, что данный закон не доработан. Конечно, в процессе его действия возможны корректировки, но любые недоработки уже сейчас могут спровоцировать  появление новых проблем.

Плюсом, на мой взгляд, в этом законе является предоставленная застройщикам возможность выбора одного из трех предусмотренных законом способов обеспечения своих обязательств перед дольщиками – поручительство банка, страхование гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств или вступление в общество взаимного страхования (ОВС).

Минусов гораздо больше.

Для чего необходим был закон? В первую очередь, чтобы решить проблему обманутых дольщиков и остановить рост их количества. Но сможет ли данный закон решить эту проблему?

Застройщиков, которые реализуют квартиры по различным схемам (по предварительным договорам купли-продажи) либо с помощью договоров с  ЖСК, законодательные нововведения не коснутся.  

Ведь регистрировать предварительные договоры или соглашения о вступлении в ЖСК, как мы уже говорили, сегодня законодательство не требует.

Новый закон носит обязательный характер для компаний, продающих жилье по 214-ФЗ. Теперь «законопослушные» застройщики, прежде чем подать на регистрацию ДДУ, должны будут выбрать один из трех способов защиты прав дольщиков.

Например, застройщику не хватает денег, чтобы достроить объект и, если  ранее он пытался решить эту проблему, то сейчас он перестанет строить объект, так как знает, что есть фонд, который может покрыть его убытки. И таким образом, возможно, начнут себя вести не только недобросовестные застройщики, но и приличные компании.

Вступление в ОВС подразумевает коллективную ответственность застройщиков при банкротстве одного из его членов. Таким образом, добросовестные застройщики будут платить за нерадивых.

Застройщикам в любом случае придется компенсировать свои затраты по обеспечению обязательств перед дольщиками, что повлечет увеличение стоимости на жилье, т.е.

все «промахи» недобросовестных застройщиков будут оплачиваться за счет средств самих же дольщиков.

В результате – увеличение стоимости недвижимости, увеличение количества недобросовестных застройщиков, соответственно увеличение количества обманутых дольщиков, а у дольщиков может возникнуть ложное чувство защищенности.

Хорошим вариантом было бы получение поручительства от банка. Но это сделать сегодня очень сложно, ведь банки не спешат кредитовать девелоперов, так как не уверены, что кредит будет возвращен.

При страховании гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств есть свои сложности. Например, просчитать риски и спрогнозировать, какое количество застройщиков обанкротится, и за какой период.

По мнению страховщиков, в случае наступления массового страхового события, сегодня  может не хватить страхового  фонда на компенсации всем пострадавшим дольщикам.

Нам кажется,  гораздо эффективнее  было бы дать возможность выбора самим дольщикам, а не застройщикам. Дать возможность и помочь дольщикам разобраться в своих финансовых рисках и в том, как их можно снизить, с помощью каких инструментов.

Премьер-министр РФ Дмитрий Медведев поручил Минпромторгу к 1 мая подготовить комплекс нормативно-правовых актов, закрепляющих за строительными компаниями  ответственность за качество построенного дома на протяжении всего его жизненного цикла. Будет ли мера действенной – повысит ответственность застройщиков или напротив – приведет к уменьшению числа компаний, желающих заниматься строительством?

Думаю, что данная мера не совсем правильна.

Конечно же, строительные компании должны отвечать за качество построенных объектов, но если сроки ответственности установить на протяжении всего жизненного цикла, то боюсь, что не кому будет предъявлять претензии, поскольку строительные организации часто банкротятся. Более того, строителям будет выгодно банкротиться, дабы не брать на себя такую ответственность.

Минфин предлагает обязать застройщиков при долевом строительстве жилья вести отдельные банковские счета по каждому объекту. Соответствующие требования содержатся в проекте поправок в закон “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости”, опубликованном на сайте министерства. Ваше мнение относительно предложения Минфина?

Я согласна с разработчиками  законопроекта, что ведение раздельных банковских счетов в сфере долевого строительства позволит фиксировать поступление денежных средств каждого дольщика и контролировать их целевое использование.

Но сократить на рынке число недобросовестных застройщиков вряд ли поможет и проблема мошенничества вряд ли будет решена с помощью этой меры, так как эти нововведения никак не отразятся на схемных вариантах работы застройщиков.

Есть опасения, что предложенная мера может усложнить жизнь порядочным застройщикам, но не повлияет на мошенников.

Насколько услуга страхования финансовых рисков незавершенного строительства востребована сегодня в Нижнем Новгороде?

Наше агентство предоставляет услугу страхования финансового риска незавершенного строительства совсем недавно. Полгода назад мы начали заниматься этим вопросом и на сегодняшний день поняли, что эта тема давно «витает в воздухе», то есть желающие приобрести гарантию возврата своих вложений в недвижимость, в случае непредвиденных обстоятельств, заплатив за эту услугу дополнительно, ЕСТЬ.

Мы провели переговоры с Застройщиками нашего региона и с некоторыми из них достигнуто соглашение о проведении предстраховой экспертизы, как самих Застройщиков, так и объектов их строительства.

После чего ВСЕ, кто купили или планируют купить недвижимость у данных застройщиков, смогут заключить в нашем агентстве договор страхования оперативно (в течение 15-20 минут), на уже согласованных со страховщиком для данных объектов условиях.

При использовании материалов ссылка на www.domostroyrf.ru обязательна.

Источник: https://www.domostroynn.ru/statyi/mnenie-eksperta/pilyulya-dlya-obmanutyh-dolshhikov

Почему у инвестора нет и не может быть права собственности на строящийся объект

Реализуют ли при банкротстве земельный участок с недостроем?

В связи с недавним обсуждением одного из дел ЭК ВС опять разгорелись нешуточные страсти по поводу того, есть ли все-таки у инвестора право собственности на тот объект, который строится на его деньги.

Вспоминая одного персонажа из книги, которую я очень люблю, я готов воскликнуть: “Народу не нужны нездоровые сенсации. Народу нужны здоровые сенсации!

Не претендуя на истину в последней инстанции, мне хочется разобрать все доводы “за” и “против”, которые накопились у меня в результате почти пятилетного копания в этой теме и других коллег, которые занимаются вещным правом и инвестициями.

1. Нормативные доводы

“ЗА”:

Первый мощный довод – это фантастическая по своей содержательности норма

1. Ст. 5 п. 5 ФЗ “Об инвестиционной деятельности в РСФСР”: “Инвестор вправе владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и результатами инвестиций, в том числе осуществлять торговые операции и реинвестирование на территории РСФСР, в соответствии с законодательными актами РСФСР и республик в составе РСФСР”.

Второй удар невиданной силы это чудовищная по своей технике и содержанию норма:

2. Ст. ФЗ “Об инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений”

Ст. 3:

“3.

Объект инвестиционной деятельности, строительство которого осуществляется с привлечением внебюджетных источников финансирования на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 1 января 2011 года и предусматривающему распределение площади соответствующего объекта инвестиционной деятельности между сторонами данного договора, признается долевой собственностью сторон данного договора до момента государственной регистрации права собственности на этот объект в соответствии со статьей 24.2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” с учетом распределения долей, предусмотренного данным договором. Государственная регистрация права долевой собственности на эти незавершенные объекты инвестиционной деятельности не требуется”.

И включенная в этот же закон (видимо, для повторения и закрепления) норма

Ст. 6: “Инвесторы имеют равные права на:

владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений”

“ПРОТИВ”

1. Положения ФЗ об участии в долевом строительстве о законном залоге, который возникает у инвесторов в отношении объекта строительства (п. 1 ст. 13 Закона). Это означает, что инвесторы не имеют права собственности на строящийся объект.

2. Положения ФЗ о банкротстве в части банкротства застройщиков, из которых следует, что объект находится в конкурсной массе застройщика (подп. 3 п. 1 ст. 201.9, 201.10, 201.11). Эти нормы просто кричат о том, что в случае банкротства того, кто строил объект, ивнесторы являются его кредиторами, а сам объект – в массе застройщика.

Мне кажется, что даже обсуждать как-то странно, какое именно решение заложено в законе.

Единственное, пожалуй, исключение, это введенный 427-ФЗ режим долевой собственности в отношении объектов по инвестконтрактам с публичными образованиями.

Но там ведь речь идет о долевой собственности между (!) публичным образованием и (!!) застройщиком. Но не теми инвесторами, которые ивнестировали в объект.

Поэтому в раунде первом – с безусловным отрывом побеждает вывод о том, что у инвестора не может быть собственности (индивидуальной, долевой) в отношении строящихся объектов.

2. Доводы догматические, почерпнутые из ГК РФ и судебной практики.

“ЗА”

1. В ст. 218 ГК РФ написано о том, что собственность приобретается лицом, создавшим вещь “для себя”. В ст. 263 ГК РФ написано, что собственность на здание приобретается лицом, построившим здание “для себя”. 

Довод довольно сильный. Вроде как если строишь не для себя, а на продажу, то и собственности не будет.

Как мне представляется, контраргумент должен быть таким. Строительство “для себя” не может рассматриваться как юридическая категория. Дело в том, что я могу строить  формально для себя, но в голове иметь в виду, что продам объект после окончания стройки. Или же я начал строить “не для себя”, но потом расторг договоры, но не вернул деньги. Что с такой вещью?

Как мне представляется, строительство “для себя” – это строительство от своего имени.  Такой подход очень логично сочетается с правилами о подряде. Тот, кто является заказчиком по договору подряда, является собственником объекта.

Это вытекает из норм ГК РФ о подряде (в частности, о праве подрядчика на удержание).

Кроме того, строительство “для себя” как строительство от своего имени отлично сочетается с принципом superficies solo cedit – “то, что построено на участке причитается тому, чей участок”.

Ведь если на моем участке кто-то строит не для меня, а от своего имени – то опять-таки сработает ст. 263 Кодекса, и здание будет приобретет он (это обычно называется право застройки, но в нашем безумном праве недвижимости это называется аренда для целей строительства).

В общем, при таком толковании критерия “для себя” (то есть, от своего имени, то есть, юридически (а не экономически) для себя, вроде бы и нормы ГК не дают возможность признать инвесторов собственниками.

2. “Есть такой иск о признании права собственности, а объект незавершенного строительства – это недвижимость. Поэтому можно признать право собственности за инвестором” (определение ВС от 14 декабря 2010 г. N 4-В10-34)

 Мне тяжело всерьез оценивать этот довод. В нем нет права ни на грош. В нем есть жалость к гражданам, милость к обездоленным, стремление помочь людям. (Правда, я не понимаю, почему это делается Судом не за счет федерального бюджета (хотя я не понимаю и того, почему это должно делаться за счет средств федерального бюджета), а за счет других кредиторов).

Поэтому этот довод также рассматривается мною как не убедительный.

“ПРОТИВ”

1. Ст. 219 ГК РФ – говорит о том, что право собственности на вновь возведенное недвижимое имущество возникает с момента регистрации. В норме даже нет оговорки “если иное не предусмотрено законом”.

То есть, нет регистрации – нет права собственности на имущество. Ни у кого. Ни у инвесторов, ни у застройшика.

У последнего этого права нет, потому что строящийся дом является составной частью земельного участка, принадлежащего застройщику (либо составной частью права строительной аренды). 

2. П. 1 ст. 25 ФЗ о госрегистрации прав на недвижимости: “Право собственности на вновь созданный объект недвижимости регистрируется на основании документа о принадлежности прав на земельный участок”.

Иными словами, принцип superficies solo cedit в действии – есть у тебя есть право на землю, позволяющее ее застроить – пожалуйста, можешь стать первоначальным собственником объекта. Если права на землю нет – то только производным. От застройщика, у которого право на землю есть!

В общем, все эти идеи лежат в основе правовых позиций Постановления Пленума ВАС РФ № 54 о будущей недвижимости. Чего действительно не хватает в этом постановлении, то это способа защиты, при помощи которого инвестор,может получить свою производную собственность на помещение в законном строительством здании если застройщик по каким-то причинам не передает ему эту самую собственность. 

Для этого есть иск о понуждении к исполнению в натуре обязательств (ст. 398 ГК РФ) и регистрации перехода собствености из договора (ст. 551 ГК РФ), заключенного между застройщиком и инвесторов-покупателем будущей недвижимости. 

Действительно, ст. 551 ГК РФ написана для ситуаций, когда продавец сам является зарегистрированным собственником. Но как быть в случае если продавец (застройщик) в реестре не зарегистрирован? Ведь нельзя же обязывать зарегистрировать переход того, чем нет. 

В этом случае, очевидно, должен быть правовой способ, который будет заключаться в том, чтобы в реестре появилась сначала запись о собственности застройщика, а потом – через одну юридическую секунду – регистратором уже была бы внесена запись о переходе собственности. Именно такой подход предлагался нами (управлением частного права ВАС РФ) в качестве дополнений в 54-й Пленум. Но, увы, в связи с известными событиями это сделать мы не успели.

Судебная практика Президиума ВАС (и теперь ЭК ВС РФ) в принципе пошла по этому пути, удовлетворяя иски о признании права собственности на помещения за инвесторами в построенных или почти достроенных домах, которыми они владеют.

Я не вижу в этом ничего ужасного кроме того, что задето мое эстетическое чувство – разумеется, это никакой не иск о признании, признавать нечего, ведь у инвесторов нет собственности. Это иск о присуждении.

Но это в общем-то не принципиально.

Как мне кажется, и во втором раунде довод о том, что у инвестора нет и быть не может вещных прав на строящийся объект, побеждает с большим отрывом.

Буду признателен за конструктивные иные доводы “ЗА” и “ПРОТИВ”.

Давайте попробуем в этом блоге их поразбирать, чтобы найти еще слабые и сильные стороны этих двух подходов.

Источник: https://zakon.ru/Blogs/pochemu_u_investora_net_i_ne_mozhet_byt_prava_sobstvennosti_na_stroyaschijsya_obekt/16385

Вопросы по закону
Добавить комментарий