В какой статье ЖК есть закон о праве собственности нежилыми помещениями?

Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

В какой статье ЖК есть закон о праве собственности нежилыми помещениями?

Новая редакция Ст. 36 ЖК РФ

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

4.1.

Приспособление общего имущества в многоквартирном доме для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме согласно требованиям, указанным в части 3 статьи 15 настоящего Кодекса, допускается без решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме только в случае, если такое приспособление осуществляется без привлечения денежных средств указанных собственников.

5. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами.

Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса.

Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме.

Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке. Публичный сервитут в отношении земельного участка устанавливается в соответствии с земельным законодательством.

6.

В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством.

Источник: http://jkodeksrf.ru/rzd-2/gl-6/st-36-jk-rf

Перевод квартиры в нежилое помещение по-новому. Обзор изменений законодательства

В какой статье ЖК есть закон о праве собственности нежилыми помещениями?

Дмитрий Бурняшев

Частнопрактикующий юрист, эксперт по правовому сопровождению деятельности организаций ЖКХ

специально для ГАРАНТ.РУ

С 9 июня вступят в силу поправки в Жилищный кодекс, уточняющие условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме. Соответствующий закон 29 мая подписал Владимир Путин (Федеральный закон от 29 мая 2019 г.

№ 116-ФЗ “О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации”). Изменения направлены на защиту прав собственников квартир, которые часто страдают от соседства с нежилыми помещениями.

Рассмотрим, что изменится для предпринимателя с указанной даты.
 

Расширение перечня документов

Часть 2 ст. 23 Жилищного кодекса РФ, содержащей перечень документов, дополнена п. 6 и п. 7. Теперь помимо прочих документов, нужно также предоставить:

  • протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение;
  • согласия собственников всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение.

Ранее таких требований не было и достаточно было предоставить:

  • заявление о переводе помещения;
  • правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
  • план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
  • поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
  • подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Что должно быть указано в согласии от соседей?

Как уже было указано выше, согласие необходимо получить от собственников помещений, примыкающих к переводимому помещению.

Примыкающими признаются помещения, имеющие общую стену с переводимым помещением или расположенные непосредственно над или под переводимым помещением (ч. 2.2. ст. 23 Жилищного кодекса РФ)

Согласие оформляется письменно в произвольной форме, позволяющей определить волеизъявление собственников примыкающих помещений.

Если к формулировкам такого согласия требований нет, то к наличию обязательных реквизитов есть. В нем должны быть указаны:

  • фамилия, имя, отчество (при наличии) собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению;
  • полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица – собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению;
  • паспортные данные собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению, номер принадлежащего такому собственнику помещения, примыкающего к переводимому помещению, реквизиты документов, подтверждающих право собственности этого собственника на указанное помещение.

Ответа на вопрос, необходимо ли делать согласие от каждого собственника в виде отдельных документов или можно подготовить один документ, в котором указать всех собственников в виде списка. Я считаю, что решение остается на усмотрение собственника, подготавливающего документы.

Повторюсь, главное требование содержания согласия – возможность определить волеизъявление собственников примыкающих помещений. При этом какие-либо критерии, по которым собственники примыкающих помещений могут отказать в даче согласия на перевод, на законодательном уровне не закреплены.

В итоге, я допускаю, что на практике возможны случаи, когда собственники таких помещений могут злоупотреблять своим правом и без наличия объективных причин – не давать соответствующее согласие. Также не исключаю и вариант наличия коррупционной составляющей, где собственники в обмен на дачу согласия могут потребовать оплату какой-либо суммы.

В то же время возможность оспорить бездействие собственников, которые не хотят давать согласие, не предусмотрена жилищным законодательством.

Требования к протоколу общего собрания

Во-первых, для возможности принятия решений о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение, был расширены полномочия общего собрания собственников. Возможность решения такого вопроса предусмотрена п. 4.5 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ.

Во-вторых, для получения согласия на общем собрании был введен новый механизм определения кворума (необходимого количества для принятия решений на собрании).

Так, если в многоквартирном доме больше двух подъездов, кворум будет, если в собрании приняли участие более 50% в доме, включая:

  • более чем две трети от числа , которыми владеют собственники подъезда, где находится переводимое помещение;
  • не менее половины , которые обладают собственники примыкающих к переводимому помещению.

Для принятия решения будет достаточным наличие количества “ЗА” более 50 % от количества принявших участие, но при условии, что “ЗА” принятие указанного решения проали большинство от принявших участие и являющимися, собственниками помещений в подъезде, где находится переводимое помещение (ч. 1.2. ст. 46 Жилищного кодекса РФ).

Если в доме один подъезд, то для кворума необходимо:

  • более две трети , принявшие участие в собрании от общего количества ;
  • не менее половины , которые принадлежат собственникам, примыкающих помещений к переводимому.

А для принятия решения требуется большинством от общего числа принимающих участие в собрании (ч. 1.2. ст. 46 Жилищного кодекса РФ).

***

Рассмотренные выше нововведения не коснутся собственников, приобретающих нежилое помещение в многоквартирном доме, которое уже было переведено из квартиры или изначально было в составе дома.

А тем собственникам, которые планировали подавать документы на перевод в ближайшее время, рекомендую поторопиться, и если успеть это сделать до 9 июня, то представлять дополнительные документы не потребуется. Напомню, что жилищное законодательство, как и гражданское не имеет обратной силы, если иное не указано в принимаемом законе (ст. 6 Жилищного кодекса РФ). 

Документы по теме:

Жилищный кодекс Российской Федерации

Источник: https://www.garant.ru/ia/opinion/author/burnyashev/1275547/

Как новый закон изменит порядок перевода жилого помещения в нежилое

В какой статье ЖК есть закон о праве собственности нежилыми помещениями?

Госдума РФ в третьем чтении приняла законопроект о новых правилах перевода жилого помещения в многоквартирном доме в нежилое. Рассказываем, что изменится в процессе изменения статуса жилого помещения согласно законопроекту и какие дополнения в связи с этим будут внесены в ЖК РФ.

Порядок перевода жилфонда в статус нежилого помещения указан в ст. ст. 22 – 23 ЖК РФ

Основные правила перевода жилого помещения в нежилое и обратно в многоквартирном доме прописан в ст. ст. 22 – 23 ЖК РФ. В действующей редакции ч. 2 ст.

22 ЖК РФ говорится о том, что изменить статус помещения на нежилое нельзя, если:

  • у него нет отдельного входа и оборудовать такой вход невозможно;
  • оно является частью жилого помещения;
  • в нём кто-то постоянно проживает;
  • оно обременено правами каких-либо лиц.

Жилое помещение может стать нежилым, если оно расположено на первом этаже или выше, но только если помещения под ним также являются нежилыми (ч. 3 ст. 22 ЖК РФ).

Если все указанные в ст. 22 ЖК РФ условия соблюдены, то собственник жилого помещения должен обратиться в орган местного управления с заявлением о переводе квартиры в статус нежилого помещения. К заявлению он должен приложить документы, удостоверяющие право собственности: оригиналы или заверенные нотариально копии (ч. 2 ст. 23 ЖК РФ).

При этом, в соответствии с ч. 2.1 ст. 23 ЖК РФ, собственник может не предоставлять в муниципалитет правоустанавливающие документы, а также техпаспорт помещения и поэтажный план многоквартирного дома, если сведения о помещении внесены в ЕГРН. Орган МСУ обязан самостоятельно их запросить.

Если для перевода квартиры в нежилое помещение необходимы переустройство или перепланировка, то собственник должен приложить к заявлению оформленный проект таких работ (п. 5 ч. 2 ст. 23 ЖК РФ). Муниципалитет не может требовать от собственника никаких других документов (ч. 3 ст. 23 ЖК РФ).

Если орган МСУ примет положительное решение о смене статуса квартиры, то он должен уведомить об этом собственников помещений, примыкающих к такой квартире (ч. 5 ст. 23 ЖК РФ).Могут ли отличаться тарифы на СОИ для жилых и нежилых помещений в МКД

Новый закон обяжет владельцев квартиры получать согласие ОСС на её перевод в нежилое помещение

Действующие правила ужесточатся в связи с принятием Госдумой РФ в третьем чтении законопроекта № 542922-7. На момент написания статьи он уже был одобрен Советом Федерации РФ и направлен на подписание Президенту РФ.

После подписания и вступления закона в силу для перевода жилого помещения в нежилое собственнику необходимо будет не только обеспечить отдельный вход в помещение, но и исключить возможность доступа в него через комнаты и коридоры, которые используются для входа в жилые помещения дом. То есть, переоборудуя квартиру под офис, собственник должен будет, по сути, замуровать дверь, которая ведёт в подъезд.

Дополнятся не только условия перевода жилого помещения многоквартирного дома в нежилое, но и список необходимых документов согласно ч. 2 ст. 23 ЖК РФ.

В орган МСУ собственник будет обязан предоставить:

  • протокол ОСС, на котором перевод жилого помещения в статус нежилого был одобрен;
  • письменное согласие каждого собственника всех квартир, примыкающих к будущему нежилому помещению.

Следовательно, без спроса большинства собственников квартир в МКД перевести одну из них в статус нежилого помещения уже не получится. Если хотя бы один сосед откажется от такого преобразования примыкающей жилплощади, то сделать квартиру нежилым помещением уже не получится.Верховный Суд РФ о перепланировке и реконструкции помещений в МКД

Собственник должен будет получить письменное согласие владельцев примыкающих помещений

В ст. 23 ЖК РФ появится отдельная часть, в которой будет подробно описано, какое помещение считается примыкающим и каким образом его владелец должен выразить своё согласие на перевод соседней квартиры в нежилое помещение.

Примыкающим будет признано любое помещение, которое имеет общую стену с меняющей свой статус квартирой, а также расположенные над и под ней. Собственники всех этих помещений должны выразить письменное согласие на перевод квартиры в нежилое помещение. Согласие даётся в произвольной форме.

В письменное подтверждение согласия владелец примыкающего помещения должен включить:

  • фамилию, имя и отчество, паспортные данные – для физлиц;
  • наименование и основной регистрационный номер – для юрлица,

а также номер принадлежащего ему помещения и реквизиты документов, подтверждающих право собственности.

В жк рф появится отдельный кворум осс по вопросу о переводе жилфонда в нежилое помещение

Поскольку для перевода помещения в статус нежилого собственнику будет необходимо предоставить копию протокола общего собрания, прошедшего в МКД по этому вопросу, то законопроект № 542922-7 внесёт соответствующие поправки и в статьи ЖК РФ, касающиеся проведения ОСС.

Так, в компетенцию общего собрания собственников включается решение о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение – в ч. 2 ст. 44 ЖК РФ будет включён п. 4.5.

Важное изменение претерпит и ч. 3 ст. 45 ЖК РФ о кворуме общего собрания. В настоящее время ОСС считается правомочным всегда при одном условии: если в нём приняли участие собственники, обладающие более чем 50% от общего числа .

Согласно законопроекту № 542922-7, в этой части ЖК РФ появится уточнение.

Если собрание проводится по вопросу перевода жилого помещения в нежилое, кворум будет зависеть от количества подъездов в доме:

  • в доме с одним подъездом ОСС будет правомочно, если в нём участвуют собственники, обладающие более чем 2/3 от общего числа в доме доме;
  • в доме с двумя и более подъездами для легитимности ОСС в нём должны принять участие собственники, обладающие более 50% от общего числа в доме, в том числе собственники помещений, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающие более чем ⅔ от общего числа таких собственников.

Получается, что собственник, желающий перевести жилое помещение в нежилое, сможет это сделать только в том случае, если на собрание придут не менее ⅔ его соседей по подъезду, а все присутствующие отдадут «за» 50% + 1 голос. Соответствующее условие в принятие решений на ОСС будет внесено в ст. 46 ЖК РФ.Собственники нежилых помещений и плата за содержание ОИ в МКД

Собственники помещений в доме вместе будут решать вопрос о появлении в доме нового нежилого помещения

Правки, которые будут внесены в ЖК РФ новым федеральным законом, значительно осложнят перевод жилых помещений в многоквартирном доме в нежилые для размещения там офисов, магазинов и других заведений, которые вызывают недовольство жителей. С вступлением в силу нового Федерального закона владельцам таких помещений придётся считаться с мнением соседей.

Осложнит это работу и хозяевам хостелов и гостиниц, расположенных в многоквартирных домах, помещения которых считаются жилыми. Согласно Федеральному закону от 15.04.2019 № 59-ФЗ, с 1 октября 2019 года вносятся изменения в ч. 3 ст. 17 ЖК РФ: в жилых помещениях запрещено устраивать гостиницы, а также использовать жилые помещения в МКД для оказания гостиничных услуг.

Хозяевам уже действующих в МКД хостелов и гостиниц придётся переводить помещения в статус нежилых, а после подписания и вступления в силу законопроекта № 542922-7 – спрашивать разрешение на ведение такого бизнеса у всех жителей дома.

Иметь ввиду

После вступления в силу нового федерального закона порядок перевода жилого помещения в многоквартирном доме в нежилое изменится:

  1. На изменение статуса квартиры потребуется согласие общего собрания собственников, которое будет легитимным при участии в нём не менее ⅔ от собственников помещений в подъезде, где расположена такая квартира.
  2. На перевод должны дать письменное согласие все владельцы всех примыкающих к указанной квартире помещений.

Также следует помнить, что переустройство жилого помещения – например, установка нового входа согласно требованиям ч. 2 ст. 22 ЖК РФ – при использовании части общего имущества собственников многоквартирного дома также требует, чтобы владелец такого помещения вынес вопрос на ОСС. При уменьшении площади общего имущества дома ему потребуется согласие 100% собственников в доме.

При отсутствии указанных документов, в том числе протоколов ОСС, использование жилого помещения в качестве нежилого, его переустройство будет являться незаконным.

P.S. Законопроект подписан Президентом РФ, зарегистрирован как Федеральный закон от 29.05.2019 № 116-ФЗ и вступит с силу с 9 июня 2019 года.

Источник: https://roskvartal.ru/provedenie-oss/10411/kak-novyy-zakon-izmenit-poryadok-perevoda-zhilogo-pomescheniya-v-nezhiloe

Право собственности в многоквартирном доме, или разграничиваем «мое» и «наше» и управляем совместным

В какой статье ЖК есть закон о праве собственности нежилыми помещениями?

Право собственности в многоквартирном доме,или разграничиваем «мое» и «наше» и управляем совместным

Не секрет, что в сознании наших граждан в течение многих лет сформирован и существует стереотип —якобы в многоэтажном доме им принадлежит право собственности только на квартиру, а все, что находится вне ее пределов, является государственной или коммунальной собственностью.

Соответственно, никаких дел ко всему, что происходит «за порогом», они не имеют. Но зря…
В законодательстве Украины издавна четко прописано: все имущество в доме за пределами квартир и самостоятельных нежилых помещений принадлежит всем их собственникам.

На практике это вызывает ряд вопросов, связанных с разграничением прав лиц как собственников отдельных помещений и как сособственников общего имущества.

В данной статье выясним:

  • какое имущество в многоэтажном доме является общим;
  • где заканчиваются права на вашу квартиру и начинаются права и ответственность (!) за ваше совместное с другими собственниками имущество;
  • какие обязанности возлагаются на владельцев квартир и т.д.

Квартира моя. А чей дом?

Рассмотрим многоквартирный дом в аспекте права собственности.

Согласно законодательству, многоквартирным считается жилой дом, в котором расположено три или более квартир. Кроме того, в многоквартирном доме также могут быть нежилые помещения, являющиеся самостоятельными объектами недвижимого имущества.

Законодательством установлены следующие особенности регулирования права собственности в многоквартирном доме:

  • не предусмотрена регистрация права собственности на весь многоквартирный дом как отдельный объект права собственности;
  • все части дома по критерию собственности делятся на 2 категории:

1) квартиры и нежилые помещения, являющиеся самостоятельными объектами права частной собственности (личной или совместной) физических или юридических лиц;

и

2) общее имущество многоквартирного дома, принадлежащее всем вышеуказанным физическим/юридическим лицам — сособственникам.

Таким образом, каждый собственник квартиры (нежилого помещения) в многоквартирном доме имеет право частной собственности (единолично либо с другими лицами) на принадлежащую ему квартиру и право общей собственности на общее имущество дома.

В связи с этим важно определиться, каким образом разграничиваются данные категории и какие именно права имеет лицо как собственник одной квартиры (ее части) и как сособственник совместного имущества (далее — сособственники).

Что такое «общее имущество»?

Определение понятия общее имущество многоквартирного дома прописано в ч. 2 ст. 382 ГК Украины и продублировано в п. 6 ч. 1 ст. 1 Закона Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» от 14.05.2015 г. № 417-VIII (далее — Закон № 417-VIII). Поэтому в соответствии с указанными нормами общим имуществом многоквартирного дома являются:

  • помещения общего пользования, в том числе вспомогательные. Вспомогательные помещения многоквартирного дома, согласно закону, предназначены для обеспечения эксплуатации дома и бытового обслуживания его жителей (колясочные, кладовые, мусорокамеры, чердаки, подвалы, шахты и машинные отделения лифтов, вентиляционные камеры и прочие подсобные и технические помещения);
  • несущие, ограждающие и несуще-ограждающие конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и прочее оборудование внутри либо за пределами дома, которое обслуживает более одного жилого или нежилого помещения;
  • здания и сооружения, предназначенные для удовлетворения потребностей сособственников многоквартирного дома и расположенные на придомовой территории;
  • права на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и относящиеся к нему здания и сооружения и его придомовая территория.

Собственность на квартиры: где заканчивается «личное» и начинается «общее»

Согласно нормативному определению, квартирой является изолированное помещение в жилом доме, предназначенное и пригодное для постоянного проживания в нем (ч. 1 ст. 382 ГК Украины). Осуществление права собственности на квартиру регулируется соответствующими нормами гражданского законодательства. В частности, собственники квартиры:

  • реализуют свое право собственности на квартиру в порядке, установленном общими нормами ГК Украины о праве собственности (Книга 3) и требований жилищного законодательства;
  • имеют право использовать помещение для собственного проживания, проживания членов своей семьи, других лиц и не имеют права использовать его для промышленного производства (ч. 1 ст. 383 ГК Украины);
  • имеют право по своему усмотрению осуществлять ремонт и изменения в квартире (по согласованию в установленном порядке с другими сособственниками квартиры, в случае их наличия) — при условии, если данные изменения не повлекут нарушения прав собственников других квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме и не нарушат санитарно-технических требований, а также правил эксплуатации дома.

Заметим: в настоящее время согласно ст.

 152 ЖК Украины выполнение владельцами работ по переоборудованию и перепланировке жилого дома и жилого помещения частного жилищного фонда, не предусматривающих вмешательства в несущие конструкции и/или инженерные системы общего пользования, не требует получения документов, предоставляющих право на их выполнение. После завершения указанных работ ввод объекта в эксплуатацию не требуется.

Следовательно, собственник (сособственник) квартиры имеет право осуществлять любые действия касательно принадлежащей ему квартиры —владеть, пользоваться, распоряжаться ею, не испытывая при этом какого-либо вмешательства собственников других квартир в доме.

Ситуация меняется в случае, если данные действия «выйдут за пределы квартиры» и будут касаться общего имущества в доме.

Например, действия будут незаконными, когда без получения соответствующих разрешительных/согласовательных документов проведены любые перепланировки в квартире, которые привели ко вмешательству в несущие конструкции и/или инженерные системы общего пользования (общее имущество).

Для того чтобы лучше понять, какие же действия собственника квартиры не будут нарушать закон, рассмотрим несколько практических ситуаций.

Ситуация 1. Утепление жителями внешней стены квартиры, то есть части фасада дома

Несмотря на распространенность данных мероприятий среди населения, с формально-юридической точки зрения, самовольное осуществление утепления не соответствует требованиям законодательства, поскольку с учетом содержания вышеприведенного п. 6 ч. 1 ст.

 1 Закона Украины № 417-VIII видим: несущие конструкции дома являются общим имуществом его сособственников, поэтому отдельный сособственник не может самостоятельно его менять. Кроме того, согласноп. 8.14 ДБН В.3.2-2-2009 «Жилые дома.

Реконструкция и капитальный ремонт», во время проектирования реконструкции жилых домов допускается изменение их фасадов, которое должно носить системный характер, единый для всего дома.

Юридическими последствиями данного нарушения является появление у других сособственников, объединения сособственников многоквартирного дома (далее — ОСМД) права требовать демонтажа соответствующих утепляющих конструкций, в том числе в судебном порядке. Практике известны и случаи самовольного демонтажа жителями других квартир, проведенного одним из сособственников утепления.

Ситуация № 2. Утепление и застекление существующих балконов и лоджий, устройство новых и расширение существующих балконов и их застекление; устройство новых оконных проемов и расширение существующих оконных и балконных проемов; изменение форм и цветов оконных рам и балконных дверей

Руководствуясь п. 8.14 ДБН В.3.2-2-2009 «Жилые дома. Реконструкция и капитальный ремонт», во время проектирования реконструкции, капитальных ремонтов и перепланировок отдельных квартир такие действия запрещены.

Данные действия, если они будут влиять на внешний вид дома и предусматривать вмешательство в структуру несущих конструкций, будут требовать согласия других сособственников, а в отдельных случаях — и соответствующих органов строительного надзора.

Юридические последствия таких мер — аналогичны вышеизложенным.

Ситуация № 3. Установление кондиционеров

Формально из вышеописанных оснований, в частности, в связи с тем, что с его установкой изменяется фасад здания, который по сути является общим имуществом, установление кондиционера тоже является не совсем законным действием.

Однако, понимая очевидную практическую нецелесообразность получения каких-либо разрешений на установку кондиционера в квартире во всех случаях, рекомендуем обратить внимание на то, чтобы он был установлен на части внешней стены, принадлежащей именно соответствующему жителю квартиры, а также, чтобы работа по его монтажу была выполнена качественно, без повреждения фасада.

Например, решением по делу от 20.07.2015 г.№ 369/5628/15-ц Киево-Святошинский районный суд Киевской области удовлетворил иск эксплуатирующей организации к собственнику одной из квартир, обязав его осуществить демонтаж наружных блоков кондиционеров и привести в надлежащее состояние часть фасада дома, целостность которого была нарушена.

Следовательно, для всех трех случаев любые самовольные действия, касающиеся изменений внешнего вида дома, являются формально незаконными. А если собственник все же решил осуществить соответствующее улучшение своих жилищных условий, ему лучше согласовать действия с другими сособственниками.

Ситуация № 4. Самовольное занятие помещений общего пользования без соответствующего разрешения сособственников (о порядке управления общим имуществом см. далее)

Понятно, что использование общего имущества без согласия на то его собственников является незаконным. Поэтому судами удовлетворяется много исков о прекращении таких нарушений.

Например, Жилищно-строительный кооператив «Г» обратился в суд с иском о прекращении действия, нарушающего право, восстановления положения, которое существовало до нарушения.

Истец отметил, что ответчик, не имея права личного пользования помещением общего пользования (чердаком жилого дома), занимает данное помещение над своей квартирой без соответствующих разрешений, на чердаке осуществил комплекс ремонтно-строительных работ путем перепланировки и переоборудования части этого чердака, обустройство на чердаке дополнительного жилого помещения с установкой индивидуального отопления и прочего инженерного оборудования, электрооборудования, сантехнических приборов, вентиляционных каналов. Решением Соломенского районного суда г. Киева по делу от 09.09.2010 г. № 2-1154/10 иск удовлетворен, и ответчик обязан освободить самовольно занятое помещение общего пользования — чердак жилого дома — от строительного мусора, строительных материалов, домашних и прочих вещей и оборудования.

Заметим: не всегда дела по подобным искам рассматриваются судами быстро и в пользу истцов.

Так, ответчики могут пытаться доказать, что занятое ими помещение не является помещением общего пользования, предоставлялось ему на основании решения соответствующего городского совета (отметим, что последние вообще не имеют полномочий для распоряжения соответствующими помещениями), длительные сроки пользования помещением и т.п.

 Все приведенные основания в подавляющем большинстве случаев являются надуманными и не имеют под собой основательной правовой основы. Таким образом, в суде должна быть выбрана позиция, направленная на пошаговое доведение правовой несостоятельности каждого из данных аргументов.

Какие выводы?

идея всего вышесказанного: наступила очередь менять стереотипы — своей собственностью (квартирой) вы владеете единолично, а за то, что происходит с домом за пределами вашей квартиры (ремонты, налоги, обслуживание и т.п. ), отвечаете наравне с другими собственниками квартир в вашем многоквартирном доме, независимо от этажа размещения квартиры, занятости, места работы и уровня должности. Самоустраниться здесь не получится.

В следующей части статьи мы поговорим о том, как должно осуществляться пользование общей собственностью с точки зрения законодательства.

Елена ТРЕГУБОВА,

юрист, г. Киев

Источник: https://interbuh.com.ua/ru/documents/oneanalytics/76863

Вопросы по закону
Добавить комментарий